پایان نامه رایگان با موضوع مسکن اجتماعی، تامین مالی، رشد اقتصادی، مدل مفهومی

اصلی این رویکرد عبارتند از:
– برقراری ارتباط کامل میان بخش مسکن و برنامهریزی کلان اقتصادی؛
– پیوند همهجانبه برنامهریزی مسکن با برنامهریزی شهری؛
– توجه ویژه به مقولات فقر، محیط زیست و بهداشت در برنامههای مسکن و ارائه یارانه در مواقع اضطراری؛
– فراهم آوردن شبکههای زیربنایی و اعطای حقوق مالکیت در مناطق حاشیهنشین موجود؛
تسهیل در دستیابی افراد فقیر شهری و روستایی به سرپناه، از طریق تصویب و اجرای برنامههای مسکن، سرمایهگذاری و ابداع مکانیزمهای جدید، متناسب با شرایط و وضعیت آنان، از توصیههای این سیاست میباشد (کرمی, 1386)
بسیتری معتقد است رویکرد توانمندسازی بازار، مردم فقیر شهری را نادیده میگیرد چرا که بیش از حد بر فرآیند بازار رسمی تاکید میکند، و از توجه به بازارهای غیر رسمی و تجهیزات ویژه آنها باز میماند (Keivani, et al., 2008).

2-2-4-2- دولت کارآمد: راهبرد نهایی مدیریت توسعه(بعد از 1995)
افراط بیش از حد در اتکاء بر سازوکار بازار، موجب شد که جوامع با بحران‌های مختلف اجتماعی و اقتصادی مواجه گردند و از اوایل دهه1990 مشخص گردید که سیاست‌های مذکور با شکست روبرو شده است. برآیند این تحولات آن بود که از سال 1997 به بعد، شعار محوری “حداقل کردن دولت به سمت کارا شدن آن” رواج پیدا کرد (یزدانی, 1379). در این بازه زمانی سیاست‌گذاری‌ها به سمت حذف فقر تغییر جهت دادند. در این هنگام دوباره نگاه‌ها به سمت دولت بازگشت، اما از منظر نهادگرایی، دیگر صحبت از ضرورت وجود یا عدم وجود دولت در میان نبود، بلکه رابطه مکمل دولت و بازار در جهت تسریع رشد اقتصادی و نیل به سایر اهداف مطرح شد (حسینی & شفیعی, 1392, ص. 50). در ایده دولت کارآمد، سعی می‌شود با استفاده از ابزارهای مختلف به رقابتی کردن فضای فعالیت و نه خصوصی‌سازی آن پرداخته شود. به‌عبارت دیگر، تلاش برآن است که با استفاده از سازوکارهای مدیریتی و اقتصادی، خصلتی رقابتی به عرضه‌کنندگان خدمات عمومی داده شود و به این ترتیب از شدت ناکارآیی‌های دخالت بخش عمومی کاسته شود (یزدانی, 1379).
دیدگاه‌های مهم این دوره عبارتند از بازآفرینی دولت، احیای دولت و حکمرانی خوب.
بر اساس دیدگاه اول، دولت موظف به سیاست‌گذاری مبتنی بر بازار و استفاده از مشوق به جای فرمان دادن بوده و در اقتصاد نقش سکان‌دار به جای پاروزن را اعمال می‌کند. در دیدگاه احیای دولت، بخش خصوصی زمانی موتور رشد اقتصادی به حساب می‌آید که بخش دولتی تضمین‌کننده زمینه لازم برای ایفای نقش سازوکار بازاری آن باشد و در نهایت توسعه و رشد اقتصادی بالاتر با مشارکت و همکاری هر دو نهاد حاصل می‌شود. در حکمرانی خوب، دولت ملزم است سازوکارهای لازم برای فعالیت سایر بخش‌ها را فراهم کند و بدین‌وسیله فضای فعالیت برای بخش خصوصی را تسهیل نماید. دولت در راستای اثربخشی در این زمینه، باید دارای چهار ویژگی اساسی1. مردم سالار؛ 2. عدالت‌مدار؛3. پاسخگو و 4. مشارکت‌جو باشد (حسینی & شفیعی, 1392, ص. 53-51).
در این بازه زمانی از مهم‌ترین رویکردها در زمینه شهری نوزایی شهری (لطفی, 1390) و در زمینه تامین مسکن برای کم‌درآمدها، مسکن اجتماعی و مسکن مقرون‌به‌صرفه بوده است.

