پایان نامه رایگان با موضوع توسعه شهر، مسکن اجتماعی، اعتبارات مالی، توسعه شهری

دانلود پایان نامه ارشد

2013). سازمان بودجه و مدیریت آمریکا (1977) به دو دلیل مهم از این طرح حمایت نمود. 1. در اجرای طولانی، روشی کارآمدتر و ارزانتر برای بهبود شرایط بد مسکن است، 2. این روش بسیار قابلقبولتر از سیستم فعلی برای خود فقرا است، چراکه قدرت انتخاب مسکن بیشتری به آنها داده و به آنان این امکان را میدهد که سهم بیشتری از بودجه خود را برای کالاها و خدمات ثانویه صرف نمایند (Varady, 1982).
از مهم‌ترین اولویتهای برنامه HUD تاسیس قانون مسکن عادلانه82 و پرداختن به تبعیض مسکن و تبعیض نژادی میباشد (Smith, 1985). تحقیقات صورت گرفته در آمریکا نشان داده که برنامههای HUD در آمریکا منافعی بسیار زیادی دارد از جمله کاهش در هزینههای برنامه دولت در مناطق کمدرآمد، افزایش یکپارچگی نژادی و اقتصادی، بهرهوری بیشتر کارگران و نرخ بالای رشد اقتصادی (Varady, 1982).
سیاست مسکن فدرال برای بسیاری از نسلها، مالکیت مسکن را نسبت به مسکن اجارهای تشویق کرده است. از دهه 1980 سیاستهای فدرال به‌طور واضحی حتی کمدرآمدها را نیز به چنین امری تشویق میکردند. در طول ریاستجمهوری Reagan سازمان مسکن و توسعه شهری(HUD) برنامهای برای فروش واحدهای مسکن عمومی به ساکنین آن را تحت رهبری خود گرفت. در 1991 این کنگره اهدافی را برای Fannie Ma و Mac Freddie به‌منظور ارائه وام مسکن به وامگیران کمدرآمد و خانههایی که در محلات محروم شهری واقع شدهاند، تعریف کرد، این کار در تلاش برای تسهیل محدودیتهای قدرت پرداخت در این بخش از بازار صورت گرفت. رئیس‌جمهور کلینتون یک هدف ملی مالکیت اتخاذ کرد و بوش برنامه مالکیت گروههای کمدرآمد و اقلیتها را در سازمان HUD توسعه داد. در دهه گذشته این کنگره برنامه را با عنوان کپنهای انتخاب مسکن برای خریداران مسکن اتخاذ نمود83(Santiago, Galster, Kaiser, Santiago-San Roman, Grace, & T.W.Linn, 2010).
برنامه کوپن بخش 884 اولین رویکرد مستاجرمبنا برای تامین کمکهزینه مسکن به خانوارهای کمدرآمد در ایالاتمتحده بود. اهداف این برنامه توانمندسازی” خانوارهای بسیار فقیر، سالمندان و معلولین برای پرداخت مسکن بهداشتی، ایمن و شایسته در بازار خصوصی” میباشد و جابجایی دریافتکنندگان را به محله بهتر تسهیل میکند (Carlson, et al., 2012).
بدست آوردن و استفاده از کوپن بخش 8 فرآیند چند مرحله است که بهطور طبیعی چند سال به‌طول میانجامد. اشخاص با پر کردن فرم درخواست برای قدرت محلی که مجری برنامه مسکن عمومی میباشد، این فرآیند را شروع میکند. PHA پس از اخذ درخواستها، متقاضیان را در لیست انتظار قرار میدهد. هر PHA میتواند لیست انتظار خاصی را برای متقاضیان خود با ویژگیهای خاص طراحی نماید. مدت زمان رسیدن درخواست هر شخص به بالای لیست چند سال طول میکشد، بعد از اینکه نام متقاضی به این مرحله رسید، PHA کوپن آنها را میدهد. بعد از دریافت کوپن، متقاضی در بازار مسکن خصوصی شروع به جستجوی مسکنی که حداقل استانداردهای سلامت، ایمنی PHA را دارا بوده و تحت مالکیت، مالکی باشد که مشتاق است ملک خود را تحت برنامه بخش هشت اجاره بدهد، میکند. از آنجا که برنامه بخش 8 نیازمند 30 درصد از درآمد خانوادهها در پرداخت اجاره میباشد، این برنامه به‌طور موثری نرخ نهایی مالیات‌بردرآمد تمام افراد ذینفع برنامه را افزایش میدهد (Carlson, et al., 2012).
