مقاله درباره عرضه و تقاضا، قیمت مسکن، اقتصاد ایران، هزینه خانوار

دانلود پایان نامه ارشد

آزمون مانایی 52
توصیف داده ها 57
مدل ناهمسانی واریانس شرطی تعمیم یافته (GARCH) 58
مدل ناهمسانی واریانس شرطی نمایی(GARCH) 60
مدل ناهمسانی شرطی آستانه ای (TGARCH) 61
برآورد الگویی نهایی 61
پیش بینی قیمت مسکن 62
فصل پنجم نتیجه گیری و پیشنهادات 65
مقدمه 66
نتیجه گیری و پیشنهادات 66
منابع 73
منابع فارسی 74
منابع لاتین 75

فصل اول
کلیات تحقیق

بیان مسأله
مسکن یکی از بخش های مهم هر اقتصادی است و در ایران نسبت به بسیاری از کشور های دیگر بخش مسکن از وزن و اهمیت بالاتری برخوردار می باشند . جذابیت خبری مسکن چه در سطح سیاستگذاری و چه در سطح مردم بسیار بالا است و تحولات آن توسط تمامی مردم و فعالان اقتصادی به صورت پیوسته رصد می شود سهم مسکن و بازار آن بعنوان نیروی محرکه اقتصاد اهمیت ویژه ای داشته و سهم آن از ثروت خانوار ایرانی ، سهم از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص ، سهم در سبد هزینه خانوار ، سهم اجاره در محاسبه شاخص تورم ، عدم وابستگی آن به واردات ، سهم در اشتغال و خصوصی ترین بخش اقتصاد ایران و حجم بالای عرضه و تقاضا، صحت گفتار فوق را تاییدمی نماید (2).
شاخص های اصلی بخش مسکن در ایران مانند تعداد واحد مسکونی و تجاری ، ارزش املاک و مستغلات کشور ، شاخص قیمت و نیز تعداد واحد مسکونی در برابر تعداد خانوار توسط مراجع کشوری ( بانک مرکزی مرکز آمار ، وزارت راه و شهر سازی ، سامانه مدیریت املاک و مستغلات کشور ) نشر و مورد بهره برداری قرار می گیرد و از طرف دیگر عوامل تاثیر گذار بر این بازار شامل عوامل اقتصادی کلان ( نفت و بودجه دولت ، نقدینگی ، سیاست های پولی ، قیمت های نهاده ای تولید و تورم و …. ) و نیز شاخص های جمعیتی مانند رشد جمعیت ، تعداد خانوار ، میزان ازدواج و مانند آنها و نیز عواملی مانند درآمد ، پس انداز خانوار ، وضعیت اقتصادی کشور ، وضعیت ارائه تسهیلات بانکی خرید مسکن ، اولویت های خانوار ، اولویت های سرمایه گذاری در کشور و تحولات شرایط اقتصاد کلان و در نهایت ایجاد ارتباط منطقی بین عرضه و تقاضا و رسیدن به تعادل بازار مستلزم مطالعه کامل ابعاد وسیع مذکور از خانوار تا محل بازار و بازار های موازی ( ارز – طلا – سهام ، … ) را می طلبد(3) .
تبیین استراتژی سرمایه گذاری در بازار مسکن ایران و براورد چشم انداز سالهای آتی بخصوص سالهای 94 و 95 نیازمند نگاهی همه جانبه به تحولات دهه های گذشته در بخش مسکن و ارتباط آن با سیاست های دولت و بانک مرکزی دارا می باشد .
بخشی از هدف نیز بررسی بازار مسکن از نگاه سرمایه گذاران فردی ، شرکت ها ، انبوه سازان و سایر فعالان مسکن در بخش عرضه و تقاضا است تا بهترین استراتژی برای نحوه حضور و سرمایه گذاری با هدف کسب بهترین بازدهی برای سرمایه گذار یا خریدار مصرفی از یک سو و عرضه کننده از سوی دیگر تدوین شود .
می خواهیم به پرسش مهم اینکه بازار مسکن در ایران در طی سالهای گذشته از چه الگویی تبعیت نموده است ؟ و روند تحولات مسکن در سالهای آینده باتوجه به شرایط اخیر اقتصادی ایران چگونه خواهد بود ؟ و همچنین با توجه به نوع پیش بینی ما از بازار مسکن چگونه می توانیم استراتژی بهینه در بازار مسکن را تحلیل و تبیین نماییم ؟

