پایان نامه درمورد عقد اجاره، قانون مدنی، انتقال مالکیت

دانلود پایان نامه ارشد

مالکیت است که در بعضی از کلمات فقها به چشم می خورد و به تعبیر منطقی ، بیع در این فرض ، نسبت به دوام و استمرار ، لابه شرط است نه بشرط شی ، ولی نسبت به توقیت مالکیت ، بشرط لاست . بنابراین در اینصورت، مبیع با عقد بیع داخل در ملکیت مشتری می شود و تا وقتی که یکی از اسباب انتقال دهنده ی ملکیت محقق نشده درملک او باقی است . که این صورت اول هیچ گونه اشکالی ندارد و در میان مردم و جامعه رواج دارد .
2- بیع اعیانی که برای تعیین میزان و مشخص شدن مقدار آن باید از زمان استفاده کرد : مانند فروش شیر یک ماهه گوسفند یا میوه یکساله درخت . در چنین مواردی ، زمان قید مملوک است نه قید ملکیت . بنابراین نفس تملیک ، موقت نیست بلکه مملوک ، مقید به زمان شده است . صورت دوم نیز اشکالی ندارد چرا که در چنین صورتی ، مالکیت و تملیک مقید به زمان نشده و فقط مملوک ، محدود به زمان شده است . و مرحوم محمد کاظم یزدی در این باره می گوید : اگر مدت قید مملوک باشد چنین بیعی بی اشکال است مثل اینکه بگوید : شیر این گوسفند را در مدت یک ماه به تو فروختم.106
3- بیع موقت : و به این معنا می باشد که شخصی مالی را به دیگری می فروشد به شرط اینکه مثلاً با انقضای مدت 5 سال ملک مجدداً به مالکیت فروشنده برگردد . و به اصطلاح شرط فاسخ قرار داده می شود و به محض انقضاء مدت ،قرارداد ، خود به خود منفسخ و ملک به ملکیت فروشنده بر می گردد .
در صورت بیع موقت ، زمان قید بیع و اصل تملیک می باشد یعنی عین معینی برای مدت مشخص تملیک می شود که بحث بیع موقت از نظر مرحوم کاظم یزدی اینگونه مطرح می شود:
هل یعتبر فی حقیقه البیع کون التملیک فیه مطلقاً اولا بل هو اعمّ منه و من الموقت و بعباره اُخری اذا قال : « بعتک هذا الی شهر » هل هو بیع و ان کان فاسداً شرعاً او انّه لیس ببیع ؟ هذا اذا لم یکن الاجل للملوک و الا فلا اشکال کما اذا قال : بعتک لبن هذا الشاه الی شهر او ثمر هذا الشجر الی کذا والا قوی هوالاول لا لعدم معقولیه التملیک الموقت ، کما قد یتخیّل کیف و هو واقع فی الوقف بناء علی کونه تملیکاً، کما هو الا شهر الا قوی بل لعدم الصدق عرفاً او الشک فیه و هو کافٍ فی الحکم بالعدم ، کمالا ، یخفی.107
از بررسی کلمات فقهایی که در این مورد اظهار نظر کرده اند بر می آید که ظاهراً تردیدی در بطلان بیع موقت ندارند و همه آنان چنین بیعی را باطل و فاسد می دانند.108

