پایان نامه رایگان با موضوع سودآوری

دانلود پایان نامه ارشد

ه قابلیت سودآوری ساخت وساز که برابر است با قیمت یک مترمربع ساختمان منهای هزینه یک متر مربع ساختمان بستگی دارد.تصمیم پیمانکاران ساختمانی برای ساخت وساز جدید بستگی به نسبت سود آوری ساخت وساز در دو ناحیه a وb دارد.تعداد ساخت وساز جدید در منطقه a و در زمان t را می توان بصورت زیر نوشت:

Sat=α+β(Pat-Ct)-Ɣ(Pbt-Ct)+ωSbt (8-2)

P قیمت هر مترمربع ساختمان ،c هزینه هر مترمربع ساخت وساز که در دو منطقه a وb یکسان فرض می شود،ضریب ω<1 تاثیر سا خت وساز منطقه b را برمنطقه a نشان می دهد.تقاضابرای مسکن تابعی مستقیم از جمعیت ومعکوس از قیمت هر مترمربع مسکن وموجودی مسکن است.در این مدل موجودی خانه در زمان t ثابت فرض می شود.همچنین در این مدل قیمت مسکن در منطقه a تابعی مستقیم از قیمت مسکن در منطقه b در نظر گرفته می شود: (9-2) Pat=μ+πNat-θhat+φPbt φ<1 در مدل ارائه شده شش متغییر منطقه ای(P ,S,H در دو ناحیه a وb )وجودداردکه بطور پویا با یکدیگر در ارتباط هستند.با حل سیستم معادلات (7-2)و(8-2)و(9-2) تعدادساخت وسازهای شروع شده در منطقه a بصورت زیر بدست می آید: Sat=a+bPat-cPbt-dCt (10-2) a=(α(1+ω))/(1-ω^2 ) b=(b-Ɣω)/(1-ω^2 )>0 c=(βω-Ɣ)/(1-ω^2 ) d=((β-Ɣ)(1-ω))/(1-ω^2 )0

ضریب c در معادله (10-2) تاثیر قیمت مسکن در منطقه b را بر ساخت وساز در منطقه a نشان می دهد.همچنین قیمت مسکن در منطقه a برابراست با:

Pat=e+fNat+φfNbt-gHat-φgHbt (11-2)
e=(μ(1-ϕ))/(1-ϕ^2 ) f=π/(1-ϕ^2 ) g=θ/(1-ϕ^2 )

قیمت مسکن در منطقه a بطور مستقیم به جمعیت مناطق a وb و بطور معکوس با موجودی مسکن دومنطقه بستگی دارد.در معادله فوق اگر0=ϕ باشد قیمت مسکن در منطقه a به دیگر مناطق وابسته نیست.معادله های (10-2) و(11-2) معادله هایی ایستا هستند.برای بدست آوردن معادله پویا از موجودی مسکن می توان معادله (7-2) را با دو وقفه بصورت زیر نوشت:

Hit=2hHat-1+iHat-2+Zat-1+hZat-2+ϕgbZbt-2 (12-2)

h=(gb-δ), i=h2-(ϕgb)2 (13-2)

Zat=α+be-dCt+bfNat+bϕfNbt (14-2)

دوریشه معادله (12-2) که کوچکتر از یک هستند برابر است با:

ρ1=δ-gb(1+ϕ) a-12-2
ρ1= δ+gb(ϕ-1) b-12-2

با استفاده از وقفه های ساختاری معادله (12-2) میزان موجودی مسکن در بلند مدت توسط رابطه زیر بدست می آید:

Ha=([1+gb(1-ϕ)-δ](α+be-dc)+bf(1+h)(1-gbϕ^2 )N)/(1-2h-i) (15-2)