2-2-4-2-1- مسکن اجتماعی
از اواسط قرن نوزده همزمان با صنعتی شدن و کمبود شدید مسکن، برخی سیستمهای مسکن اجتماعی ایجاد شدند. برخی کارخانهداران مساکنی را برای کارگرانشان تامین کردند، برخی سازمانهای خیریه و خیرین، پروژههای مسکن را صرفا برای کمدرآمدها شروع کردند. با وجود آنکه دولت قبلا بهطور مستقیم وظیفه‌ای برای تامین مسکن کمدرآمدها نداشت اما بهدنبال جنگ جهانی دوم، مسئولیت بیشتری برای تامین مسکن با کیفیت خوب برای گروههای محروم برعهده گرفت. از دهه 1970 نقش حکومت با افزایش سیاستهای مسکن بازارمحور و کاهش در هزینههای عمومی مسکن، تغییر یافت. در دهه 1990 بیشتر حکومتها سعی در کاهش هزینه دولت برای مسکن در پرتو بهبود شرایط مسکن و فشارهای مربوط به بودجه داشتند. پایان کمونیسم در اوایل دهه 1990 بر سیستم مسکن در بسیاری از کشورها تاثیر گذاشت (Palancioglu & Cete, 2014).

2-2-4-2-1-1- سازمان های مسکن اجتماعی
مهم‌ترین تفاوت میان سازمانهای مسکن اجتماعی در کشورهای مختلف، سطح مشارکت حکومتهای مرکزی و محلی و بخش خصوصی میباشد. حکومت مرکزی نقش قانونگذار و تنظیمی را در بازار عرضه مسکن بسیاری کشورهای توسعه‌یافته مانند ایالاتمتحده، کانادا، استرالیا، ژاپن و بسیاری از کشورهای اروپای غربی برعهده دارد و نقش قوی مدیریتی نیز در عرضه مسکن ایفا میکند. اخیرا بخش خصوصی بیشترین نقش را در عرضه مسکن اجتماعی بر عهده دارد و همکاریهای بخش خصوصی- دولتی به عنوان عنصر کلیدی موفقیت اجرای برنامههای عرضه مسکن در چندین کشور بهحساب میآید. طیف وسیعی از رویکردهایی که توسط حکومتهای مختلف برای تامین مسکن خانوادههای کمدرآمد بیان شدهاند وجود دارد. برای مثال، در آلمان همه مساکن اجتماعی از نظر قانونی خصوصی میباشند. در هلند، تعاونیها مسکن اجتماعی را با درجه‌ای استقلال از حکومت و با الزام به اینکه خانوادههای کمدرآمد باید در مساکن مناسب سکنی یافته و منجر به بهبود کیفیت محلات شوند میسازند و مدیریت میکنند. در بلغارستان، لتوني، جمهوری ليتوانيو و رومانی مسکن اجتماعی مالکیت عمومی داشته و از طریق بودجه شهرداری تامین مالی میشود (Palancioglu & Cete, 2014).

