پایان نامه رایگان با موضوع اتحادیه اروپا، مالکیت مسکن، ایالات متحده، مسکن اجتماعی

دانلود پایان نامه ارشد

کامپالا را کم‌درآمدهایی تشکیل میدهند که در زاغهها و سکونتگاههای غیررسمی و بدون برنامهریزي ساکن هستند. افزایش روزافزون قیمت زمین، هزینههای نامعقول زیرساختها و فقدان مکانیزم سرمایهگذاری در خانههای قابل پرداخت مانعی برای دستیابی اکثر ساکنان شهر به مساکن قابل‌پرداخت و ارزانقیمت هستند. این مولفهها زمینه را جهت ورود بخش خصوصی به بازار مسکن کمدرآمدها آماده نمودند. به این منظور مزایایی برای ورود بخش خصوصی به این بازار ارائه شد از جمله، شرکتهایی که مساکن ساده و طراحی شده برای خانوارهای کمدرآمد ارائه میدادند، در مالیاتشان شامل تخفیف میشدند. مشارکت این شرکتها در امر تامین مسکن اقشار کمدرآمد نیاز حکومت را در جهت تسکین فشارهای اجتماعی و سیاسی برای بهبود عملکرد بخش مسکن محلی در اوگاندا در تمامی سطوح درآمدی خانوارها، مرتفع مینمود. مشارکت این شرکتها و برنامههای مردمنهاد میتواند شبکه خدماتی را در راستای کاهش خطراتی که خانوارهای کمدرآمد را تهدید میکنند، تشکیل دهد. تامین مسکن محلی در تمامی سطوح درآمدی خانوارها در صورتی ممکن میشود که سه رکن اصلی چرخه مسکن ارزانقیمت که شامل :1-مشوقها و محرکهای توسعه عمومی و خصوصی،2- برنامههای آموزش و تعلیم جامعه و 3- تولیدات رهنی متناسب با خانوارهای کمدرآمد میشوند، اجرا شوند. در این شرایط شرکتهای خصوصی به نسبت اینکه ظرفیتهای شغلی را افزایش میدهند میتوانند سودهای زیادی را نیز کسب نمایند. این استراتژی میتواند خانوادههای فقیر را از زاغهها به مساکن مناسب انتقال دهد و مالیاتهایی در جهت کارآفرینی و اشتغال برای افرادی که در دام فقر افتادهاند ارائه دهند (mayer, 2011).

2-3-2- بررسی کلی سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در کشورهای توسعه یافته
مسکن در کشورهای توسعه یافته در وحله اول از طریق بازار تامین میشود. اگرچه بازارهای مسکن ناقص و ناتمام هستند، شکست بازار منجر به حمایت ناکافی و شرایط ضعیف مسکن بویژه برای خانوارهای کمدرآمد در کشورهای سرمایهداری میشود (Berry, 2012). در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، سیاست مسکن در راستای کمک به نیازهایی که در بازار پاسخ داده نمیشوند، اتخاذ میشوند (Smith J. , 2012).
برای مثال کشور سوئد با وجود احداث مساکن عمومی در سطح وسیع، رشد سازمانهای غیرانتفاعی مسکن، که عمدتا از طریق یارانههای دولتی و تعامل با اتحادیههای کارگری تامین مالی میشدند را نیز حمایت میکرد (Berry, 2012).
هلند سازمان مسکن بزرگی را تشکیل داد که ابتدا توسط یارانههای حکومت مرکزی و وامهایی که نهایتا در یک اقدام ناگهانی بخشیده میشدند حمایت میشدند. این بخش به پشتوانه ضمانتهای دولتی ماندگار شد و توانست با افزایش وام مسکن خصوصی، توسعه یابد (همان).
سیاستهای سوئیس و استرالیا از جنگ جهانی دوم شروع شد و دسترسی سازمانهای غیر انتفاعی را به سرمایههای خصوصی برای تامین مسکن خانوادههای کمدرآمد در اجارههای پایینتر از بازار تسهیل بخشید (همان).
اصلاحات سیاسی مسکن در انگلیس از اوایل دهه 1980 از مسکن عمومی به رشد مالکیت مسکن و بخش انجمن مسکن تغییر یافت. اصلیترین مداخلات سیاسی حق خرید و انتقال مسکن عمومی از حکومت محلی به سازمانهای مسکن بودند (همان).
آلمان و استرالیا شاهد توسعه بخش خصوصی اجاره مسکن بودند که اوایل توسط حفاظت نظارتی و بعدها مشوقهای مالیاتی (شامل معافیت مالیاتی از وام بهره مسکن، کمک هزینههای سرمایهگذاری و …)حمایت میشدند (همان).

