پایان نامه رایگان با موضوع ثبت اسناد، اسناد و املاک، حل اختلاف

دانلود پایان نامه ارشد

هيئت‌ها مکلف شده‌اند که حداکثر ظرف 3 سال از تاريخ ارجاع، رأي خود را صادر نمايند که در عمل نيز هيئت‌هاي موصوف، پس از وصول تقاضانامه و ثبت در دفاتر مخصوصه و انجام مراحل رسيدگي، مبادرت به صدور رأي مي‌نمايند. در‌خصوص حد نصاب لازم جهت اتخاذ تصميم در هيئت‌ها نيز ماده 17 آيين‌نامه اجرايي (مصوب 22/8/81) مقرر مي‌دارد که: آراء صادره از هيئت با دو رأي موافق معتبر و لازم‌الاجرا است که رأي صادره بايد در دفتر آراء ثبت گردد. و نکته قابل توجه اين است که حسب ماده 19 آيين‌نامه اجرايي، اگر رأي صادره به اتفاق آراء نباشد، دبير هيئت بايد نظر اقليت را نيز به‌طور مشروح در دفتر آراء، ذيل رأي اکثريت ثبت نمايد. پس از انجام اين امور، رأي صادره توسط دبير هيئت به واحد ثبتي ارسال و سوابق امر نيز در دبيرخانه هيئت ضبط مي‌گردد.
ضمناً به موجب بند نهم از بخشنامه شماره 15791/41/1 تاريخ 23/9/78 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور واحدهاي ثبتي مکلف شده‌اند که آمار ماهانه مبني‌بر اين که هر يک از هيئت‌ها به چند پرونده در آن ماه رسيدگي کرده‌اند و تعداد آراء مثبت و منفي و تعداد قرارهاي صادره و اين که چه تعداد از پرونده‌ها منجر‌به صدور سند مالکيت گرديده و چه تعداد، قرار مبني‌بر بايگاني‌شدن پرونده صادر شده را تهيه و از طريق ثبت استان به دفتر بودجه و برنامه‌ريزي ارسال نمايند.
اما در پاسخ به اين سؤال که اگر سهو قلم يا اشتباه در آراء صادره رخ داد، تکليف چيست؟ بايد به ماده 70 آيين‌نامه اجرايي اشاره نمود که مقرر مي‌دارد؛ در صورتي که معلوم شود در آراء هيئت‌هاي سابق يا فعلي مطالبي سهواً از قلم افتاده و يا اشتباه رخ داده و يا در مباني و مستند رأي اشتباهي پيش آمده باشد، چنانچه رأي اجرا نشده باشد، هيئت پس از بررسي، رأي اصلاحي صادر مي‌نمايد. در اين‌صورت، دبير هيئت مکلف است، مفاد رأي اصلاحي را نيز در دفتر آراء ثبت نموده و شماره و تاريخ آن را در دفتر ثبت آراء، در ستون ملاحظات رأي قبلي قيد نمايد و به امضاي هيئت برساند و به واحدهاي ثبتي ابلاغ کند. و در صورتي که رأي به مرحله اجرايي درآمده باشد، مراتب اشتباه توسط ثبت محل جهت طرح در هيئت نظارت، به ثبت استان گزارش مي‌گردد. هيئت نظارت در صورت لزوم با جلب نظر هيئت‌حل‌اختلاف، اتخاذ تصميم مي‌نمايد.
مرحله بعد از صدور رأي، ابلاغ آن به طرفين مي‌باشد که به موجب ماده 148 اصلاحي قانون ثبت، رأي صادره به‌وسيله ثبت محل به طرفين ابلاغ مي‌شود که ممکن است يکي از دو حالت ذيل حادث شود؛
حالت اول، وصول اعتراض ظرف مهلت بيست روز از تاريخ ابلاغ رأي مي‌باشد که در اين‌صورت، حسب قسمت اخير ماده فوق‌الذکر و نيز رأي وحدت رويه شماره 623 تاريخ 18/1/77 هيئت عمومي ديوان عالي کشور، معترض به دادگاه عمومي هدايت مي‌شود. رسيدگي به اين اعتراضات نيز در دادگاه، خارج از نوبت، خواهد بود. لازم به ذکر است که مطابق نظريه شماره 2969/7 به تاريخ 24/6/75 اداره حقوقي قوه‌قضائيه اين‌گونه دعاوي بايد به طرفيت کسي اقامه شود که رأي هيئت‌حل‌اختلاف به سود او صادر شده است. و ديگر اين که به موجب نظريه شماره 57830/7 تاريخ 16/8/1378 اداره حقوقي رسيدگي به اين اعتراضات در دادگاه تابع قانون آيين دادرسي مدني است و معترض بايد اعتراض خود را به‌موجب دادخواست به دادگاه تسليم نمايد.
