پایان نامه رایگان با موضوع اسناد و املاک، عقد اجاره

دانلود پایان نامه ارشد

اعتراض تقديم نمايد و اگر مدت اعتراض منتفي شده باشد، انتقال گيرنده مي تواند به وسيله اظهارنامه به انتقال دهنده اخطارنمايد، هرگاه مشاراليه معامله را ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اخطارتصديق نمود، ملک به نام انتقال گيرنده ثبت مي شود و هرگاه تصديق ننمود ملک به نام انتقال دهنده ثبت مي شود و انتقال گيرنده درحدود مواد114 و115 قانون ثبت مي تواند او را تعقيب کيفري کند. در اينجا نيز خريدار، جايگزين مالک و متقاضي بر ثبت قبلي مي شود و از حقوق او استفاده و از تقاضاي ثبت وي و اعتراضات وارده، دفاع خواهدکرد.
گفتار دوم: اشخاص صالح براي اعتراض بر حدود
معترضين اين اعتراض سه دسته‌اند:
1) مجاورين
2) متقاضي ثبت
3) اداره اوقاف و متصدي املاک عمومي.
در ذيل، راجع به هر يک از اين اشخاص، توضيحاتي داده مي شود.
بند اول: مجاورين
بخشنامه شماره 1000/3-28/2/ 57 سازمان ثبت ‌اسناد و املاک کشور مقررمي دارد: ” چون مشاهده شده است واحدهاي ثبتي، اعتراض بر تحديد يک نفر از مالکين مشاعي را که توسط ساير شرکاء تحديد حدود شده، به استنباط از مفاد ماده 2 اصلاحي قانون ثبت و تحت اين عنوان که اعتراض از طرف غيرمجاور داده شده، مردود اعلام نموده و اين امر موجب بروز اشکالاتي گرديده است، لزوماً متذکر مي‌گردد که در اين قبيل موارد چنانچه اعتراض با تحديد حدود از ناحيه شريک هم باشد بايد اعتراض به حد تلقي و طبق قسمت اخير ماده 20 قانون ثبت، جهت رسيدگي به دادگاه فرستاده شود. “19
بنابراين هر يک از شرکاء به تنهايي مي‌تواند بر ملک مجاور مورد تقاضاي ثبت، اعتراض تحديد حدود کند و نياز به اعتراض تمام شرکاء نيست، حتي اگر بقيه شرکا نيز آن تحديد حدود را بپذيرند، لکن حق اعتراض براي شريک محفوظ است.
همان‌طور که در فصل قبل به طور اجمال اشاره گرديد، ماده 20 قانون ثبت، هم دراعتراض به حدود و هم در اعتراض بر حقوق ارتفاقي از لفظ مجاور استفاده کرده، يعني اعتراض از سوي غيرمجاور را نپذيرفته، ولي همان‌طور که در فصل قبل هم بيان شد به نظر بتوان براي غيرمجاور نيز حق اعتراض در ملک مورد تقاضاي ثبت قائل شد و اعتراض او را قبول نمود و بايد قانون را در اين مورد اصلاح نمود.
غيرمجاوري که در حدود ملک مورد تقاضاي ثبت، مدعي حق است نيز عنوان معترض بر حدود دارد، چه آنکه ممکن است در صورت پذيرش تقاضاي متقاضي بر ثبت و ثبت ملک مورد تقاضا، حقوق ارتفاقي ميان حدود دو ملک قرارمي گيرد يا از ميان دو ملک بگذرد و اين باعث مي‌شود صاحب حق ارتفاقي با دو ملک در ارتباط باشد و جهت رسيدگي به حقوق ارتفاقي و موارد جانبي آن مانند رفع مزاحمت يا هزينه هاي مربوط به نگهداري از حقوق ارتفاقي يا بهره‌برداري از حقوق ارتفاقي، با دو مالک سر و کار داشته باشد، هم با مالک ملک مورد تقاضا و هم مالک ملک مجاور آن. بنابراين مدعي حقوق ارتفاقي براي دفاع از حقوق خود، بايد بتواند بر تحديد حدود اعتراض کند.
