پایان نامه رایگان با موضوع قیمت مسکن، تسهیلات بانکی، تسهیلات بانک، مسکن روستایی

دانلود پایان نامه ارشد

تشکلها، انجمنها و گروههای خیر مسکنساز برای اقشار آسیبپذیر؛
2- تشویق و ترغیب سرمایهگذاری خارجی در بخش مسکن؛
3- دادن یارانه کارمزد تسهیلات مسکن به سازندگان( بخشهای خصوصی، تعاونی و عمومی) واحدهای ارازنقیمت و استیجاری در چهارچوب ضوابط و استانداردهای مصوب در شهرهای کوچک و متوسط و کلیهی روستاهای کشور برای گروههای کمدرآمد، کارگران، کارمندان و زنان سرپرست خانوار؛
4- ارتقای شاخص بهسازی مسکن روستایی تا دو برابر عملکرد این شاخص در برنامهی سوم؛
5- پلکانی کردن بازپرداخت اقساط تسهیلات بانکی در بخش مسکن؛
6- دادن کمکهای اعتباری و فنی برای بهسازی و نوسازی مسکن روستایی و حمایت از ایجاد کارگاههای تولید و عرضه مصالح ساختمانی و عرضهکنندگان خدمات فنی (سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور, 1383, ص. 52-51).
در سال 1386 دولت مصمم شد جهت مهار بحران روند روبهرشد قیمت مسکن دست به کار شود و برای اولین بار بودجههای سنواتی تبصرهای ویژه به موضوع مسکن و ساماندهی آن اختصاص داد. بر اساس تبصره6 قانون بودجه سال 1386 مسکن اقشار کمدرآمد جامعه، در قالب طرح حق بهرهبرداری 99 ساله و اجارهداری 5 ساله مسکن مهر، مورد حمایت قرار میگیرند تا از این طریق صاحبخانه شوند. مهم‌ترین ویژگی طرح زمین 99 ساله اجارهای حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده است. این سیاست که با عنوان”قیمت صفر” شناخته میشود در صدد است تا با کاهش بخش عمده قیمت مسکن توانایی خرید را برای اقشار کمدرآمد جامعه ایجاد کند. در این طرح دولت علاوه بر حذف قیمت زمین، با پرداخت 15 میلیون تومان وام در دو بخش آمادهسازی زمین(یک میلیون تومان) و ساخت(14میلیون تومان) درصدی از هزینههای آمادهسازی و ساخت را به واجدین شرایط پرداخت میکند تا پس از تحویل قطعی مسکن این مبالغ در اقساط 15 ساله و بر اساس نرخ سود روز بانکی پرداخت شود. وزارتخانههای مسکن و شهرسازی و تعاون نیز به ترتیب در تامین و واگذاری زمین اجاره 99 ساله و انعقاد قرارداد با بانکها و شناسایی و ساماندهی متقاضیان طرح مسکن مهر انجام وظیفه میکنند (پورمحمدی, صدر موسوی, & عابدینی, 1391).

