پایان نامه رایگان با موضوع مسکن اجتماعی، زیرساختها، تامین مالی، قیمت مسکن

دانلود پایان نامه ارشد

خودشان و سطحی از یارانه که به درآمد خانواده بستگی داشت، بودند. رویکرد ABC بخشی از تعهدات هر رئیس‌جمهور کلمبیایی که در تلاش برای گسترش مالکیت مسکن بودند را شکل میداد. این رویکرد توسط تعهد انتخاباتی Álvaro Uribe مبنی بر ایجاد ملتی از مالکین مسکن در طول ریاست جمهوریاش از سال 2002 به بعد به خوبی به تصویر کشیده شد. وقتی که او در سال 2006 دوباره به‌عنوان رئیس‌جمهور انتخاب شد، این رویکرد را دوباره ادامه داد اما به‌دنبال افزایش نقش بخش خصوصی در تامین مالی مسکن و تشویق توسعه بخش ساختوساز رقابتی و کارآمد نیز بود. در سال 2009 که کشور با بحران اقتصادی شدیدی مواجه شد با اعطای یارانه به نرخ بهره کسانی که وام مسکن گرفته بودند، به احیای اقتصاد کمک کرد. با روی کار آمدن رئیس‌جمهوری جدید Manuel Santosدر سال 2010 برنامه ABC همچنان نقش کلیدی در سیاستهای حکومت بر عهده داشت. در این زمان Beatriz Uribe به وزارت بازسازی مسکن رسید و تعهد داد که یارانههای بیشتری به فقرا بدهد. همه این برنامهها با اعلام مسکن رایگان در آپریل2012 تغییر کردند. تحت تاثیر برنامه Lula’s Minha casa, minha vida در برزیل، برنامه جدید قول تامین مسکن برای 100000 مردم فقیر و خانوارهای جابجا شده(به خاطر جنگ و خشونت) در هر سال را میداد. حدود چهار بیلیون پسو55 به این کار تخصیص داده شد (Gilbert, 2014).

2-3-1-1-2- سیاست های تامین مسکن کم درآمدها در چین
قبل از دهه 1980، بازار خصوصی در مسکن شهری چین وجود نداشت. تحت لوای سیستم مسکن اجتماعی مقرونبهصرفگی چالش به شمار نمیآمد اما نابرابری مسکن یک مشکل همیشگی محسوب میشد. از اواخر دهه 1980 قریب به 82% از ساکنان شهری در مسکنهای با مالکیت دولتی56زندگی میکردند. واحدهای کار، مسکن را بهعنوان نوعی کالای رفاهی با اجاره پایین در اختیار کارمندان برای جبران حقوق پایین اختصاص میدادند. اگرچه کارمندان پایینرتبه راهی برای دسترسی به واحدهای مسکونی باکیفیت بالا نداشتند. در طول دهههای 1980 و 1990 حکومت، فروش واحدهای مسکونی به ساکنان آن، با تخفیف در قیمت آنها را تصویب نمود. در حین اجرای این مصوبه مستاجران ساکن در مساکن با کیفیت بهطور ویژهای از خصوصیسازی مسکن عمومی سود بردند در حالی‌که افرادی که در مساکن با کیفیت پایینتری ساکن بودند منفعت کمتری کسب نمودند اما بیکاران اصلا سودی نبردند. تحقیقات نشان میدهد که خانوارهای کمدرآمد از نابرابری در طول فرآیند خصوصیسازی مسکن رنج میبردند. در دهه 1990 که سیستم تامین مسکن به سیستم بازارمحور تبدیل شد، مسکن مقرونبهصرفه بهعنوان یک چالش مطرح شد. حکومت چین به‌منظور سازگاری(مطابقت) با اصلاحات مسکن اقدام به ایجاد دو برنامه متوالی مسکن مقرونبهصرفه در سالهای 1995 و 1998 نمود. مخصوصا بعد از اینکه دولت ارتباط میان تامین مسکن مقرون‌به‌صرفه و واحدهای کاری را در سال 1998 قطع کرد، خانوادههای معمولی برای حل مشکلات مسکنشان، بیشتر و بیشتر به کمکهای دولتی در تامین مسکن مقرونبهصرفه وابسته میشدند. هر چند از نظر منتقدان، سهم کثیری از این مساکن ارزانقیمت یارانهای به خانوارهای با درآمد بالا تعلق گرفت تا به خانوارهای کمدرآمد. از سال 2004 تا 2010 تامین مسکن مقرونبهصرفه از بازار تامین مسکن عقب ماند. بهدلیل افزایش صعودی قیمت مسکن، خانوارهای کم و متوسطدرآمد نه تنها فرصت مالاندوزی را از دست دادند بلکه با بازار مسکنی مواجه شدند که اصلا مقرونبهصرفه نبود. در این شرایط مسکن مقرونبهصرفه به چالش جدی تبدیل شد که پیامد گستردهای در نارضایتی جامعه داشت. با شروع سال 2010 حکومت مسئله مسکن ارزانقیمت را بهعنوان راهی برای حفظ ثبات اجتماعی در دستور کار قرار داد. عوامل بسیاری در عدم موفقیت سیاستهای حکومت در تامین مساکن مقرونبهصرفه کافی وجود داشت اما دلیل اصلی، ریشه در از همگسیختگی ساختار داخلی حکومت داشت. در ساختار مالی و سیاسی فعلی، تقسیم قدرتها، انگیزهها، مسئولیتها و منابع درآمدی میان حکومت مرکزی و حکومتهای محلی در تضاد با اهداف دولتی تامین مسکن کارآمد و موثر قرار دارد (Zou, 2014).
در طول دو دهه اخیر، چین برنامههای مسکن مقرونبهصرفه را آغاز نمود. از جمله این برنامهها عبارتند از پروژه زندگی مسالمتآمیز57، مسکن راحت و اقتصادی58، مسکن با اجاره پایین59، سقف قیمت مسکن60، مسکن اجارهای عمومی61 و برنامه مسکن اجتماعی62 (همان). در جدول زیر دوره اجرا و گروههای هدف هر یک از این برنامهها نشان داده شده است.