2-2-4-1دلایل بطلان بیع موقت :
1- شرط فاسخ مقید به زمان خلاف مقتضای ذات عقد است :
مقتضای ذات عقد بیع انتقال مالکیت به خریدار می باشد به نحوی که دوام داشته باشد . دوام در ملکیت به معنی ارسال مالکیت است بدین معنی که مبیع به محض انعقاد عقد ، داخل دراموال مشتری می گردد و مادام که یکی از اسباب ناقله ملکیت (مثل اعمال خیار ، اقاله) محقق نشده است ، مبیع در ملک او باقی می ماند .
وقتی که در عقد بیع شرط می شود که این مبیع را فروختم به شرطی که 10 سال مالک باشید ، این شرط خلاف مقتضای ذات عقد بیع می باشد و آن را محدود می کند چرا که صرف زمان وانقضای آن نمی تواند از اسباب ناقله ملکیت مبیع به حساب آید . به محض انتقال مالکیت ، مشتری مالک مبیع می شود و معنی دوام مالکیت در این است که این مالکیت بر مبیع در حق مشتری محفوظ و محترم بماند و به دیگری یا مالک اولیه منتقل نشود الا به سبب قانونی ، انقضاء اجل از اسباب قانونی انتقال مالکیت نیست توقیت مالکیت در منافع نه تنها ممنوع نیست ، بلکه در بسیاری از موارد مثل اجاره ، مالکیت بر منفعت باید مقید به زمان باشد . ماده 468 قانون مدنی : در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین باشد و الا اجاره باطل است .
نکته دیگر، خیاری بودن عقد بیع مخالفتی با وصف دوام مالکیت ندارد و توقیت درمالکیت هم محسوب نمی شود ، زیرا در عقد خیاری ، انتقال ملکیت به محض انعقاد عقد صورت می گیرد منتهی مشتری به موجب عقد ، حق فسخ قرارداد را در فرجه ی معینی دارد . (ماده 399 قانون مدنی : در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد . )
این حق فسخ در فرجه ی معین ، سببی از اسباب قانونی انتقال مالکیت می باشد ، بدیهی است در صورتی که حق فسخ مذکور مقید به زمان نامعین باشد ضمن اینکه شرط باطل است عقد را هم باطل می کند ، زیرا شرط مجهولی است که موجب جهل به عوضین می شود . (ماده 233 قانون مدنی : شروط مفصله ذیل باطل و موجب بطلان عقد است :
1- شرط خلاف مقتضای عقد
2- شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین می شود .
مبیعی که با شرط فسخ نامحدود از طرف مالکی قابل استرداد باشد فاقد ارزش مالی برای مشتری است و جهل به مدت خیار موجب جهل به مبیع وقیمت آن می شود و در نتیجه موجب بطلان شرط و عقد می گردد .
2-عدم معقولیت و مشروعیت بیع موقت :
اثر بیع موقت ، تملیک موقت است و از آن جایی که تملیک امری نامعقول است بیع موقت نیز باطل می باشد . عقلای جامعه نیز چنین بیعی را که شرط آن تملیک موقت باشد نمی پذیرند .109
3- بیع موقت از عنوان بیع مصطلح در فقه خارج می باشد .
اگر قراردادی در عرف مردم ، خارج ازعنوان بیع باشد نمی توان آن را مصداق بیع مصطلح در فقه دانست زیرا در صورتی می توان عنوان بیع را بر یک معامله اطلاق کرد و آن را از مصادیق بیع دانست که عرفاً چنین اطلاقی صحیح باشد . اصطلاح بیع که در فقه و حقوق مورد بحث قرار گرفته ، اشاره به عقد خاصی است که با داشتن مشخصات و ویژگی هایی از سایر عقود متمایز می شود . عقد بیع از دیرباز در میان مردم در هر مکان و زمان و با هر عقیده و آیینی رواج داشته است . تاریخ پیدایش عقد بیع به اولین روزهای زندگی اجتماعی بشر باز می گردد . بنابراین عقد بیع از عقود مخترعه شارع مقدس نبوده و شارع در مورد آن نقش امضایی و ارشادی داشته است و ظاهراً برای لفظ بیع نه حقیقت شرعیه و نه حقیقت متشرعه وجود ندارد بلکه بیع بر معنای عرفی خود باقی می باشد .110
در واقع بیع و سایر عقود دارای مفهوم عرفی هستند و به همین جهت برای تعریف بیع باید به موارد صدق آن در عرف مراجعه کرد چرا که شارع مقدس نیز در این موارد بر طبق محاورات عرفی سخن گفته و مرجع فهم اصطلاحات عرف می باشد . عنوان بیع در عرف تنها بر بیع مطلق (غیرموقت ) صادق می باشد . به عبارت دیگر بیع موقت اساساً مصداق بیع مصطلح نمی باشد و از اصطلاح بیع عرفی خارج می باشد . صاحب عروه در این باره می نویسد : علت بطلان بیع موقت آن است که عرفاً عنوان بیع ، بر بیع موقت صادق نمی باشد واگر صدق عرفی عنوان بیع بر چنین معامله ای مشکوک باشد باز هم نمی توان آن را از مصادیق بیع دانست .111
آیت الله خویی بطلان بیع موقت را بدیهی دانسته و می نویسد : بی تردید انشای عقد بیع از حیث زمان مطلق است و بایع درعقد بیع ، ملکیتی مطلق و همیشگی را انشاء می کند . ایشان معتقدند که معنا و مفهومی برای تملیک موقت قابل تصور نیست زیرای معنای بیع خانه آن است که بایع خانه خود را به صورت ابدی و غیرمقید به زمان به دیگری تملیک کند و بنابراین بیع و تملیک موقت ، صحیح نمی باشد .112
اصطلاح بیع در عرف مردم و همینطور در اصطلاح فقیهان به قراردادی اطلاق می شود که در آن عین مالی در مقابل عوض به دیگری منتقل می شود به گونه ایی که رابطه ی مالک اول (بایع) با مال به کلی قطع می شود و رابطه مالکیت بین مالک جدید (مشتری) و عین برقرار می شود .
به عبارت دیگر انتقال دائمی عین از ویژگی های لازم و اوصاف ممیزه عقد بیع است و به همین جهت انتقال موقت عین را اساساً نمی توان مصداق بیع دانست . به نظر می رسد ارتکاز عرفی درباره مفهوم بیع آن است که بایع ، مالکیت بیع را بصورت نامحدود و غیر مقید به زمان به مشتری می فروشد و لذا بیع موقت ، بر خلاف مفهوم عرفی بیع را بصورت نامحدود و غیرمقید به زمان به مشتری می فروشد و لذا بیع موقت ، برخلاف مفهوم عرفی بیع می باشد و از آن جا که احراز صدقِ عرفی عنوان بیع برقرار داد ، شرط اولیه حکم به صحت عقد بیع است ، بیع موقت را نمی توان نوعی بیع دانست و حکم به صحت آن داد بنابراین در صورت شک نیز نمی توان بیع موقت را از مصادیق بیع دانست . بنابراین تحلیل قرارداد مالکیت زمانی تحت عنوان عقد بیع ، نادرست و غیرقابل قبول می باشد . از این رو قرارداد مالکیت زمانی اساساً نوعی بیع مصطلح نیست ، بلکه نوعی توافق و قرارداد ویژه است که مفاد آن انتقال مالکیت زمان بندی شده می باشد و به همین دلیل غالب فقهایی که درباره قرارداد مالیکت زمانی مورد سوال قرار گرفته اند ، آن را مصداق بیع مصطلح ندانسته اند.113

