بعضي از مالکين نسبت به اعياني‌ها حق را گواهي کرده و بعضي گواهي نکرده‌اند، نسبت به اعياني از رعايا اظهارنامه پذيرفته شده و مالکيني که حق مزبور را گواهي نکرده‌اند، معترض شناخته مي‌شوند.
مطابق ماده 27 آيين‌نامه قانون ثبت‌اسناد در املاک مصوب 1317، اراضي که قبلاً شارع عام يا ميدان‌هاي عمومي بوده، بعداً تبديل به ملک مي‌شود ، از طرف مالک يا شهرداري درخواست ثبت نسبت به آنها پذيرفته مي‌شود و اگر محل مزبور در موقع ثبت عمومي شارع عام يا ميدان بوده، مشمول جريمه نخواهد شد. در اين‌جا شهرداري نيز مي‌تواند تقاضاي ثبت کند، يعني به عبارت ديگر شهرداري نيز مي‌تواند براي خود حقي تصور کند. بنابراين اگر کسي در تعارض با حق شهرداري، تقاضاي ثبت ملک را کند، شهرداري نيز مي‌تواند معترض به ثبت ملک مورد تقاضا شود.
ماده 30 آيين‌نامه قانون ثبت‌اسناد و املاک مصوب 1317، در صلح‌هاي محاباتي که براي مصالح حق فسخ قيد شده، درخواست ثبت از متصالح با قيد حق فسخ براي مصالح پذيرفته مي‌شود و مشمول ماده 33 قانون ثبت نيست. سند مالکيت اين قبيل املاک با قيد حق فسخ براي مصالح پذيرفته مي‌شود و مشمول ماده 33 قانون ثبت نيست. سند مالکيت اين قبيل املاک با قيد حق فسخ به نام متصالح صادر و پس از سقوط حق خيار، متصالح مي‌تواند بدون ذکر حق فسخ سند مالکيت جديد بگيرد. در اين موارد، در مدت خيار هم مصالح و هم متصالح، متصور حق براي خود در ملک مي‌باشند. بنابراين اگر کسي نسبت به آن ملک تقاضاي ثبت کند، هر دو آنها مي‌توانند معترض بر ثبت گردند.
ماده 31 آيين‌نامه قانون ثبت‌اسناد و املاک مصوب 1317، دسترنج رعيتي و حق اولويت و گاوبندي و غيره که در املاک معمول و بين رعايا خريد و فروش مي‌شود، از حقوق راجع به عين املاک نبوده و قابل درخواست ثبت و اعتراض ثبت نيست و صدور سند مالکيت به نام مالک هم تغيير در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است، نمي‌دهد. بنابراين، در اين مورد اعتراض بر ثبت قابل تصور نبوده و هيچ شخصي اعم از حقيقي و حقوقي نمي‌تواند مصداق معترض بر ثبت بر آن قرار گيرد.
طبق ماده 25 آيين‌نامه قانون ثبت‌اسناد و املاک مصوب 1317، در هر موقع که اداره ثبت، اجراي ثبت عمومي را در بخش معيني در نظر مي‌گيرد بايد لااقل پانزده روز قبل از انتشار آگهي مقرر در ماده 10 قانون ثبت، به نماينده اوقاف آن محل اطلاع دهد تا نماينده مزبور به متوليان موقوفات عام‌المنفعه محل اخطار کند که در ظرف 30 روز از تاريخ نشر اولين آگهي نامبرده در ماده 10 قانون ثبت، نسبت به املاک موقوفه که در آن بخش واقع وتحت تصدي و توليت آنها مي‌باشد، درخواست ثبت نمايند. بنابراين مطابق ماده مزبور، متولي مي‌تواند تقاضاي ثبت کند که در اين صورت، حق اعتراض بر ثبت را نيز دارا مي‌باشد و اگر به وظيفه خود عمل نکرد، مطابق ماده 32آيين‌نامه ، اداره اوقاف اين عمل را انجام مي‌دهدکه در اين صورت حق اعتراض بر ثبت را نيز دارا مي‌باشد .
