پایان نامه رایگان با موضوع قیمت بازار، اجرای برنامه، مشارکت مردم، عملکرد سازمان

دانلود پایان نامه ارشد

بدست آورد. این امر نشان میدهد که پروژههای تقسیم سود بهعنوان یک منبع مالی مهم برای این سازمان در آیندهای نزدیک به شمار میروند (Palancioglu & Cete, 2014).
رویکرد TOKI با استفاده از مکانیزم مالی با ساختار خوب به تامین مسکن اقشار متوسط و کمدرآمد پرداخت. علاوه بر تولید بیش از 500000 واحد مسکونی تابه‌حال، این سازمان در اجرای پروژههای تقسیم درآمد، تغییر زاغهها و دیگر پروژههای اجتماعی در کشور بسیار موفق بوده است. این رویکرد توسط صندوق بینالمللی پول و کشورهای قطر، کویت و مکزیک مطالعه شد و به عنوان چارچوبی برای حل نیازهای مسکن و حل و فصل مشکلات در کشورهایی که مشکلات مشابه به ترکیه را تجربه میکنند، پیشنهاد شده است (Palancioglu & Cete, 2014).
2-3-1-1-4- سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در نیجریه
A. O و A. Aدر پژوهشی در نیجریه با توجه به افزایش جمعیت نیجریه و اینکه بیشترین جمعیت این کشور را قشر فقیر تشکیل دادهاند به بررسی تامین مسکن کمدرآمدها با استفاده از ساخت مسکن کمهزینه پرداختهاند. آنها در پژوهش خود بر استراتژی تامین مسکن کمدرآمدها با استفاده از ساخت مسکن انبوه از طریق مشارکت مردم محلی به عنوان کارگر و استفاده از مصالح محلی و مشارکت دادن گروه هدف از مرحله تصمیمگیری تا مرحله اجرای برنامه تاکید میکنند (A. O & A. A, 2013).

2-3-1-1-4-1- توسعه مسکن انبوه70 (در نیجریه)
از اواخر دهه 1960 مداخلات دولت نیجریه در بخش مسکن در زمینه تامین مسکن کارمندان، ارائه وام مسکن به کارمندان دولت، ساختوسازهای مستقیم با استفاده از مسکن عمومی و برنامههای زمین و خدمات شکل گرفت. ساختوسازهای مستقیم به عنوان استراتژیهای مداخله در بخش عمومی در دهههای 1970 و اوایل دهه 1980 در سال 1973 ظهور یافتند. حکومت پیشنهاد ساخت 15000واحد مسکونی را در مناطق مختلف نیجریه داد. سازمان مسکن فدرال71، که در سال 1973 تاسیس شد مسئولیت نظارت بر برنامه را بر عهده داشت. در طول دولت غیر نظامی دوم 1979-1973، حکومت ساخت سالانه 40000 مسکن در نیجریه برای مالکیت چهارساله خود برنامهریزي کرد. این مرحله اول برنامه بود که بیش از 80% آن برای گروههای کمدرآمد در نظر گرفته شده بود. خانههای مرکزی یک اتاقه که میتوانستند به دو اتاق و یا بیشتر نیز توسعه یابند به گروه کمدرآمد اختصاص داشت. برای گروههای درآمدی دیگر، خانههای ییلاقی نیمه‌جدای سه خوابه در نظر گرفته شده بود. با توجه به موقیت 20 درصدی مرحله اول، مرحله دوم به‌ندرت در بسیاری از اتحادیهها اجرا شد. استراتژی مسکن نیجریه در سال 1984 از ساختوساز مستقیم مسکن به برنامه زمین و خدمات تغییر یافت. چراکه شکست برنامه گذشته برای برآورده کردن نیاز مسکن مردم نیجریه کاملا درک شد. وزارت فدرال کار و مسکن72که مسئولیت برنامه را بر عهده داشت، 20 پروژه را در دوازده استان بین سالهای 1984 و 1988 که شامل قطعات مسکونی خدمات‌رسانی شده بودند را اجرا کرد. با توجه به نزول وضعیت اقتصادی دولت و عدم توانایی دولت در موفقیت ساختوسازهای مستقیم، این ایده که حکومت به جای آنکه نقش اصلی را در تامین مسکن بر عهده گیرد، تسهیل‌کنندهی آن باشد، بهوجود آمد. در این ارتباط حکومت سعی در تحریک بخش خصوصی به‌عنوان بزرگترین تامین کننده مالی مسکن نمود. در این راستا صندوق ملی مسکن73در سال 1992 به‌منظور پرورش و حفظ یک نهاد پایدار برای تامین امور مالی مسکن مقرونبهصرفه تاسیس شد. NHF شاخهای از سیاست ملی مسکن میباشد که یک سال پیش از آن در سال 1991 به تصویب رسید. بنابراین NHF عنصر مالی طرحهای اتخاذ شده این سیاست است. در این راستا افرادی که سالانه درآمدی در حدود 12 پوند یا بیشتر داشتند مشمول کمکهای اجباری میشدند. بانک فدرال نیجریه مسئولیت جمعآوری، مدیریت و اداره این کمکها را بر عهده داشت و نهایتا آنها را به NHF ارائه میداد. این صندوق وامهای گسترده مسکن را به موسسات وام اولیه مسکن میداد تا این سازمانها به افراد مشارکت‌کننده، وامهای دراز مدت در راستای اهداف مرتبط با مسکن بدهند. عملکرد سازمان NHF بهدلیل عدم سرمایهگذاری کافی دولت، عدم کفایت موسسات وام اولیه در اجرای درست، متوقف شد (A. O & A. A, 2013).

