پایان نامه رایگان با موضوع قیمت مسکن، نرخ بیکاری، بانک مرکزی، تولید ناخالص داخلی

دانلود پایان نامه ارشد

(84-3)

که در فرمول فوق x_(1,T-1)^2 و x_(2,T(T-3)/2)^2 متغیر های تصادفی دارای توزیع چی- دو بترتیب با درجه آزادی T-1 وT(T-3)/2 است.در فرمول ارائه شده a(T)=4(T+2)/((5(〖T-1)〗^2 (T+1)) وb(T)=2(5T+6)/(5T(T-1)(T+1)) .بنابراین فرضیه صفر در صورتی رد می شود که 〖 R〗_AVE^2(〖T-1)〗^(-1)+Q_q/N که Q_q کوانتیل که دارای توزیع Q است.توزیع Q از جمع دومتغیر تصادفی که دارای توزیع چی –دو هستند بدست می آید و به اندازه T وابسته است.در مواردی که T کوچک نیست فریز توزیع نرمال را برای توزیع Q بوسیله محاسبه واریانس Q پیشنهاد می دهد.به عبارت دیگر می توان از عبارت زیر استفاده کرد:

FRE/√(var(Q)) ~(0,N) (85-3)

که
var(Q)=32/25 ((〖T+2)〗^2)/((〖T-1)〗^3 (〖T+1)〗^2 )+4/5 ((〖5T+6)〗^2 (T-3))/(T(〖T-1)〗^2 (〖T+1)〗^2 ) (86-3)

در نمودار(14) توزیع آماره Q به ازای مقادیرمتفاوت T نشان داده شده است:

نمودار(14-3):نمودار توزیع Q به ازای مقادیر T متفاوت(s اشاره به انحراف استاندارد آماره دارد)

منبع: Rafael E. De Hoyos، Vasilis Saradis، Testing for Cross-sectional Dependence in
Panel Data Models
همان گونه که از نمودار فوق مشخص است با افزایش T توزیع Q به توزیع نرمال نزدیک می شود.برای مقادیر کوچک T تقریب نرمال توزیع Q بسیار ضعیف است.

3-14-تصریح مدل
براساس مطالعات داخلی و خارجی انجام شده و مدلهای ارائه شده عوامل متعددی در تعیین قیمت مسکن اثر گذار هستند. عوامل طرف تقاضا عوامل طرف عرضه متغییرهای کلان اقتصادی و بعضی از عوامل که قابل شناسایی نیستند. با توجه به اینکه در این بررسی صرفا بدنبال عوامل منطقه ای موثر بر قیمت مسکن هستیم از متغیرهای کلان ملی در برآورد مدل استفاده نمی کنیم.
فرم کلی مدلهای پنل دیتا بصورت زیر است( Baltagi):

Yit=βxit+αzi+ε_it (87-3)