حالت دوم، وصول اعتراض ظرف مهلت بيست روز از تاريخ ابلاغ رأي به طرفين مي‌باشد که در اين‌صورت، ادارات ثبت مکلف به اجراي آن هستند.
تبصره 4 الحاقي به ماده 34 آيين‌نامه اجرائي (مصوب 22/8/1381) نيز مشعر بر اين امر است که آراء صادره از هيئت‌هاي حل اختلاف، لازم‌الاجرا بوده و واحد‌هاي ثبتي مکلف به اجراي آن هستند.
حتي در مورد اراضي مربوط به دولت يا شهرداري، ماده 35 آيين‌نامه مقرر مي‌دارد؛ در مواردي که هيئت، رأي به انتقال ملک دولت يا شهرداري به اشخاص صادر نموده است، رأي صادره توسط هيئت مزبور به مرجع ذي‌ربط ابلاغ مي‌شود که نهايتاً ظرف بيست روز پس از ابلاغ رأي، نماينده خود را جهت امضاي سند به دفترخانه‌اي که از طرف واحد ثبتي معين مي‌شود، اعزام دارد. ولي چنانچه در مهلت مقرر، نماينده مرجع ذي‌ربط مراجعه ننمود، نماينده ثبت اسناد و املاک محل جهت امضاي سند انتقال به دفترخانه اعزام مي‌گردد که از اين امر نيز به خوبي مي‌توان، لازم‌الاجرا بودن آراء هيئت‌هاي ياد شده را استنباط نمود.
در‌خصوص مفهوم اجرايي آرا، هيئت‌ها، مي‌توان به تبصره 13 الحاقي به ماده 20 آيين‌نامه اجرايي (مصوب 22/8/81) اشاره نمود که مقرر مي‌دارد؛
“منظور از اجراي آراء هيئت‌هاي حل اختلاف حسب مورد عبارت است از:
1 ـ قبول درخواست ثبت و تنظيم اظهار‌نامه ثبتي
2 ـ انجام عمليات تحديد حدود به نام متصرف
3 ـ صدور سند مالکيت و ثبت ملک در دفتر املاک به نام متصرف
4 ـ تنظيم سند انتقال در دفاتر اسناد رسمي براي اراضي دولت و شهرداري‌ها.”.
به‌طور کلي مي‌توان در توضيح رأي اجرا شده و اجرا‌نشده، چنين گفت:
“نظر به اين که رئيس ثبت يا هيئت‌حل‌اختلاف حسب بند‌هاي يک تا شش ماده يک تبصره 2 ماده 148 قانون اصلاح مواد يک، 2 و 3 قانون حذف و اصلاح موادي از قانون ثبت، رأي به صدور سند مالکيت مي‌دهند، طبيعي است که با صدور سند مالکيت، رأي مربوطه اجرا شده تلقي و فراز 3 ماده 148 که مشعر به رأي هيئت بر انتقال است با تنظيم سند انتقال رأي صادره اجرا شده محسوب است و لذا آرايي که منتج به نتيجه‌هاي مذکور نشده‌اند، آراء اجرا نشده‌اند و اقدامات انجام‌شده در رابطه با آن‌ها مثل آگهي و غيره از تشريفات رأي مي‌باشند101.”
