قضايي بسيار زياد شده بود که در نتيجه مقنن در اين جهت اقدام نموده و براي رفع اين مشکل اجتماعي و تسهيل در امر مالکيت و صدور سند رسمي مبادرت به تصويب اين قانون نمود.
مبحث سوم: مراجع رسيدگي‌کننده
قبل از ورود به حيطه تبيين مراجع رسيدگي‌کننده و توضيح حدود صلاحيت آن‌ها، در‌خصوص حدود و شمول قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدي آن در ارتباط با پرونده‌هاي مطروحه و صلاحيت دادگاه‌ها، مي‌توان به‌نظريه ابرازي از ناحيه جمعي از قضات محاکم دادگستري که مورخ 16/11/65 ايراد گرديده است، اشاره نمود که بيان مي‌دارد؛ در صلاحيت‌هاي پيش‌بيني شده در قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدي آن در رسيدگي براي احراز وقوع معامله و دستور صدور سند مالکيت با توجه به بندهاي “الف” و “ب” و تبصره‌هاي ماده 147 اصلاحي قانون ثبت، موکول و مشروط بر توافق طرفين و عدم اختلاف و تعارض آن‌ها و يا احراز اين معني از طريق انتشار آگهي توسط هيئت است. به عبارت ديگر، در هر مورد که راجع به مالکيت و يا تحقق معامله و يا اصالت مبايعه‌نامه عادي، اختلاف يا معارضه‌اي ميان طرفين و مالکين مشاعي باشد، هيئت‌هاي مذکور صالح به رسيدگي نبوده و رسيدگي به موضوع در صلاحيت دادگاه‌ها است.
بنابراين، هيئت‌ها در رسيدگي، به محض برخورد با اختلاف طرفين، بايد موضوع را به دادگاه صالح ارجاع نمايند و دادگاه‌ها نيز در رسيدگي به پرونده‌هاي مربوطه، مانند دعوي مالکيت به استناد مبايعه‌نامه عادي و الزام به تنظيم سند رسمي انتقال، چنانچه توافق طرفين را در وقوع معامله احراز نمايند، مي‌بايست با توجه به مراضات حاصله، قرار عدم صلاحيت به شايستگي هيئت‌هاي مذکور صادر کنند و نسبت به پرونده‌هاي مطروحه با اخذ توضيح از طرفين، توافق و يا اختلاف آن‌ها را احراز و حسب مورد عمل نمايند. قابل گفتن است که اختيارات مربوط به دستور صدور سند مالکيت اختصاص به هيئت‌هاي ياد‌شده داشته و دادگاه‌ها در رسيدگي به موضوع مختلفٌ‌فيه کماکان تابع اصول و تشريفات دادرسي هستند99.
در اين زمينه، رأي وحدت رويه شماره 551 ـ تاريخ 21/12/69 هيئت عمومي ديوان عالي کشور نيز اشاره به اين امر دارد که: “ماده 147 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1365 و تبصره‌هاي آن براي مدت موقت و با شرايط معين اجازه مراجعه متقاضي سند را به هيئت‌هاي مقرر در اين قانون داده است، صلاحيت عام محاکم دادگستري را نفي نمي‌کند و لذا دعوي الزام به انتقال ملک که در دادگاه‌هاي دادگستري اقامه مي‌شود بايد مورد رسيدگي قرار گيرد…”.
اما گذشته از مبحث صلاحيت عام محاکم دادگستري، به‌طور‌کلي مي‌توان چنين گفت که به درخواست‌هايي که به‌موجب مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت، به واحدهاي ثبت واصل مي‌گردد، حسب مورد رئيس ثبت و يا هيئت‌حل‌اختلاف رسيدگي مي‌نمايند که ذيلاً به شرح کامل اين دو مرجع رسيدگي خواهيم پرداخت.