ضرورت تحقیق:
امروزه، مسکن فقط به معنای سر پناه نیست، بلکه کالایی اقتصادی و سیاسی و نیز مهمترین دارایی خانوارها به شمار می رود. مسکن کالایی اساسی و بدون جانشین است؛ این کالا با توجه به قیمت آن، سهم درخور توجهی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص می دهد و دارندگان آن، به منظور عدم پذیرش ریسک های بالاتر در سایر بازارهای مالی به نگهداری از آن مبادرت می ورزند. بنابراین مسکن کالایی مصرفی و سرمایه ای است که براحتی از سبد هزینه خانوارها حذف کردنی نیست(4).
در اقتصاد کلان نیز ویژگی های بخش مسکن مبتنی بر خود کفایی، خاصیت پیش رانگی، توان جذب نقدینگی بالا، اشتغال زایی بالا، اشتغال بالای مردان در این بخش و وجود تقاضای تضمین شده این بخش را عاملی محرک در چرخه اقتصاد کشور و تحقق اهداف رشد اقتصادی معرفی می کند؛ به طوری که در سال های رشد فعالیت های ساختمانی میزان رشد اقتصادی کشور نیز به مراتب بالاتر بوده است.
با وجود این، قیمت مسکن در ایران طی سالهای اخیر، به عنوان یک کشور در حال توسعه، نوسانات زیادی داشته است و دوره های رکورد و رونق تورمی را تجربه کرده که در اقتصاد خانوارها و عملکرد سایر بخش های اقتصادی تأثیر منفی گسترده ای بر جای گذاشته است و سبب نااطمینانی به بازار مسکن شده است. مثلا در شهر تهران به عنوان بزرگترین بازار مسکن کشور، طی سال 1385 میزان رشد قیمت مسکن 28 درصد و در سال 1386، 81.6 درصد بوده است. اما این روند بعد از آن نزولی گشت و سپس نوسان زیادی را تجربه کرد. بنابراین با توجه به جایگاه بخش مسکن در اقتصاد ایران توجه بیشتری به تغییر پذیری قیمت مسکن ضروری است و این در حالیست که مطالعات متعددی در کشور موجود است که به بررسی عوامل مؤثر در قیمت مسکن و همچنین توابع عرضه و تقاضای مسکن پرداخته اند. اما در خصوص مدلسازی پیش بینی قیمت مسکن و استراتژی های سرمایه گذاری در بازار مسکن کمتر تحقیقی صورت گرفته است.

سؤالات تحقیق
بازار مسکن در ایران در طی سالهای گذشته از چه الگویی تبعیت نموده است ؟
روند تحولات مسکن در سالهای آینده با توجه به شرایط اخیر اقتصادی ایران چگونه خواهد بود ؟
با توجه به نوع پیش بینی از بازار مسکن چگونه می توانیم استراتژی بهینه در بازار مسکن را تحلیل و تبیین نماییم ؟

