پایان نامه رایگان با موضوع تامین مالی، نرخ بهره، قیمت مسکن، مسکن اجتماعی

دانلود پایان نامه ارشد

جینی نقش بسزایی در محاسبه نابرابری درآمدی بازی میکند (Sen, 1986). ضریب جینی عبارت است از متوسط مجموع قدرمطلق تفاوت بین تمامی جفت درآمدها به حداکثر اندازه ممکن این تفاوتها (معادل با نابرابری کامل توزیع درآمد). این ضریب اندازهای بین صفر و یک دارد و بهطور کلی تا زمانی که منحنیهای توزیع درآمد لورنز برای درآمدهای گوناگون همدیگر را قطع نکنند، رتبهبندی صحیحی از نابرابری را به دست میدهد. اما برای مطالعه میزان نابرابری درون گروهها که نیاز به تجزیه شاخص نابرابری پیدا میشود قابل استفاده نخواهد بود (دفتر حسابهای اقتصادی, 1377). مطالعات نشان می دهد پیدایش ادوار تجاری و نوسان قیمت مسکن آثار توزیع درآمدی گستردهای بر جای میگذارد و افزایش قیمت مسکن درآمد اتقاقی را در اختیار مالکان مسکن قرار میدهد که میزان آن به ارزش مسکن و درجه سوداگری مسکن در این بازار بستگی دارد و هیچ تناسبی با فعالیتهای افراد ندارد. از این رو، شوک بازار مسکن منافعی را متوجه مالکان مسکن می نماید و مستاجران از آن متضرر می شوند. بهطور کلی، اثر شوک بازار مسکن بر وضعیت توزیع درآمد بهاندازهای گسترده است که در اغلب موارد هیچ سیاستی قادر به خنثیسازی آن نخواهد بود (قلی زاده & امیری, 1392).

2-1-7-1- درآمد مصرفی
درآمد مصرفی26 میانگین درآمد ماهانه خانواده است که بعد از کسر مالیات و بیمههای اجتماعی و اضافه نمودن هر درآمد جایگزین، مزایای بیمههای اجتماعی تکمیلی و پرداختهای رفاهی محاسبه میشود. تفاوت هزینههای مصرفی و درآمدباقیمانده، هزینههای مسکن است، مبلغی که خانوادهها باید برای سرمایهگذاری در مسکن بپردازند (Heylen & Haffner, 2012).

2-1-8- فقر درآمدی27
فقر درآمدی مفهوم وسیعی است که بسیاری از ابعاد فقر خانواده را در بر میگیرد (Heylen & Haffner, 2012). در رویکرد اقتصادی، درآمد غیر نقدی که شامل درآمدهای حاصل از مسکن، تحصیلات، مراقبتهای بهداشتی و کودکان میباشند به درآمد نقدی اضافه شدهاند. در رابطه با مسکن، کسانی که ملک خود را کمتر از نرخ بازار اجاره میکنند، سود ناشی از آن به درآمد آنها اضافه میشود. در این جا درآمدهای غیر نقدی نسیب خانواده شده است. حتی خانوادههایی که مالک مسکن هستند، در صورتی که مستاجر میبودند میبایست اجارهای پرداخت میکردند، اجارهای که در حال حاضر به سبب مالکیتشان پرداخت نمیشود به نوعی درآمد غیر نقدی محسوب میشود (همان).