ابتدا میزان موجودی مسکن توسط رابطه (12-2) بدست می آیدسپس با جایگزینی معادله (12-2) در معادله (11-2) قیمت مسکن بدست می آید.و سرانجام با جایگزینی معادله (11-2) در معادله (10-2) تعداد واحدهای شروع به ساخت بدست می آید.پویایی معادله (12-2) که با دووقفه موجود در این معادله مشخص می شود به قیمت خانه و همچنین خانه های شروع شده به ساخت انتقال پیدا می کند:

Pat=2hPat-1+iPat-2+(1+2h+i)e+fNat+2hfNat-1+ifNat-2+ϕfNbt+2hϕfNbt-1+iϕfNBT-2-gZat-1-ghZat-2-bϕg2Zbt-2 (16-2)

Sat=2hSat-1+iSat-2+(1+2h+i)[α+(b-c)e]-d(Ct+2hCt-1+iCt-2)+(b-c)(1+ϕ)f(Nat+2hNat-1+iNat-2)+(bϕ-c)f(Nbt+2hNbt-1+iNbt-2)-g(cϕ+b)(Zat-1+Zbt-1)-g[h(cϕ+b)+(b+c)bϕg](Zat-2+Zbt-2) (17-2)

معادله های (16-2) و(17-2)را می توان برای بررسی واکنش پویای قیمت مسکن و ساخت وسازهای جدید نسبت به تغییر در متغییرهای جغرافیایی مناطق a وb حل کرد.
حشمت اله عسگری و اسحاق الماسی(1388) در مطالعه خود به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن در مناطق شهری کشور به روش داده های تابلویی پرداخته اند.در این مدل عوامل موثر بر قیمت مسکن به چهار دسته عوامل ناشی از طرف تقاضا(X) ،عوالمل ناشی از طرف عرضه(Y) ،عوامل ناشی از متغییرهای کلان اقتصاد(Z) وعوامل ناشناخته و غیر قابل اندازه گیری (E) تقسیم شده اند.فرم کلی تابع قیمت مسکن بصورت زیر در نظر گرفته شده است:

P=f(X,Y,Z,E) (18-2)

و فرم تبعی خطی اقتصاد سنجی آن بصورت :

P=α0+α1Xt+ α2Yt+ α3Zt+ Et (19-2)

که Xt یک بردار n*1 متغیرهای طرف تقاضای مسکن ، Ytیک بردار m*1 از متغیرهای طرف عرضه مسکن و Zt یک بردار k*1 از متغییرهای طرف اقتصاد کلان است.در این بررسی از دو مدل یک کوتاه مدت و دیگری بلند مدت بصورت زیر استفاده شده است:
مدل کوتاه مدت:

D(hpit)= α0+ α1d(hit)+ α2d(boinext(-1))+ α3d(ACit)+ α4d(palndit)+ α5d(poilt)+ α6d(Iit)+ α7d(rt)+ α8d(cit)+ α9d(gdpit)+ α10d(excht)+∑_(j=1)^n▒〖β_j 〖cpi〗_(it-j) 〗+eit (20-2)

مدل بلند مدت:

hpit= α0+ α1hit+ α2boinext(-1)+ α3ACit+ α4palndit+ α5pgoldt+ α6Iit+ α7rt+ α8cit+ α9gdpit+ α10excht+∑_(j=1)^n▒〖β_j 〖cpi〗_(it-j) 〗+eit (21-2)

قیمت یک متر مربع مسکن در استانها به عنوان متغییر وابسته (hp) ،تعداد خانوارها در استانها(h) ،متوسط در آمد واقعی خانوارها در استانها(c) ،متوسط هزینه ساخت یک متر مربع مسکن در استانها(AC ) ،متوسط قیمت یک متر مربع زمین در استانها (pland ) ،شاخص کل سالانه بازار اوراق بهادار (boindex) ،قیمت یک گرم طلا(pgold ) ،متوسط نرخ سود بلند مدت (r)، کل تسهیلات بخش مسکن(I) ، تولید ناخالص داخلی استانها(gdp)،نرخ ارز غیر رسمی(exch) و شاخص قیمت خرده فروشی (cpi) به عنوان متغییرهای وابسته استفاده شده است.براساس نتایج بدست آمده در این بررسی ، ارتباط معکوس بین شاخص بازار بورس و قیمت مسکن در کوتاه مدت و بلند مدت نتیجه گرفته شده است.قیمت زمین در دومدل برآورد شده مهمترین عامل موثر بر قیمت مسکن بوده است.هزینه ساخت مسکن ،مخارج خانواده ها نرخ سود بانکی ،قیمت نفت ،و قیمت طلا دارای تاثیر مثبت بر قیمت مسکن است و تولید ناخالص داخلی و نرخ ارز نیز در مدل های نهایی به علت معنی دار نبودن ضرایب از این مدلها حذف شده اند.