فصل دوم
ادبیات تحقیق

مقدمه
بخش مسكن از بخش‏هاي پيشرو در هر اقتصادي است كه توجه به آن علاوه بر تأثيرات ژرف اجتماعي ـ فرهنگي، به لحاظ اقتصادي نيز حائز اهميت بوده، همچون موتور رشد و توسعه عمل مي‏نمايد. اين بخش با ايجاد رشد اقتصادي و ايجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخش‏هاي وابسته، از طريق تأثير بر مخارج مصرفي و سرمايه‏گذاري تغييرات در توليد ناخالص داخلي و نوسانات اقتصادي را به شدت تحت تأثير قرار مي‏دهد. از اين رو كشورها در شرايط بحران اقتصادي و جدي شدن معضل بيكاري از اين بخش به عنوان موتور رشد و مولد اشتغال كمك مي‏گيرند. در عين حال هرگونه بي‏ثباتي در اقتصاد كلان مي‏تواند سيستم كارآيي مسكن (و هر بخش اقتصادي ديگري) را غير كارآمد ساخته و اهداف تعيين شده در بخش را دور از دسترس سازد، پس شرط اوليه در تمهيد بخش مسكن كارآمد، ايجاد محيط باثبات اقتصادي است(6).
دغدغه‏هاي مربوط به تأمين مسكن از دو عامل نشأت مي‏گيرد، اول آنكه خريد مسكن بزرگترين معامله‏اي است كه اغلب مردم در طول عمر خود را انجام مي‏دهند. به گونه‏اي كه خانواده‏هاي متوسط تقريباً محدود يك چهارم از درآمد و اقشار فقير يا درآستانه فقر پنجاه درصد و حتي بيشتر از درآمد خود را به امر مسكن اختصاص داده و هر تغيير كوچك در قيمت مسكن و اجاره بها مي‏تواند آثار مخرب و جبران ناپذيري بر زندگي فرد داشته باشد. دوم آنكه تجربه نشان داده است كه رشد غيرمعمول قيمت و اجاره بهاي مسكن به ويژه در شهرهاي بزرگ و عدم توجه به اين مشكل، گره‏هاي عديده‏اي را در ابعاد فرهنگي، اجتماعي، اقتصادي و حتي سياسي به دنبال خواهد داشت. گسترش حاشيه‏نشيني يكي از جمله اين مشكلها مي‎باشد(7).

مسكن قابل خريد
افزايش اجاره و قيمت مسكن همزمان با رشد آهسته و نامتناسب دستمزدها، تغيير ساختار هرم جمعيتي (به واسطه افزايش اميد به زندگي)، رشد جمعيت در آستانه ازدواج و رشد مهاجرت به شهرها مهمترين عوامل بروز پديده بي‏خانماني محسوب مي‏شوند. بعضاً‌ شكاف درآمد و هزينه به حدي مي‏رسد كه افراد كم درآمد حتي به كمك تسهيلات بانكي از عهده خريد مسكن و حتي بازپرداخت اقساط وام‏هاي دريافتي برنمي‏آيند. به عبارت ديگر مقوله اسكان كم درآمدها از مصاديق بارز شكست بازار تلقي شده و دخالت جدي دولت را در جهت ساماندهي به اين بازار طلب مي‏كند. هر چند در لزوم دخالت ترديدي نيست اما توصيه آن است كه حتي‏المقدور اين دخالت با همراهي و معيت بخش خصوصي به سرانجام رسد و از سرمايه گذاري و مديريت اين بخش امكان استفاده صورت گيرد.
براي سنجش توان خريد مسكن شاخص‏هاي متعددي معرفي شده است. اما شاخصي كه در بيشتر كشورها براي تشخيص و طبقه‏بندي افراد نيازمند به كمك دولت در اسكان كاربرد دارد (سهم درصد از اختصاص درآمد ماهانه يك شخص براي امر مسكن) است. براساس استاندارد تعريف شده توسط (دپارتمان مسكن و عمران شهري ايالات متحده) مسكن زماني دستيافتني تلقي مي‏شود كه براي اجاره آن بيش از 25 درصد درآمد و يا براي بازپرداخت اقساط وام‏هاي رهني بيش از 25 درصد درآمد و يا براي بازپرداخت اقساط وامهاي رهني بيش از 30 درصد درآمد ناخالص شخص هزينه نشود(8).
مشكل عدم استطاعت خريد در شهرهاي بزرگ با توجه به گرايشي كه نسبت به مهاجرت به اين مناطق وجود دارد و با توجه به عدم كفايت عرضه نسبت به تقاضاي واحد مسكوني در اين مناطق جدي‏تر است. تجربه نشان مي‏دهد در اين مناطق، قيمت مسكن عمدتاً‌ در يك روند واگرا نسبت به هزينه‏هاي توليد، حركت مي‏كند.
بايد دقت داشت كه در مواردي كه عدم استطاعت خريد ناشي از قيمت بالاي مسكن به واسطه بالا بودن هزينه‏هاي تمام شده، ساخت (فشار هزينه در كنار فشار تقاضا) مي‏باشد، صرف افزايش عرضه كارساز نبوده، بلكه ممكن است بعضاً اثر معكوس و افزايشي در قيمت داشته باشد. در صورتي كه مشكل عدم استطاعت به واسطة گراني حاصل از بالا بودن هزينه‏هاي ساخت باشد، همراهي دولت به منظور كمك به حذف بحران و كاهش هزينه‏هاي ساخت ضروري به نظر مي‏رسد. معيار 30 درصد درآمد براي مسكن، نه تنها توسط دولت براي شناخت و تفكيك افراد مستطيع از سايرين ملاك عمل قرار مي‏گيرد بلكه در برخي كشورها ديده شده است بانكها نيز براي تشخيص قدرت بازپرداخت وام توسط افراد، معيار عدم تجاوز اقساط وام از 30 درصد درآمد شخص را قايل شده‏اند به نحوي كه براي كساني كه قرار باشد بيش از 30 درصد درآمدشان به امر بازپرداخت اقساط اختصاص يابد حسابي جداگانه باز نموده و بعضاً با اكراه به اين قشر وام مي‏دهند يا حتي از اعطاي وام طفره رفته و شكست بازار در تأمين مسكن براي قشر كم درآمد را بيش از پيش دامن مي‏زنند. بدين ترتيب حتي اگر شخص قادر به خريد مسكن با پس‏اندازهاي به علاوه رقم وام قابل دريافت از سيستم بانكي باشد اين معيار تعييني توسط بانكها، امكان خريد واحد مسكوني را از شخص سلب نموده و به جهت عدم استطاعت شخص در بازپرداخت اقساط وام، بار تأمين مسكن براي اين قشر را به دوش دولت مي‏نهند. از اين رو معمولاً توصيه مي‏شود به جهت كاسته شدن از رقم اقساط بخشي از بهره و يا قسط توسط دولت از طريق وجوه اداره شده تقبل گردد(9).