که Yit متغییر وابسته ،xit مجموعه متغییرهای کنترل یا توضیحی وzi خصوصیات ویژه هر فرد یا گروه است.
بر اساس مطالعات و تحقیقات مشابه و مدلهای منطقه ای ارائه شده مهمترین عوامل منطقه ای موثر بر قیمت مسکن برای ایران عبارتند از ،نرخ بیکاری ،جمعیت ،تولید ناخالص داخلی هر منطقه ، ،قیمت زمین ،هزینه های مصالح ،دستمزد نیروی کار که هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی را بدست می دهد. بر اساس کارهای انجام شده در داخل و خارج کشور می توان این متغییرها را به دو دسته متغییرهای با اثر گذاری بالا در قیمت مسکن و متغییرهایی که دارای تاثیر کمتر یا اینکه اثر گذاری آنها از منطقه ای به منطقه دیگر متفاوت است تقسیم کرد. مهمترین عوامل موثر بر قیمت مسکن در ایران عبارتند از قیمت یک متر مربع زمین ،هزینه ساخت یک مترمربع واحد و دیگر عوامل دارای تاثیر کمتری بر قیمت مسکن هستند. بدون تردید میزان تاثیر متغییرها در مناطق و کشور های مختلف و در زمانهای گوناگون متفاوت است. قیمت زمین و هزینه ساخت مسکن دارای ارتباط مستقیم با قیمت مسکن هستند بدین معنی که با افزایش این متغیرها قیمت مسکن افزایش می یابدهزینه ساخت از عوامل طرف عرضه مسکن بوده و شامل تمامی هزینه های ساخت مانند هزینه مصالح هزینه نیروی کار و… می شود..بر اساس مطالعات مشابه که به تعدادی از آنها در فصل قبل اشاره شد مناطق دارای جمعیت زیاد دارای قیمت مسکن بیشتری هستندو تمرکز جمیعیت بیشر در یک منطقه موجب تراکم جمعیت در آن منطقه و افزایش قیمت مسکن می شود.همچنین براساس مبانی نظری ارائه شده سطح فعالیت اقتصادی منطقه(gdp ) موجب افزایش درآمد خانوارها شده و بر قیمت مسکن آن منطقه تاثیر می گذارد.مناطق دارای نرخ بیکاری بیشتر دارای درآمد کمتر بوده و در نتیجه خانوارها د ارای قدرت پرداخت کمتر برای مصارف گوناگون از جمله مسکن هستند که باعث می شود افزایش نرخ بیکاری موجب کاهش قیمت مسکن شود.بر طبق مبانی ارائه شده بسیاری از عوامل موثر بر قیمت مسکن دارای تاثیر فوری نیستند و اثرات بعضی از آنها با وقفه بر قیمت مسکن اثر می گذارد که ناشی از وجود پویایی در بازار مسکن است. برای لحاظ کردن اثرات پویا متغییرها مقادیر با وقفه آنها باید در مدل وارد شود . با توجه به مدلهای مشابه تخمینی که به تعدادی از آنها نیز اشاره شد وارد کردن یک وقفه از لحاظ آماری بیشترین معنی داری را داشته است .وارد کردن وقفه برای تمامی متغیرها می تواند منجر به از دست دادن درجات آزادی زیادی شود ولذا در این بررسی برای دستیابی به مدلی پویا تنها مقدار با وقفه قیمت یک متر مربع واحد مسکونی را وارد مدل می کنیم. وارد کردن مقدار با وقفه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی اثرات با وقفه سایر متغیرها را که بر آن تاثیر گذار بوده اند وارد مدل می کند و نیازی به وارد کردن مقدار با وقفه سایر متغیرها و از دست دادن درجات آزادی بیشتر نیست. به غیر از متغییرهای ارائه شده بسیاری از عوامل دیگر مانند قرار گرفتن مکان مذهبی در شهرها ، تعدادمراکز تفریحی ، نزدیکی به پایتخت ،دارابودن جاذبه های تاریخی و…نیز بر قیمت مسکن اثر گذار هستند. با توجه به موارد ذکر شده فوق دو مدل ایستا و پوپا برای تخمین بصورت زیر است:

hpit=μi+plandit +costit++cpiit++gdpit++popit++unit+ε_it (3-88)-مدل ایستا

hpit=μi+plandit +costit++cpiit++gdpit++popit++unit+〖hp〗_(i,t-1)+ε_it
-مدل پویا (89-3)

hpit متوسط قیمت یک مترمربع ساختمان مسکن در استان i و در زمان t
μi عرض از مبدا،
plandit متوسط قیمت یک مترمربع زمین مسکونی در استان i و در زمان t
costit متوسط هزینه ساخت یک متر مربع مسکن در استان i و در زمان t
gdpit تولید ناخالص داخلی در استان i و در زمان t
popit جمعیت در استان i و در زمان t
unitنرخ بیکاری در استان i و در زمان t
〖hp〗_(i,t-1)متغیر تاخیری وابسته
3-15-بررسی و شرح متغیرها
در این قسمت ابتدا به شرح متغیرها ومنابعی که متغیرها از آنها استخراج گردیده پرداخته و سپس به تحلیل نموداری متغیرها اقدام می کنیم.
3-15-1-شرح متغیرها
متغیرهای مورد استفاده در این بررسی از سایت مرکز آمارایران ،سایت بانک مرکزی و مرکز آمار و اطلاعات بازار کار استخراج شده است.برای متغیر وابسته از متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به ریال در مناطق شهری کشور استفاده می شود که داده ها سالیانه و از سایت بانک مرکزی استخراج شده است.
متغیرهای توضیحی مورد استفاده در این بررسی عبارتند از متوسط قیمت یک مترمربع زمین مسکونی در مناطق شهری کشور،متوسط هزینه ساخت یک متر مربع واحد مسکونی ،جمعیت استانهای کشور ،تولیدناخالص داخلی استانها و نرخ بیکاری.
متغیر های متوسط قیمت یک مترمربع زمین مسکونی و هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در مناطق شهری کشورو به ریال از سایت بانک مرکزی ایران استخراج شده است.
متغیر جمعیت برای هر استان از سایت مرکز آمار ایران استخراج شده است .متغیر تولید ناخالص داخلی استانها به میلیون ریال بوده و از سایت مرکز آمارایران استخراج شده است.متغیر نرخ بیکاری از سایت آمار و اطلاعات بازار کار جمع آوری و در این تحلیل مورد استفاده قرار گرفته است.
تمامی داده ها بصورت سالیانه و از سال 1383 تا سال 1390 جمع آوری شده اند. زمان شروع تحلیل یعنی سال 1383 به این دلیل انتخاب شده است که استان خراسان در سال 1383به سه استان خراسان رضوی ،خراسان جنوبی و خراسان شمالی تقسیم شد و آمار تفضیلی و دقیقی برای این سه استان قبل از سال 1383 وجود ندارد.شرح متغیرهای مورد استفاده در جدول (3-1) و خصوصیات آماری متغیرها در جدول (3-2) آمده است:

