پایان نامه با کلید واژه های حقوق مالکانه، قاعده لاضرر، حوزه قانون

دانلود پایان نامه ارشد

ي و املاک در تحديد مالکيت چه جايگاه و نقشي دارد.

کليد واژگان: حقوق مالکانه، تغيير کاربري، حفظ کاربري، زمين باير، زمين دائر

مقدمه
همانطوريکه مي دانيم با توجه به حديث نبوي ” الناس مسلطون علي اموالهم” و ماد? 30 قانون مدني و استنباط قاعده تسليط اشخاص برمال خود حق هرگونه تصرف و دخل و بهره برداري و استفاده دارند. اما با پيشرفت جوامع بشري و علم و تکنولوژي و شهرسازي و تعريض خيابانها و اختصاص اراضي افراد براي استفاده فضاي سبز و پارکها و شهربازي ها و …معناي مالکيت که کاملترين حقي است که انسان مي تواند داشته باشد.محدود مي شود و مثل سابق نمي تواند، از آن حق عيني مطلق خود که همان مالکيت به معناي اخص است، استفاده کند و تمام دولتها براي رفاه عموم و جامعه بهتر و همچنين با افزايش جمعيت و بالا رفتن نيازهاي عمومي ضرورت وجود قواعد و مقررات مربوط به سلب مالکيت جهت کارهاي شهرسازي و عمراني و تأمين مسکن و همچنين برنامه ريزي در اين امور بيشتر احساس مي شود، چرا که برنامه ريزي در امر مسکن و شهرسازي از پيچيده ترين گونه هاي برنامه ريزي در جوامع کنوني دنيا و به خصوص در جهان سوم است. و هم? اين موارد باعث تغيير کاربري اراضي و ملک مالک يا مالکين مي شود، و مالکيت مالک را در ملک خود محدود مي کند. در اين خصوص براي محدود کردن هرچه بيشتر حق مالکيت افراد قوانيني از جمله قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرح هاي دولتي و شهرداري ها مصوب 29/8/1367 و متن تلفيق شد? قانون حفظ کاربري اراضي زراعي و باغ ها مصوب 31/3/1374 و اصلاحيه بعدي آن مصوب 1/8/1385 و آراء وحدت رويه در اين خصوص و قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 1347 و لايح? قانوني نحو? خريد و تملک اراضي و املاک براي اجراي برنامه هاي عمومي دولت و قانون نحو? تقويم ابنيه املاک و اراضي مورد نياز شهرداري ها مصوب 1380 به تصويب رسده، که با توجه به ارتباط موضوع با جنبه هاي مختلف حقوقي وهمچنين دخالت عوامل اجرايي در نحو? تفسير و اعمال قوانين مورد اشاره، پرداختن به موضوع در قالب يک طرح جامع پژوهشي يک ضرورت جدي است. وهمچنين با توجه به موضوع پايان نامه در اين تحقيق در خصوص مالکيت و حقوق مالکانه و تغيير کاربري اراضي کشاورزي و باغ ها و طرح تقصيلي املاک و طرح جامع بعنوان عاملهاي تحديد مالکيت بحث خواهد شد.
اهميت و ضرورت موضوع: از آنجاي که قاعده تسليط و مستنبط از آن ماد? 30 قانون مدني هرکس مي تواند هرگونه تصرفي را درمال خود انجام دهد و اين قاعده فقهي شخص مالک را در هرگونه استفاده از ملک را براي مالک آزاد گذاشته است. از طرفي قاعد? لاضرر و لا اضرار في الاسلام داريم که تاحدي حدود مالکيت افراد را محدود مي کند. اما حال با توجه به پيشرفت روز افزون جامعه بشري و شهرسازي و ايجاد فضاي سبز براي زندگي بهتر و فراهم نمودن رفاه عموم و استفاده بهينه از اراضي و زمينهاي تحت مالکيت افراد جهت اين گونه موارد هرچند خود مالک نيز از عموم جامعه است و از آن طرح هاي عمومي استفاده مي کند، اما بايستي دانست تا چه حد و مرزي مالکيتش محدود مي شود و آيا اين محدود کردن ها تا چه اندازه اي زيان و ضرر به مالک مي رساند و آيا بهاي پرداختي اراضي جهت استفاده اين موارد تمام خسارتها و نيازهاي مالک را برآورد مي کند يا خير؟ و در صورتيکه بالفرض بين مالک و شهرداري توافقي صورت نگيرد و بالاجبار بايستي مالک بهاي زمين را دريافت کند و رفع تصرف نموده و ملک را تحويل شهرداري نمايد، آيا اين با عدالت اسلامي تطابق دارد يا خير؟ اما در جاهاي که اصلاً رفاه عموم وجود ندارد، تغيير کاربري از جمله ديوارکشي اراضي کشاورزي و باغ ها و … بايستي شخص مالک هزينه هاي به شهرداري پرداخت کند، (لايح? قانوني نحو? خريد و تملک اراضي و املاک مصوب 17/8/1358) و يا محدود کردن مالک از اعطاي امتياز آب و برق و گاز و… و اهميت اين مطلب در جاي داراي ارزش است که دولت علاوه بر نيازهاي عموم جامعه نيازهاي خود مالک را نيز مدنظر داشته باشد و تا جاي که امکان دارد به مالک هيچ گونه زيان و خسارتي وارد نشود.
اهداف اين تحقيق: آشنايي با تحديد مالکيت و محدود کردن مالک در ملک خود و بررسي نقش کاربري به عنوان عامل تحديد مالکيت در حقوق ايران است. نحو? تعامل دولت با مالکين هنگام اجراي طرح هاي عمومي موضوعي است، که تعيين آن از اهداف اصلي اين تحقيق به نحو مفصل بررسي خواهد شد.
فرضيات و سئولات مربوط به تحقيق:
1- درجايي که طرح عمومي داراي توجيه قانوني باشد رضايت مالک تأثيري در قضيه ندارد.
2- درحوز? قانونگذاري آثار مترتب برکاربري غير از آثاري است در عمل براين موضوع از سوي نهادهاي اجرايي بار مي گردد.
3- شهرداري ها در قبال تغيير کاربري طرح هاي عمومي از نظر حقوقي مجاز به اخذ عوارض نيستند.

