پایان نامه درباره حق مالکیت، ثبت املاک، جمع آوری اطلاعات، توصیف اطلاعات

دانلود پایان نامه ارشد

و موجود بودن امنیت قانونی برای دارنده حقوق و منبع در زمین می باشد. لذا با توجه به مطالب مزبور،در بررسی و مطالعه انواع نظام های ثبتی باید همواره به این نکته توجه داشت که کلیت کدام یک از انواع نظام ها بهتر می تواند ویژگی مزبور را تامین نماید.
مبحث دوم.ثبت ایستا6
در این مبحث به انواع ثبت ایستا اشاره خواهد شد.
به طور کلی دو تقسیم بندی عمده ( با توجه به مبانی حقوقی متفاوت) از نظام های ثبتی صورت گرفته است که طی دو بند ذیل به بررسی آنها می پردازیم.
تقسیم بندی نظام های ثبتی به نظام ایستا و نظام پویا بر اساس قابلیت به روز شدن اطلاعات در این نظام هاصورت گرفته است.نظام ایستای ثبت زمین صرفا” بر توصیف اطلاعاتی که نگهداری می شوند،تمرکز می کند.در حالی که نظام پویای ثبت زمین بر توصیف و تقسیم بندی عملکردهای اصلی،جمع آوری حقایق اولیه و توجه به تغییرات بعدی اطلاعات (از طریق انتقال و تقسم مجدد اراضی)تمرکز می کند. 7
گفتار اول.ثبت ایستای زمین
نظام ایستای ثبت زمین که متمرکز بر توصیف مجموعه ای از اطلاعات در خصوص هر قطعه زمین می باشد، در واقع به این سوال پاسخ می دهد که چه کسی ،کدام قطعه زمین را با چه مقدار حق داراست؟هرکدام از این سه سوال با یکی از اهداف و موضوعات اصلی ثبت زمین مالک ،حق مالکیت و قطعه زمین (موضوع مالکیت) مرتبط می باشد.این موضوعات و اهداف به شدت با یکدیگر مرتبط هستند و در واقع به خاطر وجود همین ارتباط است که ما می توانیم از وجود یک نظام سخن بگوییم.
مالک معرف یک فرد یا گروهی است که دارای حقی هست.قطعه زمین معرف یک قسمت مشخص از زمین است که به عنوان مال در نظر گرفته می شود وبه سوال کدام قطعه زمین (برای تعیین موقعیت و محل زمین) و سوال چه مقدار (برای تعیین اندازه و سایز زمین و ارزش یابی آن) پاسخ می دهد.حق مالکیت ارائه کننده یک رابطه حقوقی مشخص می باشد که به سوال چگونه پاسخ می دهد.سه نهاد مزبور به شدت با یکدیگر مرتبط هستند و نوع ارتباط فرد با زمین را نشان می دهند.
گفتار دوم.علل موفقیت در نظام ثبتی ایستا
در نظام مزبور تمرکز بر اطلاعات اولیه ای است که ثبت می گردند.در واقع در این نظام اطلاعات به روز نمی شوند و همین امر باعث می شود تا این نظام به عنوان مثال در دستیابی به فهم ارتباط میان نظام های ثبت زمین و بازارهای زمین و دلیل ثبت نشدن معاملات ناتوان باشد.در نتیجه قابلیت اعتمادی را که مورد انتظار جامعه از یک نظام ثبتی است، نمی تواند فراهم کند.بنابراین روز آمدن کردن مداوم ثبت زمین باید تضمین شود و صرف ثبت زمین کفایت نمی کند و بعد از گذر مدت زمانی،اطلاعات موجود در نظام ثبتی ناقص و در نهایت منسوخ می گردند و این امر در حالی است که پیامدهای ثبت ناقص زمین اغلب بدتر از ثبت نشدن آن است.برای فهم این مطلب،توجه به این نکته کافی است که نتیجه عدم به روز رسانی این اطلاعات آن است که کسی که برای اطمینان از وضعیت ثبتی ملکی یا مالکیت فردی به دفاتر ثبتی مراجعه می کند،ممکن است اطلاعات دریافتی وی اشتباه باشد.زیرا احتمال انتقال ملک یا تقسیم یا تجمیع آن با املاک دیگر وجود دارد که در نظام مزبور این تغییرات ثبت نشده است.همین نواقص سبب عدم موفقیت نظام مزبور و روی آوردن به نظام های ثبتی پویا گردیده است. 8
مبحث سوم.نظام ثبتی پویا
در این مبحث به مهمترین شرایط نظام ثبتی پویا اشاره خواهیم نمود.