این برنامه تاکیدات سیاسی و سازمانی داشت و با ابداعات سیاسی و به‌طورکلی جو اقتصاد کلان سازگار بود و منجر به افزایش نرخ مالکیت به‌طور وسیع در میان خانوارهای کمدرآمد در اواسط دهه 1990 شد (Santiago, Galster, Kaiser, Santiago-San Roman, Grace, & T.W.Linn, 2010).
برنامههای کمک‌به‌اجاره بر اساس خانههای اجارهای85 به قیمت مسکن که توسط خانوارهای کمدرآمد در بازار اجارهای خصوصی اجاره شده است از طریق کوپن یا کمکهای نقدی مستقیم یارانه داده میشود. بخش هشت برنامه HUD توسط سازمانهای مسکن ملی و محلی مطابق با قرارداد بسته شده با حکومت فدرال اجرا میشود. مطابق با برنامه بخش هشت به میزان اجاره برای خانوادههای با درآمد کمتر از 50% از متوسط درآمد منطقه و خانوادههایی که 30% از درآمد ماهانه خود را صرف هزینههای مسکن میکنند یارانه تعلق میگیرد. بر خلاف سیاستهای کمک به طرف عرضه، که به تولید و اجرای مساکن کمدرآمدها یارانه تعلق میگرفت، در برنامه کمک به اجاره مستاجران کمدرآمد در بازار اجارهای خصوصی، یارانه تعلق میگیرد. خانوادههای کمدرآمد میتوانند از کوپنها برای اجارهی مساکنی که مالکیت خصوصی دارند در همسایگیهایی که مورد دلخواه آنهاست استفاده کنند بدون آنکه مجبور به هزینه کردن بیشتر از 30% از درآمدشان برای مسکن باشند. از جمله مزایای این برنامه میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
1. بسیار مقرونبهصرفه اند؛
2. به خانوادههای زیر مجموعه، قدرت بیشتری برای انتخاب نوع و مکان مسکنشان میدهد؛
3. با توزیع سرمایه دولت میان کسانی که نیازمند هستند عدالت را برقرار میکند (Anderson, et al., 2003).
در ایالاتمتحده، برنامه اعتبارات مالیاتی مسکن برای کمدرآمدها در دهه 1980 در راستای جذب سهام سرمایهگذاری خصوصی جهت بهبود مسکن اجارهای برای خانوادههای کمدرآمد با اجارههای کمتر از بازار ایجاد شد. گسترش این برنامه همراه با کمکهای مالی فدرال قطع شد (Berry, 2012).
برنامه مالیاتهای اعتباری مسکن کمدرآمدها در سال 1987 به تصویب رسید و به مهم‌ترین برنامه فدرال برای تولید و نگهداری از مساکن اجارهای در دولت تبدیل شد (Khadduri, et al., 2012). تحتلوای این برنامه که در رابطه با اقدام اصلاحی مالیات سال 1986 معرفی شد، اعتبارات مالیاتی فدرال به توسعهدهندگان مسکن در راستای کمک به تامین مالی ساخت‌وساز مساکنی که به خانوارهای کمدرآمد اجاره داده میشوند، اختصاص مییابند. این اعتبارات برای سرمایهگذاران خصوصی، شرکتی و سازمانی در ازای شرکت سهام‌داران برای ساخت مسکن به تصویب رسید و هزینههای مالی توسعهدهندگان را کاهش داده و به آن ها اجازه داده که خانوارهای واجد شرایط را در اجارهای کمتر از نرخ بازار از داشتن مسکن بهرهمند نمایند (Berry, 2012).
