پایان نامه درمورد جاذبه‌های گردشگری، ارزش افزوده، آزادی قراردادها

دانلود پایان نامه ارشد

عقد مالکیت زمانی واضح است. در چنین مالکیتی مسلمآ وصف دوام مالکیت به طور کلی نادیده گرفته شده است ولی در مالکیت مقید به زمان موضوع عقد مالکیت زمانی ،مالکیت به طور دائمی منتقل می شود،النهایه، حسب اشتراط حین العقد ،برخورداری مالک از ملک مشترک با توجه به توافق به عمل آمده ودر مقطعی از زمان به صورت کامل بوده ودر مقاطعی دیگر متعلق به سایر مالکان مشترک خواهد بود واین تنها نوعی تقسیم تازه تاسیس در انتفاع از مال مشترک است وبهتر آن است که آنرا تسهیم بنامیم تا ایراد بند یک ماده 587 قانون مدنی ورفع حالت اشاعه شامل مالکیت زمانی نشود.

2-1-3-2-1بررسی موضوع در فقه امامیه:در کتب فقی بیشتر از تعلق مالکیت حقیقی به خداوند،احترام مالکیت خصوصی مشروع ،تعلق مالکیت انفال به حکومت واز این قبیل مسایل سخن به میان آمده است.پرسشی که اخیرآ از فقهای معاصر به عمل آمده است در پاسخ به این سوال است که “آیا مالکان مشاع در صورت توافق بر افراز وتقسیم ملک خود می توانندآن را بر اساس زمان تقسیم کنند،به گونه ایی که هریک ، مالک ملک در بخش خاصی از زمان مانند ماه خرداد باشند ؟”نظراتی ارائه شده که ملاحظه می کنیم:
آیت الله ناصر مکارم شیرازی:مفروز کردن مال الشرکه با شرط مذکور مانعی ندارد.
آیت الله محمد تقی بهجت:افراز زمانی معنا ندارد .از این رو اگر خسارت ناخواسته سنگین به ساختمان وارد شود ومحتاج تعمیر پر هزینه گردد ،نمی گویند تنها آن نوبت که او بوده باید خسارت را متحمل شود.
آیت الله حسن نوری همدانی:به عنوان صلح اشکال ندارد.
آیت الله سید علی سیستانی:ظاهرآممکن است وخود یک عقد جداگانه است.
2-1-3-2-2کتاب:عمومات ادله:”اوفوا بالعقود”75 و “اوفوابالعهد ان العهد کان مسئولا”76 شامل عقد مالکیت زمانی نیز می شود.البته فقها در در شمول آیه اوفوا بالعقود بر عقوذد نامعین اختلاف دارند .برخی گفته اند :عموم افوا بالعقودو امثال آن نیز محمول است بر عقود معهوده در زمان شارع نه هرچه هر کس بخواهد اختراع کند ولی متاخرین از فقها ومفسران نظر مخالف دارند ،چنان که مثلآ صاحب عناوین می فرمایند:عموم امر به وفای به عهد ،همه قراردادها را در بر می گیرد وبدیهی است هرچه واجب الوفا باشد صحیح نیز هست.ایشان علاوه بر اینکه تداول کنونی عقد را کاشف از متعارف بودن آن در زمان شارع می دانند، معتقد هستند که عموم آیه “افرادی” و”استغراقی” است . به نظر برخی ،اصل حاکمیت اراده یا آزادی قراردادها از آیه اوفوا بالعقود استخراج می شود ،پس اگر عقد جدیدی اختراع شد ،به استناد آیه مذکور آن را صحیح می دانند .در حدیث عبدالله ابن سنان آمده است “العقد العهد” ،یعنی هر عقد، تعهد است.77بنابراین ،تراضی که منشا تعهد در علم حقوق باشد ،عقد است.هر چند که تعهد فقط برای یکی از طرفین،پدید آید وآن تعهد جایز باشد.

