پایان نامه رایگان با موضوع قیمت مسکن، اقتصاد خرد، توسعه اقتصادی، مسکن اجتماعی

دانلود پایان نامه ارشد

بازپرداخت، که پرداخت وام در طول مدت زمان بیشتری صورت میگیرد و هم با ارائه وام به خانوادههایی که ممکن است قادر به دریافت وام از بازار خصوصی نباشند (Baker, et al., 2013).
به نسبت افزایش پیچیدگی نقش حکومت در تاثیرگذاری بر بازار مسکن و اقتصاد، آگاهی در رابطه با نیاز به سیاست ارزیابی و هماهنگ کردن سیاستها رشد کرد. انتقادهای مهم در اواسط دهه 1970 از موثر بودن سیاستهای دولت آغاز شد. زمانی که سیاستهای مسکن استرالیا به عنوان سیاستهایی مطرح شدند که به طور ویژهای نابرابری را افزایش داده و دسترسی به مسکن را کاهش داده است (Flood & Yates, 1989).
در استرالیا سیاستهای مسکن فینفسه منصفانه و کارآمد نبوده و گروههای درآمدی مختلف و مردم کمدرآمد را نادیده گرفته است. از سال 1975 که سازمان رسیدگی یا بررسی فقر هندرسون89تاسیس شد، مقرونبهصرفه بودن سکونتگاههای اجارهای خصوصی به عنوان یکی از مشکلات کلیدی مسکن در نظر گرفته شد. اجارههای بالا به نسبت درآمد، منجر به قرار گرفتن برخی خانوارها زیر خط فقر شد. یکی از دلایل این مشکل میتواند، سیاستهای حکومت باشد. برنامه اولین خریداران مسکن90 ، بیشتر مالکین را منتفع ساخت و به مردم کمدرآمد کمک چندانی نکرد، از سوی دیگر برخی اقتصاددانان معتقدند که سیستم مالیات نیز به بازار مسکن اجاره خصوصی بویژه مستاجران کمدرآمد کمک کرد (Rossiter & Vipond, 1985)
در مدل نئولیبرال، موانع برای عملکرد بازار آزاد برداشته شده و هزینههای دولتی حذف میشوند و فقرا و اقشار ضعیف به بازار کار کشیده میشوند. سیاستهای مسکن در استرالیا در طول دو دهه گذشته تا حد زیادی تحت تاثیر مدل نئولیبرال قرار گرفتهاند. بر خلاف بسیاری از ملل اروپایی، استرالیا بخش مسکن اجتماعی را بعد از 1945 توسعه نداد، اما در عوض طیفی از یارانههای مستقیم و غیر مستقیم در راستای حمایت از سرمایهگذاریهای خصوصی در مسکن هم در بخش مالکیت خصوصی و هم در بخش اجاره خصوصی ارائه داد (Beer, et al., 2007).
بحثهای مرتبط با مقرونبهصرفگی مسکن در استرالیا خود را از دو طریق نشان میدهند، اول اینکه بحثهای جدی و مداخلات سیاسی مهمی در رابطه با فشار مسکن و تامین مسکن مقرونبهصرفه برای بسیاری از گروههای آسیبپذیر وجود داشتند. دوم نگرانی کلی در رابطه با هزینه مسکن و توانایی استرالیاییهای جهان برای مالک شدن وجود داشت.
