پایان نامه درمورد استصناع، عقد استصناع، قانون مدنی

دانلود پایان نامه ارشد

نباشد و الا معلق خواهد بود». می‌توان اینگونه برداشت کرد که قانونگذاری عقد معلق را پذیرفته و علاوه بر این موارد بطلان عقد معلق را به طور منصوص بر شمرده و در سایر موارد سکوت اختیار نموده است و این خود دلیلی بر صحت سایر عقود معلق است؛ اما نباید از نظر دور داشت که تعلیق در منشأ از سوی حقوقدانان ما پذیرفته شده و تعلیق در انشا را محال و مردود دانسته‌اند. (کاتوزیان، 1384، ص 56) در اینکه اگر قرار داد پیش فروش ساختمان به صورت عقد بیعی معلق بر وجود ساختمان منعقد گردد آیا این عقد صحیح است یا خیر باید قائل به تفکیک بین صورت شد
قسم اول: چنانکه قبلاً گفته شد حالتی است که واحدهای آپارتمانی پیش فروش شده از هر حیث شبیه هم بوده و با ذکر اوصاف به صورت یک کلی فی الذمه فروخته می‌شوند. در این قسم از عقود پیش فروش ساختمان، نیازی به وجود مبیع هنگام انعقاد عقد نیست، بنابر این معلق نمودن این قرار داد بر مبیع نیز صحیح خواهد بود. چرا که در عقد بیع عین کلی وجود مبیع هنگام انعقادلازم نیست و این مبیع امکان دارد در آینده حاصل گردد. البته همان طور هم که قبلاً نیز از نظرگذشت تعداد کمی از واحدهای آپارتمانی به این صورت قابل انتقال خواهد بود. حتی پاره ای از حقوقدانان موارد مذکور را نیز جز ء اموال قیمی دانسته و انعقاد بیع کلی در خصوص آن‌ها را مردود می‌شمارد زیرا حتی واحدهای یک طبقه آپارتمان با منظره یکسان و شباهت کامل در ساختار، حائز عنوان مبیع کلی نخواهد بود
در قسم دوم قرار دادهای پیش فروش ساختمان مبیع تعیین شده واحدهای آپارتمانی با ویژگی‌های منحصر به فرد می‌باشد که در سایر واحدهای ساخته شده این ویژگی‌ها ملاحظه نمی‌گردد. لذا نوع مال قیمی و نوع عقد بیعی که روی آن قابل انجام است عقد بیع عین معین است. در خصوص اینکه آیا امکان تعلیق بر وجود در قرار داد بیع عین معین هست یا خیر و آیا این تعلیق با ماده 361 قانون مدنی در تعارض است یا خیر، به راحتی نمی‌توان سخن گفت و باید در هر صورت به واکاهی ماده 361 پرداخته و وضع آن را جویا شد.
ماده 361 قانون مدنی مقرر می‌دارد: «اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است» در خصوص فلسفه وضع این مقرره حقوقدانان معتقدند که قانون گذار در نظر داشته است که چون عقد بیع در بیع عین معین تملیکی به حساب می‌آید و این تملیک بلا فاصله پس از عقد حاصل می‌آید باید مبیع وجود داشته باشد تا موضوع برای تملیک فراهم گردد. از این رو زمانی که در بیع عین معین کالای فروخته شده وجود نداشته باشد معلوم نیست تملیک بر روی چه کالایی صورت گرفته و موضوع قرار داد به کلی مخدوش می‌گردد به همین لحاظ انعقاد بیع معین بدون وجود مبیع به نوعی باعث جهل و غرر می‌گردد که از دیدگاه فقهی و قانونی ممنوع و مردود است به همین خاطر است که برخی از نویسندگان حقوقی در ذیل بحث موجود بودن مبیع اینگونه بیان می‌دارند که: «در موردی که مبیع عین معین یا در حکم آن است، مبیع باید هنگام عقد وجود داشته باشد زیرا در این مورد عقد تملیکی است و مبیع باید موجود باشد تا بتواند مورد انتقال قرار گیرد». (کاتوزیان،1363، د ص 85)
اگر وضع ماده 361 قانون مدنی را در حکمت تملیک عین معین هنگام عقد بدانیم تعلیق تملیک بر وجود مبیع با مشکلی مواجه نخواهد بود زیرا به نحوی اثر عقد یعنی تملیک مبیع (تعلیق در منشأ) موضوع تعلیق بوده و معلق علیه یعنی «وجود مبیع» شرط امکان تعلیق مالکیت به خریدار خواهد بود. از این رو تا زمانی که مبیع به وجود نیامده باشد تملیک محقق نخواهد شد و این نکته خود گویای این است که علت اصلی وضع ماده 361 قانون مدنی، یعنی تملیک مبیع بعد از بیع عین معین و انتقال آن به خریدار در هنگام انعقاد عقد بیع عین معین وجود ندارد و وجود مبیع که بر این هدف ضروری شمرده شده بود ضرورت خویش را از دست داده و به آینده موکول می‌گردد. ناگفته نماند قبول این استدلال زمانی قابل پذیرش است که تنها علت وضع ماده 361 قانون مدنی را «ضرورت تملیک مبیع» بدانیم.