2-1-3-2-3سنت: در خصوص حدیث نبوی “المسلمون عند شروطهم”گفته اند که شرط نیز مانند عقد به معنی الزام و التزام می باشد.اما در خصوص قید مذکور در ادامه حدیث مزبور :”الا کل شرط خالف کتاب الله ” که وارد بر قسمت اول حدیث می باشد اجماع هست که موافقت شرط با ظاهر کتاب خدا لازم است و همین که قرآن مخالفت نکرده باشد کفایت می کند . در مورد مالکیت زمانی نهیی نشده است.و اگر برخی فقها با زمان بندی مالکیت در بیع مخالفت نموده اند ،به جهت اعتقاد آن ها بر صدق عرفی عنوان بیع بر آن بوده است78 نه مخالفت با کتاب وسنت،وبه نظر می رسد منظور آن دسته از فقها که مالکیت زمانی را قبول ندارند ،این نیست که مالکیت زمانی اساسآ باطل باشد،بلکه منظورشان این است که بیع موقت ،با توجه به عدم صدق عرفی،بیع صحیح نیست بلکه بیع مجازی است

2-1-4 روش انجام معامله از طریق مالکیت زمانی 79
برای درک بهتر مفهوم مالکیت زمانی و همچنین معامله ملک از طریق مالکیت زمانی به ذکر مثالی می پردازیم. فرض کنید شخصی یک یا چند منطقه خوش آب و هوا در نقطه یا نقاط معینی از ایران یا جهان را بپسندد ولی توان خرید تمامی و یکپارچه ویلا یا آپارتمان در آن مناطق را نداشته باشد یا این که بنا به هر علتی نخواهد بخاطر استفاده یک یا چند هفته‌ای از آن مناطق، سرمایه خود را به طور متمرکز و دائمی در آن اماکن حبس نماید. به همین جهت خرید ملک به روش مالکیت زمانی می‌تواند کمک شایانی به نامبرده نموده تا وی بتواند از تسهیلات موجود در اماکن خوش آب و هوا و توریستی مورد نظر خود (در مدت زمان دلخواه) بهره‌مند گردد و هزینه بسیار اندکی به نسبت مالکیت قطعی و یکپارچه همان ملک، پرداخت نماید. بدین وسیله، نامبرده سرمایه خود را بی دلیل محبوس ننموده و ضمناً از تسهیلات مذکور نیز به دلخواه استفاده کرده است.
در این روش، خریدار مالکیت زمانی هفته یا هفته‌هایی از سال را که قصد اقامت در آن مناطق دارد (به طور معین یا شناور)، مشخص نموده و مراتب را به فروشنده یا نماینده مالکیت زمانی (که در حقیقت مالک ویلا یا آپارتمان‌های مذکور است) اعلام می‌دارد. فروشنده با انعقاد قرارداد مالکیت زمانی، ملک مورد نظر را برای هفته یا هفته‌های معین یا شناوری از سال برای مدت نامحدود یا به مدت مندرج در قرارداد به خریدار تملیک می‌نماید و با امضای قرارداد مذکور، خریدار مالکیت زمانی با پرداخت وجه (ثمن معامله) که معمولاً مبلغی به مراتب کمتر از مبلغ واقعی ملک است، مالک آن ملک در هفته یا هفته‌های معین یا شناوری از سال خواهد شد.
در پاره‌ای از قراردادهای مالکیت زمانی، قرارداد مالکیت زمانی متضمن ایام تعیین شده این اجازه به خریدار داده می‌شود تا نامبرده بتواند، مالکیت زمانی تعیین شده خود را در یک ملک معین با دیگری (مالکان دیگر) مبادله نموده یا این که به نحوی از انحاء، تغییری در نوع و زمان استفاده از مال موضوع مالکیت زمانی خود بدهد و حتی از این طریق امکان پیدایش و تأسیس شرکت‌های دلالی تعویض مالکیت‌های زمانی، نیز محتمل خواهد بود.
بدین ترتیب، در صورتی که خریدار نتواند در موعد مقرر از مالکیت زمانی خود بهره‌مند شود، شرکت‌های دلالی مذکور می‌توانند با دریافت کمیسیونری (حق دلالی) اندک، زمان استفاده خریدار «الف» را با خریدار «ب» تعویض نموده تا هر دو خریدار بتوانند بالاترین بهره را از مال موضوع مالکیت زمانی ببرند.

