پایان نامه درمورد نوع مالکیت، حق مالکیت، بیع زمانی

دانلود پایان نامه ارشد

مطلوب برای استفاده خریدار‌:
گاهی ممكن است كسی فقط در زمان خاصی فرصت مسافرت داشته باشد ودر آن زمان هم شلوغی وازدحام مسافران، اجازه اسكان او را در هتل دلخواهش ندهد بنابراین بهترین راه، خرید اتاق در هتل مورد نظر برای همان ایام خاص است .
‌4-استفاده از حداكثرظرفیت در هتل‌ها و آپارتمانها‌:
صاحبان هتل‌ها و املاك غیر منقول با بهره‌گیری از فروش به روش بیع زمانی می‌توانند تمام ظرفیت هتل‌ها را در تمام ایام سال به خوبی تكمیل كنند و در نهایت از اتلاف سرمایه وتحمیل هزینه‌هایی كه در برابر سود قرار ندارند جلوگیری خواهد شد .
5- جلوگیری از هزینه‌های اضافی (نگهبانی ،نگهداری و آماده سازی برای استفاده مجدد و حوادث احتمالی به علت خالی بودن ملك )
هزینه‌های تعمیر ونگهداری كه الزاماً در طول سال باید انجام شوند و بسته به استفاده ویا عدم استفاده از اماكن نیستند، در صورت خالی بودن ظرفیت نیز بر صاحبان این مراكز تحمیل می‌شوند و حال آنكه در صورت فروش به روش بیع زمانی این هزینه‌ها بر تمام خریداران سرشكن خواهد شد .

6-ارزش افزوده ملك برای خریدار‌:
خریدار ملك با به دست آوردن مالكیت زمانی، نگران افت ارزش سرمایه اش نخواهد بود چه آنكه درگیر كردن سرمایه در املاك غیر منقول، خود سبب خواهد شد تا سرمایه خریدار از افزایش قیمت در املاك نیز بهره مند شود و در نهایت ارزش پول وی حفظ گردد .
7-امکان جابه جایی با سایر زمان ها در سایر مجموعه ها:
در خرید به روش بیع زمانی این امكان برای خریدار وجود دارد كه زمان ملكیت خود را با كس دیگری كه مالك زمان دیگری در شهر و مجموعه دیگری است جابجا كند و در واقع با مالك بودن زمان خاصی در ملك خاص، می‌تواند از املاك دیگر و در زمانهای دیگر نیز بهره‌مند شود .
8-اجاره دادن مقطع زمانی مفروز.
در مالکیت زمانی اگر فردی به دلایلی نخواهد از زمان خود در یک یا چند دوره استفاده نکند ،نگران هزینه ها نمی شود و می تواندآن را اجاره دهد.
9-مالکیت زمانی یک دارایی بادوام می باشد.
مالکیت زمانی دارایی می باشد که برای لذت بردن از وقت وآرامش از آن استفاده می شود ودر واقع یک تعهد مالی است.

2-1-5دیدگاه مخالفین وپاسخ موافقین مالکیت زمانی
1-اصولاً طبيعت مالكيت اقتضاي دوام را دارد، بنابراين تنافي بين مالكيت و موقت بودن آن امري بديهي است. علاوه محدويت زماني مالكيت به معناي پذيرش محدوديت در برخي عناصر حقوقي آن مانند تصرف است. 84