2-1-8-1- جایگاه مسکن در سنجش فقر
مسکن بهعنوان عنصر اصلی در چارچوب مفهومی و سنجش فقر نسبی و مطلق خانواده شکل گرفته است (Littlewood & Munro, 1997). مطالعات قبلی نشان میدهند که درآمد پنهان حاصل از مالکیت مسکن نتایج مهمی برای ابعاد فقر دارد بخصوص زمانی که مالکیت مسکن به گروههای مشخص کمدرآمد، بویژه سالمندان کمک میکند و تاثیر متعادل کنندهای بر نرخ فقر در کشورهای با سطح بالای مالکیت مسکن دارد (Fahey, Nolan, & Maitre, 2004). در مطالعهای که راونتری28 انجام داده است مسکن در تعریف فقر مطلق استفاده شده است (Littlewood & Munro, 1997).
مسکن مناسب به عنوان شاخص مهمی در دو مطالعه مرتبط با فقر که اندازه، موقعیت و میزان تسهیلات مسکن عناصر اصلی شاخص های فقر به حساب می آمدند، مطرح شد (همان).
در بسته های نرم افزاری اروپا مسکن علیه فقر و محرومیت اجتماعی در نظر گرفته شده است. در سال 2001 کمیته مراقبت اجتماعی گروه موقتی را ایجاد کرد که یکی از وظایف آن توسعه و تعریف شاخصهای اجتماعی برای بهبود آمارهای اجتماعی در سطح اروپا بود. نتیجه بحثهای این گروه شناخت فواید توسعه شاخص جدیدی برای فقر نسبی بود که شامل شرایط مسکن خانوارها میشد (Maestri, 2014).

2-1-8-2- فقر مسکن29
UN-HABITAT پنج شاخص فقر مسکن را اینگونه تعریف میکند:
1. فقدان مسکن پایدار
2. فقدان فضای زندگی کافی
3. فقدان دسترسی به آب آشامیدنی
4. فقدان دسترسی به سیستم فاضلاب مناسب
5. فقدان امنیت تصرف (UN-HABITAT, 2006).

2-1-9- بی ثباتی بازار مسکن
بیثباتی تغییرات مکرر و دور از انتظار در سیاستهای تجاری، پولی و مالی تعریف میشود (Lee & Yu, 2010). بیثباتی در بازارهای مالی، خطر افزایش قیمت منابع مالی، افزایش تورم
قیمت مسکن و خطرات متعاقب از جمله سهام منفی30 در بازار مسکن و همزمان کاهش عرضه منابع مالی مسکن به بیشتر وامگیرندگان حاشیه را بههمراه دارد (Beer, Baker, Wood, & Raftery, 2011). بیثباتی در بازار مسکن حوادث غیرمنتظرهای را در آینده خبر میدهد و به متغیرهای اقتصاد کلانی که تحت تاثیر سطوح درآمد واقعی قرار گرفته اند مرتبط می باشد (Lee & Yu, 2010).

2-1-10- سیاست های مالیاتی و مسکن31
اخذ مالیاتهای مسکن از سوی دولتها با هدف کسب درآمد، بهحداقل رساندن اختلال در مکانیزم قیمتها و تخصیص منابع و تحقق اهداف بخشی بهویژه کنترل سوداگری و نوسان شدید بازار مسکن صورت میگیرد. در این میان، زمین و مسکن بهعنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تولید در کنار کار و سرمایه همواره یکی از پایههای مهم مالیاتی دولتها بوده است که اهمیت نسبی آن در کشورها متفاوت است (قلی زاده & امیری, 1392).
بسته جامع سیاستهای پولی و مالی به کمک بازار مسکن میآیند تا ضمن رفع موارد شکست بازار، اقتصاد مسکن را در مسیر رشد باثبات بلندمدت رهنمون سازند و هر یک از ابزارهای سیاستی در زمینه تحقق هدف خاصی از کارایی برخوردار است. در این زمینه، رشد و توسعه بازار مسکن مستلزم توسعه نظام تامین مالی مسکن است. تامین مسکن گروههای کمدرآمد و اقشار ویژه نیازمند سیاستهای یارانهای و فراهم آوردن زمینههای توسعه نظام تامین مالی در سطح(توسعه افقی) است. بررسی نظام مالیاتی مسکن در کشورهای مختلف جهان نشان میدهد که بهمنظور بهرهگیری از هریک از کارکردهای نظام مالیاتی بخش مسکن در زمینه کسب درآمد، کنترل سوداگری و برخی اهداف مهم بخش مسکن ابزار مالیاتی متناسب با آن کارکرد به کار گرفته شده است که از مهم‌ترین آنها میتوان به مالیات بر منفعت سرمایه، مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات بر خرید املاک گرانقیمت نام برد، از این رو عدم به کارگیری برخی ابزارهای سیاسی موجب پیدایش نارساییها در بخش مسکن شده و اهمیت بخش مسکن زیانهایی را متوجه اقتصاد ملی میسازد (همان).
اگرچه مالیاتهای مختلفی بر مسکن وضع میشوند، اما این مالیاتها همیشه منجر به افزایش درآمد برای حکومت ها نمیشوند. در عوض بسیاری از این مالیاتها یارانههایی را بر متصدیان مسکن از قبیل معافیتهای مالیاتی، کاهش مالیات و غیره ارائه میدهند (Stewart, 2012).
مالیات بر مسکن باید در سیستم مالیات کلی یک کشور و فرمهای خاص بازار مسکن آن کشور در نظر گرفته شود (همان).