تبصره يک ماده 20 قانون ثبت نيزکاملاً امکان اعتراض غير مجاور را رد نکرده است و مقررداشته است که چنانچه در دعاوي اعتراض به حدود ملک مورد تقاضاي ثبت واقع در محدوده قانون شهرها که تا تاريخ اين قانون مطرح شده است، اعتراض از طرف غيرمجاور به عمل آيد، دادگاه در جلسه اداري فوق‌العاده رسيدگي، حسب مورد قرار رد يا سقوط دعوي را صادر خواهد کرد و اين قرار قابل رسيدگي پژوهشي است و نسبت به اعتراضاتي که بعد از تصويب اين قانون به عمل آيد، در صورت اعتراض از طرف غيرمجاور، واحد ثبتي نظر خود را مبني بر بي‌اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ مي‌کند و معترض مي‌تواند ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ نظر مزبور، به هيأت نظارت شکايت کند. رأي هيأت نظارت قطعي است. با توجه به اين تبصره، امکان اعتراض براي غيرمجاور که مدعي حقوق ارتفاقي نيز يکي از زيرمجموعه‌هاي آن است وجود دارد، لکن در شيوه شکلي بيان اعتراض و مورد قبول شدن آن فرق وجود دارد که در مرحله اول واحد ثبتي اين اعتراض را بي‌اثر مي‌داند و قبول نمي‌کند، لکن حق اعتراض در هيأت نظارت وجود دارد، يعني مرجع قبول اعتراض در اين‌ مورد به جاي واحد ثبتي، هيأت نظارت مي‌باشد و يکي از موارد رسيدگي در هيأت نظارت همين مورد است.
برخي از حقوقدانان در اين زمينه معتقدند: ” قيد مجاور در آغاز ماده از اين جهت است که غيرمجاور نسبت به حدود ملک ذينفع نيست و از غيرذينفع نمي‌توان اعتراضي پذيرفت، به همين جهت مجاور فقط نسبت به حدي که با آن مجاورت دارد، مي‌تواند اعتراض کند، نه نسبت به حدودي که با آنها مجاورت ندارد و ذينفع محسوب نمي‌شود. “20 يعني به نظر ايشان، غيرمجاور چون ذينفع نيست، نمي‌تواند بر حدود اعتراض کند.
لکن همان‌طور که در بالا گفته شد، اگر براي غيرمجاور مانند مدعي حقوق ارتفاقي بتوان حقي در ملک مورد تقاضاي ثبت قائل شد که با اين پذيرش تحديد حدود ملک، به حقوق غيرمجاور خدشه وارد شود، براي دفاع از حقوق غيرمجاورين و از آن جا که ذات حقوق براي برقراري نظم در روابط بين اشخاص و نيز مطالبات حق افراد است، بايد به غيرمجاور نيز در صورتي که حقي در دادن اعتراض به حدود قائل شد، اجازه براي دادن اعتراض بر حدود داد. فرض کنيم زمين الف در مجاورت زمين ب قرار دارد. زمين ب بين ده نفر به طور مساوي تفکيک مي شود. حال ص که يکي از شرکاء است، قطعه تفکيکي غيرمجاور زمين الف را براي خود مي‌گيرد و درخواست ثبت مي‌کند. به هر متراژي که ص تقاضاي ثبت کند، شرکاء ديگر از جمله ج که قطعه تفکيکي مجاور زمين الف را گرفته نيز بايد به همان متراژ تقاضاي ثبت و تحديد حدود کند. حال ص به طوري تحديد حدود مي‌کند که به تبع آن ج نيز با همان تحديد حدود، به زمين الف تجاوز مي‌کند که سبب محق شدن الف بر اعتراض به حدود ج مي‌شود. حال آيا نبايد الف را محق دانست. براي اينکه محرز است با تحديد حدود از جانب ص، ج نيز با متراژ ص تحديد حدود مي‌کند، الف با اعتراض بر تحديد حدود ص غيرمجاور، جلوي تحديد حدود ج مجاور را مي‌گيرد. بنابراين بهتر است که براي غيرمجاوري که با اعتراض بر تحديد حدود ملک غيرمجاور مي‌تواند از حقوق خود دفاع کند، حق اعتراض بر تحديد حدود شناخت.