3-2-4-1- بررسی روند تحولات عوامل تولید در برنامه چهارم
جدول زیر رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی را در دوره برنامه چهارم نشان می‌دهد. با توجه به جدول زیر می‌توان گفت که قیمت زمین در سال 1386 به‌طور ناگهانی افزایش یافته قیمت مصالح ساختمانی نیز همین‌طور، اگرچه قیمت مسکن در سال 1387 کاهش یافته است اما قیمت مصالح ساختمانی همچنان به روند افزایشی خود ادامه داده است.
جدول 6: روند تحولات شاخص بهای اقلام کلیدی در بخش مسکن(برنامه چهارم)
سال
قیمت زمین
مصالح ساختمانی
نرخ تورم
1384
11.5
11.9
10.4
1385
12.8
13.9
11.9
1386
54
20.9
18.4
1387
43
29.8
25.4
ماخذ: (قالیباف, 1390, ص. 19)
3-2-4-1- بررسی عملکرد کلی سیاست‌های اتخاذ شده در رابطه با مسکن کم‌درآمدها در برنامه چهارم
3-2-4-2- سیاست زمین صفر(مسکن مهر)
طرح مسکن مهر را باید به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین طرح‌هاي حمایتی اجتماعی در زمینه تامین مسکن گروه‌هاي کم‌درآمد بعد از انقلاب دانست.
به‌طورکلی این طرح سه مضمون محوري را در خود جاي داده است:
– پرداخت غیرمستقیم یارانه زمین از طریق اعطاي حق بهره‌برداري از راضی دولتی به خانوارها؛
– ارائه وام و اعتبارات مالی با نرخ سود ارزان قیمت؛
– تامین خدمات زیربنایی و همچنین هزینه‌هاي آماده‌سازي زمین توسط اعتبارات بانکی و همچنین اعتبارات دولتی؛
البته باید توجه داشت که در بین سه مضمون گفته شده کم‌ترین اهمیت چه در برنامه‌ها و چه در اجرا به امر تامین خدمات زیربنایی و روبنایی داده شد.
براساس چنین سیاستی دولت با ایجاد یک خط اعتباري مستقل و تامین350 هزار میلیارد ریال اعتبارات با نرخ‌هاي بهره 8 و 4 درصد و همچنین واگذاري بیش از 1 هزار هکتار زمین دولتی از سال 1386 و در قالب تبصره 6 بودجه امور اجرایی این طرح را آغاز نمود. که البته این ارقام در طول زمان تغییر بسیاري پیدا کرد.
عملکرد کلی طرح مسکن مهر در جدول زیر آمده است، همان‌طوري که در این جدول مشاهده می‌گردد بیش از 46 درصد از واحدهاي طرح مسکن مهر در زمین‌هاي خصوصی و به صورت خود مالکی ساخته شده است. به بیان دیگر دولت عملاً ناچار شده که به دلیل نامناسب بودن سازوکار واگذاری‌ها و عدم استقبال متقاضیان از برخی زمین‌هاي واگذار شده که ناشی از فقدان امکانات زیستی بوده عملاً براي بیش از90هزار واحد مسکونی، تنها وام و اعتبارات ارزان‌قیمت تامین کند که حاکی از ناکارآمدي نظام مدیریتی این طرح بوده است.
تاکنون بیش از 350هزار میلیارد ریال تسهیلات بانکی جهت آماده سازي زمین و همچنین ساخت مسکن اعطا شده است که نرخ سود آنها در شهر تهران 9 درصد در مراکز استانها 7 درصد و در سایر نقاط شهري 4 درصد می‌باشد، در کنار آن دولت سعی نموده که با اختصاص بیش از 1200 میلیارد ریال اعتبارات نسبت به تامین تسهیلات زیربنایی براي واحدهاي مسکن مهر اقدام کند. با فرض هزینه ساخت 3,5 میلیون ریال به ازاء هر مترمربع و مساحت متوسط ناخالص 10 مترمربع به ازاء هر واحد، میزان کل سرمایه‌گذاري براي ساخت واحدهاي مسکن مهر معادل 693 هزار میلیارد ریال برآورد خواهد شد، براین اساس هزینه هر واحد مسکونی 350 میلیون ریال خواهد بود (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, 1392).

جدول 7:مشخصات کلی حجم ساخت‌و ساز در مسکن مهر(هزارواحد)
شرح
تعاونی‌ها
قراردادهای سه‌جانبه
خودمالکین
سایر
جمع(با خودمالکین)
جمع(بدون خودمالکین)

مقدار مطلق
سهم
مقدار مطلق
سهم
مقدار مطلق
سهم
مقدار مطلق
سهم

تعداد واحدهای دارای قرارداد ساخت
462
23.3
487
24.5
914
46
117
6.2
1980
1066
مساحت زیربنای درحال ساخت
46259

