پایان نامه درباره كاداستر، ثبت‌، زمين‌، اين‌

دانلود پایان نامه ارشد

رسمي‌ حقوق‌ املاك‌ با استفاده‌ از اسناد 24يا عناوين‌ حقوقي‌25 مي‌پردازد، ثبت‌ حقوقي‌ املاك‌ 26اطلاق‌ مي‌شود. اين‌ ثبت‌، جوابي‌ به‌ سؤالات‌ چطور؟ و چه‌كسي‌؟ است‌. ثبت‌ حقوقي‌ املاك‌ و كاداستر معمولاً تكميل‌كننده‌ هم‌ هستند و مانند يك‌ سيستم‌ ارتباط‌ داخلي‌ عمل‌ مي‌كنند. تأكيد ثبت‌ حقوقي‌ املاك‌ بر روي‌ حقوق‌ مالك‌ است، در صورتي‌ كه‌ تأكيد كاداستر بر روي‌ خود ملك‌ مي‌باشد. شايان ذكر است‌، در ممالك‌ در حال‌ پيشرفت‌، موفقيت‌ در پياده‌ نمودن‌ و نگهداري‌ سيستم‌هاي‌ ثبت‌ حقوقي‌ املاك‌ به‌ مقدار زيادي‌ به‌ داشتن‌ اطلاعات‌ كافي‌،آموزش‌ صحيح‌ و سازماندهي‌ درست‌ بستگي‌ دارد و در ممالكي‌ مانند ايران‌ اين‌ موضوعات‌ بايد بيشتر مورد توجه‌ قرار گيرند. (عباس زاده، 1390،ص 21)
ج.رابطه بین کاداستر و ثبت زمینی
هدف‌ اوليه‌ كاداستر در بسياري‌ از كشورهاي‌ اروپايي‌ اخذ ماليات‌ بوده‌، ولي‌ در زمان‌ كنوني‌، هدف‌ نهايي‌تنها گردآوري‌ ماليات‌ نيست‌ و ثبت‌ حقوقي‌ نيز مد نظر است. موقعيت‌ كاداستر به‌ عنوان‌ ثبت‌ سيستماتيك‌، امروزه‌ اين‌ امكان‌ را به‌ ما مي‌دهد كه‌ در كاداستر، ثبت‌ حقوقي‌، مالي‌ و ديگر مسائل‌ اداري‌ و اهداف‌ طراحي‌ را در نظر بگيريم‌. وابستگي‌ بين‌ ثبت‌ حقوقي‌ و كاداستر باعث‌ شده‌ كه‌ واژه‌ كاداستر به‌ صورتهاي‌ مبهمي‌ به‌ كار رود و در تمام‌ پردازشهاي‌ كاداستر و مسائل‌ حقوقي‌ و امور مربوط‌ به‌ زمين‌ مورد استفاده‌ واقع‌ شود. اين‌ لغت‌ اغلب‌ گيج‌ كننده‌ است‌ و حتي‌ ارتباط‌ بين‌ كاداستر كه‌ مساحت‌ و موقعيت‌ را بيان‌ مي‌كند و ثبت‌ حقوقي‌ كه‌ تملك‌ (مال‌ چه‌ كسي‌ بودن‌) و چگونگي‌ اين‌ تملك‌ را بيان‌ مي‌دارد، مبهم‌ و تيره‌ است‌. در اروپا، كاداستر به‌ معناي‌ يك‌ ارزيابي‌ و طبقه‌ بندي‌ سيستماتيك‌ از زمين‌، تحت‌ كنترل‌ يك‌ دولت‌ مركزي‌ به‌ وسيلة‌ نقشه‌هايي‌ از قطعات‌ زمين‌ مي‌باشد كه‌ بر مبناي‌ نقشه‌ برداري‌هاي‌ توپوگرافي‌ طراحي‌ شده‌ و بر طبق‌ قطعات‌ زمين‌ در دفاتر ثبت‌، ركورد شده‌اند. بنابراين‌، كاداستر به‌ عنوان‌ نوع‌ خاصي‌ از ذخيره‌ اطلاعات‌ زمين‌ معنا مي‌شود كه‌ توسط‌ نقشه‌ها پشتيباني‌ مي‌گردد و نه‌ تنها شامل‌ منطقه‌ و نوع‌ كاربري‌ زمين‌ براي‌ هر قطعه‌ مي‌شود، بلكه‌ اطلاعاتي‌ از قبيل‌ اطلاعات‌ مالكيت‌ و ارزش‌ زمين را‌ نيز دربرمي‌گيرد‌.