در پاسخ دليل اول مخالفين مي‌توان گفت: با توجه به اينكه مالكيت حقيقت شرعيه نداشته و براي شناخت مفهوم آن بايد به عرف مراجعه كنيم، ويژگي دوام برگفته از اعتبارات عملي عرف بوده است. به عبارتي چون قيدي در توقيت آورده نمي‌شود عملاً مالكيت زمان دار است بنابراين دوام مقتضاي اطلاق آن است. اگر امروزه عرف به علت ضرورت اجتماعي مثلاً در صنعت توريست و هتل داراي در مواردي محدود به زمان نمايد بر خلاف ذات مالكيت رفتار نكرده است.
2-با نگاه فلسفي، مالكيت شيء واحد و از اعراض قار است؛ بنابراين قابل تكثير، تبعيض و تقييد به زمان مي‌باشد.
به همان نگاه فلسفي ( دليل دوم ) در پاسخ بايد گفت: تقييد به زمان در امور قار بالعرض است نه بالذات؛ بنابراين با توجه به قطعات زمان بایستی تقطیع و تقسیم گردد. مانند مالکیّت وقف بر موقوف علیهم با طبقات و بطون مختلف بر فرض هم که امور قرار از اعراض غیر قابل تقیید به زمان در  نظر فلاسفه باشد با مالکیّت تفاوت ماهوی دارد؛ چرا که مالکیّت از امور اعتباری و چگونگی اعتبار آن به دست منشاء و آفریدگار اعتبار است.
3- مالكيت در نگاه ديگر فلسفي از اعيان خارجي قلمداد  مي‌گردد. به عبارتي جوهر محسوب و در اصلاح فلاسفه قابل تقدير و تقييد به زمان نيست. مثلاً نمي توان گفت كتاب امروز و كتاب فردا؛ البته طبق اين نظريه منافع اعيان از اعراض بوده و مي‌تواند به زمان محدود گردد.85
پاسخ:از نظر ايراد جوهرهاي فلسفي (دليل سوم) در مالكيت موقت، عين مقيد به زمان به خريدار تمليك نمي‌گردد، بلكه مالكيت عين در قطعه مشخصي از زمان به ديگري منتقل مي‌شود. در واقع مالكيت كتاب را محدود و مقيد به زمان مي‌كنيم نه خود كتاب را؛ تفاوت روشنی بين اين دو وجود دارد.
به علاوه چنانچه بگوييم اعيان خارجي مقيد به زمان نمي‌گردد  برخي قراردادهاي اجاره منافع كه منفعت هم از نوع عين خارجي است مانند ميوه درخت با ايراد روبرو مي‌شود؛ اين درحالي است كه فقيهان چنين قراردادهايي را صحيح دانسته‌اند.
4-مالكيت موقت گزينه‌اي نامعقول و بر فرض عقلايي بودن آن نامشروع است، بنابراين هر قرارداد نامشروعي محكوم به بطلان است.
پاسخ: ايراد غير عقلاني و غير شرعي بودن اينگونه قراردادها مردود است. چرا كه؛ اولاً مالكيت موقت در نظامهاي حقوقي كنوني بر اساس نيازمند‌يهاي بشري در صنعت توريست و هتلداراي امر معقول واقع گرديده و بر مبناي قاعده « كل ما حكم به العقل حكم به الشرع » شرعي خواهد بود؛ ثانياً معاملات از امور توقيفي مانند عبادات نبوده، حقيقت شرعيه و متشرعه ندارد. اعتبار آن تابع آفريدگار اعتبار يعني عرف كنوني جوامع بشري است؛ ثالثاً نمونه‌هاي مالكيت موقت در نزد فقيهان پذيرفته شده كه بر خلاف تصور برخي خود دليل بر سابقه شرعي بحث بوده.
5-عرفا عنوان  بيع بر بيع مطلق (غير موقت) صادق است . اگر صدق عنوان عرفي بيع بر معاملات مالکیت زمانی مشكوك باشد ديگر نمي توان آنرا تحت عام از مصاديق بيع دانست .
پاسخ:از نظر شك در مصداق اگر چه درگذشته مصاديق قراردادهاي بيع در شكل مصطلح و عرفي آن با ويژگي دوام انشاء گرديده است لكن به مفهوم وجود يك قاعده انحصاري نیست. با وجود آن كه قواعد اساسي بيع بايستي رعايت شود اما بيع مي‌تواند به دهها شكل با شرايط گوناگون منعقد شود؛ بعلاوه امروزه نقش تحولات اجتماعي و تأثير آن بر ارتكازهاي عرفي غير قابل انكار است.