2-3-2-1- سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در کشورهای عضو اتحادیه اروپا
تجربه کشورهای عضو اتحادیه اروپا نشان میدهد که بازارهای مسکن تحت تاثیر عوامل زیر، ناکارآمد و از حالت تعادل خارج میشوند. اجتناب از این عوامل و برنامهریزی برای رویارویی و کنترل آنها از جمله اهداف برنامهریزی مسکن در کشورهای مذبور میباشد:
– کاهش کمکهای دولت مرکزی نسبت به دولتهای محلی جهت پشتیبانی از تولید و نوسازی واحدهای مسکونی موجب کاهش عرضه و افزایش قیمتها شده است؛
– قدرت خرید پایین و عدم حمایت از گروههای کمدرآمد و عرضه کم واحدهای مسکونی؛
– افزایش مستمر هزینههای تولید به دلیل افزایش هزینههای عمومی از قبیل مصالح ساختمانی و سوخت، در دسترس نبودن نیروی کار؛
– ضعف و کاستیهای دولت در حمایت از تولید مسکن، تاثیر منفی اقدامات مربوط به کنترل اجاره به دلیل عدم رغبت و دخالت بخش خصوصی نسبت به تولید واحدهای اجارهای؛
– عدم پشتیبانی از تقاضای خرید گروههای کمدرآمد؛
– تورم بالا، کمبود و ضعف دانش فنی در تولید مسکن، کمبود زمین برای توسعه خدمات در نواحی با تقاضای بالا؛
– عدم تامین مسکن اجارهای کافی برای پاسخگویی به تقاضای موجود؛
– ضعف و نقص سیستم مالی، قانونی، افزایش توسعه و ساختوساز نواحی غیر مسکونی نسبت به مسکونی؛
– رکود اقتصادی، موجب کاهش تمایل به سرمایهگذاری در بخش مسکن شده است؛
– قیمت بالای زمین، کمبود زمین، بورکراسی بیش از حد در ارتباط با ساختوساز؛
– هزینه بالای مصالح ساختمان ناشی از انحصار و وضع تعرفههای بالا بر واردات آنها، عرضه ناکافی زمین در مناطق شهر؛
– زمین ناکافی در شهرها؛
در شرایطی که بازارها با مشکل روبهرو میشوند، دولتهای عضو اتحادیه اروپا از سیاستهای زیر برای ایجاد تعادل و کنترل تاثیرات منفی مشکلات آن استفاده میکنند:
– اعطای کمکهای مالی اتحادیه اروپا برای تولید مسکن اجتماعی و برنامههای نوسازی؛
– برنامههای ملی اقدام علیه فقر و محرومیت؛
– تامین مالی برنامههای مسکن؛
– بازنگری در قوانین؛
– تغییر نرخ مالیات بر ارزش افزوده مصالح ساختمانی و افزایش مالیات بر ارزش افزوده زمینهای درحال توسعه (حسینلو, 1390).
در این کشورها توجه به تامین مسکن گروههای کمدرآمد در سایه تغییرات جمعیتی و فشارهای اقتصادی و تمایل دولتها بهمنظور کاهش مشکلات و مبارزه با افزایش نیاز به مسکن، صورت گرفته است. رژیمهای مالی متفاوت، گونههای مختلفی از مسکن گروههای کمدرآمد(مسکن عمومی و …) را در این کشورها ارائه میدهند که اغلب توسط حکومتهای محلی بهمنظور استفاده بهتر از داراییهای عمومی و با استفاده از زمینهای دولتی صورت میگیرد، سعی بر این است که قابلیتهای عمومی با داراییهای بخش خصوصی ترکیب شوند؛ بدین معنا که صندوقهای تامین اجتماعی با سرمایهگذاری بخش خصوصی، تبدیل به مهم‌ترین عامل دخیل در تامین و تولید مسکن گروههای کمدرآمد شدهاند (همان).