د.ثبت زمینهای کشاورزی و مزروعی در دیگر کشورها با روش کاداستر
اكنون به‌ سراغ كشورهايي‌ مي‌رويم كه‌ به‌ نوعي‌ سيستم‌ كاداستر دارند. چه‌ نوع‌ رابطة‌ دروني‌ بين‌ كاداستر و ثبت‌ زمين‌ در اين‌ كشورها وجود دارد؟ كوشش‌ بر اين‌ است‌ كه‌ پاسخ‌ اين‌ سؤال‌ را در يابيم‌. هدف‌ از كاداستر فرانسه‌ بر طبق‌ رهنمودهاي‌ ناپلئون‌ عبارت‌ بود از نقشه‌برداري‌. بيش‌ از صد ميليون‌ قطعه‌ زمين‌، طبقه‌ بندي‌ قطعات‌ آن از نظر حاصلخيزي‌ خاك‌ و برآورد ظرفيت‌ توليد هريك‌، فهرست‌ نمودن‌ كلية‌ قطعات‌ مجزاي‌ زمين‌ تحت نام‌ مالك‌ آن‌، تعيين‌ كل‌ ظرفيت‌ توليد، كل‌ عايدات‌ و بنابر كلية‌ اين‌ برآوردها ايجاد ركوردي‌ كه‌ بتواند به‌ عنوان‌ مبنايي‌ براي‌ ارزيابي‌ آتي‌ به كار رود…
برجسته‌ترين‌ و مهمترين‌ بخش‌ اين‌ كار، نقشه‌ برداري‌ بود كه‌ مبتني‌ بر نقاط‌ كنترل‌ تعبيه‌ شده‌ توسط‌ مثلث‌ بندي‌ زميني‌ بود. قطعات‌ زمين‌ در درون‌ هر قسمت‌ روي‌ يك‌ پلان‌ با مقياس‌ 1:2500 يا 1:1250شماره‌گذاري‌ مي‌شود. بنابراين‌، يك‌ شناسايي‌ دقيق‌ در مورد كلية‌ زمين‌ها در سطح‌ كشور حاصل‌ آمده‌، از آنجا كه‌ هدف‌ و منظور صرفاً مالياتي‌ بود‌، بنابراين‌ طبيعي‌ است‌ كه‌ قطعات‌ زمين‌ بر حسب‌ نام‌ مالكان‌ شماره‌گذاري‌ شوند. كاداستر ملي‌ فرانسه‌ در سال‌ 1850 به‌ اتمام‌ رسيد. هر چند از كاربري‌ آن‌ به‌ سرعت‌ كاسته‌ شد و اين‌ امر ناشي‌ از بهنگام‌ نشدن‌ ركوردها و به‌ روز درنيامدن‌ نقشه‌هاي‌ كاداستر بود! الگوي‌ فرانسوي‌ به سرعت در تمام‌ اروپا گسترش‌ يافت‌. در اكثر ايالات‌ آلمان‌، هلند و دانمارك‌ نقشه‌برداري‌ كاداستر در زمان‌ به‌ نسبت‌ كوتاهي‌، به‌ دنبال‌ فرانسه‌ به‌ پايان‌ رسيد. 27
موضوعاتي‌ كه‌ مانع‌ پيشرفت‌ كار شود، به‌ راه‌ اندازي‌ سيستم‌ از طريق‌ گردآوري‌ ركوردها چندان‌ ارتباطي‌ ندارد، بلكه‌ بيشتر به‌ نگهداري‌ و بهنگام‌ كردن‌ منظم‌ ثبت‌ ركوردها بستگي‌ دارد.
در صورتي‌كه‌ ركوردها و نقشه‌هاي‌ يك‌ سيستم‌ به‌ طور مرتب‌ و پيوسته‌ اصلاح‌ و تجديد نظر نشود، به‌ زودي‌ ارزش‌ و اعتبار خود را از دست‌ خواهد داد. در بسياري‌ از كشورها ارتباط‌ ميان‌ كاداستر و ثبت‌ زمين‌ شكل‌ گرفت‌، به‌ صورتي‌ كه‌ ابتدا توسط‌ شناسايي‌ دقيق‌ املاك‌ ارائه‌ شده‌ در كاداستر و در درجه‌ دوم‌ با توجه‌ به‌ اين‌ حقيقت‌ كه‌ كاداستر مي‌توانست‌ به‌ عنوان‌ گواه‌ مالكيت‌ مورد استناد و استفاده‌ قرار گيرد.
