ت جديد،آن را به ثبت محل تسليم نموده و تقاضاي ادامه عمليات ثبتي را بنمايد. ثبت محل مكلف است نسبت به ادامه عمليات ثبت اقدام نمايد.
تبصره2- اعتراض به تقاضاي ثبت و تحديد حدود ( موضوع مواد 16 و 20 قانون ثبت ) بايد توسط معترض ظرف مدّت يک ماه از تاريخ تسليم اعتراض به مرجع ثبتي با تقديم دادخواست به مرجع ذيصلاح قضايي صورت پذيرد.
تبصره3- مهلت مذكوردرتبصره2 ماده7 قانون اصلاح مواد1 و2 و3 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاك مصوب31/4/1365 و الحاق موادي به آن مصوب21/6/1370 به مدت دو سال ديگر از تاريخ لازم الاجراشدن اين قانون تمديدگرديد. ”
ممکن است اعتراض بر حدود از طرف يکي ازشركايي که در ملک مجاور مورد تقاضاي ثبت مشاعاً شريک مي‌باشند، صورت گيرد. در اين‌گونه موارد نيز مطابق بند 296 از مجموعه بخشنامه‌هاي ثبتي، بايد اعتراض يکي از چند شريک نيز پذيرفته شود. بخشنامه شماره 1000/3- 28/2/57 در اين ارتباط مقررمي دارد: ” چون مشاهده شده است واحدهاي ثبتي اعتراض بر تحديد يک نفر از مالکين مشاعي ملکي را که توسط ساير شرکاء تحديد حدود شده با استنباط از مفاد 20 اصلاحي قانون ثبت و تحت اين عنوان که اعتراض از غيرمجاور داده شده، مردود اعلام نموده و اين امر موجب بروز اشکالاتي گرديده است، لزوماً متذکر مي‌گردد که در اين قبيل موارد، چنانچه اعتراض تحديد حدود از ناحيه شريک هم باشد، بايد اعتراض به حد تلقي و طبق قسمت اخير ماده 20 قانون ثبت جهت رسيدگي به دادگاه فرستاده شود. “11 اين نظر را بايد تاييد كرد، چون دراملاك مشاع، هر يك از شركا مي تواند نسبت به سهم خود تصرفات حقوقي انجام دهد و تصرفات مادي در ملك مشاع نياز به اذن ساير شركا دارد.
” قيد مجاور در آغاز ماده20 از اين جهت است که غيرمجاور نسبت به حدود ملک، ذينفع نيست و از غيرذينفع نمي‌توان اعتراضي پذيرفت، به همين جهت مجاور فقط نسبت به حدي که با آن مجاورت دارد مي‌تواند اعتراض کند و نسبت به حدودي که با آنها مجاورت ندارد، ذينفع محسوب نمي‌شود .”12
نظرمذكوردرست نمي باشد، زيرا ممکن است غيرمجاور نيز در تحديد حدود ذينفع باشد، مثلاً سه نفر (الف، ب و ج) يک قطعه زمين را تفکيک کردند و الف تقاضاي ثبت داده و تحديد حدود نسبت به ملک وي مي‌شود ، ب مجاور است و ج غيرمجاور. در صورت پذيرش تحديد حدود ملک الف، ملک ب نيز با همان حدود تحديد مي‌شود و اين به حقوق ج خدشه وارد مي‌آورد. يعني ملک ج با متراژ کمتري تحديد حدود مي‌گردد، پس به نظر بتوان براي ج نيز که غيرمجاور الف است حقي در اعتراض بر تحديد حدود ملک الف قائل شد، لکن قانون‌گذار درماده 20 قانون ثبت، مجاور را تصريح کرده، ولي بهتر است قانون‌گذار در اين زمينه در قانون بازنگري کند و در ماده20 ، در كنار كلمه مجاور، از كلمه ” و غيرمجاور ” نيزاستفاده كند، تا حقي از غيرمجاورين تضييع نشود.