مطابق ماده 32 آيين‌نامه قانون ثبت‌اسناد واملاک مصوب 1317، در صورتي که متوليان در ظرف سي روز مقرر در ماده 25 اين آيين‌نامه اقدام به درخواست ثبت ننمايند، نماينده اوقاف محل درخواست را ثبت خواهد کرد، لکن اگر تا انقضاي مدّت نامبرده در ماده 11 قانون ثبت، متولي نيز درخواست ثبت کند، درخواست اداره اوقاف بلاتعقيب گذارده خواهد شد. در اين‌جا متولي همان‌طور که متقاضي ثبت مي‌تواند باشد، بنابراين محق بر ملک مي‌گردد و در صورت تقاضاي ثبت ملک از طرف شخص ديگر، متولي مي‌تواند بر آن تقاضا، اعتراض کند و معترض بر ثبت گردد.طبق ماده 33 آيين‌نامه قانون ثبت‌اسناد و املاک مصوب 1317، نسبت به موقوفاتي که متولي خاص ندارد، نماينده اوقاف محل مستقيماً درخواست ثبت خواهد14 کرد که در اين صورت حق اعتراض بر ثبت نيز بر آن متصور است.
ماده99 آيين نامه مزبور مقررداشته است كه اعتراضي که بايد براي حفظ منافع وقف به عمل آيد، در مورد موقوفاتي که متولي خاص ن15دارد به عهده اداره اوقاف و در مورد موقوفات عام‌المنفعه که متولي خاص دارد، به عهده متولي يا ناظر يا اداره اوقاف است و در حبس عام‌المنفعه نيز اعتراضي که بايد براي حفظ منافع حبس به عمل آيد، به عهده متصدي امور حبس است. طبق ماده 100، در موقوفات خاص متولي و هر يک از موقوف عليهم و در حبس به نفع اشخاص معين متصدي امور حبس و هر يک از محبوس لهم مي‌توانند براي حفظ منافع وقف يا حبس دادخواست اعتراض بدهند. حق مزبور را ناظر وقف نيز اگر باشد، دارا مي‌باشد و اعتراضي که بايد براي حفظ منافع ثلث باقي داده شود به عهده وصي يا ناظر ثالث مي‌باشد و در ثلث غيرباقي کساني نيز حق اعتراض دارند که بعد از خروج ملک از حالت ثلث در آن ملک ذي حق مي‌شوند.
مطابق ماده 36 آيين‌نامه قانون ثبت‌اسناد و املاک مصوب 1317، در مورد ثلث موبد و باقي16 ، وصي مکلف به درخواست ثبت است، در اين‌صورت محق بر ملک مي‌باشد و بنابراين حق اعتراض بر تقاضاي ثبت از سوي ديگري را نيز دارا مي‌باشد .
شايان ذکراست در کليه مواردي که اداره اوقاف يا متولي يا متصدي يا وصي يا ناظري که مکلف به دادن اعتراض است، هرگاه نسبت به موقوفه يا محبوسه يا مورد ثلث باقي به عنوان مالکيت يا بدون ذکر حقوق ارتفاقي املاک وقف و حبس و ثلث باقي نسبت به ملکي، تقاضاي ثبت شده باشد و او در اثر تباني به تکليف خود عمل نکند، برابر ماده 28 قانون ثبت به مجازات خيانت در امانت محکوم خواهد شد.