2-3-مروربر مطالعات داخلی و خارجی انجام شده
احمد جعفری ، زهرا علمی و آرش هادی زاده (1386) در بررسی خود تحت عنوان عوامل موثر بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران با استفاده از مدل اقتصاد کلان که در آن شاخص قیمت مسکن متغیر وابسته و درآمد سرانه خانوارها ، شاخص قیمت سهام ،شاخص قیمت خدمات ساختمانی ،تعداد ساختمانهای تکمیل شده ،حجم پول ونرخ تورم به عنوان متغیرهای توضیحی استفاده شده است.روش مورد استفاده در این بررسی ARDL است.
قنبری(1372) نشان داد که تقاضای مسکن نسبت به قیمت مسکن با کشش است.و کشش در آمدی تقاضا ی مسکن در ایران کمتر واحد است وی همچنین نشان داد که هر یک درصد افزایش در نرخ رشد جمعیت ،تقاضا برای واحد های مسکونی را 5.6 درصد افزایش می دهد.
خیابانی (1382) در چاچوب یک الگوی ARDL به بررسی و تحلیل اثر متغیرهای کلان اقتصادی از جمله حجم پول ،نرخ ارز ،GDP ،شاخص قیمت سهام بر نوسانات قیمت مسکن پرداخته است.وی در این مطالعه برای تفکیک اثرات شوک های مثبت و منفی روی قیمت مسکن و به عبارت دیگر برای تمیز دادن اثر متقارن و نامتقارن شوکها از الگوی تعدیل شده ARDL استفاده می کند. براساس یافته های این مطالعه حساسیت قیمت واقعی مسکن به یک درصد تغییر در تراز واقعی پول در بلند مدت 0.86 و در کوتاه مدت 0.34 درصد است.
محمود متوسلی ،شاپور محمودی و حسین درودیان(1388) در بررسی خود تحت عنوان تحلیل تسری نوسانات قیمت مسکن بین مناطق مختلف شهر تهران با استفاده از الگوی خودرگرسیون فضایی (SAR panel )والگوی تصحیح خطای برداری پرداخته اند.در این برآورد متغییرهای توضیحی عبارتند از تراز حقیقی نقدینگی ،شاخص قیمت حقیقی مصالح ،نرخ ارز حقیقی ،شاخص حقیقی بورس اوراق بهادار و مقادیر گذشته قیمت هر منطقه و متغییر وابسته قیمت حقیقی یک متر مربع واحد مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران .
حجم نقدینگی ، قیمت مصالح و مقادیر گذشته قیمت مسکن مناطق به طور مثبت و نرخ ارز و شاخص سهام بطور معکوس بر قیمت یک متر مربع واحد مسکونی اثر دارند.
بارتون اسمیت6(1981)مدلی را برای بررسی حساسیت عرضه مسکن نسبت به تغییرات قیمت ارائه کرده است و از آن جا که هدف اسمیت برآورد حساسیت قیمتی عرضه مسکن می باشد وی مدل خاصی را برای عرضه و یا سرمایه گذاری مسکن تصریح نکرده است بلکه شیوه ای را ارائه کرده است که از آن طریق حساسیت قیمتی عرضه مسکن را از جنبه کمی محاسبه می کند.
مدل دی پاسکال و ویتون7( 1994)بر پایه سازو کار تعدیل تدریجی قیمت است و در حقیقت این مدل ترکیبی از مدل جریان موجودی و سازوکار تعدیل قیمت می باشد .از آن جا که آن ها را برای عرضه و سازوکار تعدیل جزیی قائل هستند.لذا تغییر در تقاضا به سرعت سبب افزایش عرضه به همان میزان نمی شود.