2-3-1-1-5- سیاست های تامین مسکن کم درآمدها در مکزیک
در دهه 1960 همزمان با رشد شهری، تقاضا برای مسکن مقرونبهصرفه زیاد شده و فقرا در غیاب برنامه مناسب برای مسکن به سوی راهحلهای مسکن خودیار شتافتند. در دهه 1970 حکومت مکزیک برنامه یارانه مسکن را در مقیاس وسیع آغاز کرد که توسط بودجه خصوصی- دولتی از جمله بودجه مسکن ملی برای کارگران بخش خصوصی و بودجه مسکن برای کارگران بخش دولتی اجرا میشدند. این سیاست اگرچه بهتدریج به موفقیت رسید، اما کمدرآمدها اغلب مسکن خود را از طریق مسکن خودیار تامین میکردند، اگرچه در این زمینه تولید انبوه و مسکن یارانهای تا اندازه متحیر کنندهای گسترش یافت. در نتیجه، بازار مسکن شهری در دهه 1970 و 1980 تغییرات واضحی در مسکن اجارهای نشان داد. در حالی که مسکن اجارهای تبدیل به نوع مسلط مسکن برای خانوادههای کمدرآمد شهری شده بود، به واسطه فعالیتهای مسکن خودیار، مالکیت مسکن بسیار مهمتر بود (Bredenoord & Verkoren, 2010).
تامین مسکن مقرونبهصرفه برای قشر فقیر بهویژه کسانی که تازگی به شهر مهاجرت کرده بودند، به یک چالش تبدیل شده بود. در شروع فرآیند شهری شدن، مسکن اجارهای بسیار مهم بود. در ابتدا ساختمانهای قدیمی مرکز شهر برای اهداف اجارهای استفاده میشدند. در این زمینه به اصطلاح dvecindades که به طور مخصوصی به هدف اجاره ساخته میشد بسیار اهمیت داشتند. آنها در نزدیکی لبههای شهرهای مرکزی در بلوکهای یک یا دو طبقه ساخته میشدند. مساکن سادهای که از یک یا دو اتاق کوچک در هر واحد و امکانات بهداشتی عمومی تشکیل میشدند. در نتیجه مناطق مرکزی مکزیک به مناطق مسکن اجارهای مهمی تبدیل شد که مساکن ارزانقیمت را به گروههای کمدرآمد ارائه میداد. اگرچه توسعه افراطی آنها چهره مراکز شهری را بشدت تغییر داد اما بسیاری از این بخشهای اجارهای داخلی شهر، هنوز بخش ویژه ساختارهای مسکونی را تشکیل میدهند. از دهه 1960 مشخص شد که رشد جمعیت گروههای کمدرآمد بیش از ظرفیت بخش اجارهای شهری میباشد. بسیاری از مردم بهدنبال گزینهای مقرونبهصرفه، به ساخت مسکن خودیار روی آوردند و راهحلهای