البته در خصوص ماده 28 ، صرف ترک فعل که همان عدم اعتراض بر تقاضاي ثبت و ندادن دادخواست اعتراض و تعقيب دعوي و حفظ حقوق وقف يا حبس يا ثلث باقي از طرف متولي يا نماينده اوقاف است، جرم شناخته شده و مجازات خيانت در امانت براي مجرم ، در نظر گرفته شده است. البته عنصر معنوي تباني نيز بايد وجود داشته باشدو مدعي العموم يا شاکي، بايد آن تباني را ثابت کند، لکن مطابق نظر حقوقدانان علم جزا، در جرم خيانت در امانت بايد فعل براي تحقق جرم موصوف وجود داشته باشد و در اين ماده ترک فعل، مصداق رفتار خائنانه تلقي شده است. يکي ازحقوقدانان جزا در اين باره مي‌گويد: ” قانون‌گذار در جرم خيانت در امانت، فعل عادي به صورت مصاديق حصري مذکور در مواد 673 و 674 قانون مجازات اسلامي، در نظر داشته است، با اين حال در ماده 18 قانون ثبت، عدم تکليف، يعني ترک فعل مصداق رفتار خائنانه تلقي شده است که با کليات بحث خيانت در امانت همگون نيست. “17
به نظرمي رسد، قانون‌گذار به دليل اهميت موضوع و تحقق اهداف مال موقوفه يا اموال مورد حبس يا ثلث باقي و مانند آن و جلوگيري از تضييع حق،شخص راباترک فعل نيزبه مجازات خيانت در امانت محکوم مي‌کند، حال آن که در واقع مطابق تعريف جرم خيانت در امانت درحقوق جزا،تحقق اين جرم با انجام فعل مثبت ( تلف، استعمال، تصاحب مال مورد امانت ) صورت مي گيرد. قانون‌گذار ترک فعل عدم اعتراض و عدم ارائه دادخواست را نوعي فعل و عمل از سوي متولي و مانند آن که منجر به تضييع مال موقوفه و مانند آن مي‌شود، فرض نموده است.
به هرحال با در نظر گرفتن مباحث فوق‌الذکر، به نظر مي آيدکه در هر موردي که شخصي معين اعم از حقيقي يا حقوقي متصور براي اعتراض بر ثبت نباشد، دادستان و مدعي‌العموم مطابق فصل يازدهم وبند2 اصل156 قانون اساسي بتواند به عنوان دفاع از حقوق جامعه و جلوگيري از تضييع حقوق آن به عنوان معترض بر ثبت وارد عمل شود.
مرتهن مي‌تواند بر تقاضاي ثبت ملک موضوع وثيقه و رهن، اعتراض کند. درحکم تمييزي شماره 2571 مورخ 28/11/1316 شعبه يک ديوان عالي کشور، آمده است: ” ماده 33 اصلاحي قانون ثبت راجع به معاملات با حق استرداد است و ربط به رهن که نقل با حق استرداد در آن متصور نيست، ندارد و متکفل بيان ملک رهني که مورد تقاضاي ثبت واقع شد، ماده 116 قانون ثبت و تبصره آن مي‌باشد و از اين ماده دانسته مي‌شود که چون رهن نيز از حقوق عيني است بايد در ضمن اصل ملک در دفتر املاک قيد گردد و راهن يا قائم‌مقام او مکلف به رعايت حق مرتهن در اظهارنامه ثبتي است و اگر او به تکليف خود رفتار نکند، مرتهن در موعد مقرر از تاريخ اولين آگهي مي‌تواند اعتراض کرده، تقاضاي ذکر حق مذکور را در دفتر املاک کند، والّا حق عيني او که حق وثيقه و ارتهان است ساقط مي‌گردد و تا زماني که مرور زمان مزبور شامل طلب او نشود، حق مطالبه خود را فقط از مديون اصلي خواهد داشت. ” 18
در رأي شماره 1583- 31/5/22 شعب 3 ديوان عالي کشور نيز آمده است: ” شخص معترض بر ثبت حق دارد که به هر عنوان که متضمن مطالبه حق باشد، اعتراض خود را مطرح نمايد و درخواست رفع مزاحمت امري نيست که با معناي مالکيت و دارا بودن حق، منافي باشد تا نتوان در موقع اعتراض به ثبت اقامه کرد. ”
رأي شماره 1130- 25/7/27 شعبه يک ديوان عالي کشور مي‌گويد: ” اعتراض بر ثبت مانع از اين امر نيست که معترض عليه نتواند دعوي تصرف عدواني بر عليه معترض اقامه نمايد. “
در رأي وحدت رويه شماره 1437-23/10/70 هيأت عمومي ديوان عالي کشور نيز مقررشده است که الزام قانوني مالکين به تقاضاي ثبت ملک خود در نقاطي که ثبت عموم املاک آگهي شده، مانع از اين نمي‌باشد که محاکم عمومي دادگستري به اختلاف متداعيين در اصل مالکيت ملکي که به ثبت رسيده، رسيدگي نمايند.