2-3-2-1-1- بررسی نحوه اجرا و مدیریت مسکن گروههای کمدرآمد شهری در سیستم برنامهریزی مسکن کشورهای عضو اتحادیه اروپا
در این کشورها، تامین، تولید و اداره مسکن گروههای کمدرآمد با حکومتهای محلی میباشد. در سالهای اخیر، روند کلی به سمت کاهش دخالت شهرداریها و افزایش طیف وسیعی از بازیگران درگیر در تامین مسکن گروههای کمدرآمد بویژه مشارکت بخش دولتی و خصوصی بوده است. دولت مرکزی معمولا قوانین عمومی در مورد شرایط و الزامات زندگی در مسکن گروههای کمدرآمد را تعیین میکند و دولتهای محلی نیز بررسی شرایط متقاضیان و اختصاص مسکن مناسب به آنها را برعهده دارند (حسینلو, 1390).
نهادهای موثر در تصمیمگیری برای مسکن عمومی ملی هستند و در طول 20 سال گذشته در تعدادی از کشورها، سطوح تصمیمگیری از ملی به محلی انتقال پیدا کرده است. این اتفاق به علت تصویب قوانین در رابطه با افزایش مشارکت و اتخاذ رویههای دموکراتیکتر در شهرها روی داده است (همان).

2-3-2-2- سیاستهای تامین مسکن کمدرآمدها در ایالات متحده آمریکا
در طول قرن بیستم، به‌وقوع پیوستن چهار بحران، منجر شد حکومت ایالاتمتحده برنامههای بزرگ‌مقیاس مسکن را برای گروههای کم و متوسطدرآمد آغاز کند (Hoffman, 2012).

2-3-2-2-1- سیاستهای مسکن در بحران بزرگ اقتصادی
رکود اقتصادی77بدترین شرایط اقتصادی بود که ایالاتمتحده با آن روبرو شد. عملا زوال اقتصادی اولین ضربه را به بخش مسکن وارد میکند. بنابراین رئیس‌جمهوران در این دوره سعی بر برپایی ساختار دولتی کردند که بتواند مشکل مسکن را حل کند. بیشترین تلاشها در این دوره به‌منظور تقویت صنایع بخش خصوصی به‌ویژه سازمانهای مالی که آنها را حمایت کنند صورت گرفت. اما در طول ریاست جمهوری Roosevelt تلاش کم، اما ویژهای در راستای خدمت به فقرا صورت گرفت (Hoffman, 2012).
در این دوران ساخت مسکن عمومی بهعنوان یکی از سیاستهای تامین مسکن اقشارکمدرآمد مطرح شد. مسکن عمومی تلاشی برای ساخت یک برنامه مسکن طولانی‌مدت برای کمدرآمدها و ایجاد این پیشدرآمد که حکومت برای کمدرآمدها به تامین خانه پرداخته است، میباشد (همان).
اگرچه مسکن عمومی در ایالت متحده در طول سه دهه اخیر روبه کاهش گذاشته است و امروزه توجهات سیاسی بر جذب سرمایهگذاریهای خصوصی به اجارههای پایین بازار اجاره خصوصی متمرکز شدهاند (Berry, 2012) اما مسکن عمومی به خاطر طراحی دقیق و توانایی نسبی در برآوردن نیاز خانوادههای کمدرآمد تابه‌حال دوام آورده است (Hoffman, 2012) تا جایی که بین سالهای 1937 تا 1972 تقریبا 30 میلیون مسکن ساخته شدند که 4% آنها در ردیف مسکن عمومی قرار دارند (Mccutcheon, 1990).