48691

91477

1117.6

198133
106656
زمین تخصیص یافته(هکتار)
7461

7854

14754

1888
7.5
31957
17203
جمعیت قابل اسکان(هرواحد 3.9 نفر)
1804132

1898984

3393579

456561

7553256
4159678
زیربنای مسکونی خالص(هزار مترمربع)
34694

36518

65261

8780

145253
79993
ماخذ (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن,1392 به نقل از سازمان زمین و مسکن)
براساس مصوبات دولت براي ساخت واحدهاي مسکن مهر، از 20 تا 250 میلیون ریال وام پرداخت خواهد کرد متوسط وام پرداختی به ازاء هر واحد مسکونی 20 میلیون ریال خواهد بود با احتساب این رقم کل وام پرداختی به واحدهاي مسکونی 430 هزار میلیارد ریال خواهد بود و مابقی باید از طریق آورده متقاضیان تامین گردد. به این ترتیب هر متقاضی باید حداقل 120 میلون ریال آورده براي تکمیل فضاي داخلی واحد مسکونی داشته باشد که این رقم با احتساب هزینه مربوط به محوطه سازي به 160میلیون ریال افزایش خواهد یافت (همان).
هدفمند بودن یارانه‌ها و تعلق یارانه‌هاي پرداختی به گروه‌هاي هدف یکی از اصول سیاست‌های مسکن در برنامه چهارم بوده است. به‌منظور بررسی این امر لازم است مشخص گردد که خانوارهاي بهره‌مند از طرح مسکن در کدام‌یک از گروه‌هاي درآمدي قرار گرفته‌اند. بدین منظور برآوردي از میزان هزینه سالیانه خانوارهاي شهري در سال 1388 به عمل آمده است.
محاسبات انجام شده در سطر آخر جدول زیر بیانگر میزان توان مالی خانوارها و یا توان نقدي آن‌ها براي ورود به بازار مسکن و من‌جمله بازار مسکن مهر است. براین اساس در صورتی که آورده مورد نیاز براي طرح مسکن مهر بیشتر از پس انداز خانوار باشد، خانوار قادر نخواهد بود ،آورده مورد نیاز طرح مسکن مهر را فراهم کند و در نتیجه جزء گروه‌هاي هدف مسکن مهر محسوب نخواهد شد، حال باتوجه به اینکه هزینه تمام شده طرح مسکن مهر 350 میلیون ریال خواهد بود که 20 میلیون ریال آن از طریق وام تامین می‌گردد. میزان حداقل آورده مورد نیاز براي ورود به جرگه بهره‌مندان از این طرح 130 میلیون ریال است. البته درصورت اضافه نمودن ارقام مربوط به محوطه سازي و … این رقم به 160میلیون ریال افزایش میابد، بر اساس محاسبات و برآوردهاي ارائه شده در جدول زیر، میزان توان مالی خانوارهاي سه دهک فقیر درآمدي کمتر از این مقدار است (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, 1392).