با این حساب آپارتمانی که تنها به صورت عین معین قابل فروش است قابل تعلیق بر وجود نخواهد بود و در صورتی که بر وجود آن در آینده معلق گردد و هنگام عقد وجود نداشته باشد با ماده 361 قانون مدنی نیز در تعارض آشکار خواهد بود.
بند دوم: قرار داد پیش فروش آپارتمان در قالب عقد استصناع
اما در ادامه یکی از عقودی که در نگاه اول شاید به نظر رسد که می‌تواند قالبی برای قرار داد پیش فروش ساختمان باشد عقد استصناع است همان طور که قبلاً آمد که تعریف این عقد گفته‌اند: «مراد از عقد استصناع یا قرار داد سفارش ساخت این است که کسی به نزد صنعتگر بیاید و از او بخواهد تعدادی از کالاهایی که می‌سازد را برای او بسازد. در این حال قراردادی میان این دو. به امضا می‌آید، که صاحب صنعت تعداد مورد توافق را برای وی بسازد و قیمت آن را دریافت دارد». (مؤمن قمی، 1376، ص 201)
آنچه که بر ما معلوم است این است که در استصناع ذکر اجل شرط است و در صورت ذکر اجل، قرار داد از حالت استصناع خارج نخواهد شد به علاوه اینکه عقد استصناع یک قرار داد لازم است که هردو طرف در آن خیار خواهند داشت دیگر آنکه آنچه مورد معامله و تعهد قرار می‌گیرد اوصاف آن کاملاً مشخص می‌شود و سازنده مکلف است ان را بر طبق اوصاف توافقی تحویل خریدار دهد.
لذا برای آنچه تحت عنوان استصناع در قالب یک قرار داد قطعی میان سفارش دهنده و سازنده انجام می‌شود مبنی بر اینکه سازنده کالا را بسازد و پس از ساختن آن را به سفارش دهنده بفروشد می‌تواند مالک خوبی برای قرار داد پیش فروش آپارتمان باشد چرا که:
1- در قرار داد استصناع اوصاف باید کاملاً معلوم و معین باشد این در حالی است که در قرار داد پیش فروش آپارتمان نیز باید اوصاف ساختمان پیش فروش کاملاً مشخص و معین باشد در بند 4 ماده 2 قانون پیش فروش آپارتمان آمده است: «مشخصات کلی و معماری ساختمانی که واحد درآن احداث می‌شود مانند موقعیت کاربری، مساحت کل عرصه و زیر بنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما و نوع مصالح مصرفی ساختمان و … باید معلوم باشد.»
2- در قرار داد استصناع اجل در قرار داد ذکر می‌شود و در صورت ذکر اجل ماهیت این قرار داد تغییر پیدا نمی‌کند در قرار داد پیش فروش ساختمان نیز مهلت ساخت و تحویل ساختمان به صورت مشخص و مضبوط در قرار داد ذکر می‌شود و اگر سازنده در مهلت مقررآن را نسازد باید خسارت وارده بر مشتری را جبران نماید این از مفاد ماده 6 قانون پیش فروش آپارتمان‌ها به روشنی قابل دریافت است در ماده 6 آمده است «چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرار داد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خرید را ندهد و یا به تعهد خودش عمل ننماید … مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به چیش خریدار بپردازد … اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.»
3- همانطور که قبلاً هم بیان کردیم عقد استصناع یک عقد لازم است فلذا چنانچه صانع یا مستصنع از ایفای تعهدات خود خودداری کنند الزام به اجرای آن می‌گردند و در صورت عدم امکان الزام قرارداد فسخ می‌شود در مورد قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز همین گونه است این را می‌توان به صراحت از ماده 16 قانون پیش فروش آپارتمان فهمید در ماده 16 آمده است «در صورت عدم پرداخت اقساط بهاء یا عوض قراردادی در مواعد مقرر پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفتر خانه تنظیم کننده سند اعلام کند دفتر خانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف مدت یک ماه نسبت به اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.»
4- همانطور که در مباحث مربوط به عقد استصناع بیان کردیم به طور معمول در زمان انعقاد قرارداد کل ثمن پرداخت نمی‌شود بلکه بخشی از آن بصورت پیش پرداخت و بخشی دیگر بصورت دفعی و یا تدریجی با توجه به توافق طرفین تا زمان تحویل کالا پرداخت می‌گردد درمورد قراردادهای پیش فروش آپارتمان نیز به همین گونه است به این صورت که همه مبلغ در زمان قرارداد پرداخت نمی‌شود بلکه با توجه به توافق طرفین به صورت اقساطی پرداخت می‌شود در ماده 11 قانون پیش فروش آپارتمان آمده است «در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود … و طرفین نمی‌توانند بر خلاف آن توافق کنند.»