2-2-4-2تفاوت بیع موقت با قرارداد مالکیت زمانی :
کسانی که قرارداد مالکیت زمانی را نوعی بیع می دانند سخت در اشتباه هستند چرا که مالکیت زمانی صرفاً متضمن تملیک منفعت برای منتفع می باشد و او هیچ حقی نسبت به عین اموال موضوع ندارد حتی به نحو مشاعی . لذا چنین قراردادهایی را نمی توان بیع تلقی کرد . بیع موقت بنابر دلایل ذکر شده باطل می باشد چرا که خلاف مقتضای ذات عقد بیع ، تملیک مبیع با اوصاف ذاتی مالکیت می باشد . در فقه نیز اجماع فقها در بطلان عقد بیع موقت محرز و مسلم می باشد . باید دانست که بین بیع موقت و مالکیت موقت تفاوت وجود دارد . مالکیت موقت صحیح و شرعی می باشد و ایرادی بر آن بار نیست . مثال : عقد اجاره متضمن یک حق مالکیت بر منافع به نحو موقت می باشد زیرا عقد اجاره باید مقید به زمان باشد . م 468 قانون مدنی : در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین باشد و الّا اجاره باطل است .
بنابراین آمیخته کردن مالکیت موقت و بیع موقت صحیح نیست. مالکیت موقت مفهوم عام دارد و می تواند شامل عقد بیع موقت هم بشد که در آن صورت در بطلان بیع موقت تردیدی نمی باشد به عبارت دیگر مالکیت موقتی که ناشی از عقد بیع موقت باشد باطل است .
پس مالکیت زمانی در مفهوم خود هرگز شامل بیع موقت نمی شود . زیرا که در حقوق خارجی مالکیت زمانی متضمن حق استعمال و استفاده از اماکن موضوع قرارداد در فواصل زمانی مختلف به نحو متناوب می باشد .

2-2-5مقایسه مالکیت زمانی با عقد اجاره
سوالی که در این جا مطرح است این می باشد که آیا می توان قرارداد مالکیت زمانی را در قالب عقد اجاره منعقد کرد یا خیر ؟

2-2-5-1تعریف عقد اجاره :
ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره اینگونه بیان می دارد : « اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود ، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند .
شهید اول در لمعه در تعریف اجاره می گوید : اجاره عقدی است که توسط آن ، منفعت معلوم ومشخصی در برابر عوض معلوم و مشخص به غیر تملیک می شود .114
اثر اولیه عقد اجاره تملیک منفعت می باشد . عقد اجاره از جمله عقود رضایی است و به محض انعقاد عقد انتقال مالکیت صورت می گیرد . چنانچه موجر از تسلیم ین مستاجره جهت انتفاع مستاجر انتفاع نماید ، مستاجر می تواند موجر را اجبار کند و در صورت تعذر ، مستاجر خیار فسخ دارد (م 476 قانون مدنی ) .
بر اساس عقد اجاره متعاقدین قصد انعقاد عقدی را دارند که به موجب آن مستاجر مطابق قرارداد حق دارد در عین مستاجره تصرف نماید . در عقد اجاره مستاجر می تواند برای کمال انتفاع از عین مستاجره تغییرات و هزینه هایی را انجام دهد البته بر اساس عرف این تغییرات نباید منافی حق موجر باشد .
در عقد اجاره ، مخارج عین مستاجره برای امکان انتفاع به عهده مالک می باشد (م 486 قانون مدنی ).

2-2-5-2شرایط اساسی عقد اجاره:
الف : عقد اجاره باید با مدت معلوم تنظیم شود و الا باطل است . تعیین مدت عنصر اساسی صحت عقد اجاره می باشد هر چند قانون مدنی در تعریف این عقد در ماده 466 عنصر وقت را درتقدیر نگرفته ولی متعاقباً طی مواد 468 و 514 قانون مدنی ، تعیین مدت به عنوان شرط صحت عقد اجاره اشیاء و اشخاص ذکر شده است.
ب : قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط صحت عقد می باشد .115 هدف اصلی از عقد اجاره این می

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه درمورد قانون مدنی، عقود معین، قوانین موجود Next Entries پایان نامه درمورد قانون مدنی، عقد اجاره، فقهای امامیه