اين که هيئت رأي بر انتقال ملک دولت يا شهرداري صادر نمود، رأي صادره به مرجع ذي‌ربط ابلاغ مي‌شود تا مرجع مربوطه حداکثر ظرف بيست روز پس از ابلاغ رأي، نماينده خود را جهت امضاي سند انتقال، به دفترخانه‌اي که واحد ثبتي معين مي‌نمايد، اعزام کند که چنانچه ظرف مهلت مقرر، نماينده مرجع دولتي يا شهرداري مراجعه ننمايد، نماينده ثبت اسناد و املاک محل، جهت امضاي سند انتقال به دفترخانه اعزام مي‌شود.
ضمناً حسب تبصره 4 ماده فوق‌الذکر؛ “چنانچه ثمن معامله از طرف متقاضي طبق رأي هيئت در موعد مقرر قانوني پرداخت شود و به‌هر دليل صدور سند مالکيت به تأخير افتد و در اين خلال، بهاي ملک مورد رأي تغيير يابد، موجب تعهد جديد متقاضي يا بازپرداخت وجه از طرف دولت نخواهد بود.”.
مبحث پنجم: بررسي معايب و مزاياي مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت براي شهرداري‌ها
مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت در عمل مشکلاتي را براي شهرداري‌ها ايجاد نموده‌اند. به عبارت ديگر، اين مواد براي شهرداري‌ها بيشتر مشکل‌آفرين بوده‌اند تا مفيد. زيرا در حقيقت، اين مواد موجب از بين بردن ضوابط شهرداري و پايمال شدن حقوق قانوني‌اش گرديده است که نتيجتاً، تلاش شهرداري‌ها، براي استيفاي حقوق خود و نيز کوشش افرادي که سند مالکيت از طريق مواد مخصوصه (147 و 148) اخذ نموده‌اند، براي پاسخ گرفتن از شهرداري‌ها، منجر‌به درگيري بين آن‌ها گرديده است و ذيلاً پس از ذکر نظريه مشورتي شماره 7714/7 تاريخ 13/11/76 اداره حقوقي، به بيان مشکلاتي که مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت براي شهرداري‌ها ايجاد نموده‌اند، خواهيم پرداخت.
نظريه فوق اشاره مي‌دارد؛ ” اجراي مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت در تبديل سند عادي به رسمي مانع اعمال مقررات ماده 101 قانون شهرداري‌ها و هم‌چنين مصوبه وصول عوارض تفکيک سال 1369 و تبصره 4 ماده واحده قانون تعيين وضعيت املاک در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها (مصوب 1367) و رعايت ضوابط و مقررات تأمين فضاهاي عمومي نيست. بديهي است اجراي چنين مقرراتي که مسأله‌اي جانبي و متعلق به دستگاه‌هاي ديگر است، براي کميسيون تصميم‌گيرنده و صدور اسناد رسمي تکليفي ايجاد نمي‌کند و اين خود دستگاه‌هاي ذي‌نفع هستند که با اجراي قانون و مقررات لازم دستگاه متبوع خود، رأساً اقدام مي‌نمايند و به‌هر تقدير، انجام آن نمي‌تواند، مانعي براي کميسيون صدور اسناد موضوع مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت باشد.”.
اينک به تفکيک، معايب و مشکلاتي را که مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت در امور شهرداري‌ها ايجاد نموده‌اند، بررسي خواهيم نمود؛
1 ـ با وجود تصويب ماده 4 15قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 31/1/65) که اظهار مي‌دارد؛ ” دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک بايد طبق نقشه تفکيکي که به تأييد شهرداري محل رسيده باشد، نسبت به افراز و تفکيک کليه اراضي واقع در محدوده شهرها و حريم آن‌ها اقدام نمايند و شهرداري‌ها مکلف‌اند براساس ضوابط طرح جامع تفصيلي يا هادي و ديگر ضوابط مربوط به شهرسازي، نسبت به نقشه ارسالي از ناحيه دادگاه يا ثبت، ظرف دو ماه اظهار‌نظر و نظريه کتبي را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند. در غير اين‌صورت، دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکيک رأساً اقدام خواهند نمود.”
اما مشکل اول اين است که به‌رغم تصويب ماده فوق‌الذکر، در عمل، هنگامي که افراد از طريق اين مواد اقدام به اخذ سند مالکيت مي‌نمايند، هيئت ذي‌ربط، ضوابط و مقررات شهرداري‌ها را در خصوص تفکيک، اصلاحي و عقب‌نشيني‌ها در نظر نمي‌گيرد و اداره ثبت مبادرت به صدور سند رسمي براي متقاضيان مي‌نمايد و در نتيجه اين امر، چون ضوابط تفکيک رعايت نشده است، شهرداري‌ها در اجراي طرح‌هاي از قبل پيش بيني شده، خود دچار مشکل مي‌شوند و ضوابط شهرسازي و شکل شهر به هم مي‌ريزد. در حالي که اگر طبق روال عادي ثبتي، صدور سند انجام مي‌گرفت، حسب ماده 101 قانون شهرداري‌ها، ادارات ثبت و دادگاه‌ها در خصوص تفکيک اراضي محدوده شهر و حريم آن، مکلف به استعلام از شهرداري‌ها بودند و در نتيجه ضوابط مربوط به تفکيک رعايت مي‌شد. زيرا چنانکه مي‌دانيم ضوابط تفکيک و نيز حداقل مساحت تفکيکي، طبق طرح تفکيکي، براي هر شهر و حتي براي هر منطقه به‌طور جداگانه مشخص مي‌گردد و شهرداري‌ها به اراضي‌ئي که با انجام عمل تفکيک، مساحت يا متراژ آن‌ها کمتر از حداقل مساحت تفکيکي طبق طرح تفصيلي آن منطقه خواهد شد، اجازه تفکيک نمي‌دهند.