بند سوم: اعتراض بر حقوق ارتفاقي
طبق ماده 20 قانون ثبت مقررمي دارد: ” مجاوري که نسبت به حدود يا حقوق ارتفاقي، حقي براي خود قائل است مي‌تواند فقط تا سي روز از تاريخ تنظيم صورتمجلس تحديد حدود به وسيله اداره ثبت به مرجع صلاحيتدار عرضحال دهد. مقررات مواد 16، 17، 18 و 19 ( به استثناي مدت اعتراض که 30 روز است ) در اين مورد نيز رعايت خواهد شد. تقاضاکننده ثبتي که خود يا نماينده‌اش در موقع تحديد حدود حاضر نبوده و ملک مورد تقاضاي او با حدود اظهار شده از طرف مجاورين مطابق ماده 15 تحديد شده مي‌تواند مطابق مقررات اين ماده، عرض حال دهد.
تبصره ( الحاقي مصوب20/2/1356 ) – در دعاوي اعتراض به حدود ملک مورد تقاضاي ثبت واقع در محدوده قانوني شهرها که تا تاريخ تصويب اين قانون مطرح شده است، هرگاه اعتراض از طرف غيرمجاور به عمل آمده باشد و همچنين در صورت استرداد دعوي به موجب سند رسمي يا اخذ سند مالکيت از طرف معترض با حدودي که در صورتمجلس تحديد حدود تعيين شده است، دادگاه در جلسه اداري فوق‌العاده رسيدگي، حسب مورد قرار رد يا سقوط دعوي را صادر خواهد کرد و اين قرار فقط قابل رسيدگي پژوهشي است. نسبت به اعتراضاتي که بعد از تصويب اين قانون به عمل مي‌آيد در صورتي که اعتراض از طرف غيرمجاور به عمل آيد يا معترض مجاور با حدود تعيين شده در صورتمجلس تحديد حدود سند مالکيت بگيرد يا به موجب سند رسمي از اعتراض خود بدون قيد و شرط صرف‌نظرکند، واحد ثبتي مربوطه نظر خود را براي بي‌اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ مي‌نمايد. معترض مي‌تواند ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ نظر مزبور، به هيأت نظارت شکايت نمايد. رأي هيأت نظارت قطعي است.
در صورتي که اقامتگاه معترض معلوم نباشد نظر واحد ثبتي يک نوبت در روزنامه‌اي که براي آگهي‌هاي ثبتي تعيين شده منتشر مي‌گردد و معترض مي‌تواند ظرف ده روز از تاريخ انتشار آگهي به هيأت نظارت شکايت نمايد. “
البته در اين مورد هم ماده20 از لفظ مجاور استفاده کرده است. ماده 20 اعتراض بر حدود و حق ارتفاقي را دركنارهم قرار داده است و فقط براي مجاور، حق اعتراض مقرر شده است. لکن مانند قسمت اخير بند قبلي، مخصوصاً در مورد اعتراض بر حقوق ارتفاقي، غيرمجاور نيز مي‌تواند مانند مجاور ذينفع باشد، مثلاً صاحب حق ارتفاق، پنج پلاک با ملک مورد تقاضاي ثبت فاصله دارد، ولي حق ارتفاقي وي از شش پلاک مي‌گذرد که آخرين پلاک نيز ملک مورد تقاضاي ثبت است. ” ماده 20 قانون ثبت دلالت بر عدم پذيرش بر حقوق ارتفاقي از طرف غيرمجاور ندارد و تاکنون هم اداره ثبت و دادگاه‌ها برهمين اساس عمل کرده‌اند و تبصره ذيل ماده20 به اين امراشاره دارد، زيرا در تبصره مذکور آمده است که اگر معترض بر حد، مجاور ملک نباشد اعتراض او از طرف اداره ثبت بي‌اثر اعلام مي‌شود و در صورت طرح پرونده در دادگاه و بودن ملک در داخل محدوده قانوني شهرها، دادگاه قرار رد آن را صادر مي‌نمايد.آن تبصره نسبت به اعتراض بر حقوق ارتفاقي که از ناحيه غيرمجاور به عمل آمده باشد، چنين حکمي را مقرر نداشته و رد يا اعلام بي‌اثر بودن آن را تجويز نکرده است؛ بنابراين موجبي براي رد اعتراض بر حقوق ارتفاقي صرفاً به جهت عدم مجاورت با ملک مورد اعتراض نيست و طبق اصول و قواعد کلي دادرسي، دادگاه‌ها بايد به دعاوي اشخاص ذينفع رسيدگي نمايند. “13اراي شعب ديوان عالي کشور:اگر حدود ملک مورد اعتراض ثبت در دادخواست بدوي تصريح شده منطبق بر مورد درخواست ثبت معترض باشد اشتباه در پلاک موجب صدور قرار عدم توجه دعوي نخواهد بود:حکم شماره 1965-17/11/28شعبه 3 مجموعه رويه قضايي قسمت حقوقي احمد متيني صفحه 69 .