مبحث چهارم: موارد و نحوه رسيدگي مراجع
به موجب ماده 147 اصلاحي قانون ثبت، براي تعيين وضع ثبتي اعيان املاکي که اشخاص تا تاريخ 1/1/70 روي زمين‌هايي ايجاد نموده‌اند که واسطه موانع قانوني، تنظيم سند رسمي براي آن‌ها ميسر نبوده است و هم‌چنين تعيين وضع ثبتي اراضي کشاورزي و نسق‌هاي زراعي و باغات اعم از شهري و غيرشهري و اراضي خارج از محدوده شهر و حريم آن که مورد بهره‌برداري متصرفين است و اشخاص تا تاريخ فوق خريداري کرده‌اند و به دليل موانع قانوني، تنظيم يا صدور سند مالکيت براي آنها ميسر نبوده است، در هفت بند تعيين تکيلف شده است که قبل از تبيين و تحليل موارد مطروحه بر اين ماده، به ذکر چند نکته مي‌پردازيم.
به‌طور کلي، ماده مذکور مشتمل بر دو فراز است؛
فراز اول، مربوط مي‌شود به اعياني‌هاي احداثي که البته اعتبار قانوني آن‌ها منوط است به اين که، تا تاريخ 1/1/1370 احداث گرديده است. لازم به ذکر است که منظور از اعيان حسب بند چهارم از بخشنامه شماره 24317/41/1 تاريخ 12/12/78 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مستحدثاتي از قبيل بنا، اشجار، استخر، تأسيسات صنعتي، کشاورزي، فرهنگي، ورزشي و نيز چهارديواري متناسبي است که تا تاريخ 1/1/70 توسط متقاضي ايجاد شده باشد.
در فرهنگ کتبي نيز در مقابل کلمه “اعيان” آمده است؛ ” اعيان، عبارت از هر شيء مادي است که ملصق به غير‌منقول، مخصوصاً زمين باشد. اعيان جمع عين است. خانه، دکان، اشجار و حتي مجراي قنات مشمول تعريف اعيان است102.”.
فراز دوم، مربوط مي‌شود به اراضي کشاورزي و باغات و نيز اراضي خارج از محدوده شهرها و حريم آن، که البته اين املاک نيز در صورتي از طريق اين ماده قابل اقدام، جهت اخذ سند رسمي هستند که تا تاريخ 1/1/1370 متقاضي آن را خريداري نموده و در آن متصرف و بهره‌برداري قبل از آن تاريخ دارند. چنانچه مي‌بينيم در اين مورد، قيدي از مساحت عرصه مورد‌تقاضا نشده است و فقط چند مورد از آن‌ها داراي ضوابط خاص متراژ هستند که در جاي خود، آن‌ها را توضيح خواهيم داد.
نکته ديگر، در‌خصوص وضعيت املاک مورد رسيدگي است. بدين شرح که املاک مورد‌رسيدگي مراجع، ممکن است فاقد سابقه ثبتي باشند و يا ثبت آن پذيرفته شده و در جريان ثبت باشند که نسبت به‌هر يک از موارد فوق‌الذکر به شرح ذيل اقدام مي‌گردد؛
1 ـ مطابق تبصره 4 ماده 148 اصلاحي قانون ثبت، چنانچه ملک سابقه ثبت ندارد و متقاضي به‌عنوان مالک متصرف است و هيئت بايستي به موضوع رسيدگي و نظر خود را جهت تنظيم اظهار‌نامه، به واحد ثبتي ابلاغ کند؛ ثبت بايد پس از تنظيم اظهارنامه، مراتب را ضمن اولين آگهي نوبتي موضوع ماده 59 آيين‌نامه قانون ثبت به اطلاع عموم برساند. و تحديد حدود اين‌گونه املاک با درخواست متقاضي به‌صورت تحديد حدود اختصاصي انجام مي‌گيرد.
2 ـ حسب تبصره 5 ماده 148 اصلاحي قانون ثبت، هرگاه ملک در جريان ثبت باشد و سابقه تحديد حدود نداشته باشد، واحد ثبتي طبق قسمت اخير تبصره 4 اقدام نموده و به‌صورت تحديد حدود اختصاصي و البته با تقاضاي متقاضي، اين‌گونه املاک را تحديد حدود مي‌نمايد.
3 ـ مطابق تبصره 6 ماده 148 اصلاحي، در صورتي که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده و طبق مقررات اين قانون با رأي هيئت، مي‌بايست سند مالکيت به نام متصرف، صادر گردد، مراتب در ملاحظات دفتر املاک قيد و در دفتر املاک جاري به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهد شد.