گفتار اول: رئيس ثبت
در‌خصوص موارد صلاحيت رئيس ثبت مي‌توان به بندهاي يک و دو ماده 147 اصلاحي قانون ثبت اشاره نمود که مهم‌ترين رکن آن‌ها، وجود توافق بين متصرف و مالک است. اما صرف توافق کافي نيست و شرايط ديگري هم لازم است. از‌جمله در مورد بند يک ماده فوق‌الذکر که املاک مفروزي را مد نظر دارد، بايد تصرف بلا‌منازع متصرف، توسط کارشناس، محرز گردد و کسي به تصرف وي معترض نباشد و عرصه مورد تصرف نيز متعلق به اوقاف يا دولت يا شهرداري نبوده و مالک عرصه و اعيان يکي باشد و علاوه‌بر اين، بايد ملک مورد ادعا داراي سابقه ثبت داشته و متصرف نيز بتواند سند عادي مالکيت خود را ارائه نمايد. و يا در مورد املاک مشاعي، بايد کليه مالکين مشاعي با تصرفات مفروزي متصرف موافقت داشته باشند و کسي نسبت به آن معترض نبوده و مقدار تصرف متقاضي هم از سهم فروشنده در کل ملک بيشتر نباشد.
اما گذشته از تمامي اين شرايط بايد اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت، امکان داشته باشد و الا پرونده را جهت رسيدگي به هيئت‌حل‌اختلاف خواهد فرستاد. هم‌چنان‌که مطابق بند 8 از بخشنامه شماره 15791/41/1 تاريخ 23/9/1378 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مهري با اين عنوان “توافقي نيست به هيئت‌حل‌اختلاف ارجاع شود ـ تاريخ… رئيس ثبت” بايد از طرف اداره‌کل ثبت استان تهران تهيه گردد و رؤساي کليه واحدهاي ثبتي مکلف‌اند برابر مقررات مصرحه در آيين‌نامه، به ترتيب و نوبت، تقاضاها را رسيدگي، در‌صورتي‌که سند مالکيت قابل صدور از طريق توافقي نباشد، تقاضا را به مهر مذکور ممهور و توسط دبيرخانه به هيئت ارجاع نمايند.
البته بخشنامه فوق‌الذکر به‌علت جلوگيري از تضييع حقوق متقاضيان و نيز پيش‌گيري از ارجاع بي‌دليل پرونده‌ها از ناحيه رئيس ثبت به هيئت‌حل‌اختلاف، در ادامه چنين مقرر داشته که رؤساي ثبت مکلف‌اند مراتب عدم حصول توافق را به‌طور مستدل و روشن قيد نمايند و سپس پرونده را به هيئت‌هاي حل اختلاف ارجاع کنند.
در خصوص اين سؤال که آيا سپردن تصميمات کلي به رئيس ثبت، منطقي است يا خير؟ بايد اظهار داشت که حيطه اختيارات رئيس ثبت، محدود به مواردي است که در مورد آن‌ها اعلام توافق شده است و چون براي ثبت توافق بايستي تمامي افراد ذي‌حق، ذيل دفتر ثبت توافق را امضا نمايند، پس در‌اين‌صورت، تصور هر‌گونه تضييع حقي منتفي است و اساساً سپردن اختيار ثبت توافق به رئيس ثبت به جهت تسريع در انجام امور و صدور سند مالکيت رسمي مي‌باشد و بنابراين اعطاي چنين اختياري را به رئيس ثبت نمي‌توان غير‌منطقي دانست.
گفتار دوم: هيئت‌حل‌اختلاف
دومين مرجعي که مطابق مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت، جهت رسيدگي به موارد مصرحه در اين قانون پيش‌بيني شده است، هيئت‌حل‌اختلاف ناميده مي‌شود که ذيلاً به بيان توضيحاتي در‌باره ماهيت، صلاحيت، آراء و ديگر مسايل پيرامون اين هيئت‌ها خواهيم پرداخت.
قبل از ورود به اين مباحث، بايد متذکر شد که اساساً تشکيل و رسيدگي هيئت‌حل‌اختلاف به‌جاي دادگاه، براي تسريع در امر رسيدگي و آزاد بودن از تشريفات رسيدگي است. زيرا دادگاه‌ها به‌علت تنوع و تراکم دعاوي و تشريفات دادرسي نمي‌توانند مانند هيئت‌هاي فوق‌الذکر، به سرعت، رسيدگي نمايند.