حال، در مورد اسناد صادره از طريق مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت، اين‌که در خصوص ضوابط تفکيک از شهرداري استعلام نمي‌شود، در مواردي که مقررات مربوط به شهرداري رعايت نگردد، شهرداري در مقابل دارنده سند، پاسخگو نخواهد بود و در وضعيت موجود تنها راه حل، وضع ضوابط و مقررات داخلي در شهرداري‌ها است.
2 ـ دومين مشکلي که مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت براي شهرداري‌ها ايجاد نموده، نبود امکان اخذ عوارض تفکيک، بابت اراضي‌ئي است که اسناد آن‌ها از طريق مواد مذکور صادر گرديده‌اند.
عوارض تفکيک نيز به خاطر خدمات بيشتري است که شهرداري بايد به آن منطقه بدهد، مثل؛ ساخت پارک، مدرسه، فضاي سبز و غيره که محاسبه عوارض تفکيک اراضي نيز به‌عهده ادارات شهرسازي و منطقه مي‌باشد که بايستي مبلغ تعيين‌شده را کتباً اعلام نمايند و اداره درآمد نيز موظف است که پس از وصول، مراتب را کتباً به اداره شهرسازي منعکس نمايد. (مستفاد از مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران، به شماره 21365/11876/1/262 تاريخ 4/5/66)
حال، اگر فردي از طريق عادي مبادرت به تفکيک و اخذ سند مالکيت نمايد، هنگام مراجعه به شهرداري و دريافت پاسخ استعلام بايد عوارض مربوطه را پرداخت نمايد و بدين‌ترتيب، شهرداري کليه حقوق قانوني خود را استيفا مي‌نمايد. اما هنگامي که فرد از طريق مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت، براي اخذ سند مالکيت اقدام مي‌نمايد و هيئت با احراز تصرف مفروزي متقاضي در قسمتي از ملک مشاعي، براي وي سند مالکيت صادر مي‌کند. در اينجا عملاً تفکيک صورت‌گرفته و سند مالکيت صادر‌شده، بدون اين که عوارض تفکيک که از جمله حقوق شهرداري است، پرداخت شود.
3 ـ يکي ديگر از معايب و مشکلاتي که اين مواد براي شهرداري‌ها ايجاد نموده، اين است که ـ‌چنانچه اشاره نموديم‌ـ مطابق تبصره 4 ماده واحده قانون تعيين تکليف وضعيت املاک واقع در طرح‌هاي دولتي و شهرداري‌ها مصوب 29/8/67، مالکين بزرگ هنگام تفکيک اراضي خود و ورود به محدوده خدماتي بايد تا 20 درصد از اراضي خود را به شهرداري واگذار نمايند. ولي وقتي که افراد از طريق مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت، سند مالکيت دريافت مي‌کنند، اين حق شهرداري را نمي‌پردازند و در نتيجه، موجب تضرر شهرداري مي‌شوند.
وجود اين گريزگاه از پرداخت عوارض مطروحه در تبصره فوق‌الذکر، موجب سوء‌استفاده بعضي افراد سودجو گرديده است؛ به‌طوري‌که بعضي از مالکين بزرگ با اطلاع از اين وضعيت و با وجود امکان اخذ سند از طريق عادي، مبادرت به تفکيک و اخذ سند از طريق مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت مي‌نمايند و بدين‌گونه حقوق قانوني شهرداري را در اين مورد پايمال مي‌نمايند.
4 ـ اما مشکل ديگر، ايجاد درگيري بين شهرداري و مردم است. زيرا از يک طرف، افراد از طريق مواد فوق‌الذکر اقدام نموده و موفق به اخذ سند رسمي گرديده‌اند و به همين دليل هم به ماده 22 قانون ثبت استناد نموده و خواستار پاسخگويي صحيح، در برخورد با اسناد خود و نيز استيفاي حقوق خود مي‌باشند و از طرف ديگر، چون در راستاي صدور اين اسناد ضوابط شهرداري رعايت نگرديده، شهرداري خود را موظف به پاسخگويي نمي‌داند و همين امر موجب ايجاد دوگانگي بين دستگاه‌هاي دولتي و عمومي گرديده است. بنابراين در حال حاضر، در صورت تمديد از سوي مقنن، با اصلاح آن، ادارات ثبت را هنگام صدور سند مالکيت به ضوابط شهرداري‌ها توجه نمايند و از طرف ديگر، هنگامي که سند مالکيت صادر شد، بايد براي همه دستگاه‌ها و ارگان‌هاي دولتي و عمومي محترم باشد و مطابق ماده 22 ق.ث. برخورد شود تا بدين‌ترتيب، دارندگان اين اسناد دچار سرگرداني و مشکلات نگردند.
مبحث ششم: باغات