2-1-4-1انواع کلی مالکیت زمانی
دو نوع کلی مالکیت زمانی وجود دارد:80
در حالت اول خریدار صاحب بخشی از دارایی می شود.
در حالت دوم خریدار می تواند از دارایی طی یک دوره زمانی مشخص استفاده کند اما مالک آن دارایی نمی شود و فقط حق یا سهم استفاده از آن دارایی را در اختیار دارد. در یک برنامه مالکیت زمانی نوع اول (معمول) اجازه استفاده از ملک با قیمت های متغیر داده می شود که این قیمت ها به فصل، کیفیت امکانات و موقعیت ملک بستگی دارد. خریدار بخشی از مبلغ را به صورت نقد و مابقی را در اقساط می پردازد. به علاوه هزینه های نگهداری و سایر هزینه های مرتبط را باید خریدار پرداخت کند.
در نوع دوم مالکیت زمانی که سرمایه گذار بر دارایی مالکیتی ندارد، چنانچه پروژه نامطلوب به نظر برسد و شکست بخورد، کل سرمایه گذاری که انجام شده است از دست خواهد رفت بعضی از پروژه های مالکیت زمانی قبل از شروع ساخت یا قبل از اینکه تأمین مالی مناسب صورت گیرد واگذار می گردد و در صورتی که منابع مالی ایجاد شده از طریق پیش فروش در حد انتظار سازنده نباشد، پروژه ممکن است شکست بخورد و خریداران ممکن است ضرر کنند.

2-1-4-2 منافع طرفین و جامعه در انعقاد قرارداد مالکیت زمانی
طرح مالکیت زمانی برای طرفین قرارداد (خریدار و فروشنده) و همچنین دولت و جمعیت تشکیل دهنده آن (دولت یا مردم) دارای محاسنی است که به ترتیب و اختصار به ذکر محاسن اکتفا می‌گردد.

2-1-4-2-1محاسن مالکیت زمانی برای خریدار
خریدار با انعقاد مالکیت زمانی می‌تواند از مزایایی به شرح زیر بهره‌مند گردد:81
از حبس و رکود سرمایه خود برای خرید ملک مورد علاقه‌اش جلوگیری نماید.
از هزینه‌های اضافی نگهبانی، نگهداری و آماده سازی برای استفاده مجدد و یا حوادث احتمالی به علت خالی ماندن ملک جلوگیری نماید.
از امکانات آشپزی در داخل ویلا، یا آپارتمان بهره‌مند شودکه معمولاً چنین امکانات و تسهیلاتی در اجاره هتل‌ها و اماکن توریستی در نظر گرفته نمی‌شود.
در پاره‌ای از موارد امکان جابجایی هفته یا هفته‌های خریداری شده با سایر هفته‌های سال و جابجایی در سایر مجموعه‌ها برای خریدار متصور است.
در صورت عدم استفاده، مالک می‌تواند اجاره آن را دریافت نموده یا همانند سایر مالکیت‌ها آن را واگذار نماید.
ارزش افزوده ملک موضوع مالکیت زمانی متعلق به خریدار بوده، مضافاً اینکه نامبرده می‌تواند از شرایط ویژه‌ای که برای سایر مشترکین جهت استفاده از تسهیلات و تأسیسات رفاهی و تفریحی ایجاد شده، بهره‌مند شود.