فشار مسکن، مفهوم مهمی در بحثهای مقرونبهصرفگی در استرالیا بهشمار میآید چراکه این مفهوم مانند لنزی است که سیاستگذاران از طریق آن نیاز به کمک را میبینند. خانوارها در صورتی تحت فشار مسکن قرار دارند که پایینتر از 40 درصد از درآمد توزیعی و بیشتر از 20، 25 یا 30 درصد از درآمد خود را صرف مسکن میکنند (همان)
در طول و از آخرین بحران مالی جهان، نقش حکومتهای استرالیایی در کمک به خانوادههایی که توانایی پرداخت و نگهداری مسکن مناسب را ندارند، بسیار مورد توجه قرار گرفته است. در کنار کاهش شدید مقرونبهصرفگی مسکن، استرالیا خود را موظف به بررسی تاثیرات استراتژیهایی که به حل مقرونبهصرفگی مسکن فقرا کمک میکنند، دانست (Beer, Baker, Wood, & Raftery, 2011).
حکومتهای استرالیا، سه نوع برنامه را برای کمک مستقیم به خانوادههای کمدرآمد در نظر گرفتند: مسکن اجارهای عمومی، یارانه برای مسکن اجارهای خصوصی و یارانه به گروههای هدف و غیرهدف با تمرکز بر مالکیت. مساکن اجارهای عمومی از سال 1945 در استرالیا با سرمایهگذاری حکومت شروع شد. دسترسی به مسکن اجارهای عمومی محدود به خانوادههای کمدرآمد بوده و اجاره آنها تقریبا یکچهارم از درآمد خانواده را به خود اختصاص میدهد. تقاضا برای مسکن اجارهای عمومی از عرضه پیشی گرفت اما کاستیهای مرحله اجرا این بخش را به زوال کشاند (همان).
91CRAدومین فرم عمده یارانه مسکن به گروه هدف در استرالیا میباشد و از اوایل 1990 بهعنوان نتیجه استراتژی مسکن ملی گسترش یافت. این نوع مسکن مکملی است که به خانوادههای کمدرآمد که واجد شرایط دریافت مسکن عمومی اجارهای هستند پرداخت میشود. مبلغی که در این برنامه به افراد و خانوادهها ارائه میشود، نسبتا متوسط یا ناچیز92 است اما حکومت هنوز هزینهای در حدود 2 بیلیون دلار در سال را به آن اختصاص میدهد. بسیاری از خانوادههای زیرمجموعه این برنامه همچنان تحت فشار مسکن و در معرض ناامنی بازار مسکن اجارهای و بویژه سطح بالای بیرون رانده شدن از منزل به دلیل کنترل محدود افزایش اجاره در بازار مسکن خصوصی قرار دارند (همان). برنامه سوم در سال 2000 در فرم یارانه برای اولین خریداران مسکن ارائه شد (همان).