مسکن خود را خارج از بازار مسکن رسمی پیدا کردند. بنابراین در مواجهه با کمبود تولید مسکن رسمی، بسیاری از شهرداریها سیاستهایی را که در سازگاری با مسکن خودیار قرار داشتند، توسعه دادند. به تدریج بسیاری از این خانهها رسمی شدند و سرویسهای مختلفی از جمله برق، آب و جادههای آسفالت شده و حملونقل عمومی و مدارس و … به آنها ارائه شد. بهمنظور دستیابی به امنیت بیشتر حق تصدی و سطوح خدماتی قابل قبولتر، ساکنین منازل خودیار، با مشارکت در برخی جنبشها، سیستم سیاسی شهرداری را تحت فشار قرار دادند. بنابراین سند رسمی ارائه و ارتقاء تدریجی مسکن به دنبال رویکرد پلهبهپله ممکن شد. با توجه به شرایط مالی خانواده، آنها میتوانستند مسکن خود را با مصالح ساختمانی بهتر، اتاقها و طبقات بیشتر و غیره گسترش دهند. در نتیجه در یک فرآیند 5 تا 15 ساله تعداد وسیعی از خانهها در این نوع سکونتگاهها بهبود پیدا کردند (همان).
بین دهههای 1970 و 1980 مسکن خودیار بهترین راه برای تولید مسکن در شهرهای بزرگ مکزیک بود و برای بهبود مسکن کافی و مقرونبهصرفه کمدرآمدها امری ضروری بود. از آن به بعد اگرچه مسکن خودیار کمرنگتر شد اما همچنان برای فقرای شهری بهترین راهحل مسکن بهشمار میرود (همان) چراکه در مکزیک مردم کم و متوسطدرآمد به طور سنتی خانه خود را بدون کمکهای فنی، مانند معماران و مهندسان در مرحله طراحی و ساخت، میسازند. عواملی که پشت این قضیه هستند عبارتند از 1. عوامل اقتصادی 2. مهندسین نسبت به بازارهای مسکن کم و متوسطدرآمدها محطاتانه عمل میکنند. آنها اغلب تمایل به بازارهای با سوددهی بیشتر از جمله ساختوساز برای افراد با درآمد بالا دارند. 3. و مهم‌ترین نکته اینکه مردم میدانند چگونه باید خانه بسازند. آنها از ایدههای ذهنی خود بهره گرفته و بعد از کشمکش زیاد در طولانیمدت، آنها مسکن خود را بر اساس نیازها و خواستههای واقعی مسکنشان میسازند (Noguchi & Hernandez-Velasco, 2005) تا جایی که دوسوم بازار مسکن مکزیک و حدود نیمی از مساکن جدید فعلی دولت به فعالیتهای مسکن خودیار مربوط میشوند (Bredenoord & Verkoren, 2010).