2-2-4-2-2- مسکن مقرون‌به‌صرفه
مسکن مقرونبهصرفه نوع خاصی از مسکن بوده که بهطور سنتی نقشی متفاوت در بازار مسکن داشته است. در این سیاست استراتژی ساخت، تامین مالی و فروش مسکن بهطور خاصی متفاوتند زیرا سطح درآمد متقاضیان جزء اصلیترین معیارهایی است که مد نظر قرار میگیرد (حاجی پور & عطایی, 1392).
نگرانیهای عمومی مرتبط با مسکن مقرون‌به‌صرفه ناشی از مطرح بودن مسکن به‌عنوان تنها عنصری که بیشترین بودجه اکثر خانوادهها صرف آن میشود، است. خانوادههای متوسط‌درآمد تقریبا یک‌چهارم درآمد خود را صرف هزینه مسکن نموده درحالی‌که این مقدار برای خانوارهای فقیر معمولا به نیمی از درآمد آنها میرسد. این سهم بسیار زیاد حاکی از آن است که اگر تغییر کوچکی در قیمت مسکن و اجاره صورت گیرد تاثیر بسیار زیادی بر مصارف غیر از مسکن و رفاه خانواده دارد (Quigley & Raphael, 2004). خانواده زمانی با مقرون به صرفگی مسکن مشکل پیدا میکند که بعد از پرداخت هزینه مسکن نتواند نیازهای غیر مسکنی خود را در سطوح پایه و کافی برآورد نماید. در واقع در اینجا رویکرد باقیمانده هزینه مطرح میباشد (Stone, 2006).
مطالعات قابل توجهی در زمینه مشخص کردن بهترین شاخص برای اندازهگیری مقرونبهصرفگی مسکن صورت گرفته است و بسیاری از آنها به این نتیجه رسیدهاند که مقرونبهصرفگی مسکن جنبههای زیادی داشته و اندازهگیری آن چندان راحت نمیباشد (Lin, Chang, & Chen, 2014).
در آمریکا نرخ پذیرفته شده هزینه مسکن به درآمد به‌عنوان شاخصی مناسب برای مقرونبهصرفگی مسکن و برآورد نظری نرخ استاندارد وجود دارد(25% در آمد تا اوایل دهه 1980 و 30% درآمد از آن پس) (Stone, 2006).
عرضه بستههای مسکن مقرونبهصرفه برای گروههای مختلف هدف، شامل طیف وسیعی از انواع مسکن میشود، از تخصیص زمین ساده تا اشکال پیچیده مسکن عمومی. در این راستا شناخت بازارهای مسکن محلی و ملی الزامی بوده و سوال کلیدی این است که چگونه باید یک عرضه واقعی، بر پایه شناخت امکانات مالی مختلف خانوادهها، ایجاد کنیم (Bredenoord & van Lindert, 2010).

2-3- بررسی سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در کشورها
2-3-1- بررسی کلی سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در کشورهای درحال‌توسعه
مسئله تامین مسکن کمدرآمدها از طریق مکانیزم بازار خصوصی در کشورهای درحالتوسعه، از اواسط دهه1970 در دستور کار مطالعات مسکن قرار گرفت. در طول دهه 1980 یک توافق نسبی جهانی در رابطه با کاهش نقش دخالت مستقیم دولت در اقتصاد و افزایش اتکا به بخش خصوصی بوجود آمد. بسیاری از کشورها بدون در نظر گرفتن ایدئولوژی، ساختارهای سیاسی یا سطوح توسعه این سیاست را دنبال کردند. بنابراین گسترش نقش بازار خصوصی در زمینه تامین مسکن کشورهای درحالتوسعه در طول دهه 1980 مرکز توجه قرار گرفت. این امر توسط بانک جهانی جانب‌داری شد و در طول دهه 1980 استراتژی توانمندسازی بخش عمومی برای حمایت از فعالیت‌های بازار خصوصی در تامین مسکن کشورهای درحالتوسعه را مطرح کرد. (Keivani & Werna, 2001).
بیشتر خدمات شهری در کشورهای درحالتوسعه از جمله بهداشت، آموزش، دفع زباله، و … به‌طور کامل یا نسبی از طریق بخش عمومی تامین میشود. از سوی دیگر تامین مسکن بیشتر توسط بخش غیردولتی که شامل بخشهای خصوصی رسمی و غیررسمی، خانوادهها و تعاونیها میباشد، تامین میشود (همان). نمودار شماره یک مدل مفهومی انواع تامین مسکن را در کشورهای درحال‌توسعه نشان می‌دهد.