به عبارتي عنوان بيع مصطلح در فقه اگر چه حقيقت شرعيه و متشرعه نداشته است لكن به نظر شارع ارتكاز عرفي آن یعنی بیع مطلق (غیر موقت) مراد بوده و البته طبق اين نگاه در عرف مردم و سيره عقلا مالكيت نامحدود و غير مقيد به زمان متبادر است.
6-با استناد به قاعده تسليط و توجه به ويژگي مالكيت(ويژگي دوام) بهره برداري مالكيت مقيد به زمان خاصي نيست. خصوصيت دائمي بودن مالكيت از حق استفاده بدون محدوديت زماني به استناد قاعده تسليط استنباط مي گردد.
پاسخ: اگر چه دايره شمول قاعده سلطنت از نظر كيفي و كمي مورد چالش فقيهان قرار داشته است. و صرفنظر از آنكه بر اساس نظر مشهور هم شامل تصرفات كيفي است و هم كمي، و اگر چه دوام مالكيت از قاعده سلطنت برداشت نمي‌گردد اما در استناد به سلطنت مالك، اولويت استدلال و تمسك، از آن مالك قبلي است. به عبارتي مالك در زمان مالكيت خود چه دائمي و چه موقت مسلط بر مال خويش بوده و انتقال آنرا به صورت مقيد به مصلحت خود دانسته است؛ بنابراين با اطلاق قاعده « الناس مسلطون علي اموالهم » مالكيت زماني قابل توجيه است.

7-استدلال به تالي فاسد غير عقلايي در مالکیت زمانی كه نمي توان بدان ملتزم شد. فرض  كنيم مالكيت محدود در زمان خاص به فردي اعطا شد؛يكي از عناصرحقوقی آن حق تصرف است. 86
الف ) اگر براي مالك اقتدار كاملي در نظر گرفته ايم، وي مي بايست حق همه گونه تصرف از جمله تلف ملك را دارا باشد كه بنابراين خلاف انگيزه هاي ديگر موجود در قراردادهاي تايم شريگ خواهد بود؛ البته اگر هم بر اساس قرار داد چنين حقي داشته باشد ديگر مالكيت دائمي است نه موقت و از فرضيه ما خارج است.

ب ) در فرضي كه بگوييم شخص اصولاً چنين حقي را دارا نمي‌باشد در واقع حق مالكيت معني نداشته و قرارداد از نوع حق انتفاع خواهد بود.
با نگاهي كلي  به نظريه هاي حقوقي و عمدتاً فقهي فوق ملاحظه مي‌كنيم كه دسته‌اي از اين دلايل به عدم صحت و اعتبار مالکیت زمانی در مقام ثبوت اشاره دارد و دسته ديگر بار استدلال را به عدم امكان اينگونه مالكيتها در مقام اثبات و آثار   اجتماعي حقوقي آن از جمله تالي فاسد غير عقلايي تكيه داده‌اند.
پاسخ:در ارتباط بين مالكين مالکیت زمانی استدلال شيخ انصاري مبني بر مالكيت فعلي طبقه موجود وقف و مالكيت شأني طبقه معدوم در مقام پاسخ به ايراد هفتم مخالفين قابل استفاده مي‌‌باشد. حتي اگر مالكيت شأني را آنطور كه برخي فقيهان قبول نكرده‌اند به رسميت نشناسيم. اما رابطه‌اي ضعيف و اعتباري بين عين و ساير مالكان مالکیت زمانی بر قرار شده است و اين رابطه ضعيف را اگر چه مالكيت شأني هم ندانيم باز هم موجب محدوديت دايره اختیارات مالک موقت می شود بنابراین حق تلف ندارد.