اينک در چند بند جداگانه به تشريح و تبيين هيئت‌هاي حل اختلاف خواهيم پرداخت.
بند اول: ترکيب هيئت‌حل‌اختلاف
مطابق ماده 147 اصلاحي قانون ثبت، اصلاحي 31 تير‌ماه سال 1365، هيئت‌هاي رسيدگي‌کننده مرکب بودند از؛ دو نفر قاضي به تعيين شوراي عالي قضايي (در‌حال‌حاضر، رئيس قوه‌قضائيه) و يک نفر از اعضاي ثبت که تعهد و داشتن حسن شهرت در آن‌ها شرط بود، به انتخاب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
اما ترکيب فوق‌الذکر، به‌موجب ماده 148 اصلاحيه 1370 ق.ث. تغيير کرد و هم اکنون اعضاي هيئت‌هاي حل اختلاف عبارتند از؛ يکي از قضات دادگستري به انتخاب رئيس قوه‌قضائيه، رئيس ثبت يا قائم‌مقام وي و يک نفر خبره ثبتي به انتخاب رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
براي انتخاب عضو قضايي هيچ شرط خاصي مد‌نظر نمي‌باشد و مطابق ماده مرقوم بايد توسط رئيس قوه‌قضائيه انتخاب شود که اکنون در اين مورد به رؤساي‌کل دادگستري‌ها تفويض اختيار گرديده است. در مورد انتخاب خبره ثبتي نيز ماده 15 آيين‌نامه مقرر داشته که؛ وي از بين کارکنان مجرب و بصير که وسيله ثبت استان معرفي شده‌اند، توسط رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعيين مي‌شود و حسب تبصره يک همين ماده (اصلاحي 22/8/81) ” در صورتي که تعيين خبره ثبتي از بين کارکنان ثبت مقدور نباشد، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مي‌تواند خبره ثبتي را از بين ساير کارکنان شاغل ثبت و يا بازنشسته ثبت انتخاب نمايد”.
تبصره 2 ماده فوق‌الذکر نيز مقرر مي‌دارد که: ” در صورت لزوم به تشکيل هيئت يا هيئت‌هاي ديگر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مي‌تواند نسبت به انتخاب خبره و قائم‌مقام رئيس ثبت رأساً اقدام نمايد” پس در اين موارد نيازي به معرفي از ناحيه ثبت استان ندارد.
در اينجا ممکن است اين سؤال به ذهن متبادر شود که آيا ترکيب هيئت‌حل‌اختلاف، با نبود اکثريت قضايي قابل دفاع است يا خير؟
در پاسخ بايد گفت: با توجه به اينکه در هيئت‌ها، موضوع بيشتر از حيث ثبتي مطرح مي‌شود تا قضايي؛ بنابراين ترکيب جديد هيئت‌ها، ترکيبي غير‌منطقي نيست. به عبارت ديگر، به دليل اينکه پرونده‌هاي مطروحه در هيئت‌ها اکثراً شبيه به هم هستند و مقررات تکراري و خاصي بر آن‌ها حاکم است و مسايل حقوقي پيچيده ندارند، بنابراين وجود يک مقام قضايي در هيئت به لحاظ نظارت بر رعايت مسايل حقوقي کافي به‌نظر مي‌رسد و چون موضوعات مطروحه بيشتر با مسايل ثبتي است که اعضاي ثبتي تسلط بيشتري بر آن‌ها دارند، پس وجود دو عضو ثبتي در هيئت، مي‌تواند از موجبات تسريع روند اجرايي کار رسيدگي به موضوع باشد.