2-3-1-1-6- بررسی سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در هند
تعدادی از این برنامهها شامل ارتقاء و توسعه سکونتگاهها، تخصیص زمین به فقرا در قالب پرژههای مکان و خدمات، سکونتگاههای شبانه، بهبود محیط زیست زاغههای شهری، برنامه مسکن EWS-LIG؛ VAMBAY؛ برنامه مسکن میلیونی74و غیره بودند. به‌منظور تسهیل اجرای این برنامهها، مکانیزمهای سازمانی شامل انجمنهای مسکن و توسعه قدرتهای محلی در سطح شهر و استان انجام شدند. موسسه توسعه شهر و مسکن در سال 1970 به‌منظور در دسترس قرار دادن نرخ یارانه برای برنامههای مسکنی که شامل فقرا میشدند تاسیس شد (Wadhwa, 2009).

2-3-1-1-6-1- برنامههای یارانه مسکن برای فقرا
در سالهای اولیه استقلال هند، برنامههای بلند پروازانهای برای تامین مسکن فقرا مطرح شد. تحت برنامههای اجارهای، پیشنهاد تامین مسکن دو خوابه برای فقرا با اجارههایی که به آنها یارانه تعلق میگرفت مطرح شد. تفاوت زیاد میان قیمت بازار و اجاره قابل‌پرداخت به‌عنوان مشوقی برای فروش حق مالکیت به شمار میرفت. بسیاری از مساکن در چند سال اولیه دست به دست میشد. این برنامه به دلیل مقدار زیاد سوبسید چندان موفق نبود. هزینههای نگهداری بسیار بالاتر از اجاره بودند. بسیاری از مشترکین این نوع مسکن حتی در پرداخت اجاره پایین نیز مشکل داشتند. بهدلیل عدم توانایی در متحمل شدن بار سنگین یارانه، این برنامه کنار گذاشته شد و واحدهای موجود به ساکنین آنها فروخته شدند. در تامین مسکن بر پایه مالکیت نیز همین اتفاق رخ داد. بنابراین امکان تامین یارانه مسکن برای همه فقرا از طرف دولت امکانپذیر نبود. برنامه بعدی در رابطه با کمک مالی صلیبی75صورت گرفت که در آن بار کمک مالی برای بخش فقیر، توسط اقشار میان و پردرآمد تحمل میشد. حکومتهای استانی برنامههای مسکن مختلط، شامل مسکن برای همه گروههای درآمدی را شروع کردند. مسکن برای گروههای مختلف درآمدی در سایزهای کوچک و ویژگی‌های کیفی پایین برای EWS-LIG ها در مقایسه با آنهایی که برای گروههای میان و پردرآمد بود، ساخته شد. موفقیت چنین برنامهای به تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده برای گروههای مختلف درآمدی، سهم یارانه مورد نیاز برای مسکن EWS-LIG و قیمت عملی برای واحدهای مسکونی MIG-HIG بستگی داشت. با توجه به این حقیقت که نیاز به واحدهای مسکونی EWS-LIG بیشتر است، و یارانه مورد نیاز هر واحد نیز بیشتر است، مسکن MIG-HIG به مقدار بیشتری قیمتگذاری میشد. این قیمت زیاد، تقاضا برای چنین مسکنی را کاهش میداد. مقامهای مسئول تصمیم به ساخت تعداد بیشتری واحدهای MIG-HIG کردند تا از این طریق یارانه بیشتری برای EWS-LIG داشته باشند، اما با وجود این، نیاز فقرا پاسخ داده نمیشد. همچنین مقدار یارانه برای هر واحد MIG-HIG (محاسبه تفاوت میان قیمت بازار و قیمتی که توسط مشترکین پرداخت میشد) بیشتر از EWS-LIG بود. در برخی حالات یارانه برای EWS-LIG به خاطر هزینه احیای ملک بسیار بیشتر میشد. هزینه احیا در برخی حالات بالای 8% بود تا جایی که بسیاری از انجمنهای مسکن و متصدیان، توسعه ساختوساز برای EWS-LIG را ترک کردند (Wadhwa, 2009).

2-3-1-1-7- سیاست تامین مسکن کمدرآمدها در اوگاندا76
کمبود روزافزون مسکن در اوگاندا پایتخت کامپالا موفقیتهای اخیر اقتصادی را تهدید نموده و بافت اجتماعی را بیثبات نموده است. حکومت و شرکتهای خصوصی که در زمینه ساخت مسکن فعالیت مینمایند، تنها واحدهایی که برای اقلیت ثروتمند و سرآمد قابل پرداخت هستند را ارائه میدهند. در حالی که بیشتر ساکنین

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع مسکن اجتماعی، زیرساختها، تامین مالی، قیمت مسکن Next Entries پایان نامه رایگان با موضوع اتحادیه اروپا، مالکیت مسکن، ایالات متحده، مسکن اجتماعی