جدول 1: مسکن مقرون‌به‌صرفه در چین (Huang, 2012)
برنامه ها
مدت زمان
نحوه تصرف مسکن
گروههای هدف
پروژه زندگی مسالمتآمیز
1998-1995
ملکی
خانوادههای کم و متوسطدرآمد
مسکن اجتماعی
مسکن ارزانقیمت اجاره محور
1994 تا کنون
اجارهای
خانوادههای بسیار فقیر

مسکن مقرونبهصرفه و راحت
1998 تا کنون
ملکی
تا قبل از سال 2007 خانوادههای کم و متوسطدرآمد، بعد از سال 2007 خانوادههای کمدرآمد

Price-Cap Housing
2007 تا کنون
ملکی
خانوادههای متوسطدرآمدی که توانایی پرداخت منازل بازار آزاد را ندارند

مسکن اجارهای عمومی
2010 تا کنون
اجاره ای
خانوادههای کم و متوسطدرآمد، کارگران جدید و مهاجران واجد شرایط در برخی شهرها
در مراحل ابتدایی حکومت برنامه مسکن مقرونبهصرفه را در راستای مکانیزمی برای حمایت از اصلاحات مسکن به کار گرفت. اخیرا برنامههای مسکن مقرونبهصرفه نقش ویژهای در رفاه اجتماعی و سیستمهای امنیت اجتماعی ایفا میکند (Zou, 2014).