این اعتبارات بر اساس سرانه به سازمانهای مالی مسکن دولت اختصاص داده شده است. این سازمانها مناقصهای را برای توسعهدهندگان ترتیب داده و اعتبارات را بهصورت رقابتی در راستای کمک به افزایش حمایت از مسکن مقرونبهصرفه اختصاص میدهند (همان).
این برنامه منبع ویژهای از مساکن چندخانواری برای بیش از 20 سال بود، که بیشتر از 2.2 میلیون واحد مسکن اجارهای را تامین میکرد. واحدهای LIHTC تقریبا یک سوم از کل مساکن اجارهای چندخانواری را بین سال‌های 1987 تا 2006 تشکیل میدادند (Khadduri, et al., 2012, p. xi) و تا به امروز زیر نظر این برنامه بیش از دو میلیون مسکن برای خانوارهای کمدرآمد ساخته شده است. این مقدار حدود یک چهارم مسکنهای اجارهای جدید که هر ساله ساخته میشوند را تشکیل میدهد، بههمین‌دلیل این برنامه بزرگترین برنامه کمک اجاره در ایالاتمتحده و شاید بزرگترین مداخله سهام خصوصی تامین مالی مسکن اجارهای مقرونبهصرفه در سطح جهان بهشمار میرود (Berry, 2012).
یافتههای تحقیقات اخیر حاکی از آن است که با مداخله سازمانهای غیرانتفاعی در سازمانهای توسعه و دولت، خطر از دست دادن سهام LIHTC از مستاجران کمدرآمد پایینتر میآید چراکه این سازمانها علاوه بر الزاماتی که برنامه LIHTC بر توسعهدهندگان اعمال کرده است محدودیتهای مالی را برای آنان ایجاد میکنند. همزمان با گذشت زمان و نیاز به بروزرسانیهای عمده، سازمانهای دولتی و غیرانتفاعی شانس خرید سهام سرمایهگذاران اولیه که قصد خروج از مالکیت سهام را داشته باشند را دارد (همان).
HOPE VI (فرصتهای مسکن برای مردم در همهجا) در سال 1993 تحت قانون تملک به تصویب رسید (Fosburg, et al., 1996).
HOPE VI بهعنوان تظاهرات تجدیدحیات شهری شناخت شده است و تلاش گستردهای برای تغییر مساکن عمومی کهنه و قدیمی میباشد. در این برنامه انجمن و سازمان توسعه شهری و مسکن(HUD) تمایل خود را برای زدودن قوانین و برنامههای شصت ساله نشان داده و به عاملین محلی اجازه تصمیمگیری در ارتباط با انتخاب بهترین راه برای تامین و ارائه خدمات اجتماعی و مسکن به شهروندان را صادر نمودند (Fosburg, et al., 1996).
تحت برنامه HOPE VI دهها هزار واحد قدیمی مسکن عمومی تخریب شدند. طبق این برنامه حکومت فدرال منابع بیسابقهای را برای تجدیدحیات پروژههای قدیمی ارائه داد. اولین کمکهزینههای این برنامه در سال 1993 ارائه شد و پس از آن این برنامه شروع به رشد نمود و تا سال 1999 HUD 3.5 بیلیون دلار را به تجدیدحیات 130 پروژه در سطح کشور اختصاص داد. در برخی از شهرها، حکومتهای محلی از کمکهزینهها در راستای تخریب و دوبارهسازی املاک تخریب شده جهت توسعه مسکونی مختلطدرآمد استفاده میکنند (Popkin, et al., 2000).