2-1-11- سیاست های پولی
سیاستهای پولی32 به معنی تاثیر تغییرات در نرخ بهره دولت33 مانند نرخ وجوه فدرال ایالات متحده34یا نرخ بهره بانک انگلستان35 بر فعالیتها و قیمتهای اقتصادی میباشد ( Muellbauer, 2012). بانکهای مرکزی با ثبات قیمت، تاثیر در نرخ تورم رسمی در بسیاری از بانکهای مرکزی در اقتصاد OECD( شامل سازمان گروه همکاریهای اقتصادی و توسعه کشورهای صنعتی36) به غیر از ژاپن و ایالات متحده، ارتباط دارند (همان). اگرچه ثبات مالی یکی دیگر از اهداف بانکهای مرکزی است. بنا بر نظریه اقتصاد کلان New Keynesian، سطح فعالیتهای اقتصادی مرتبط با ظرفیت تولید (که نسبت به نرخ بهره دولت حساس است) بر نرخ تورم تاثیرگذار می باشد (همان).
میشکین شش راه را که در آنها تغییر در نرخ بهره بر بازار مسکن و اقتصاد تاثیر میگذارد اینگونه طبقه بندی میکند. که در سه مورد از آنها نرخ بهره به طور مستقیم بر بازار مسکن تاثیر میگذارد از جمله 1) هزینه کاربر از سرمایه372) توقع از جنبشهای قیمت مسکن در آینده3) عرضه مسکن و سه راه که نرخ بهره به طول غیر مستقیم بر بازار مسکن و اقتصاد از طریق بازار مسکن تاثیر می‌گذارند عبارتند از 4) ثروت‌های استاندارد که پیامد تاثیر قیمتها بر هزینه مصرف کننده میباشند 5) ترازنامهها، نقل و انتقالات اعتباری موثر بر هزینه مصرف کننده 6) ترازنامهها، نقل و انتقالات اعتباری موثر بر تقاضای مسکن (Mishkin, 2007, p. 5).