2-3-1-1-3- سیاستهای مسکن در ترکیه
اعلامیه جهانی حقوق بشر63 در سال 1948 اعلام کرد هر کس حق داشتن سطح زندگی مناسبی را در مسکن مناسب دارد. ارگانهای دیگر از جمله سازمان ملل نیز داشتن چنین حقی را به رسمیت شناختهاند. در این چارچوب ماده 57 قانون اساسی ترکیه بیان میدارد که حکومت باید در راستای برآورده کردن نیازهای شهروندان بر پایه طرحی که ویژگیها و شرایط محیطی شهرها را در نظر گرفته و از طرحهای انبوهسازی حمایت میکند، اقدامات لازم را انجام دهد (Palancioglu & Cete, 2014).
به‌منظور اجرای مسئولانه این قانون، سازمانهای حکومتی مختلف از جمله بانک املاک(زمین و مسکن) ترکیه64، مدیریت کلی دفتر زمین65و سازمان توسعه مسکن66در طول زمان تاسیس شدند. از آن‌جا که این تلاشها برای برآورده کردن نیاز مسکن مردم کم و متوسطدرآمد کشور، که نیاز به واحدهای مسکونی حدود 1.5 میلیون واحد در شروع قرن 21 بود، چندان کارآمد نبود، حکومت ترکیه در برنامه جامعی برای حل این مشکل دو قانون در رابطه با برنامههای اقدامات ضروری سال 2003 تصویب نمود. اولین قانون مربوط به جلوگیری از ساخت‌وساز سکونتگاههای غیر رسمی توسط حکومت مرکزی و حکومتهای دولتی و بازسازی سکونتگاههای غیر رسمی فعلی میباشد. دومین قانون تامین مسکن بود که با توجه به آن، مسکن مناسب از نظر کمیت و کیفیت برای گروههای کمدرآمد در کوتاهمدت با قسطهای مقرونبهصرفه و قابلپرداخت ساخته شود. مطابق با برنامه اقدامات ضروری، سازمانی برای حل مشکل مسکن و شهرسازی به‌ویژه برای گروههای کمدرآمد، تاسیس شده است. در این زمینه، حکومت به سازماندهی مجدد سازمانهای عمومی برای پاسخگویی به عرضه مسکن و زمین برای شهروندان پرداخت. اداره کل مدیریت زمین67 در سال 2004 بسته شد، و همه وظایف این سازمان به سازمان توسعه مسکن68 واگذار شد. این سازمان قدرتهای قانونی و سیاسی جدیدی بهدست آورده بود و برنامه توسعه وسیعی برای کمپانیهای مسکن و شهرسازی آغاز نمود. این سازمان امروزه یکی از بدنههای اجرایی بسیار مهم مسکن و سیاستهای سکونتی در کشور محسوب میشود که به تامین زمین و اوراق قرضه پرداخته و اجرای پروژهها را در سطح محلی ممکن میسازد (همان).
سازمان TOKI بخش دولتی غیر انتفاعی میباشد که با طیف وسیعی از وظایف و قدرت نفوذ در بخش مسکن در سال 1984 تاسیس شد. وظایف و این سازمان عبارتند از 1. توسعه پروژههای اجرای مسکن، زیرساختها و امکانات اجرایی هم در داخل ترکیه و هم در خارج،2. تامین اعتبارات مسکن برای افراد و سازمانها 3. اجرای پروژههای تغییر سکونتگاههای غیررسمی4. نگهداری و بازسازی مناطق تاریخی 5. ساختوساز واحدهای مسکونی همزمان با امکانات اجتماعی و زیرساختها در مناطق فاجعه دیده 6. کمکهای مالی و اعتباری برای توسعه پروژههای معماری روستایی 7. سازماندهی به‌گونهای که بانکها در تامین مالی مسکن مشارکت کنند 8. حمایت از صنعت مسکن 9. رسیدگی به قراردادها و سهامها.
به‌منظور اجرای این وظایف، سازمان TOKI قدرت نفوذ زیادی دارد، از جمله آمادهسازی طرحهای توسعه و بازبینی طرحهای موجود برای پروژههای مسکن اجتماعی، سلب مالکیت ملک مورد نیاز برای انجام پروژهها، توسعه پروژههای تغییر سکونتگاههای غیررسمی، آمادهسازی زمین برای کاربریهای مسکونی، صنعتی، آموزشی و بهداشتی، سرمایهگذاری در گردشگری و تسهیلات عمومی. آمادهسازی، فروش، اجاره، مبادله و بازیابی زمین برای پروژههای توسعه، به‌دست آوردن زمینهای عمومی رایگان بر اساس تصویب وزارتخانههای مرتبط، مشخص کردن هزینههای مساکن ساخته شده توسط TOKI با در نظر گرفتن هزینههای ساخت، وضعیت درآمد ساکنان و شرایط اقتصادی منطقه ساختوساز، تاسیس کمپانیهایی که در بخش مسکن کار میکنند (همان).
مهم‌ترین منابع درآمدی سازمان TOKI از قانون مسکن انبوه شماره 2985 میباشد. یکی از مهم‌ترین آنها درآمد حاصل از فروش و اجاره خانهها، ادارات و زمینها میباشد. بعلاوه پروژههای به اشتراکگذاری درآمد، اعتبارات بینالمللی، درآمدهای حاصل از بهره، پرداختها و وظایف اختصاص داده شده توسط قوانین بودجه و کمک‌های ارائه شده به سازمان میشود منابع درآمدی محسوب میشوند (همان).