جدول (3-1):متغیرهای مورد استفاده در بررسی و منبع آنها
منبع
شرح متغیر
متغیر
سایت بانک مرکزی
متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در استان i و در زمانt (ریال)
hpit
سایت بانک مرکزی
متوسط قیمت یک مترمربع زمین در استان iو در زمان t (ریال)
plandit
سایت بانک مرکزی
متوسط هزینه ساخت یک مترمربع مسکن در استان iو در زمان t (ریال)
costit
مرکز آمار ایران
جمعیت در استان i و در زمان t (نفر)
popit
مرکز آمار ایران
تولید ناخالص داخلی در استان iو در زمان t(میلیون ریال)
gdpit
آمار و اطلاعات بازار کار
نرخ بیکاری در استان i و در زمان t(درصد)
unit

جدول(3-2):خصوصیات آماری متغیرهای مورد استفاده
ماکزیمم
مینیمم
انحراف معیار
میانگین
تعداد مشاهدات
متغیر

2.23e+07
1550000
2682820
5103838
240
hpit

3.01e+07
485352
3155850
2779197
240
plandit

4795270
576221
877034.9
2175471
240
costit

1.31e+07
533611
2260807
2337173
240
popit

1.40e+09
6153536
1.71e+08
9.18e+07
240
gdpit

21.7
5.5
3.159839
12.58975
240
unit

منبع:یافته های تحقیق

3-15-2-بررسی روند متغیر وابسته برای استانها
نمودار(3-1) روند رشد قیمت مسکن را در استانهای مختلف از سال 1383 تا 1390 نشان می دهد:

نمودار(3-1 ):روند رشد قیمت یک متر مربع واحد مسکونی برای مناطق شهری کشورطی سالهای 1383 تا1390

منبع:یافته های تحقیق

همان گونه که از نمودار فوق مشخص است روند رشد قیمت مسکن در طی سالهای 1383 تا 1390 برای استانهای مختلف کشور متفاوت است .در نمودار فوق روند افزایش قیمت مسکن برای استان تهران بسیار بیشتر از سایر استانها است و درطی سالهای 1388 تا 1390 این روند حالت فزاینده ای دارد.قیمت مسکن تقریبادر تمامی استانها در ابتدای سال 1387 کاهش داشته است و مجددا از سال 1388 روند ی صعودی به خود گرفته است.

3-15-3-بررسی نموداری داده های مورد استفاده
بررسی متغییرها و رسم تغییرات آنها می تواند دید کلی از متغییرهای مورد استفاده در این بررسی را به ما بدهد.بنابراین در این قسمت ابتدانمودارروند متغییرها رارسم کرده و سپس به بررسی نمودارهای رسم شده می پردازیم.برای این منظور با استفاده از میانگین متغییرهای مورد استفاده اقدام به دسته بندی استانها به 10 استانی که دارای بیشترین میانگین متغییر مورد بررسی هستند و 10 استانی که دارای کمترین میانگین متغییر مورد بررسی هستند کرده ایم.
در نمودار (3-2) 10 استان کشور راکه دارای بالاترین میانگین متوسط قیمت مسکن در طی سالهای 83 تا 90 بوده اند رسم شده است:

نمودار( 3-2):نمودار روند میانگین متوسط قیمت مسکن برای 10 استان دارای بالاترین میانگین متوسط قیمت مسکن

منبع:یافته های تحقیق

همان گونه که از نمودار فوق مشخص است تهران دارای بیشترین افزایش در قیمت مسکن از ابتدای سال 1383 تا انتهای سال 1390 بوده است. قیمت مسکن در تهران از ابتدای سال 1383 به ازای هرمتر مربع 2000000 میلون ریال در انتهای سال 1390 به حدود10000000 به ازای هر مترمربع رسیده است که برای تهران رشدی معادل 289 درصد در انتهای سال 1390 نسبت به سال 1383 و قم 251.8 درصد ،اراک231.7 درصد ،تبریز 204 درصد ،اصفهان 187.7 درصد ،زنجان 169.8 درصد ،شیراز 157.4 درصد ،سمنان 144.8 درصد و قزوین 134.1 در

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع ضریب همبستگی، اقتصاد سنجی فضایی، رگرسیون، آماره موران Next Entries پایان نامه رایگان با موضوع ریشه واحد، اثرات ثابت، رگرسیون، نرخ بیکاری