شكست بازار در تأمين مسكن افراد و لزوم دخالت دولت در اين بخش
با توجه به اينكه تأمين مسكن براي افراد جامعه همواره در مسير بهينه خود حركت نمي‏كند بسياري از اقتصاددانان تأمين مسكن اقشار كم درآمد را از مصاديق شكست بازار معرفي نموده و دولت را مكلف به اعمال دخالت در بازاردهي نماينده بي‏خانماني و وجود خانه‏هاي مغاير با استانداردهاي كيفيت ساخت، مصداق روشن شكست بازار و بارزترين شاخص كمبود مسكن است. خانه‏هاي خالي از سكنه يكي از نمودهاي شكست بازار در امر تخصيص خانه است. چرا كه در كشورهاي مختلف دنيا به رغم وجود مازاد تقاضا در بازار مسكن خانه‏هايي خالي از سكنه وجود دارد. چنانچه اين تعداد خانه، به خانه‏هاي در حال عرضه اضافه شود. شكاف ميان عرضه و تقاضا تا حد زيادي برطرف خواهد شد(10).
شكاف عرضه و تقاضا، علاوه بر تأثير بر قيمت مسكن، اجاره بها را نيز بشدت متأثر مي‏سازد. ناكارآمدي بازار در تأمين مسكن براي طيف وسيعي از اقشار با درآمد متوسط و پايين در كنار عملكرد ناكارآي نظام اقتصادي از جمله رشد نامتناسب دستمزد نسبت به رشد قيمت و اجاره بهاي مسكن، لزوم دخالت دولت در اين بازار را حتمي مي‏سازد. بنابراين، دولت دخالت در

پایان نامه
Previous Entries منبع پایان نامه درباره آزمون استاندارد، حداکثر اکسیژن مصرفی، تمرین استقامتی، اکسیژن مصرفی Next Entries مقاله درباره تقاضای مسکن، تسهیلات بانک، تسهیلات بانکی، ساختار بازار