2-1-12- سیاست تامین مالی مسکن38
هزینههای دولتی(برای مسکن) گاهی اوقات یارانه(مسکن) نامیده میشود. انتقال پول به افراد در شکل مجوز مسکن اغلب تحت عنوان یارانه مسکن شناخته میشوند. وقتی که دولت مرکزی مبلغی را به سازمانهای مسکن شهری برای مشارکت در بهبود هزینههای مسکن ارائه میدهد، این هزینه را یارانه مینامند. یارانه باید به‌نوعی در درمان بخش مسکن موثر باشد. با نگرش وسیعتر میتوان گفت یارانههای مسکن ممکن است هم به تولیدکنندهها تعلق بگیرد و هم به مصرفکنندگان، همچنین یارانه مسکن میتواند شامل پرداختهای مستقیم باشد یا اینکه در فرم هزینههای مالیاتی ظاهر شود و بنابراین منافعی را از طریق امتیازات مالی ارائه دهد (Haffner & Oxley, 1999). دلیل انتخاب چنین سیاستی این است که در صورت عدم دخالت دولت، بازار تقاضا بر بازار عرضه پیشی خواهد گرفت و متعاقبا خانوارهای کمدرآمد گرایش به سمت مسکن نامناسب پیدا میکنند. کمکهزینه مسکن به دنبال مستقر نمودن خانوارها در خانههای با کیفیت بهتر است. البته تاثیر اصلی کمکهزینه مسکن بر ذینفعان، به چگونگی دریافت آن بستگی دارد. به‌عنوان مثال کمک هزینه به صورت کاهش قیمت مسکن، افزایش درآمد کلی، افزایش درآمد به صورت همیشگی یا مقطعی و یا افزایش درک آنها از چارچوب قانونی (Öst, 2014). از لحاظ تئوری، کمکهزینه مسکن به شرایط واقعی مسکن و دریافتکنندگان آن گره خورده و دو تاثیر اصلی دارد:1) کاهش در قیمت نسبی مسکن برای سطح اولیه مصرف مسکن که در توزیع دوباره خانوارهای با سطوح درآمدی مختلف موثر است (تاثیر بر درآمد). 2) تغییر در قیمت نسبی مسکن و سایر محصولات که منجر به افزایش مصرف مسکن نسبت به دیگر کالاها می‌شود(اثر جانشینی ) (همان).
یارانه به دو بخش عرضه و تقاضا تعلق می گیرد (Berry, 2012; Warnock & Warnock, 2008):
یارانه بخش تقاضا: هر سودی که به مصرفکنندگان/ساکنان مسکن پرداخت شود تا قیمت مصرفکننده کاهش یابد، این سود میتواند به صورت نقدی(کمک مالی) یا کاهش بدهیهای مالیاتی(از جمله بخشودگی مالیات بر اجارهای که به دست صاحب خانه میرسد) یا نرخهای پایینتر از بازار39 باشد (Berry, 2012). اولویت برای ارائه یارانه مسکن باید برای کمک به کسانی باشد که قادر به برآورده نمودن نیازهای مسکن خود نمیباشند (Yung & Lee, 2013).
یارانه بخش عرضه: سودی که به تولیدکنندگان/تامینکنندگان مسکن تعلق میگیرد تا از این طریق هزینه تامین مسکن برای مصرفکنندگان/ ساکنان کاهش یابد (Berry, 2012).
کارآمدی سیستم تامین مالی مسکن میتواند با معیارهای مختلفی سنجیده شود. یکی از این معیارها، سهم خانوادههایی است که به محصولات تامین مالی مسکن دسترسی دارند. یک مشخصه دسترسی که تعریف شده است عبارتست از طیف محصولات مالی که در دسترس قرار میگیرند (Warnock & Warnock, 2008).

2-1-13- مسکن عمومی40
بری مسکن عمومی را مساکنی که به طور مستقیم از طرف دولت تامین و مدیریت میشوند و تامین مالی آن از طریق مالیاتها و پولهای عمومی(بیتالمال یا منابع عمومی) صورت میگیرد و الزامی مبنی بر اینکه حتما توسط سازمانهای دولتی ساخته شوند وجود ندارد، تعریف میکند (Berry, 2012).

2-1-14- مسکن اجتماعی41
حکومتها در راستای بهبود هزینههای اقتصادی و اجتماعی شکست بازار، مداخلات گوناگونی را صورت میدهند. تامین مسکن اجتماعی که تامین مسکن توسط حکومت و سازمانهای غیرانتفاعی با اجارههای پایینتر از بازار تعریف میشود یکی از اشکال اصلی مداخلات دولت میباشد (Berry, 2012). مسکن اجتماعی سه ویژگی کلیدی دارد: تعیین اجارههای پایینتر از سطح بازار، ساکنین بر اساس نیاز تعیین شده اند نه توانایی یا میل به پرداخت، مقیاس و گستره مسکن اجتماعی مبتنی بر قراردادهای مالی و سیاسی حکومت میباشد (همان). نکته اساسی که جوهره محصولات و خدماتی که توسط توسعهدهندگان مسکن

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع تخصیص منابع، مقایسه تطبیقی، شکست بازار، اقشار کم‌درآمد Next Entries پایان نامه رایگان با موضوع توانمندسازی، زیرساختها، عرضه و تقاضا، منابع مالی