سئولات تحقيق:
1- پيش بيني طرح هاي عمومي براي رفاه عموم تا چه اندازه اي به اذن و رضاي مالک بستگي دارد؟
2- آيا تعيين کاربري املاک در حقوق ايران در حوزه قانونگذاري و عمل تابع نتايج واحدي است؟
3- آيا شهرداري ها در قبال تغييرکاربري املاک مجاز به اخذ عوارض هستند؟
در اين تحقيق سعي خواهد شد موضوع را با معيارهاي قانوني و مقررات مربوطه مورد بررسي قرار داد. هرچند که بعضي از اين مقررات خود بيان کننده تحديد يا سلب حقوق مالکانه مي باشند، اما مي توان با اخذ رضايت مالک و احترام به حقوق وي در خصوص موضوع طرح، به نحو مسالمت اميزتري برخورد کرد.در قانون حفظ کاربري اراضي زراعي و باغ ها مصوب 1374 و اصلاحات 1385، حتي مالکان نمي توانند در ملک خود به انداز? يک متر مربع تغيير کاربري انجام دهند. سئوالي که مطرح مي شود اين است که در موردي که مالک بخواهد در زمين کشاورزي يا باغي خود که در آن قسمت هيچ گونه استفاده اي ندارد. نه در آن کشتي هست و نه درختي، اگر بناي براي استراحتگاه خود و خانواده اش، يا براي انبار وسايل و ابزار و آلات کشاورزي، و ايجاد فضاي امن، بسازد آيا بازهم طبق اين قانون جرمي مرتکب شده است يا در اين گونه موارد قانون به نفع متهم تفسير مي شود؟ لذا آنچه حاصل مي شود، اين است که اين قانون هم در محدود کردن مالک در ملک خودش تأثير بسزاي دارد. در اين خصوص در مبحث ششم فصل سوم، نگرشي بر آراء وحدت رويه قضايي مرتبط با تغيير کاربري اراضي را بيان کرده ايم.
قابل ذکر است روش تحقيق، روش کتابخانه اي است که با استفاده از تحقيقات صورت گرفته توسط حقوقدانان و قوانين مربوطه نگاشته خواهد شد.