تحقيقات‌ به‌ عمل‌ آمده‌ از طرف‌ دفتر بين‌المللي‌ كاداستر و ركوردهاي‌ زمين‌ نشان‌ مي‌دهد كه‌ عملاً كليه‌ كشورهاي‌ داراي‌ كاداستر، سيستمي‌ از ثبت‌ زمين‌ را نيز دارند كه‌ ملك‌ مورد نظر توسط‌ شرح‌ آن‌ در كاداستر شناسايي‌ مي‌گردد، هرچند در اينجا فرض‌ بر اين‌ است‌ كه‌ سيستم‌ كاداستر كامل‌ است‌، البته‌ اين‌ فرض‌ در بسياري‌ از كشورها صحت‌ ندارد، مثلا در اسپانيا ،پرتغال‌ و ساير كشورهاي‌ امريكاي‌ لاتين‌، ثبت‌ اسناد عملاً مستقل‌ از كاداستر و فاقد شناسايي‌ دقيق‌ است.
تكميل‌ و توسعه‌ كاداستر كامل‌ و كارآمد بر تحول‌ و تكميل‌ سيستم‌هاي‌ ثبت‌ قانوني‌ زمين‌ نيز تأثير گذار است‌. كشوري‌ كه‌ سيستم‌ كارآمد ثبت‌ زمين‌ خود را تكامل‌ بخشيده‌، ممكن‌ است‌ اين‌ تمايل‌ را داشته‌ باشد تا سيستم‌ خود را با نقشه‌برداري‌هاي‌ كاداستر و تأليف‌ و تنظيم‌ نقشه‌هاي‌ ثبتي‌ اندكس‌ شده‌، از نقشه‌هاي‌ موجود عكس‌هاي‌ هوايي‌ تكميل‌ شده‌ با نقشه‌ برداري‌هاي‌ زميني‌ و غيره‌ ارتقا دهد. اين‌ تمايل‌ در كشورهايي‌ مانند زلاندنو و ايالاتي‌ چند از استراليا آشكار ديده‌ مي‌شود. به عنوان‌ گام‌ نخست‌ ،دارايي‌هاي‌ ثبت‌ نشده‌ ركورد گرديدند. سپس‌ نقشه‌هاي‌ مختلف‌ و متفرق‌ با هم‌ تلفيق‌ شدند و مناطقي‌ كه‌ قبلا نقشه‌برداري‌ نشده‌ بودند، به‌ دقت‌ شناسايي‌ و به‌ كمك‌ نوعي‌ نقشه‌ برداري‌هاي‌ شماتيك‌ علامت‌ گذاري‌ و تحديد حدود شدند، سپس‌ نقشه‌هاي‌ اندكس‌ ثبتي‌، آماده‌ شده‌ و به‌ شبكه‌ كنترل‌ كشوري‌28 پيوستند. (السان،1385،ص 65)وجود تفاوت و اختلافها در شرايط‌ اوليه‌،استراتژي‌ها و مراحل‌ توسعه‌ باعث‌ بروز تفاوت‌هاي‌ قابل‌ ملاحظه‌ و مهم‌ در انواع‌ و تركيبات‌ سيستم‌هاي‌ كاداستر و ثبت‌ زمين‌ در سراسر جهان‌ گرديده‌ است‌. بسياري‌ از كشورهاي‌ جهان‌ سوم‌ و حتي‌ كشور صنعتي‌ پيشرفته‌اي‌ مانند آمريكا از اين‌ نظر بسيار ضعيف‌ و از سيستم‌هاي‌ كامل‌ اطلاعاتي‌ زمين‌ دور هستند. كشورهايي‌ نيز وجود دارند كه‌ سيستم‌هاي‌ آنها به تمامي كشورشان‌ را فرا مي‌گيرد، ليكن‌ از نظر ساختار اصلي‌ سيستم‌ها متفاوت‌ هستند. در كشورهايي‌ مثل‌ سوئد ممكن‌ است‌ ثبت‌ اموال‌ غير منقول‌ مبناي‌ شناسايي‌ دارايي‌ها باشند كه‌ ضمناً اطلاعاتي‌ در مورد شرح‌ شناسايي‌ منطقه‌ و نوع‌ بهره‌ وري‌ از زمين‌ و مبدأ و ماهيت‌ مالكيت‌ به دست‌ مي‌دهند. بر اين‌ مبنا ثبت‌هاي‌ ديگري‌ را مي‌توان‌ بوجود آورد، مخصوصاً براي‌ مقاصدي‌ چون‌ ارزيابي‌ و گردآوري‌ مالياتها، ثبت‌ زمين‌ و نظاير آن‌. كشورهاي‌ ديگر ممكن‌ است‌ سيستم‌ خود را بر مبناي‌ ثبت‌ قانوني‌ زمين‌ و با نقشه‌هاي‌ پشتيبان‌ يا بدون‌ اين‌ گونه‌ نقشه‌ها بنا نهند. در اين‌ نوع‌ ثبت‌هاي‌ مربوط‌ به‌ زمين‌، پلانها و نقشه‌هاي‌ نظام‌ يافته‌ و دقيق‌ كاداستر ممكن‌ است‌ تكامل‌ يافته باشند. با اين‌ تفاسير، كشورهاي‌ ديگر ممكن‌ است‌ اول‌ يك‌ سيستم‌ قانونمند كاداستر را براي‌ مقاصد مالياتي‌، ايجاد كرده‌ باشند، در حالي كه‌ هنوز ثبت‌ قانوني‌ زمين‌ و املاك‌ به صورت‌ پراكنده‌ و بدون‌ ارتباط‌ با كاداستر بوده‌ و در مرتبة‌ دوم‌ اهميت‌ قرار مي‌گرفت‌. در اين‌ كشورها احتمال‌ دارد كه‌ دواير ثبت‌ زمين‌ به‌ تدريج‌ از واحد كاداستر زمين‌ در شناسايي‌ محدود املاك‌ استفاده‌ كرده‌ باشند و در نهايت‌ به‌ سمت‌ تكامل‌ در جهت‌ سيستم‌هاي‌ ثبت‌ با نام‌ و با ورودي‌ ويژه‌ براي‌ هر واحد كاداستر زمين‌ خود را وفق‌ داده‌ باشند.نبايد به‌ هيچ‌ كشوري‌ توصيه‌ كرد كه‌ براي توسعه‌ در ثبت‌ زمين‌ و ثبت‌ املاك‌ خود و سيستم‌هاي‌ اطلاعاتي‌ مربوط‌ به‌ آن‌ از طريق‌ تقليد و دنباله‌روي‌ از همين‌ مسيرهاي‌ پيچ‌ در پيچ‌ اقدام‌ كند. سؤال‌ مناسب‌ مي‌تواند اين‌ باشد: چگونه‌ مي‌توان‌ ركوردهاي‌ زمين‌ را به‌ بهترين‌ نحو با نظم‌ و ترتيب‌ سازمان‌ داد و سپس‌ آن‌ را حفظ‌ و نگاهداري‌ كرد تا حداكثر استفاده‌ و بهره‌دهي‌ را در رسيدن‌ به‌ اهداف‌ مختلف‌ بدون‌ متحمل‌ شدن‌ بار مالي‌ و هزينه‌هاي‌ سنگين‌ تأمين‌ كند؟ اين‌ سؤال‌ حتي‌ در مورد كشورهايي‌ با قدمت‌ بسيار در امر ركوردهاي‌ زمين‌ صادق‌ است‌. سيستم‌هاي‌ كاداستر ديگر تنها براي‌ مقاصد مالياتي‌ مورد توجه‌ نيستند و در اروپاي‌ غربي‌ نيز ماليات‌ زمين‌ ديگر از آن چنان‌ درجة‌ اهميتي‌ برخوردار نيست‌، پيشرفتهاي‌ مربوط‌ به‌ ثبت‌ زمين‌ بسيار فراتر از هدف‌ و منظور منحصر به‌ فرد صيانت‌ از حقوق‌ و منابع‌ خصوصي‌ افراد بر زمين‌، تجلي‌ كرده‌ است‌. (امامی، 1370،ص 23)
با توجه‌ به‌ ساختارهاي‌ مختلف‌ كاداستر كشورها، اكنون‌ به بررسي‌ سيستم‌ كاداستر و ثبت‌ زمين‌ در چند كشور دیگر مي‌پردازيم‌.