جدول 8: برآورد میزان نقدینگی خانوارهای شهری جهت خرید مسکن در سال 1388 میلیون ریال- درصد
دهک
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
متوسط
درآمد سالیانه
41
63
75
87
100
115
135
157
192
302
129
کل پس‌انداز خانوار
2
25
55
100
169
278
444
683
1164
3456
324
ماخذ (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, 1392)
مقایسه این ارقام با هزینه یارانه‌هاي مسکن در دوره‌هاي قبل از اجراي این طرح می‌تواند نمایی بهتر از کارآمدي این طرح را بدست دهد، و مطالعاتی که تحت عنوان ارزیابی نظام یارانه‌هاي مسکن ایران در چارچوب مطالعات مشترك بانک جهانی و وزارت مسکن در سال 1387 انجام شده، میزان کل یارانه هاي مسکن در طول 14 سال منتهی به 1385، معادل 140 هزار میلیارد ریال بوده است. با تبدیل رقم فوق به قیمت‌هاي سال 1390 این رقم به 850 میلیارد ریال افزایش می‌یابد. به این ترتیب مشاهده می‌گردد که یارانه طرح مسکن مهر بیش از 60 درصد کل یارانه‌هاي مسکن در طی 14 سال بوده است.
ارزیابی طرح مسکن مهر حاکی از آن است که با توجه به میزان آورده خانوار برای تهیه مسکن مهر و مقایسه آن با میزان درآمد خانوار گروه‌های بهره‌مند از این طرح کلا افراد و خانوارهای با درآمد بالاتر از دهک چهارم هستند و دهک‌های پایین‌درآمدی در صورت ورود به این طرح با فروش مسکن مهر دریافتی، در راستای کسب درآمد اقدام می‌نمایند و معضل مسکن آن‌ها همچنان به قوت خود باقی است. چهار دهک اول درآمدی عمدتا افرادی هستند که با معضل مسکن و شرایط نامناسب اسکان مواجه هستند و خارج شدن این افراد از رده گروه‌های هدف این طرح را می‌توان نشاندهنده ناکارآمدی طرح دانست.
در کنار ناکارآمدي هاي این طرح مزایاي زیادي را نیز به همراه داشته است که می توان آن را به شرح زیر برشمرد:
– افزایش میزان دسترسی حدود 2 میلیون خانوار به مسکن.
– افزایش و یا نگه داشت سرمایه گذاري در مسکن در شرایط حاکمیت رکود در بازار.
– تسریع رشد اقتصادي و ایجاد فرصتهاي شغلی مستقیم و غیرمستقیم.
– تلاش در جهت کاهش هزینه هاي ساخت (همان).

3-3- جمعبندی
مهم‌ترین روش برای رسیدن به هدف تامین مسکن گروههای کمدرآمد شهری، به‌هم پیوستن فعالیتها بین بخشهای عمومی و خصوصی در جامعه میباشد که هر کدام بهدنبال اهداف و منافع خود هستند این پیوستگی و هماهنگی بهویژه در بخش مسکن، نیازمند تدابیر برنامهریزی میباشد.
در ایران بهدلایل مختلف از انطباق سیاستهای مسکن و ساختار اقتصادی غفلت شده و این امر به رکود در این بخش از یکسو و گسترش اسکان غیررسمی از سوی دیگر انجامیده است. واگذار کردن تامین این احتیاج اولیه به بخش خصوصی، قیمت آنرا بهشدت بالا میبرد و دسترسی خانوارهای کمدرآمد را به این نیاز ضروری محدود میکند، زیرا طبقات کمدرآمد اجتماع، بهدلیل فقدان درآمد و پسانداز حتی قادر به استفاده از اعتبارات و تسهیلات بانکی نیستند. بنابراین، سرمایهگذاری مستقیم دولت(مهم‌ترین رکن بخش عمومی) در امر تصمیمگیری، تامین مسکن و واگذاری آن به خانوارهای کمدرآمد با شرایط سهل میتواند یکی از راهحل مشکل آنان باشد.
توزیع نابرابر درآمد و ضعف نظام برنامهریزی به‌منظور حمایت از گروههای هدف در بخش مسکن در شرایط رشد شدید قیمت زمین و مسکن، سیاستهای پیشگیری از اسکان غیررسمی را با چالش مواجه کرده است و تامین مسکن مناسب گروههای کمدرآمد را مشکل ساخته است. تجسم کالبدی این امر در شهرها بهصورت رشد و توسعه محلات غیررسمی و پیدایش نواحی مسکونی جدید در حاشیه شهرها ظهور کرده است.
علیرغم کمبود شدیدی که وجود دارد، ابعاد وسیع نیاز به مسکن، میزان و نوع نیاز در گروههای مختلف درآمدی یکسان نیست. بهطوری‌که در گروههای پردرآمد، تقاضای موثر مسکن غالبا برای بهبود کیفیت آن و برخورداری بیشتر از

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع اجتماعی و فرهنگی، مناطق شهری، اندازه دولت، برنامه اول توسعه Next Entries پایان نامه رایگان با موضوع نقاط شهری، رشد جمعیت، تغییرات جمعیت، مناطق شهری