مطلب آخرين در اين خصوص، اين که به‌طور کلي متقاضياني که جهت اخذ سند رسمي از طريق مواد مخصوصه مورد بحث اقدام مي‌نمايند، از لحاظ ارائه يا عدم ارائه سند عادي به‌عنوان دليل مثبِت ادعاي خود به دو دسته‌اند که ذيلاً به شرح درباره آن‌ها خواهيم پرداخت؛
1 ـ حسب بند ششم از ماده 147 اصلاحي، دسته اول متقاضياني هستند که مدعي خريد مورد تصرف مي‌باشند و سند عادي نيز دال بر اثبات ادعاي خود ارائه مي‌دهند.
حال در اين‌گونه موارد که متقاضي با در‌دست‌داشتن سند عادي تقاضاي صدور سند رسمي دارد، هيئت‌حل‌اختلاف به موضوع رسيدگي نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضي، مراتب را به اداره ثبت اعلام مي‌نمايد، تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضي آگهي نمايد. در صورتي که ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اولين آگهي، اعتراض واصل شود، معترض به دادگاه هدايت مي‌شود و اقدامات ثبت به ارائه حکم قطعي دادگاه خواهد بود. ولي چنانچه اعتراض نرسد، اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکيت را صادر مي‌نمايد که البته صدور سند مالکيت جديد مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود. در اين بند، عدم حضور مالک عرصه مانع رسيدگي و اتخاذ تصميم نيست و جهت اطلاع، موضوع آگهي مي‌شود تا اگر مالک اعتراض دارد، عنوان نمايد.
2 ـ دسته دوم که بند چهار از ماده 147 اصلاحي قانون ثبت، تکيلف آن‌ها را مشخص نموده است، متقاضياني هستند که مورد تقاضاي خود را در تصرف دارند ولي نمي‌توانند سند عادي مالکيت خود را ارائه نمايند.
به عبارت ديگر، متصرف اعلام مي‌نمايد که مورد تصرف را با سند عادي خريداري نموده ولي نمي‌تواند سند عادي خريد خود را ارائه کند که در اين‌گونه موارد هيئت‌حل‌اختلاف به موضوع رسيدگي نموده و در صورتي که توافق طرفين را احراز نمايد و مدعي بلامعارض باشد، مراتب را براي صدور سند مالکيت به اداره ثبت محل اعلام مي‌نمايد.
“توضيح اين که وقتي سند انتقال عادي در دسترس نباشد، توافق مالک و متصرف لزوماً با حضور آن‌ها در اداره ثبت يا جلسه هيئت احراز مي‌شود. اين توافق يا در دفتر ثبت، ثبت مي‌شود يا در صورت‌مجلس تنظيمي در هيئت‌حل‌اختلاف103. “.
به‌طور‌کلي طبق بند 25 از دستورالعمل شماره 15791/41/1 تاريخ 23/9/1378 سازمان ثبت، در صورتي که متصرف نتواند سند عادي از مالکين اصلي ارائه نمايد و براي هيئت‌حل‌اختلاف نيز توافق طرفين احراز نگردد، هيئت‌ها بايد رأي منفي مورد تقاضا را صادر نمايد.
ذيلاً در شش گفتار جداگانه به تشريح موارد و نحوه رسيدگي مراجع مي‌پردازيم؛
گفتار اول: توافق بين مالک و متصرف
حسب بند يک از ماده 147 اصلاحي قانون ثبت، در صورتي که بين متصرف و مالک توافق بوده و پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض، رئيس ثبت دستور ارائه عمليات ثبتي را به نام متصرف به‌منظور صدور سند مالکيت خواهد داد.
در توضيح اين بند مي‌توان به ماده 12 آيين‌نامه اجرايي (اصلاحي 22/8/81) اشاره نمود که مقرر داشته؛ در صورتي که متصرف و مالک با تقديم تقاضانامه به واحد ثبتي مربوطه، توافق خود را مبني‌بر انتقال و احداث

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع اسناد و املاک، ثبت اسناد، حل اختلاف Next Entries پایان نامه ارشد رایگان با موضوع ارزیابی ریسک، صورتهای مالی، تحلیل ریسک