2-1-6اقسام مالکیت زمانی:
2-1-6-1 مالکیت زمانی ، برمبنای حق ایجاد شده برای خریدار :87
الف : مالکیت زمانی سنددار : این نوع از مالکیت زمانی ، متضمن ایجاد حق مالکیت بر قسمتی از ملک یا مجتمع، برای فرد خریدار است. از آن جهت که برای مالکیت در آمریکا حتماً باید سند صادر شود، به مالکیت زمانی متضمن حق مالکیت، مالکیت زمانی سنددار می‌گویند.
ب : مالکیت زمانی بدون سند : در این نوع از مالکیت زمانی ، شما ملکی را اجاره می‌کنید یا مجوز استفاده از آن را به دست می‌آورید یا عضو باشگاهی می‌شوید که به شما اجازه می‌دهد برای مدت مشخصی از سال، از اموال آن استفاده کنید. در این تقسیم‌بندی هر مالکیت زمانی که متضمن مالکیت نباشد قرار می‌گیرد.
ج : مالکیت زمانی اجاره‌ای: نوعی از مالکیت زمانی است که حق استفاده از موضوع مالکیت زمانی برای استفاده کننده، از طریق اجاره به دست می‌آید. برای مثال خریدار مالکیت زمانی ، یک خانه را برای یک هفته در سال، برای پنج سال متناوب، اجاره می‌کند. بدین ترتیب برای پنج سال، در آن هفتة مشخص، او می‌تواند از خانه استفاده کند، زیرا خانه در اجارة اوست.
ح : مالکیت زمانی براساس حق انتفاع: در این نوع مالکیت زمانی ، برای خریدار مالکیت زمانی هیچ حق مالکیتی نسبت به مکان خاصی ایجاد نمی‌شود، همچنین او مالک منافع هم نیست و لذا عقد اجاره هم موضوعیت ندارد. این نوع مالکیت زمانی همانند اجاره است و شاید اجاره را نیز بتوان نوعی حق استفاده دانست، ولی قواعد خاص اجاره بر آن بار نمی‌شود بلکه بیشتر تابع توافق طرفین است. لذا می‌تواند زمان با استفاده از روش رزرو تعیین شود،اختصاص به یک واحد مسکونی خاص نداشته باشد و مواردی مانند آن.
خ : مالکیت زمانی مالکیتی : در این نوع از مالکیت زمانی ، فرد، مالک یک هفته‌ای (یا دورة
زمانی مشخص دیگری از) یک واحد مسکونی است. در واقع در این نوع از مالکیت زمانی ، فرد یکی از مالکین متعدد واحد مسکونی است که این مالکیت، با توجه به سهم هر مالک، براساس زمان بین آنها تقسیم شده است.
لذا مالک، تا آخر عمر، حق استفاده از واحد مسکونی را دارد و پس از مرگ او، این واحد به ورثه خواهد رسید. همچنین او می‌تواند به هر طریق که می‌خواهد از ملک خود استفاده کند یا آن را به دیگران انتقال دهد. البته اختیارات مالک در مالکیت زمانی هیچ‌گاه کامل نیست و در واقع او مانند خریدار آپارتمان، با برخی محدودیت‌های قانونی و قراردادی، در استفاده از واحد خود، برخوردار است. در آمریکا حتماً باید برای این نوع مالکیت زمانی سند صادر شود.

2-1-6-2مالکیت زمانی بر مبنای محل اقامتگاه:
الف : مالکیت زمانی سند‌دار برای واحد معین در زمان معین: که در آن سندی به خریدار داده می‌شود که براساس آن، او مالک یک واحد یا خانة معین، برای یک زمان معین، در چند سال مشخص می‌شود.
ب : قرارداد مالکیت زمانی شناور: این نوع مالکیت زمانی از قابلیت انعطاف بیشتری برخوردار است. شخص برای یک هفته در سال می‌تواند از واحد مسکونی استفاده کند ولی این یک هفته از قبل مشخص نیست و شخص باید آن را رزرو کند. لذا رزرواسیون در این نوع تایم شر، اصل اول محسوب می‌شود. البته همة مالکان از حق رزرو برخوردارند و در واقع با هم در انتخاب هفتة مناسب مسابقه می‌دهند.
ج : طرح مالکیت زمانی ایجادکنندة حق استفاده: در واقع این قرارداد، یک قرارداد اجاره است و با پایان آن دیگر شما هیچ حقی نسبت به ملک نخواهید

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه درمورد جاذبه‌های گردشگری، ارزش افزوده، آزادی قراردادها Next Entries پایان نامه درمورد عقود معین، بیع زمانی، توانایی مدیریت