5- ما در مورد عقد استصناع قائل به انتقال تدریجی مالکیت بودیم به دین گونه که خریدار نسبت به مبلغی که پرداخت می‌کند و قسمتی که توسط سازنده ساخته می‌شود مالک آن می‌گردد این مورد صراحتاً در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان نیز بیان شده است در ماده 3 قانون پیش فروش آپارتمان آمده است: «پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی مالک پیش فروش شده می‌گردد…»
فلذا با توجه با مطالب فوق قرارداد پیش فروش آپارتمان را می‌توان در قالب عقد اسصناع جای داد بر خلاف نظر بعضی از مولفان حقوقی که قائل به چنین نظری نیستند با دقت در مطالب فوق ملاحضه می‌کنیم که ماهیت این عمل حقوقی تعهد به ساخت، تکمیل و انتقال مالکیت است و این مفاد دقیقاً همان ماهیت عقد استصناع است که به تفصیل بیان شد لذا به نظر می‌رسد باید به قانون گذار بخاطر عنوانی که برای این عمل حقوقی انتخاب کرده است خرده گرفت که در نام گذاری این عمل حقوقی از عنوان عرفی و بازاری آن تبعیت کرده است نه از ماهیت دقیق حقوقی آن.
پس از تصویب این قانون توسط قانون گذار، باید آن را نوعی به رسمیت شناختن عقد استصناع تلقی کرد.
گفتار دوم: قرار داد پیش فروش خودرو
اتومبیل به عنوان یک ضرورت اجتماعی چنان با زندگی انسان‌ها عجین شده که امروزه آن را به صورت نه یک وسیله صرفاً تجملی بلکه ابزاری که زندگی بدون آن دچار اختلال می‌گردد معرفی می‌نماید. توسعه شهرها مهم‌ترین عاملی است که مردم را به این وسیله مهم ارتباطی ناگزیر می‌سازد و کشورهای مختلف نیز به طرقی نظیر ایجاد تسهیلات حمل و نقل عمومی سعی در حل مشکلات یاد شده دارد. پایین بودن میزان عرضه نیز در برخی کشورها مشکلی مضاعف در تهیه این وسیله ضروری ایجاد می‌نماید پس باید طریقی برگزید و عدم تناسب عرضه و تقاضا را به نحوی حل کرد. یکی از روش‌های حل این ناهماهنگی فروش پیشاپیش کالا توسط تولید کنندگان می‌باشد زیرا میزان تقاضا هنگامی که کالا پیش فروش می‌گردد پایین آمده و به میزان تولید نزدیک می‌گردد. مضافاً بر آنکه فروش نقدی ممکن است بی عدالتی‌هایی را در مقام توضیع سبب گردد از این رو می‌توان نتیجه گرفت که علی الا صول اتخاذ چنین تدابیری برای فروش کالایی که عرضه آن کم تقاضا نسبت بدان زیاد است را حل معقول و منصفانه ای می‌باشد. منتهی آنچه در این خصوص اهمیت می‌یابد نحوه شکل قراردادهای پیش فروش است.
در مرداد ماه سال 1373 شرکت ایران خودرو طی اطلاعیه ای اعلام کرد که متقاضیان خرید پیکان 1600 می‌توانند با واریز مبلغ 14500000 ریال با شرکت قرار داد منعقد نمایند همچنین شرایطی هم برای اولین باردر قرار داد مذکور مورد پیش بینی قرار گرفت. ازجمله شرایطی که در قرار داد موصوف بدان اشاره شد نحوه قیمت گذاری کالا بود به نحوی که بند 2 شرایط قرار داد مقرر می‌داشت به هنگام تحویل، ثمن معامله 1000000 ریال کمتر از قیمت روز بازار محاسبه خواهد شد. مضافاً آنکه به ازای هر ماه ودیعه تودیعی، بیست و پنج / یک درصد از قیمت معامله کسر خواهد شد. به طوری که ملاحظه می‌شود در قرار دادهای موصوف بهای مورد معامله معین و معلوم نیست و بستگی به شرایط زمان تحویل خواهد داشت، سؤال اساسی که انگیزه نگارش این مختصر بوده این است که آیا از نظر شرعی و قانونی می‌توان چنین قرار دادهایی را صحیح و نافذ تلقی کرد یا خیر؟
اگر چنانچه قیمت مورد معامله مجهول بوده و طرفین قرار داد نیز به همین ترتیب توافق نموده باشند آیا حقوق و شرع نیز بر آن صحه می‌گذارد و در صورت منفی بودن پاسخ آثار قانونی چنین قرار دادهایی چیست؟
مسئله حاضر از آن جهت حائز اهمیت است که تولید کنندگان نیز نظیر شرکت پارس خودرو برابر اطلاعیه منتشره در شماره 633 روزنامه همشهری مورخ 8/12/1373 به اقدام مشابهی دست

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه درمورد مفهوم وجود، قانون مدنی، جاری سازی Next Entries پایان نامه درمورد استصناع، عقد استصناع، کلی فی الذمه