بند دوم: متقاضي ثبت
طبق قسمت اخير ماده 20 قانون ثبت، هرگاه متقاضي ثبت در موقع تحديد حدود، خود يا نماينده‌اش حاضر نباشد و ملک با حدود اظهار شده از طرف مجاورين تحديد شده باشد، مي‌تواند نسبت به آن اعتراض کند. مفهوم مخالف اين ماده اين است که اگر متقاضي ثبت در زمان تحديد حدود، خود حضور داشته باشد، نمي‌تواند اعتراض کند. سوالي که مطرح مي شوداين است که اگرکسي دراظهارنامه، تقاضاي ثبت با حدود اربعه‌اي که خود در اظهارنامه آورده، پذيرفته باشد يا مثلاً همسايه مجاور براي ملک خود با حدود اربعه همين اظهارنامه تقاضاي ثبت داده باشد لکن هنوز ملک به ثبت نرسيده، ولي در مهلت قانوني اعتراض به حدود ملک همسايه مجاور، اعتراض نداده باشد، در اين‌جا شخص چه در موقع جلسه تحديد حدود حضور داشته يا نداشته باشد، آيا مي‌تواند اعتراض بر تحديد حدود ملک مورد تقاضاي خود کند يا خير؟ آيا اعتراض وي مورد قبول واقع مي‌شود يا خير؟
از نص ماده20 قانون ثبت اين طور برداشت مي‌شود که متقاضي ثبت در صورتي حق اعتراض دارد که خود يا نماينده‌اش در زمان تحديد حدود حضور نداشته باشد و فقط در اين صورت، اداره ثبت اعتراض را مي‌پذيرد. ولي به نظر مي رسد با برداشت از مفهوم تبصره ماده20 قانون ثبت که مقررمي دارد در مواردي که اعتراض از طرف غيرمجاور به عمل آيد يا در صورت استرداد دعوي به موجب سند رسمي يا اخذ سند مالکيت از طرف معترض با حدودي که در صورتمجلس تحديد حدود شده است، واحد ثبتي نظر خود را مبني بر بي‌اثر بودن اعتراض بيان مي کند و معترض اعتراض خود را بعد از اعلام نظر واحد ثبتي مبني بر بي‌اثر بودن اعتراض، به هيأت نظارت اعلام مي کند، باتسري و گسترش تبصره ماده20 قانون ثبت مي‌توان گفت اگر متقاضي ثبت قبلاً حدود ملک مجاور را به هر طريقي که دلالت بر پذيرش کند مانند استرداددعوي اعتراض به موجب سند رسمي يا عدم اعتراض به تحديد حدود ملک مجاور، پذيرفته باشد، ديگر واحد ثبتي نبايد اعتراض او بر تحديد حدود ملک مورد تقاضاي او که معارض با تحديد حدود ملک مجاور است بپذيرد، لکن حق او براي بردن اعتراض متقاضي به هيأت نظارت باقي خواهد بود.