فصل دوم: معترضان ثبتي
همان‌طور که در فصل قبل ذکر کرديم، اعتراضات ثبتي براساس معيارهاي مختلف مي‌تواند به دسته‌هاي مختلف تقسيم شوند، لکن معروف‌ترين تقسيم‌بندي اين اعتراضات عبارت است از:
1) اعتراض بر ثبت
2) اعتراض بر حدود
3) اعتراض بر حقوق ارتفاقي
در مورد اينکه چه اشخاصي واجد شرايط براي اعتراض مي‌باشند، يعني چه اشخاصي مي‌توانند به عنوان معترض بر ملک مورد تقاضاي ثبت اعتراض‌کنند، بايد گفت كه اعتراض به ثبت، نوعي دعوي است و پس از داشتن شرايط در دادگاه با رعايت اصول آيين دادرسي مدني، به آن رسيدگي مي‌شود. مطابق ماده 2 قانون آيين‌دادرسي مدني، يکي از شروط پذيرش دعوي از سوي متقاضي اين است که در طرح دعوي، ذينفع باشد. ماده 2 قانون آيين‌دادرسي مدني، مقررمي دارد: ” هيچ دادگاهي نمي‌تواند به دعوايي رسيدگي کند، مگر اينکه شخص يا اشخاص ذينفع يا وکيل يا قائم‌مقام يا نماينده قانوني آنان رسيدگي به دعوي را برابر قانون درخواست نموده باشند.” همچنين،طبق بند10 ماده84 و قسمت اخير ماده89 قانون آئين دادرسي مدني، چنانچه خواهان در دعواي مطروحه ذينفع نباشد، دادگاه قرار رد دعوي صادر خواهد كرد. قانون ثبت، اشخاص صالح براي اعتراض راپيش بيني نكرده است،لكن معمولا ازسه دسته افرادصحبت به ميان آورده است: 1)متقاضي ثبت، 2) مجاور، 3)غيرمجاور. در ماده 16 قانون ثبت، عبارت هر کس به کاررفته است و در ماده 20 قانون ثبت نيز مجاور را بيان کرده و اشاره به شخص يا گروه خاصي ننموده است. يعني هر شخص حقيقي و حقوقي که مطابق قانون، شرايط لازم را براي اعتراض داشته باشد مي‌تواند اعتراض کندکه مي‌توان اين اشخاص را به سه دسته: 1) متقاضي ثبت، 2) مجاور، 3) غيرمجاور تقسيم کرد. حال اشخاص – چه شخص حقيقي و چه حقوقي- بايد چه شرايطي داشته باشند تا واجد گرفتن عنوان معترض باشند؟ در اين فصل، اشخاص صالح براي اعتراضات ثبتي ( اعتراض به ثبت،حدود و حقوق ارتفاقي ) را به تفکيک بررسي مي‌کنيم.