فصل اول

قواعد حاکم بر حقوق مالکيت

مبحث اول : تعريف مالکيت
در قانون هيچ تعريفي از مالکيت نشده است و فقط از استنباط مواد قانوني مي توان تعريف مالکيت را درحقوق ايران يافت،اما در فقه هم نيز تعريف واحدي از مالکيت نشده است.که درگفتار اول به تعريف مالکيت براساس نظريات فقه ها پرداخته و در گفتار دوم براساس استنباط از مواد قانوني به تعريف مالکيت مي پردازيم.
گفتار اول : تعريف فقهي مالکيت
فقهاء با توجه به مفهوم مالکيت به جاي ارائه تعريفي براي مالکيت به اوصاف و ويژگيهاي مالکيت پرداخته اند. وبراين اساس تعريفي که از مالکيت براساس نظرات فقهاء بيان مي شود عبارتست از:”مالکيت رابطه اي است اعتباري بين مال از يک طرف و بين شخص(حقيقي يا حقوقي) از طرف ديگر که بر اساس آن مالک مي توان هر تصرف معقولي را که مايل باشد در آن انجام دهد.”
سيد محمد کاظم يزدي درتعريف مالکيت مي گويد:” حقيقت مالکيت فقط يک اعتبار عقلايي است. عقلا چيزي را که در دست کسي قرار دارد(و متعلق به اوست) علقه اي بين او وچيزي که در اختيار وي مي باشد اعتبار مي کنند که اين رابطه،منشاء تسلط وي بر آن چيز مي باشد و يا اينکه آنچه را که اعتبار مي کنند عبارتست از همان تسلط.”1
درکتاب البيع نيز آمده است:”مالکيت، اعتباري عقلايي است که يکي از احکام آن عبارت است از قدرت بر تغيير و تحوّل آن مال”2
امام خميني (ره):”مالکيت يعني اعتبار اضافه و انتساب بين شخصي که مالک نام دارد و شئي که مملوک ناميده مي شود.”3
مرحوم نائيني مي فرمايد:”حقيقت ملکيت علق? خاص و اضاف? مخصوص بين مالک و مملوک است همانند نخي که بين اين دو متصل باشد، همين علقه و اضافه موضوع احکام شرعي وعرفي است. البته اين نخ و رابط يک امر اعتباري غير حسي است که در عالم اعتبار موجود است نه اين که همچون دندان هاي غول ها اعتباري محض باشد بلکه براي آن در نفس الامر واقعيتي هست. از آن جائي که حقيقت اضاف? خاص بين مالک و مملوک است صحيح است که گفته شود تحت مقول? اضافه قرار مي گيرد همان که محققين براين اعتقادند.”4
ازتعاريف فقهاء اينگونه استنباط مي شود که مالکيت مقوله اضافه،جده،اعتباري و …است.5
آنچه نمايان است که فقهاء تعريف جامع از مالکيت ننموده اند و حتي در اين خصوص بين آنها نيز اختلاف وجود دارد. اما با توجه به ماهيت و اوصافي که فقهاء از مالکيت ارائه داده اند خود به گونه اي تعريف مالکيت را بيان نموده اند.
گفتار دوم: تعريف حقوقي مالکيت
قانونگذار تعريفي از مالکيت نکرده و فقط در مواد 29 و 30 قانون مدني از مالکيت اين گونه بيان نموده است: ماد? 29 قانون مدني “ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه هاي ذيل را دارا باشند: 1- مالکيت(اعم از عين يا منفعت) 2- حق انتفاع 3- حق ارتفاق به ملک غير ” و ماد? 30 ” هر مالکي نسبت به مايملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردي که قانون استثناء کرده باشد.”