2-4- شاخصهای مسکن
سیاست مسکن یک مسئله ملی میباشد، شاخصهای مسکن ابزارهای سیاسی مهمی در شرایط ملی مسکن بهحساب میآیند (Heerma, 1993). در اکتبر 1990، بانک جهانی برنامه شاخصهای مسکن93 را شروع کرد (Priemus, 1992; Angel, Mayo, Stephens, & Jr, 1993; Flood J. , 2012). متدولوژی و شاخصهای این برنامه به طور وسیعی زائیده تفکرات دکتر Steven Mayo، از اقتصاددانان بانک جهانی و دکتر Schlomo Angel، یکی از دانشمندان اسرائیلی در زمینه توسعه شهری و زاغهها بودند. ماندگارترین میراث HIP شاخص H1 بود(میانگین قیمت خانه نسبت بهدرآمد) بوده است. که شاخص اولیه بهداشت عمومی و کارآمدی بازار مسکن و زمین بوده است ( Flood J. , 2012). این برنامه بهدنبال ایجاد ابزارهایی برای مدیریت بخش مسکن بود و چند هدف داشت:
1. ارائه مفهوم کلی و چارچوب تحلیلی برای پایش عملکرد بخش مسکن؛
2. ارائه اطلاعات تجربی جدید در رابطه با سهم بالای سیاستگذاران بخش مسکن در اجتماع و اقتصاد؛
3. ایجاد چارچوبهای سازمانی که برای قاعدهمندی و اجرای سیاستهای آینده مسکن در سایه تحقیقات جدید، مناسب باشند (Angel, Mayo, Stephens, & Jr, 1993; Priemus, 1992)؛
4. ایجاد مجموعهای از ابزارهای تجربی برای اندازهگیری عملکرد بخش مسکن با استفاده از شاخصهای کمی، شاخصهایی حساس نسبت به سیاستها و امتحان این ابزارها در طیف وسیعی از کشورها (Angel, et al., 1993).
برنامه شاخصهای مسکن یک مرحله از انجام استراتژی جهانی برای مسکن تا سال 2000 بود که توسط گردهمآیی سازمان ملل متحد94در سال 1988 اتخاذ شد (Hardman, 1993; Priemus, 1992). استراتژی مسکن جهانی95 با این فرض که بسیاری از مساکن، توسط بخش خصوصی تامین میشوند شروع شد. بر اساس این استراتژی، حکومتها نباید تامین کنندههای مسکن باشند اما باید نقش توانمندسازی و تسهیل کننده داشته باشند. وظیفه آنها اطمینان از عملکرد متعادل بازار مسکن میباشد نه تامین مسکن. شاخصها از این نظر میتوانند مفید باشند که نیمرخی از شرایط مسکن را به ما ارائه داده و ویژگیهای مهم آن را مشخص میکنند (Heerma, 1993). شاخصهای مسکن در راستای آگاهی دادن به حکومت جمعآوری شده بنابراین حکومت با استفاده از آنها میتواند به چگونگی کارکرد بخش مسکن پیببرند (همان). هدف از سیستم شاخص باید تامین ابزاری برای پایش تاثیر مداخلات سیاسی بر عملکردهای بخشی از جمله نتایج توسعه اقتصادی و اجتماعی باشد (Lujanen, 1993). قابل ذکر است که شاخصهای انتخاب شده به طور خودکار واقعیتهای موجود را نشان نمیدهند. برای مثال کیفیت بالای دادههای در دسترس در رابطه با ساختوسازهای جدید امکان اینکه رویکردها با دقت انتخاب شوند را به ما میدهد (همان). میان شاخصهای مسکن تفاوت وجود دارد، شاخصهای اجرایی و آمارهای مسکن بیشتر توصیفی هستند (Heerma, 1993).
شاخصهای اجرایی ابزاری برای ارزیابی تاثیر و موفقیت سیاستها و سازمانها در ارائه تمام جنبههای خدمات هستند. خود مفهوم اجرایی، در برگیرنده چند عنصر است از جمله اقتصاد(خرید و فروش منابع با هزینه کم که با کیفیت و کمیت تعیین شده همساز باشد)، کارآمدی(حجم و کیفیت یک سرویس که از کمترین منابع استفاده کرده و قادر به ارائه ویژگی خاص باشد) ، تاثیرگذاری(ارائه سرویس مناسب که قدرتهای محلی را قادر به اجرای سیاستها و اهداف خود بکند) ، برابری و عدالت(تضمین توزیع عادلانه و برابر منابع و محصولات برای گروههای مختلف) و مانیتورینگ و پایش(سنجش منظم اجرای دقیق برای رسیدن به اهداف) (Smith & Walker, 1994). شاخصهای اجرایی مسکن در سطح جهان که توسط بانک جهانی و مرکز سکونتگاه انسانی ملل متحد تعریف شدهاند عبارتند از: مقرونبهصرفگی مسکن، تامین مالی مسکن، کیفیت مسکن، تولید مسکن، یارانههای مسکن(همان).
از دیگر سو اقتصاددانان، پژوهشگران شهری و مقامات دولتی همواره در جستجوی شاخصهای قیمت مسکن در میان متغیرهای اقتصاد کلان و اقتصاد خرد و سیاستهای عمومی بودهاند. در حالی‌که فاکتورهای اقتصاد خرد به عرضه و تقاضای مسکن مربوط میشود، فاکتورهای اقتصاد کلان شامل حمایتهای مالی، ساختوساز خانههای جدید و نرخ بهره میباشند (Lee & Yu, 2010).
به‌طورکلی بحثهای زیادی در رابطه با فاکتورهای مسکن صورت گرفته است، یکی از اهداف این معیارها، تاسیس مجموعهای از شاخصها برای یک “بازار مسکن با عملکرد خوب” بود و فاکتورها با در نظر داشتن چنین هدفی انتخاب میشدند. برای مثال فاکتورهای مختلف ممکن است بازاری را نشان دهند که در آن زمین به طور نابرابر عرضه میشود و منجر به کمبود مسکن و بالا رفتن قیمتها شود ( Flood J. , 2012).