2-3-2-2-2- بحران مسکن پس از جنگ
در طول تاریخ آمریکا، بدترین شرایط مسکن بعد از جنگ جهانی دوم بهوجود آمد. بازگشت میلیونها نفر از نیروهای ارتش منجر به ایجاد کمبود شدید مسکن شد. در این زمان سیاستی اتخاذ شد که برخلاف مسکن عمومی، بر مبنای خرید فردی خانههایی بود که توسط صنعت خصوصی ساخته میشدند. این سیاست یکی از مولفههای G.I. Bill بود که به مشهورترین برنامه مسکن در تاریخ آمریکا تبدیل شد (Hoffman, 2012).
برنامهG.I. Bill به عنوان رستاخیز صنعت زمین و مسکن، امتیاز سیاستهای دولت به‌منظور ساخت مسکن انبوه برای سربازان بازنشسته در زمینهای ارزانقیمت خارج از شهرها را کسب نمود. بزرگترین علت شهرت این برنامه مبنای گسترده اجتماعی آن بود که به افراد طبقه کارگر و طبقه متوسط کمک میکرد (همان).

2-3-2-2-3- مسکن درمانی برای بحران شهری78
Lyndon Baines Johnson تصمیم به اتخاذ دو قانون مسکن ویژه گرفت. قانون مسکن اجتماعی 1968 و قانون مسکن 1968. قانون دوم به طور اختصاصی به تامین مسکن گروه کمدرآمد مربوط میشود. مطابق با این قانون سازمان مالکیت مسکن ملی79موظف به ارائه وام یا تضمین وامهایی که سازمانهای محلی به سازمانهای غیرانتفاعی، تعاونیها یا گروههای محدودی برای ساخت یا بازسازی خانههای”ایمن، مناسب، ارازنقیمت” ارائه میدادند، شد. این وام مالکیت مسکن، نوآوری‌های زیادی را در بر میگرفت از جمله: الزام نهادهای غیرانتفاعی به ارائه آموزش و مشورت به خریداران(Hoffman, 2012).
2-3-2-2-4- بحران سیاسی
سالهای بین 1968 و 1983 دوره دشوار برای اقتصاد آمریکا بود. در این دوران آمریکا از نرخ بالای بیکاری و افزایش قیمت انرژی و به‌ویژه بالا رفتن قیمت نفت رنج میبرد (Hoffman, 2012). بعد از چندین دهه انفجار ساختوساز، در دهه 1970 ماهیت مشکل مسکن در ایالات متحده تغییر یافت. بهنسبت بهبود مداوم در کیفیت و کمیت مسکن، کشور چندان با مشکل کمبود مسکن یا زندگی در مساکن زیراستاندارد مواجه نبود. در عوض بسیاری از خانوادهها چالشهای مقرونبهصرفگی را تجربه کردند، به این معنا که آنها مجبور بودند درصد زیادی از درآمد خود را برای مسکن مناسب هزینه نمایند. در راستای حل این مشکل، قانون 1974 توسعه اجتماعی و مسکن80به تصویب رسید که منجر به دو تغییر مهم در توسعه سیاست مسکن ایالاتمتحده شد: افزایش اهمیت بخش خصوصی در تامین خدمات مسکن مقرونبهصرفه و تغییر جهت از یارانه تولید به یارانه تقاضا (Deng & Xiaodi, 2013). به دنبال تصویب قانون 1974 برنامههای سازمان مسکن و توسعه شهری81 ایجاد شدند (Deng & Xiaodi, 2013; Varady, 1982) که شامل منابعی از بودجه برای انتقال مستقیم پول، مسکن عمومی و برنامه بخش 8 بودند (Varady, 1982). برخلاف مسکن عمومی، که واحدها تحت مالکیت حکومت قرار داشتند، برنامههای تحت لوای برنامه بخش 8، یارانه مسکن را در راستای ایجاد مالکیت خصوصی واحدها ارائه میدادند (Deng & Xiaodi,

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه رایگان با موضوع قیمت بازار، اجرای برنامه، مشارکت مردم، عملکرد سازمان Next Entries پایان نامه رایگان با موضوع توسعه شهر، مسکن اجتماعی، اعتبارات مالی، توسعه شهری