گفتار اول: اشخاص صالح براي اعتراض بر ثبت
ماده 16 قانون ثبت، به اين مورد اشاره دارد و شرايط خاصي براي معترض بيان نکرده و گفته است هر كس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد، مي تواند ظرف 90 روز از تاريخ اولين اعلان نوبتي اعتراض كند. اگرچه كلمه هركس شامل اشخاص حقيقي مي شود، ليكن نظربه اينكه طبق ماده 588 قانون تجارت، اشخاص حقوقي داراي تمام حقوقي هستندكه اشخاص حقيقي آن را دارا مي باشند، جزآنچه كه بالطبيعه مختص اشخاص حقيقي است و از آنجا كه اعتراض به ثبت طبيعتا مختص اشخاص حقيقي نيست، لذا اشخاص حقوقي نيزحق اعتراض به ثبت رادارند. همان‌طور که درفصل قبل بيان کرديم، اعتراض به ثبت، نوعي دعوي است و پس از داشتن شرايط، در دادگاه با رعايت اصول آيين دادرسي مدني به آن رسيدگي مي‌شود . حال از جمله اين اشخاص اعم از حقيقي و حقوقي، مي‌تواند شخصي باشد که مدعي است ملک مورد تقاضاي ثبت، مال وي مي‌باشد يا مال اجداد وي بوده و به وي به ارث رسيده يا مجاور ملک مورد تقاضاي ثبت، مدعي باشد كه ملک مورد تقاضا، جزئي از ملک وي است و متقاضي ثبت بدون اطلاع و كسب اذن ازوي، آ ن را از مابقي املاک وي جدا نموده است يا اداره اوقاف، مدعي باشدكه ملک مورد تقاضاي ثبت پيشتر وقف گرديده است. در هر حال، در اين قسمت به مصاديقي از آن اشاره مي کنيم:
قنواتي که از متعلقات ملک است و جداگانه مورد معامله واقع نمي‌شود تابع اصل ملک است (ماده 12 آيين‌نامه قانون ثبت مصوب 1317) بنابراين، کسي که مدعي مالکيت قناتي است که از توابع ملک است، بايد به تقاضاي اصل ملک اعتراض دهد.
همچنين، درموردکساني که نسبت به اعياني يا عرصه ملک جداگانه تقاضاي ثبت داده اند، بايد گفت کسي که مدعي مالکيت عرصه است نمي‌تواند به تقاضاي اعيان اعتراض کند و بالعکس، کسي که مدعي مالکيت اعيان است نمي‌تواند به تقاضاي عرصه اعتراض کند مگر اينکه امکان تفکيک آن از هم ممکن نباشد. حال اگر يک عده مدعي مالکيت اعيان و يک عده مدعي مالکيت عرصه باشند و در آن واحد تقاضاي ثبت دهند و امکان تفکيک نيز ممکن نباشد، مطابق قسمت اخير ماده 13 آيين‌نامه قانون ثبت مصوب 1317 که مي‌گويد: ” در صورتي که اختلافي بين مالکين عرصه و اعياني پيدا شود بايد بدواً به مدارک و قبالجات و بنچاق اصل مزرعه و عرصه مراجعه شود، چنانچه مدارک مالکين عرصه حاکي است که اعياني‌ها متعلق به آنان بوده و رعايا مدرکي براي مالکيت خود از طرف مالک يا مالکين فعلي يا قبلي ندارد، درخواست ثبت را بايد از مالک عرصه و ده پذيرفته و رعايا معترض شناخته شوند و چنانچه مدارک مالکيت مالكين قراوقصبات، حکايتي از اعياني‌ها ندارد يا رعايا مدرکي بر مالکيت خود دارند، حق درخواست ثبت با رعايا است. ” بدين ترتيب، مي توان گفت که اگر دو نفر، همزمان ادعا وتقاضاي ثبت اعياني ملكي رانمايندكه يكي ازآن دو، مالك عرصه همان ملك باشد و قرائن حكايت ازمالكيت وي براعيان كند، ولي مدعي ديگر، دليلي برادعاي مالكيت خودنداشته باشد، دراين صورت مي توان مالك عرصه را به عنوان متقاضي ثبت شناخت وديگري رامعترض درنظرگرفت واگربرعكس آن باشد، يعني قرائن بر مالكيت اعياني براي مالك عرصه دلالت نكند يا مدعي دوم، دليل برمالكيت اعياني خودآورد، در اين صورت مالك عرصه را به عنوان معترض شناخت و شخص ديگر را به عنوان متقاضي ثبت در نظر گرفت. همچنين مطابق ماده 17 آيين‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1317، در مورد املاک مشاع اگر