2-4-1-1- شاخص کلیدی مسکن ارائه شده توسط بانک جهانی و UNCHS
تیم پژوهشگران بانک جهانی و UNCHS لیست کوتاهی از ده شاخص کلیدی مسکن که باید به طور مرتب جمعآوری و منتشر شوند را پیشنهاد دادهاند. این مجموعه بر پایه 55 شاخصی است که توسط مشاورین به‌عنوان بخشی از تحقیقات گسترده در 53 کشور در سال 1991 جمعآوری شدند (Angel, et al., 1993; Hardman, 1993).
ده شاخص عبارتند از:
1. نرخ هزینه مسکن به درآمد؛
2. نرخ اجاره به درآمد؛
3. تولید مسکن؛
4. سرمایهگذاری مسکن؛
5. مساحت کف برای هر شخص؛
6. ساختمانهای پایدار و بادوام؛
7. مساکن غیر رسمی؛
8. سهم اعتبارات مسکن؛
9. ضریب افزایش توسعه زمین؛
10. هزینه سرانه زیرساخت(Hardman, 1993).
همانطور که لیست بالا نشان میدهد، شاخصها بر ویژگیهای اقتصادی بازار مسکن متمرکز هستند (همان).

2-4-1-2- شاخص کلیدی مسکن در کشورهای اروپایی
از جنگ جهانی دوم، اهداف سیاستهای مسکن به سرعت در کشورهای اروپای غربی عوض شد، در طول دوره پس از جنگ، چندین کشور از کمبود شدید مسکن رنج میبردند. بنابراین تا اوایل دهه 70 هدف اصلی آنها افزایش تعداد تولیدات مسکن بود. بنابراین تاکید بر تولید مسکن جدید و افزایش فضای جدید جدیتر شد. بنابراین شاخصهایی برای انعکاس این شرایط ایجاد شدند. مهم‌ترین وسیله اندازهگیری موفقیت سیاست مسکن، حجم مسکن تولید شده برای هر هزار نفر بود. بهعبارت دیگر، سیاست مسکن زمانی موفق بود که تعداد محصولات مسکن بالا باشد (Lujanen, 1993).
تمامی دست‌اندرکاران مسکن اروپا معتقدند که سه مفهوم مهم سیاستهای مسکن میتوانند بهعنوان مسائل کلیدی شناخته شوند:
1. کیفیت مسکن و نظارت دولتی؛
2. دسترسی به مسکن مناسب و زمین برای ساختوساز؛
3. مقرونبهصرفگی دسترسی به مسکن (Heerma, 1993).
تقریبا در تمامی کشورهای اروپایی وارد کردن اجاره در شاخصهای اقتصادی-رفاهی نابرابری و فقر نسبی را کاهش داده است (Maestri, 2014).

2-4-1-3- شاخصهای مسکن استرالیا

1. میانگین نرخ هزینه به درآمد
2. میزان مالکیت در بخش مسکن
3. مترمربع برای هر نفر
4. میانگین مدت زمان ساخت
5. هزینه اجرایی مسکن عمومی
6. در دسترس بودن زمین
7. مداخله دولت در تامین زمین
8. مقرونبهصرفگی وام مسکن
9. نرخ وام مسکن
10. افزایش قیمت مسکن
11. مدت زمان انتظار برای مسکن دولتی(عمومی)
12. نرخ اجاره به درآمد
13. امنیت سرپناه
14. فشار مسکن: سهم پرداخت بیش از 25% از درآمد برای هزینههای مسکن
15. هزینههای مسکن
16. هدف قرار دادن مالیات و یارانه
17. نرخ بیخانمانی
18. نرخ مسکنسازی به تقاضا
19. نسبت مساکن نامناسب
20. نرخ جابهجایی جمعیت (Flood, 1993)
از شاخصهای اصلی مسکن مقرونبهصرفه در کشورهای بریتانیای کبیر و استرالیا نسبت

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع توسعه شهر، مسکن اجتماعی، اعتبارات مالی، توسعه شهری Next Entries پایان نامه رایگان با موضوع قیمت مسکن، کشورهای OECD، کشورهای توسعه یافته، مسکن اجتماعی