در صورتي که مالک عرصه واعياني ملک واحد، جدا باشند، طبيعتا حق اعتراض برتحديد حدود اعياني براي مالک اعياني و حق اعتراض بر تحديد حدود عرصه توسط مالک عرصه متصورمي باشد. سوالي که اينجا مطرح مي گردد اين است که آيا مالک اعياني، حق اعتراض بر تحديد حدود عرصه و نيز مالک عرصه، حق اعتراض بر تحديد حدود اعياني را دارد و مي توان اين موارد را متصورگرديد؟ به عبارت ديگر، آيا تحديد حدود عرصه بر حقوق و استفاده مالکانه مالک اعياني خدشه وارد مي کند و اين حق را به او مي دهد که با رعايت ساير شرايط قانوني ( مانند عدم حضور خود يا نماينده‌شان در تحديد حدود )، بر تحديد حدود عرصه اعتراض نمايد و يا بالعکس آيا مالک عرصه حق اعتراض حدود اعياني را دارد؟ به نظر مي رسد که در مورد متقاضي ثبت عرصه، اين پذيرفتني است. در مورد متقاضي ثبت اعيان نيز در صورتي که تحديد حدود، به حقوق وي در مورد استفاده از اعيان خلل وارد کند يا اينکه اعيان کاملاً منطبق بر عرصه باشد، اعتراض پذيرفتني است. مثلاً در زميني به مساحت هزار مترمربع که عرصه آن متعلق به پنج نفر و اعيان آن متعلق به يک نفر مي باشد و مالکين عرصه، آن را به پنج قطعه دويست مترمربعي بين خود تفکيک کنند، خللي به حقوق مالک اعيان وارد نمي گردد، ولي در زميني که صد مترمربع مساحت دارد و اعيان آن براي يک نفر و عرصه آن براي نفر ديگراست، در گوشه زميني درخت سيبي است، تحديد حدود عرصه باعث مي‌شود که شاخه‌هاي درخت سيب در زمين مجاور قرار گيرد و براي چيدن ميوه هاي آن شاخه، مالک اعيان مجبور شود به زمين همسايه رود که در اين صورت، مزاحمت براي همسايه ايجاد شود و مشکلات بعدي را سبب مي گردد، در اين‌جا به نظر مي‌توان براي مالک اعيان نيز حق اعتراض بر تحديد حدود در نظر گرفت که با اعتراض بر تحديد حدود و بيان اين مطلب که متراژ بيشتري از حدود زمين متعلق به مالک عرصه است و مرز ملک همسايه عقب‌تر است، وي نيز براي چگونگي استفاده وبهره برداري ازمنافع درخت، فقط با يک مالک سروکارداشته باشد ( البته در اين مثال، مالکيت صد متر اعيان مشخص، ولي در مالکيت عرصه که آيا صد مترمربع است يا 110 مترمربع اختلاف است. ) يا مثلاً فرد در اعيان زميني به ميزان صد متر مالک است، ولي مالکيت عرصه متعلق به ديگري است و مالک عرصه، مدعي مالکيت بر صد مترمربع مي باشد و با اين ادعا تحديد حدود مي‌کند که در اثر اعتراض مجاور بر اين تحديد، ممکن است ميزان عرصه مورد تقاضاي ثبت کمتر گردد، در اين‌ صورت مالک اعيان که مي‌خواهد ساختمان صد متري احداث کند با دو مالک عرصه روبرو مي‌شود و براي استفاده از حق خود بايد با دو شخص تعامل کند و روابط حقوقي مانند انعقاد عقد اجاره و استفاده از عرصه داشته باشد. در اين موارد که خلل به حقوق مالک عرصه يا اعياني ايجاد مي‌ شود، بايد به مالکين اعياني، حق اعتراض بر تحديد حدود عرصه و براي مالکين عرصه، حق اعتراض بر تحديد حدود اعياني را شناخت كه البته به نفع متقاضي ثبت وارد مي گردد و به عنوان ورود ثالث، بايد او را شناخت .
بند سوم: اداره اوقاف و متصدي املاک عمومي
در مورد املاك موقوفه، حسب مورد متولي مربوطه يا ناظر موقوفات يا موقوف عليهم يا اداره اوقاف، در مورد حبس موبد و ثلث باقي، متصدي امور حبس و محبوس لهم، وصي يا ناظر يا کساني که بعد از خروج ملک از حالت ثلث در آن ملک ذيحق مي‌شوند، در مورد املاک شهرداري، شهردار، املاک متعلق به دولت و ادارات دولتي، مرجع و نهاد

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع ترک فعل، اسناد و املاک، مال موقوفه Next Entries پایان نامه رایگان با موضوع اسناد و املاک، املاک مجاور