پایان نامه رایگان با موضوع قانون مدنی، ضمن عقد، اجرای تخلف، عقد اجاره

دانلود پایان نامه ارشد

مستأجر به تسلیم اجاره بها باید بگوییم که هر گاه قبل از تحویل عین مستأجره ، مستأجر از پرداختن اجاره بها امتناع ورزد موجر نیز در این مرحله حق دارد معامله به مثل کرده و مورد اجاره را تحوبل ندهد ولی چنانچه امتناع مستأجر پس از تسلیم عین مستأجره باشد موجر باید اجبار او را به پرداخت اجاره بها درخواست کند. در این خصوص لازم به ذکر است که در مورد اجاره املاک (محل) کسب و پیشه و تجارت که تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می باشند تخلف از پرداخت اجاره بها که از تعهدات اصلی مستأجر محسوب می گردد موجب می شود که موجر حق فسخ عقد اجاره را نیز داشته باشد.
مبنایی که قانونگذار در ماده 476 قانون مدنی مورد قبول قرار داده ، مطابق با مبنای مورد پذیرش در ماده 239 قانون مدنی در مورد شرط فعل است در این ماده آمده است:
«هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت»
ملاحظه می شود که در مورد شرط فعل که از تعهدات فرعی در قرارداد می باشد قانونگذار ابتدا اجبار متعهد را مقرر می دارد و در صورتی که اجبار متعذر باشد و تعهد هم قابل اجرا به وسیله دیگری نباشد حق فسخ را برای مشروط له پیش بینی می کند و همین ضمانت اجرا را در مورد نقض تعهد اصلی در عقد اجاره نیز مقرر می کند. یعنی ابتدا اجبار متعهد مورد نظر است که اگر نتیجه نداد با توجه به اینکه تعهد موجر قابل اجرا بوسیله دیگری نیست به این دلیل در صورت تعذر اجبار حق فسخ به مستأجر داده می شود. این دیدگاه قانونگذار قابل انتقاد به نظر می رسد و برخی مواقع به نتایج نامعقولی نیز می انجامد. می دانیم که شروط ضمن عقد نسبت به تعهد اصلی حاصل از آن جنبه فرعی و تبعی دارند و هدف اصلی طرفین قرارداد معوض اجرای تعهات اصلی است به عبارت دیگر مطلوب اصلی طرفین در یک عقد معوض ،رسیدن هر یک از آنها به عوض قراردادی است و شروط ضمن عقد تابع این تعهدات اصلی می باشند. اقتضای رابطه بین تعهدات اساسی و تعهدات فرعی که اولی اصل است و دیگر فرع می باشد،این است که ضمانت اجرای تخلف از تعهد اصلی به مراتب از ضمانت اجرای پیش بینی شده برای تعهد فرعی شدیدتر باشد نه اینکه هر دو به طور مساوی در نظر گرفته شوند. یکی از ملاک هایی که اهمیت تعهد اصلی را نسبت به تعهد فرعی نشان می دهد آثار ناشی از نقص این تعهدات می باشد در حالی که بنظر می رسد ،قانونگذار ما در این زمینه تناسب را رعایت ننموده و ضمانت اجرای مناسب با نقض تعهد اصلی را مورد تصریح قرار نداده است. برای مثال در عقد اجاره ویلایی به مبلغ یکصد ملیون تومان بر مستأجر که خوش نویس معروفی است نوشتن یک بیت شعر به خط نستعلیق شرط می کند و این فرض در صورتی که مستآجر از انجام شرط امتناع کند از نظر ضمانت اجرا هیچ فرقی با موردی که وی از پرداخت اجاره بها امتناع می کند وجود ندارد در حالی که پرداخت اجاره بها تعهد اصلی مستآجر و یکی از دو عوض قراردادی است و انجام شرط یک امر فرعی و تبعی است و این نوع نگرش یکسان به تعهدات فرعی و اصلی حداقل در روزگار کنونی معقول به نظر نمی رسد.
7-خودداری عامل از زراعت
یکی دیگر از مواردی که قانونگذار ضمانت اجرای مشخصی را در صورت امتناع از انجام تعهد اصلی در یک عقد معین پیش بینی نموده است عقد مزارع می باشد و این عقد در ماده 518 قانون مدنی بدین صورت تعریف شده است:
« مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معین به طرف دیگری می دهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم نماید.»
یه موجب این ماده عامل باید در زمینی که مزراع به او تسلیم می نماید زراعت کند و زراعت توسط عامل تعهد اصلی او در مقابل مزارع است.151 در صورتی که عامل به این تعهد عمل نکند تکلیف امر چه خواهد بود؟ پاسخ به سوال را ماده 534 قانون مدنی بیان می کند :
«هر گاه عامل در اثناء یا در ابتدای عمل آن را ترک کند و کسی نباشد که عمل را بجای او انجام دهد حاکم به تقاضای مزارع عامل را اجبار میکند و یا عمل را به خرج عامل ادامه دهد و در صورت عدم امکان اجبار ،مزارع حق فسخ دارد..»