در ادامه، لازم به توضيح است که علاوه‌بر اعضاي اصلي هيئت، به موجب آيين‌نامه اجرايي، بايد يک نفر به‌عنوان دبير هيئت انتخاب و انجام امور مربوط به دبيرخانه را به‌عهده گيرد که ماده 16 آيين‌نامه اجرايي (مصوب 22/8/81) در‌خصوص پست دبير هيئت چنين مقرر مي‌دارد که؛ چنانچه در تشکيلات سازماني ثبت دبير هيئت منظور نشده باشد، به منظور انجام کارهاي مقدماتي و تنظيم دفاتر و ساير امور مربوط به اجراي قانون، واحد ثبتي يک نفر از کارکنان مطلع و بصير را به‌عنوان دبير هيئت به اداره‌کل ثبت استان پيشنهاد مي‌نمايد تا پس از انتصاب علاوه‌بر وظايف محوله، امور مربوط به دبيرخانه هيئت را عهده‌دار گردد.
بند دوم: صلاحيت هيئت‌حل‌اختلاف
در ماده 147 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1365، رسيدگي به همه موارد مندرج در ماده مزبور قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاک در صلاحيت هيئت يا هيئت‌هاي مرکب از دو نفر قاضي دادگستري و يک نفر از کارکنان ثبت بود که به‌هر‌حال اين هيئت به شرط توافق طرفين به موضوع رسيدگي و اتخاذ تصميم مي‌نمود100.
ولي به موجب مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت مصوب 21/6/1370 در صلاحيت هيئت‌ها، تغييراتي به وجود آمد، بدين شرح که؛ قانون مزبور رسيدگي به مواردي را که نسبت به آن‌ها اعلام توافق شده است، البته با احراز شرايط خاص ديگر، به‌عهده رئيس ثبت محول نموده و نتيجتاً موارد صلاحيت هيئت‌هاي حل اختلاف به شرح ذيل طبقه‌بندي مي‌شود:
1 ـ در مورد تقاضاهاي مربوط به املاک مفروز در صورت حصول اختلاف در تصرف و عدم توافق بين مالک و متصرف.
2 ـ در مورد تقاضاهاي مربوط به املاک مشاع که انتقال به نحو مشاع و تصرف به‌صورت مفروز است در صورت عدم دسترسي به مالکين مشاعي و يا وصول اعتراض.
3 ـ در مواردي که مالکيت عرصه و اعيان از هم جدا مي‌باشد و مورد معامله اعيان املاک است.
4 ـ در‌صورتي‌که متصرف نتواند سند عادي مالکيت خود را ارائه نمايد.
5 ـ در مواردي که متصرف با در دست داشتن سند عادي تقاضاي صدور سند رسمي را دارد.
6 ـ در مواردي که ملک سابقه بازداشت نداشته باشد و متقاضي به‌عنوان مالک متصرف است.
7 ـ مواردي که عرصه مورد تقاضا، وقف است.
8 ـ مواردي که عرصه مورد تقاضا، متعلق به دولت يا شهرداري است.
9 ـ رسيدگي به تقاضاي اتباع بيگانه.
به‌طور کلي حسب بند پنجم از ماده 147 اصلاحي قانون ثبت، چنانچه بين اشخاص در تصرف اختلاف باشد يا اعتراض برسد و يا اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت مقدور نباشد، هم‌چنين در صورت عدم امکان ثبت توافق به تشخيص رئيس ثبت در موارد اعلام توافق، پرونده مطروحه جهت رسيدگي به هيئت‌حل‌اختلاف، ارجاع مي‌گردد.
اما مسأله ديگر، در‌خصوص صلاحيت، راجع به صلاحيت محلي هيئت‌ها است. بدين توضيح که مطابق قانون، هيئت‌هاي حل اختلاف در هر يک از حوزه‌هاي ثبتي تشکيل مي‌شوند، بنابراين هيئت‌هاي مزبور فقط نسبت به پرونده‌هايي که در همان حوزه تشکيل شده است، صلاحيت رسيدگي دارند و چنان‌که قبلاً توضيح داده شد، اگر در خلال رسيدگي محرز گردد که تقاضا جزو واحد ثبتي ديگري است، تقاضاي واصله به واحد ثبتي مربوطه ارسال مي‌گردد که حسب مورد در رديف هم‌عرض مورد تقاضا، رسيدگي شود.
بند سوم: نحوه صدور، ابلاغ و اجراي رأي هيئت‌حل‌اختلاف
به موجب تبصره يک ماده 148 اصلاحي قانون ثبت،