2-3-2-3- سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در استرالیا
تعداد فزاینده خانوادهها در استرالیا مشکل دسترسی به مسکن مناسب در بازار خصوصی که نتیجه عدم مقرونبهصرفگی، نابرابری، بیکفایتی یا نیازهای مکانی و محلی را به وجود آورده است. در پاسخ به این مسئله، حکومتهای ایالتی و دولتی مسئولیتهایی را برای تامین مسکن در راستای کمک به این خانوادهها، بویژه خانوادههای کمدرآمد بر عهده گرفتهاند. طیف وسیعی از ابزارهای سیاسی برای کمک به تامین و نگهداری از مسکن به همه ساکنین در نظر گرفته شد. برای مثال کمک به مالک شدن، کمک به تامین مقرونبهصرفگی در بازار خصوصی و بهبود گزینههای مسکن که مالکیت و مدیریت آنها به صورت اجتماعی است (Baker, et al., 2013).
استرالیا کشوری است که از مسکن خوب، با کیفیت متناسب با استانداردهای بینالمللی برخوردار است. در طول چندین دهه “رویای بزرگ استرالیا” در رابطه با مالکیت خانوادههای کارگر متوسط درآمد نائل شد و نرخ مالکیت زیر 70% جمعیت به ثبات رسید. سیستم مسکن اجتماعی و بازار اجاره خصوصی برای خانوادههایی که نمیتوانستند مالک خانه شوند یا گزینهای برای مالکیت مسکن نداشتند، گزینههای مسکن را ارائه میدادند. با وجود تغییرات جمعیتی گسترده و افزایش تقاضا در استرالیا، امروزه بازار مسکن استرالیا به یکی از بازارهای غیرقابل پرداخت در دنیا تبدیل شده است (Baker, et al., 2013).
با این وجود سه شکل کمک به مسکن برای گروه هدف که عمدتا خانوارهای کمدرآمد میباشند، در نظر گرفته شدهاند. از جمله مسکن عمومی اجارهای86، یارانه به اجاره برای کسانی که در مسکن اجارهای خصوصی87زندگی میکنند و یارانه به مالکیت88. حکومت ملی و فدرال، مسکن عمومی را تحت سرمایهگذاری و مدیریت خودشان قرار میدهند. در راستای اجرای عدالت اجتماعی، ورود به مسکن در این بخش محدود به مستاجران بسیار کمدرآمد با نیازهای چندگانه و پیچیده میباشد. اگرچه در دولتهای مختلف کمی متفاوت است. اجارهها در مسکن عمومی حداکثر حدود 30% از درآمد خانوار را به خود اختصاص میدهند. کوچک بودن اندازه این بخش و افزایش نیازهای اجتماعی به این معناست که بدست آوردن مسکن اجتماعی مشکل بوده و بسیاری از افراد حدود یک دهه را در لیست انتظار برای وارد شدن به این نوع مساکن بهسر میبرند. دومین شکل عمدهی یارانه، کمک به مستاجران در بازار خصوصی(CRA) میباشد. این یارانه اجاره به خانوادههای کمدرآمد که واجد شرایط برای ورود به مسکن اجارهای عمومی میباشند اما ساکن بخش خصوصی اجارهای هستند تعلق میگیرد. همچنین این یارانه کمکهایی به قیمت مسکن ارائه میدهد، این نوع یارانه به جای مقرونبهصرفه نمودن بازار خصوصی اجارهای به کم کردن قیمت کمک میکند، با این نوع یارانه حتی بسیاری موجران عدم مقرونبهصرفگی شدید مسکن را تجربه میکنند. سومین شکل عمده یارانه مسکن که به کمدرآمدها کمک میکند، یارانه رهن است. در استرالیا دو حکومت ملی و یک حکومت ناحیهای کمک به رهن را برای خانوادههایی که درآمدشان آنها را فاقد شرایط برای وام مسکن میکند، ارائه میدهند. ساختار این یارانه ممکن است به دو شکل صورت گیرد. هم در ساختار زمانبندی

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع اتحادیه اروپا، مالکیت مسکن، ایالات متحده، مسکن اجتماعی Next Entries پایان نامه رایگان با موضوع قیمت مسکن، اقتصاد خرد، توسعه اقتصادی، مسکن اجتماعی