2-1-4-2-2 محاسن مالکیت زمانی برای فروشنده
عمده ترین حسن مالکیت زمانی برای فروشنده، فروش ملک مورد نظر به قیمت بیش از قیمت واقعی است و شاید همین علت است که باعث شده تا فروشنده، تسهیلات ویژه‌ای را در اختیار خریدار مالکیت زمانی شرح قرار دهد.82
به عنوان مثال فرض کنیم یک واحد آپارتمانی واقع در یک مجموعه آپارتمانی، یکصد و بیست میلیون تومان ارزش داشته باشد. اگر فروشنده مالکیت زمانی، یک سال را به دوازده ماه تقسیم نموده و مالکیت هر ماهه(یا یک هفته در چهار فصل به طور ثابت یا شناور) آپارتمان مذکور را الی الابد به دوازده خریدار مالکیت زمانی بفروشد، یقیناً قیمت پرداختی توسط هر خریدار مالکیت زمانی، بسیار بیش از ده میلیون تومان خواهد بود.
در این حالت، معمولاً واحد آپارتمانی یاد شده به بیش از دو یا حتی سه برابر مبلغ مذکور فروخته خواهد شد. بدین ترتیب مشاهده می‌شود که از این رهگذر نوعی ارزش اضافی در ملک ایجاد می‌گردد که تمامی مبلغ یاد شده نصیب فروشنده خواهد شد.
بی تردید ارزش اضافی یاد شده کاملاً به نوع نیاز خریداران، موقعیت محلی، تسهیلات اعطایی، امکانات رفاهی، تفریحی و امنیتی در مجموعه، میزان سرمایه گذاری خریدار مالکیت زمانی، تنوع آب و هوایی و همچنین جاذبه‌های گردشگری و موقعیت واحد آپارتمان در مجموعه آپارتمان‌ها و امکانات موجود در موضوع مالکیت زمانی بستگی خواهد داشت.
2-1-4-2-3 محاسن مالکیت زمانی برای دولت و جامعه

با تقویت و ایجاد روش‌های مختلف مالکیت زمانی، رشدی سریع و تحولی نو در صنعت ساختمان کشور به وجود خواهد آمد و از این رهگذر، دولت می‌تواند ضمن ایجاد اشتغال در سطح وسیع، مبادرت به تشویق، جلب و جذب سرمایه گذاری داخلی و خارجی در قالب سرمایه گذاری در بخش تولیدات زود بازده مسکن نموده و صنعت گردشگری را رونق دهد. ایجاد مجموعه هتل‌ها، هتل ـ آپارتمان‌ها و ویلاها در اماکن با جاذبه‌های گردشگری خاص (توریست سیاحتی، توریست تاریخی، توریست طبیعی و توریست درمانی) و سود سرشاری که از تأسیس چنین بنیادهایی به جیب سازندگان وارد خواهد شد، همگی مشوق بسیار خوبی در جهت توسعه سرمایه گذاری داخلی و خارجی می‌باشد که بالقوه موجبات آبادانی کشور و نیز موجد تولید درآمد برای دولت، از طریق وضع مالیات بر ارزش افزوده و نقل و انتقال اماکن یادشده خواهد شد.

2-1-4-3مزایای مالکیت زمانی‌83
1-جلوگیری از حبس و ركود سرمایه‌:
اساساً كسانی كه صرف سرمایه زیاد وحبس آن را برای تفریح یك هفته یا چند روز در سال به صلاح نمی‌دانند همواره ترجیح می‌دهند سرمایه كمتری را راكد بگذارند و به همان نتیجه مورد نظر نیز دست یابند از همین رو به سرمایه‌گذاری از طریق مالكیت زمانی مبادرت می‌ورزند تا هم مكان مناسبی را برای خود ایجاد كرده باشند وهم سرمایه زیادی را صرف نكرده باشند .
2-فراهم كردن امكان سرمایه گذاری برای سرمایه‌های اندك‌:
امروزه خرید ساختمان و املاك غیر منقول به دلیل گرانی روز افزون برای افرادی كه از سرمایه‌های اندكی بر خوردارند، تقریبا نا ممكن شده است واز همین رو از طریق قرارداد بیع زمانی این امكان برای ایشان نیز فراهم می‌آید كه بتوانند سرمایه‌های اندك خود را در خرید به كار گیرند .
‌ -3تضمین زمان

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه درمورد قانون مدنی، بنای عقلا، آزادی قراردادها Next Entries پایان نامه درمورد نوع مالکیت، حق مالکیت، بیع زمانی