در كشور دانمارك‌ مسئوليت‌ اين‌ سيستم‌ با وزارت‌ كشاورزي‌29 بوده‌ و هدف‌ كلي‌ آن‌ نظارت‌ بر اموري‌ چون‌ تفكيك‌ و تجميع‌ اراضي‌ و املاك‌ و ارائة‌ شناسه‌هاي‌ يكساني‌ از اراضي‌ و بطور كلي‌ امور مربوط‌ به‌ اراضي‌ و املاك‌ مي‌باشد. در واقع‌ اين‌ سيستم‌ پيش‌نيازي‌ جهت‌ اموري‌ چون‌ مديريت‌ زميني‌30، ثبت‌ املاك‌ 31و ماليات‌ بندي‌ اراضي‌ و املاك‌ مي‌باشد. مواردي‌ كه‌ در سيستم‌ كاداستر ثبت‌ مي‌شوند عبارتنداز:
شمارة‌ قطعه‌ زمين‌ ـ شمارة‌ ده‌ يا روستا يا شهر ـ شمارة‌ ويرايش‌ فايل‌ ـ آخرين‌ تاريخ‌ تصويب‌ ـ شمارة‌ فايل‌ ـ نوع‌ در خواست‌ (تفكيك‌ ـ تجميع‌ و…) ـ مساحت‌ به‌ متر مربع‌ ـ شمارة‌ قطعات‌ داخل‌ يك‌ بلوك‌ ـ رجوع‌ به‌ نقشة‌ كاداستر ـ روش‌ محاسبات‌ كامپيوتري‌ (مساحت‌ و…) و مساحت‌ خيابانهاي‌ خصوصي‌ (در صورت‌ وجود) در نقشه‌هاي‌ كاداستري‌ كه‌ براي‌ كل‌ دانمارك‌ تهيه‌ شده‌اند. تفاوتي‌ بين‌ مناطق‌ شهري‌ و روستايي‌ به‌ جز مقياس‌ نقشه‌ها وجود ندارد. در مناطق‌ شهري‌ مقياس‌ها800 :1 يا 1:1000 و در مناطق‌ روستايي‌ مقياس‌ها 1:4000 مي‌باشند. سيستم‌ ثبت‌ املاك‌ دانمارك‌ بر عهدة‌ شهرداري‌ بوده‌ و اهداف‌ كلي‌ آن‌ ثبت‌ املاك در شهرداري‌ها جهت‌ قيمت‌گذاري‌، محاسبه‌ و جمع‌ آوري‌ اطلاعات‌ مالياتي‌ املاك‌ جهت‌ محاسبه‌ ماليات‌ بر اجاره و ماليات‌ بردرآمد و… مي‌باشند. اين‌ سيستم‌ هم‌چنين‌ اطلاعات‌ را براي‌ سيستم‌هاي‌ مالياتي‌ مربوط‌ ديگر فراهم‌ مي‌كند و براي‌ كارهاي‌ آماري‌ در سطح‌ ملي‌ در باب‌ كاربري‌هاي‌ گوناگون‌ وقيمت‌ املاك‌ نيز مفيد است‌. در بسياري‌ از شهرداري‌ها اين‌ سيستم‌ها براي‌ محاسبه‌ و جمع‌آوري‌ اطلاعات‌ درباب‌ پرداخت‌ كنندگان‌ مالياتي‌ و يا اطلاعات‌ در مورد پرداخت‌ حق‌ آب‌، فاضلاب‌، برق‌ و… مي‌باشد. براي امور مالي شهرداري نيز اين سيستم مفيد است.در اين‌ مورد داده‌هايي‌ مانند عناوين‌ زير ثبت‌ مي‌شوند:
شناسه‌، شمارة‌ ملك‌ ،آدرس‌، شناسة‌ كاداستري‌، شمارة‌ مالك‌ ،32 اطلاعات‌ در باب‌ مالكيت‌ و فروش‌، قواعد طراحي‌ و مساحت‌ ملك‌، اطلاعات‌ در مورد قيمت‌ زمين‌ و ملك‌، ثبت‌ براي‌ محاسبه‌ ماليات‌ها و كنترل‌ مشاغل‌ و اطلاعات‌ ديگر. كشور دانمارك‌ دير زماني‌ است‌ يك‌ نقشه‌ كاداستري‌ جامع‌ در اختيار دارد كه كل‌ مساحت‌ كشور را در برمي‌گيرد و به‌ يك‌ سيستم‌ نقاط‌ كنترل‌ و ژئودزي‌ واحد متصل‌ شده‌ است‌. ركوردهاي‌ مربوط‌ به‌ ثبت‌ زمين‌، در يك‌ اداره‌ دولتي‌ مركزي‌ در كپنهاگ‌ نگهداري‌ مي‌شوند. كاداستر نيز به‌ صورتي‌ هماهنگ‌ و نزديك‌ با سيستم‌هاي‌ ثبت‌ زمين‌، كه‌ از

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه درباره حق مالکیت، ثبت املاک، جمع آوری اطلاعات، توصیف اطلاعات Next Entries پایان نامه درباره ثبت املاک، ثبت اسناد، حقوق ایران، حق مالکیت