بنابراین هر گاه عامل به تعهد اصلی خود طبق قرارداد عمل نکند ابتدا به انجام تعهد خود مجبور می شود و در صورت عدم امکان اجبار ،اگر اجرای آن توسط شخص دیگری ممکن باشد در این صورت عمل توسط دیگری انجام و هزینه آن از عامل اخذ می شود و اگر چانچه هیچ یک از این دو گزینه اجبار متعهد و انجام عمل توسط دیگری ممکن نباشد نوبت به فسخ قرارداد می رسد و مزارع می تواند با فسخ قرارداد در مقابل عهدشکنی عامل خود را از تعهد قراردادی رها سازد. ملاحظه می شود که مبنای مورد قبول قانونگذار در این ماده همان مبنای مورد پذیرش در مورد شرط فعل است هر چند که تعهد مورد نقض در عقد مزارع ،تعهد اصلی است. سوالی که در این قسمت مطرح شده این است که هرگاه مزارع از انجام تعهد اصلی خود که تسلیم زمین مورد مزارع است امتناع نماید تکلیف چیست؟
در این خصوص قانون مدنی ساکت است ولی برخی از نویسندگان حقوق مدنی معتقدند که هرگاه مزارع از تسلیم زمین امتناع نماید عامل می تواند اجبار او را از دادگاه بخواهد و در صورتی که اجبار او ممکن نباشد عامل می تواند عقد را فسخ نماید.152
بعضی از فقها در این مورد تصریح کرده اند که عامل حق فسخ مزارعه را دارد هر چند که اجبار مزارع به تسلیم زمین ممکن باشد
گفتار سوم: ضمانت اجرای تخلف در تعهدات فرعی (عقود معاوضی)
در این قسمت به بررسی ضمانت اجراهای مقرر در قانون مدنی مورد تخلف در شروط ضمن عقد می پردازیم.
1-تخلف در شرط صفت
به موجب ماده 235 قانون مدنی «هر گاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود که آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.» ملاحظه می شود که ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت ایجاد حق فسخ برای طرفی است که شرط به نفع او بوده و آن صفت در قرارداد محقق نشده است. تردیدی نیست که وقتی در قرارداد صفتی شرط می شود این شرط از انگیزه های موثر در تراضی بوده و در جلب رضایت طرفین به معامله موثر بوده است. ولی این تأثیر به نحوی نبوده که شرط از ارکان عقد قرار گیرد. از این رو است که فقدان آن به اصل تراضی صدمه نمی زند و عقد را باطل نمی کند153. ولی بیگمان بایستی گفت که مورد معامله به شکل موجود هم مورد رضای طرفین بویژه طرفی که شرط به نفع او شده ،نبوده است.
در نتیجه برای حفظ عقد از یک طرف و جبران ضرر وارده به مشرط له از طرف دیگر ،زیان دیده به موجب قانون حق فسخ پیدا می کند. ضمانت اجرای مقرر در ماده 235 قانون مدنی در جایی اجرا می شود که وضف مشروط در قرارداد جنبه فرعی داشته اما چنانچه وصف مورد شرط جنبه اساسی داشته و علت غایی و موضوع اصلی تراضی باشد مثل اینکه فروش کوزه گلی از عهد باستان مقصود باشد در این صورت طرفین قرارداد بهای گزاف را در برابر وصف باستانی آن می پردازند و عتیقه بودن وصف اساسی است که صورت عرفی مبیع را می سازد. چنین وصفی در تراضی قید آن محسوب می شود و فقدان آن نیز سبب بطلان آن عقد خواهد شود نه ایجاد حق فسخ.154 از این رو باید بپذیریم که ماده 235 قانون مدنی ناظر به مورد غالب است که وصف مورد شرط اساسی نبوده و جنبه فرعی دارد.155
همچنانکه در توضیح شرط صفت بیان شد این شرط در قرارداد می تواند از دو جنبه مورد توجه طرفین قرار گیرد. در جنبه اول مراد از شرط صفت وجود وصفی در مبیع می باشد که فقدان چنین وصفی فقط حق فسخ ایجاد می کند. علاوه بر ماده 235 قانون مدنی ،ماده 355 آن قانون هم ناظر به این جنبه است. به موجب این ماده :«اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده و بعدا معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیادی یا نقیصه تراضی نمایند.»