نمودار 1: مدل مفهومی تامین مسکن در کشورهای درحال‌توسعه (Keivani & Werna, 2001)

2-3-1-1- بررسی نمونههای موردی سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها درکشورهای درحالتوسعه
2-3-1-1-1- سیاست مسکن در کلمبیا
بحث مالکیت مسکن برای همه، یکی از سیاست‌های مهم در کلمبیا محسوب می‌شد. در طول سالها هر حکومتی در آمریکای لاتین بر این اعتقاد بود که تنها مسکنی با ارزش است که تحت مالکیت صاحبش باشد. حکومتهای کلمبیایی بر این اعتقاد بودند که با افزایش سطح مالکیت مسکن، میتوان با یک تیر دو نشان زد: اول اینکه ساختن خانههای بیشتر منجر به تحریک صنعت ساختوساز خواهد شد، لذا در سال 1970 مسکن پایه اصلی استراتژیهای چهارگانه رئیس‌جمهور کلمبیا شد. بر پایه ایدههای Lauchlin Currie حکومت، سیستم مالی مسکن جدیدی، که امید میرفت منابع جدیدی برای سرمایهگذاری انبوه در ساختوساز مسکن رسمی باشد، تاسیس کرد. چنین سرمایهگذاریهایی منجر به ایجاد شغل میشد و قیمت زمین را افزایش میداد، به این افزایش قیمت زمین مالیات تعلق گرفته و مالیات مذکور میتوانست در تامین مالی زیرساختها و خدمات مورد استفاده قرار گیرد. ساخت مسکن عمومی در کلمبیا همیشه وجود داشته و در طول پنجاه سال زندگی Currie در کلمبیا سازمان مسکن کلمبیا در ساخت و تامین مالی 700000 مسکن مشارکت داشت. در آن زمان هیچ خانهای برای اجاره ساخته نمیشد، بلکه بیشتر منازل به ذینفعان فروخته میشدند. متاسفانه تعداد کمی از خانوادههای فقیر توانستند مبلغ مورد نیاز را بپردازند و در سال 1974 انجمن انتخابات ریاست جمهوری Belisario Betancur مسکن اجتماعی را به خانوارهای کمدرآمد پیشنهاد داد. وقتی که او در سال 1982 رئیس‌جمهور شد منابع سازمانی را افزایش داد اما تقاضای مسکن از سازمان مسکن همچنان بیشتر بود تا جایی که ذینفعان(کسانی که باید به آنها مسکن تعلق میگرفت) از طریق قرعهکشی انتخاب میشدند. متاسفانه از آنجا که تعداد کمی از خانوادهها قسط ماهانه را پرداخت میکردند و بیرون راندنشان از نظر سیاسی غیر ممکن بود بسیاری از وامها تبدیل به یارانه شده و در سال 1991 سازمان مذکور اعلام ورشکستگی کرده و تعطیل شد. درسال 1990 حکومت جدید César Gaviria سیاست ABC را که بر پایه سه عنصر پسانداز(ahorro) یارانه(bono) و اعتبار(crédito) قرار داشت، معرفی کرد. این برنامه الهام گرفته از تجربه شیلی و تفکر اقتصاد نئوکلاسیک بود که در آن زمان بسیار بهروز محسوب میشد. این سیاست نتیجه حرکت از طرف عرضه به هدایت تقاضا بود. بجای آن‌که دولت اختیار مسکن را در دست داشته باشد و آن‌را به ذینفعان اختصاص دهد، بخش خصوصی به برنامهریزي و ساخت مسکن میپرداخت و آنها را به ذینفعان ارائه میداد. فرض بر این بود که شرکتهای خصوصی خانههای ارزانتری تولید کنند و به همین نسبت نیز انتخاب وسیعتری از مسکن را در اختیار فقرا قرار دهند. طبق برنامهریزي کلمبیا، این یارانهها به کسانی تعلق میگرفت که در حال حاضر فاقد مسکن بوده یا مسکن‌شان کیفیت مناسبی نداشته، پر جمعیت هستند یا دسترسی کمی به خدمات دارند. در آغاز، داوطلبان نیازمند مقداری از پسانداز