مک کویین8( 2004) شکلی از مدل معادلات هم زمان را ارائه می کند که شامل سه سیستم معادلات است که هر دو بخش عرضه و تقاضای مسکن و هم چنین چسبندگی عرضه مسکن در برابر تغییرات قیمت را شامل می شود. وی از شاخصهایی چون درآمد سرانه ، قیمت رهن مسکن ،شاخص دستمزد به عنوان متغییر های توضیحی برای قیمت مسکن استفاده کرده است.
پلاکوسکی و ری9( 1997 )با استفاده از یک مدل خود رگرسیونی برداری با استفاده از داده های فصلی به بررسی تغییر قیمت مسکن برای در کشور آمریکا پرداخته اند.این محققین در یافته اند که نرخ رشد قیمت مسکن با وقفه در یک ناحیه بر نرخ رشد قیمت مسکن در دیگر نواحی اثر می گذارد.
بردلی10( 2007) با استفاده از یک مدل خود رگرسین برداری به بررسی وابستگی فضایی قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور امریکا پرداخته است. او در این بررسی دریافته است که وابستگی فضایی قیمت مسکن در مناطق مختلف در طی زمان تاثیر پایدار بالایی بر دیگر مناطق دارد و به عنوان نمونه قیمت مسکن در کالیفرنیا بطور مثبت از دیگر مناطق مرزی تا 30 ماه تحت تاثیر قرار می گیرد.
کلاپ و جیاکوتوتو11( 1992) به بررسی تاثیر متغییرهای اقتصادی بر قیمت مسکن منطقه ای پرداخته اند.در این تحقیق از شاخص قیمت مسکن به عنوان متغییر وابسته ،ارزش دارایی خانواده ها و تعداد دفعات فروش یک خانه ،متغییرهای منطقه ای ، نرخ بیکاری و نرخ تورم انتظاری و ریسک بازار سهام به عنوان متغییر های توضیحی استفاده کرده اند.آنها در این بررسی دریافته اند که قیمت مسکن در مناطق ثروتمندتر حساستر از قیمت مسکن در مناطق فقیر است.(نسبت به متغیرهای موثربرآن حساس تر است).در این بررسی منطق ثروتمند مناطقی هستند که دارای متوسط درآمد بیشتری هستند.آنها همچنین به این نتیجه رسیده اند که مناطق ثروتمندتر قیمت مسکن بالاتری دارند وقیمت مسکن دارای ارتباط مثبت با درآمد هر منطقه یا تولید ناخالص داخلی آن منطقه دارد.
جیو سانی و هاجینسیو12(1995) در مدلسازی قیمت مسکن برای انگلستان این کشور را به دو بخش شمال و جنوب تقسیم کرده اند. داده های مورد استفاده در این تحقیق سالانه و از سال 1972 تا 1988 است و این برآورد به روش OLS انجام شده است.در این مدل درآمد قابل تصرف سرانه هرمنطقه ،نسبت خانوارها به موجودی خانع ها ، نرخ بهره و نرخ بیکاری به عنوان متغییرهای توضیحی استفاده شده است.تمامی متغییرهای مورد استفاده در این مدل به جز نرخ بیکاری و نرخ بهره لگاریتمی هستند .در این تحقیق وجود ارتباط بین مناطق با درآمد بالا و قیمت مسکن

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع قیمت مسکن، مناطق شهری، نرخ بیکاری، تولید ناخالص داخلی Next Entries پایان نامه رایگان با موضوع Yit=Φ_i، گیریم:، Yit-1+αi+βiXit+γit+uit، i=1,...,n