بنابراين مطابق آراء فوق الذکر، اگر متقاضي ثبت قبل از اعتراض معترض بر ثبت عليه وي، دعوي رفع مزاحمت يا تصرف عدواني درخصوص ملک مورد تقاضاي ثبت، مطرح نموده باشد، باز هم بايد دادخواست اعتراض را از معترض پذيرفت يا برعکس اگر معترض، اعتراض بر ثبت داده باشد، دعوي رفع مزاحمت يا تصرف عدواني از معترض عليه يا متقاضي ثبت ملک، قابل پذيرش است. به عبارت ديگر، اين دو منافاتي با هم ندارند و تقاضاي ثبت تا زماني که ملک مطابق مقررات در دفتر املاک به نام متقاضي ثبت نشده باشد، دليل بر مالکيت متقاضي نيست تا نتوان اعتراض بر ثبت معترض را پذيرفت و پذيرفتن دعوي رفع مزاحمت يا تصرف عدواني نيز از سوي متقاضي، دليل به رسميت شناختن مالکيت وي بر ملک نمي‌باشد، چه آنکه ممکن است دعوي رفع مزاحمت وي ردگردد يا در دادرسي محکوم گردد و يا برعکس، دادخواست اعتراض بر ثبت معترض ابطال گردد يا محکوم گردد و ملک به نام متقاضي ثبت گردد. در اين صورت، اگر به آن دادخواست‌ها توجه نشود حقوق اشخاص تضييع مي‌گردد، چون براساس ساير دلايل و قرائن و اصول عمليه و امارات، متقاضي ثبت، مالک است. حال مطابق قانون ثبت بايد ملک وي به ثبت برسد و تشريفات ثبت را طي کند و صرف اعتراض معترض نبايد مانع استيفاي حقوق مالکانه متقاضي ثبت و معترض عليه گردد، بنابراين در اين موارد نيز اشخاص هرچند عليه آنها طرح دعوي رفع مزاحمت يا تصرف عدواني شده باشد، مي‌توانند از مصاديق معترض بر ثبت باشند.
البته هيات عمومي ديوان عالي كشور در راي مورخ1/10/83 كه در مورخ 12/11/83 در روزنامه رسمي آگهي گرديد، مقرر مي دارد: ” خلع يد از اموال غير منقول فرع از مالكيت است. بنابراين طرح دعوي خلع يد از زمين قبل از اثبات و احراز مالكيت قابل استماع نيست. با توجه به مواد46، 47 و48 قانون ثبت، راي شعبه پنجم تجديدنظر استان به نظر اكثريت اعضاي هيات عمومي ديوانعالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد صحيح و قانوني تشخيص داده مي شود و طبق ماده270 آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب براي شعب ديوان عالي و دادگاهها لازم الاتباع است. ” بنابراين، مطابق اين راي، ابتدا بايد اثبات مالكيت صورت گيرد و سپس دعوي رفع تصرف عدواني يا مزاحمت يا ممانعت از حق صورت گيرد.
يکي از موارد ديگراعتراض به ثبت، در مورد خريدار ملک مورد تقاضاي ثبت بر اساس ماده43 قانون ثبت است که مقررداشته است که انتقال دهنده مکلف است تا ده روزازتاريخ انتقال، شخصا ياتوسط وکيل ثابت الوکاله دراداره ثبت اسناد، حاضرشده و معامله راکتبا اطلاع دهد و در آن صورت، عمليات مقدماتي ثبت به نام انتقال گيرنده ادامه داده مي شود و اگر اطلاع ندهد، چنانچه مدت اعتراض باقي باشد، منتقل اليه مي تواند برابر مقررات، دادخواست