اما با توجه به اوصاف و آثاري که براي حق مالکيت قائل شده، مي توان تعريف مالکيت را از قانون استنباط کرد. و حقوق دانان از اين خلأ قانوني استفاده کرده و هرکدام تعريفي خاصي از مالکيت ارائه نموده اند.
1- ” مالکيت حق مطلق،انحصاري و دايمي مي باشد که شخص نسبت به مالي دارد و به او اجازه مي دهد که از تمامي منافع اقتصادي آن بهره مند گردد.”6
2- ” مالکيت حقي است دايمي که به موجب آن شخص مي تواند در حدود قوانين، تصرف درمالي را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند.”7
“حق استعمال و بهره برداري و انتقال يک چيز به هر صورت مگر در مواردي که قانون استثناء کرده باشد.ماد? 30-31 ق.م”8
با توجه به تعاريفي که حقوقدانان ازمالکيت ارائه نموده اند تعريف جامع و کامل مالکيت نيست و فقط اوصاف وآثار مالکيت را بيان نموده اند. و با توجه به اين اوصاف که ذيلاً درخصوص آنها بحث خواهد شد تعريف مالکيت استنباط مي شود:
الف – مطلق بودن مالکيت: به موجب ماد? 30 قانون مدني مالک مي تواند در ملک خود هرگونه تصرفي داشته باشد و قاعده تسليط نيز هر گونه تصرف را به مالک داده است. و همچنين اصول 40 و 44و 47 قانون اساسي نيز اين حق را به مالک مي دهد که هرگونه تصرف در مال خود را داشته باشد. اينها بيانگر اين واقعيت هستند که حق مالکيت مطلق است.اما از طرفي قاعده لاضرر هم داريم و يک قوانين ديگر که اين حق مالکيت را تحديد مي کنند. پس بر معناي مطلق بودن مالکيت خدشه وارد شده و بطور واقعيت آن حق مطلق بودن مالکيت در جاي خود نمانده است.
ب‌- انحصاري بودن مالکيت : نتيج? طبيعي اطلاق اختيار مالک و لزوم رعايت احترام آن از طرف تمام مردم، انحصاري بودن حق مالکيت است، مالک مي تواند هر تصرفي را که مايل باشد در مال خود بکند، ومانع از تصرف و انتفاع ديگران نيز بشود. مالکيت در ايجاد مرحل? ايجاد حق فردي است و قانون از اين حق در برابر تجاوز ديگران حمايت مي کند.(اصول 44 و 47 ق.ا) و ماد? 31 قانون مدني در همين راستا بيان ميدارد که :”هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نمي توان بيرون کرد،مگربه حکم به قانون” که معني انحصاري بودن مالکيت را مي رساند. اما گاه اتفاق مي افتد که بخاطر رفاه عموم و به سود عموم مالک حق ارتفاق به ديگران در ملک خود مي دهد و يا ملک را به ديگري اجاره مي دهد و مالکيت خود را محدود مي کند و بطور خلاصه از بين رفتن اطلاق اختيار مالک و محدود شدن سلط? او به وصف انحصاري و فردي مالکيت نيز صدمه مي زند و آن را در خدمت عموم قرار مي دهد.
ج – دائمي بودن مالکيت : وصف دائمي بودن مالکيت در هيچ يک از مواد قانوني تصريح نشده است9 و حتي درمورد

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع ارتباط معنی دار Next Entries پایان نامه با کلید واژه های ارتکاب جرم، عقد اجاره، امام صادق