2-3-1-1-3-1- پروژههای مسکن اجتماعی ساخته شده توسط TOKI
این سازمان پروژههای مسکن اجتماعی مختلفی برای مردم کم و متوسطدرآمد اجرا کرده است. مسکن مقرونبهصرفه بهطورکلی در بسیاری کشورها از طریق نسبت هزینه مسکن به درآمد و درآمد باقیمانده محاسبه میشود (Heylen & Haffner, 2013)، این نوع مسکن در رویکرد TOKI با ساختوساز واحدهای مسکونی در اندازههای مختلف و بازپرداخت انعطافپذیر69تامین شده است. ساختوساز این نوع واحدها بین 14 تا 24 ماه برای کامل شدن، وقت لازم دارد. قیمت فروش این واحدهای مسکونی بر اساس سهم پیمانکاران، هزینه زمین، زیرساختها و هزینههای اجتماعی و فنی تعیین میشوند. سپس واحدهای مسکونی فروخته میشوند. پیشقسطی که بین 10 تا 40 درصد از هزینه مسکن را تشکیل میدهد در ابتدا پرداخت شده و قسطهای ماهانه محاسبه شده که در طول 5 تا 20 سال از زمان عقد قرارداد، به طور ماهانه پرداخت میشوند. این قسطها بابت خانههایی که برای اقشار بسیار فقیر ساخته شدهاند دریافت نشده و قسطهای ماهانه هر نیمه سال با توجه به تغییرات در شاخص قیمت مصرفکننده، شاخص قیمت تولید کننده و نرخ رشد رسمی برای دستمزد بخش دولتی محاسبه میشود. قسطهای ماهانه به حساب بانک ریخته میشود، بانک همچنین مالیاتهای املاک و مستغلات و حق بیمه را از طرف TOKI جمعآوری کرده و در طول پنچ روز همه را به TOKI انتقال میدهد (Palancioglu & Cete, 2014).

2-3-1-1-3-2- پروژه های به اشتراک گذاری درآمد
این رویکرد توسط TOKI توسعه یافت و یک راهکار ابتکاری است که به انتقال پولهای بدست آمده از طراحی پروژههایی که بویژه برای خانوادههای پر درآمد با استانداردهای بالا طراحی شده است به پروژههای مسکن اجتماعی می‌پردازد. در این پروژهها، واحدهای مسکونی با استاندارد بالا توسط سازندههای خصوصی در زمینهای متعلق به سازمان TOKI ساخته میشوند. مدیر طرح یا همان TOKI سهم خود را در پایان پروژه دریافت میکند حتی اگر سود پیشبینی شده بدست نیامده باشد. اگر سود حاصل بیش از مقدار پیشبینی شده باشد، سود اضافه میان هر دو طرف تقسیم میشود. به این معنا که منافع عمومی تضمین شده است.
TOKI 87,358 واحد مسکونی(تقریبا 15% از کل تولید این سازمان) را با استفاده از این رویکرد تا اوایل 2014 تولید کرد. این سازمان 30% از درآمد کلی خود را تا اوایل 2014 از این بخش

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع مسکن اجتماعی، تامین مالی، رشد اقتصادی، مدل مفهومی Next Entries پایان نامه رایگان با موضوع قیمت بازار، اجرای برنامه، مشارکت مردم، عملکرد سازمان