در این فرض عینی خارجی مدنظر بوده مثل یک باغ که نظر به موقعیت جغرافیایی و تنوع درختان میوه موجود در آن ،مورد معامله قرار گرفته و مقدار آن هم به عنوان شرط در قرارداد آمده است. بدیهی است که مقدار در این معامله وصف عرفی است که فقدان آن فقط حق فسخ ایجاد خواهد کرد ولی گاهی قید مقدار علاوه بر جنبه وصفی ،مشخص کننده میزان تعهد مدیون و معیار تعیین عوض مقابل نیز می باشد در این جنبه دوم قید مقدار هم به عنوان موضوع معامله است و هم وصفی است که مورد نظر طرفین بوده است.156 به طور مثال خریدار برنج تارم با فروشنده در قیمت ده هزار ریال بر یک کیلو باهم توافق می کنند و بر این اساس خریدار یک تن برنج خریداری می نماید در این مورد قید یک تن هم عنوان موضوع معامله را دارد و هم وصفی که خریدار به آن توجه داشته تا همه مورد نیاز خود را یکجا خریداری نماید. در این فرض ثمن به مقدار مورد معامله توضیح شده است بنابراین هرگاه در فرض فوق نهصد کیلو برنج به خریدار تسلیم شده باشد طبق ماده 384 قانون مدنی اقدام خواهد شد ،به موجب این ماده:
«هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.»
طبق این ماده در صورت کم آمدن مبیع خریدار می تواند از جهت جنبه وصفی معامله را فسخ کند و اینکه اگر قرارداد را فسخ نکرد به تناسب مقداری که از مبیع کم آمده است با توجه به جنبه مقداری شرط صفت از میزان ثمن کم کند.157
2-تخلف در شرط نتیجه
هر گاه در ضمن عقد شرطی به صورت نتیجه قرار داده شود چنانچه حصول این نتیجه نیاز به سبب خاصی نداشته باشد مثل اینکه در قرارداد اجاره منزل ،موجر شرط کند که اسب مستأجر متعلق به او باشد در این صورت به محض تحقق عقد ،شرط نیز محقق می شود.158 حال اگر بعد از عقد مشخص شود که شرط محقق نشده است مثل اینکه معلوم گردد اسب مورد شرط مرده بوده ،در این صورت مشروط له حق فسخ قرارداد را خواهد داشت159. به موجب ماده 240 قانون مدنی :
«اگر بعد از عقد انجام شرط ممنتع شود یا معلوم شود که در حین عقد ممتنع بوده است کسی که شرط به نفع او شده است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر اینکه امنتاع مستند به فعل مشروط له باشد.» این ماده اگرچه در مقررات مربوط به شرط فعل آورده شده ،ولی از باب وحدت ملاک در این مورد نیز جاری می باشد.
3-تخلف در شرط فعل
در صورتی که شرط ضمن عقد شرط فعل باشد یعنی انجام یا عدم انجام کاری بر یکی از طرفین عقد یا بر شخص ثالثی شرط گردد و از این شرط تخلف شود در مورد ضمانت اجرای تخلف از این شرط دو نظر بین فقهای امامیه مشهور است که به ترتیب بیان می گردند.
الف-هرگاه مشروط علیه از انجام شرط فعل امتناع کند در این صورت مشروط له مخیر است بین اینکه اجبار مشروط علیه به وفای به شرط را مطالبه کند یا اینکه به استناد امتناع وی عقد را فسخ کند. در این نظر عقیده بر این است که فقدان شرط موجب ورود ضرر به مشروط له می گردد و جیران این ضرر به دو شیوه ممکن می باشد و شیخ طوسی (ره) در کتاب مبسوط در این خصوص می نویسد160: در صورتی که شخصی بنده ای را خریداری کند با این شرط که خریدار بنده را بعد از خرید آزاد کند شرط و عقد صحیح می باشند. زیرا مشمول این روایت حضرت رسول (ص) می باشد که مومنان پایبند به شروط می باشند بنابراین چنانچه مشتری بعد از عقد ،بنده را آزاد کند به شرط عمل کرده است ولی اگر عمل به شرط نکند دو قول در این صورت وجود دارد که اولی این است که مشروط علیه به اجرای شرط اجبار می شود چرا که آزادی بنده بوسیله شرط مورد استحقاق واقع شده است و دوم اینکه مشتری به آزاد ساختن بنده اجبار نمی شود ولکن بایع خیار فسخ پیدا می کند که قول دوم قوی تر است. همچنین علامه حلی (ره)161 در تذکره الفقها در این خصوص می نویسد که در صورتی که مشروط علیه از انجام شرط فعل امتناع کند در این صورت بیع باطل نمی شود ولی مشروط له مخیر می شود بین اینکه عقد را بواسطه تخلف از

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع قانون مدنی، عقد اجاره، ورشکستگی، قواعد عمومی Next Entries پایان نامه رایگان با موضوع قانون مدنی، اجرای احکام مدنی، اجرای احکام، آیین دادرسی مدنی