گفتار اول.مفهوم بنیادی نظام ثبت پویا
در نظام پویای ثبت زمین علاوه بر جمع آوری حقایق اولیه در خصوص وضعیت زمین به هنگام ثبت آن ،به انتقالات و تغییرات بعدی نیز توجه میگردد.در مرحله جمع آوری اطلاعات اولیه نظام پویا همانند نظام ثبتی ایستا عمل می کند از این مرحله به بعد است که تفاوت دو نظام مذکور آشکار میگردد و تغییرات ایجاد شده در اطلاعات اولیه نیز ثبت میگردد. به عبارت دیگر میتوان گفت در نظام مذکور سه دسته اطلاعات در خصوص هر قطعه زمین مورد توجه قرار می گیرد:1- حقایق اولیه که در خصوص وضعیت زمین وجود دارد 2- انتقال زمین 3-تغییرات زمین(تقسم و ادغام) در بررسی نظام مزبور به هر سه دسته اطلاعات فوق الذکر و نحوه ارتباط آنها با هم باید توجه کرد.زیرا تنها در این صورت است که به نظام پویا به عنوان یک کل و یک نظام جامع نگاه می شود.علاوه بر آن باید راه حلی ارائه شود تا نظام مذکور قابلیت به روز شدن را داشته باشد تا بتواند هرچه بیشتر مورد اعتماد جامعه واقع شود.این امر که تاکید بیشتر بر ثبت اولیه زمین باید باشد یا بر به روز رسانی اطلاعات ثبت شده مبتنی بر تاریخ و توسعه کشوری هست که نظام پویا در آن اجرا میگردد.البته این امر بدان معنا نیست که صرفا” یکی از دو مقوله فوق به تنهایی در ابتدای اجرای نظام مزبور، باید مورد توجه قرار گیرد.زیرا در این صورت اصلا” از وجود نظام پویا نمی توان صحبت کرد چه آن که ارتباط میان دو مقوله مذکور است که در حقیقت این نظام رااز نظام ثبتی ایستا مجزا می کند.در کشورهای در حال توسعه مثل اندونزی و غنا وظیفه اولیه بیشتر مور توجه قرار گرفته است زیرا بیشتر زمین ها هنوز ثبت نشده اند. البته بسیاری از صاحبان حقوق در املاک واقعا” به دنبال ثبت آن نیستند. زیرا منافعی که بر ثبت زمین در این کشورها بار است،جبران زمان و پولی که باید به منظور ثبت املاکشان سرمایه گذاری کنند را نمی کند.چون آن که در این کشورها معاملات در مورد زمینی که قبلا” ثبت شده است به طور غیررسمی انجام می شود و در موارد مشخصی حتی دادگاه های اندونزی حکم بر معتبر بودن چنین معاملات غیررسمی ای داده اند.همین امر سبب قطع ارتباط میان دو وظیفه فوق الذکر (ثبت زمین براساس اطلاعات اولیه و به روز رسانی نمودن آنها)نظام ثبت پویا گردیده و سبب شده است که نظام مزبور از دست یابی به اهدافش باز بماند. نظام ثبت املاک در سوئیس – که ثبت معاملات رایج به املاک غیر منقول ثبت شده را الزامی می داند9 – در تقسیم بندی نظام های ثبتی به نظام پویا و ایستا، نظامی پویا به شمار می آید.
گفتار دوم.وظایف نظام پویا
در مورد وظایف نظام پویا در بندهای ذیل توضیحاتی اشاره خواهد شد.
بند اول.جمع اوری حقایق
این وظیفه زمانی که هیچ نظام واقعی ثبت زمین در منطقه ای که نظام مزبور در آن اعمال میشود وجود نداشته از اهمیت بیشتر برخورداراست که در این حالت یک روش دقیق برای جمع آوری و ثبت اطلاعات لازم است.معمولا” دادگاه ها در این خصوص به ویژه در صورت اختلاف در حقوق موجود نقش مهم بازی می کنند. البته این امر تا حدی به وسیله روشهای اداری جایگزین نظام قضایی می شود.بدان معنا که مدعیانی که از ثبت اولیه راضی نیستند می توانند به آن اعتراض کنند.این شیوه در قانون ثبت ایران نیز پیش بینی شده است که به موجب آن مواعدی برای اعتراض به تقاضای ثبت ملک از سوی کسانی که حقی را در پلاک مورد تقاضای ثبت برای خود قائل هستند،در نظر گرفته شده است.دو روش برای جمع آوری اطلاعات و حقایق اولیه ودر یک کلام ثبت اولیه ملک وجود داردکه در ذیل به شرح آنها می پردازیم:
بند دوم.روش سیستماتیک
در روش منظم مقامات صالح یک یا چند ناحیه را به عنوان یک ناحیه ثبتی اعلام می کنند.معمولا” دارندگان حقوق در مناطق اعلام شده ملزم به اعلام حدود زمینشان و یا اعلام معاملاتشان و یا حق مورد ادعایشان می شوند که حق مزبور به وسیله مدارکی باید پشتیبانی شود.در پایان لیستی از قطعات مورد ثبت تهیه میشود که بیان می کند چه کسی چه حقی را در هر قطعه زمین دارد.این لیست برای اطلاع عموم طی مدت معین آگهی میشود.حقوق مندرج در لیست که اعتراضی نسبت به آنها صورت نگیرد در پایان مدت تعیین شده نهایی خواهد شد و ملک بر اساس همان اطلاعات ثبت میشود. 10
اما در مواردی که اعتراض صورت میگیرد،تصمیم در خصوص این اعتراض ها توسط کمیسیون های خاص و کمیته های داوری می تواند اخذ شود و اگر لازم باشد در نهایت موضوع مورد اختلاف در دادگاه ها مورد رسیدگی قرار میگیرد. این نوع شیوه ثبت در ثبت املاک جزایر دریای کارائیب به کار گرفته شده است. شیوه ثبتی که قانون ثبت 1310 ایران نیز برای ثبت املاک به کار برده و به ثبت عمومی معروف است نیز همین شیوه مزبور است.
بند سوم.روش پراکنده
در این روش منطقه ای مشخص را آماده برای ثبت اعلام می کنند. بعد از آن مردم می توانند برای ثبت اولیه املاکشان تقاضا کنند.از لحاظ تئوری با مفروض قراردادن این امر که مالکان از منافع این نظام ثبتی آگهی دارند باید به سرعت برای ثبت اقدام کنند. اما در عمل آنها برای ثبت حق مالکیتشان اقدام نمی کنند. برای پیشگیری از مشکل فوق می توان در اعمال این روش مراجعه برای ثبت زمین یا معاملات راجع به زمین را الزامی اعلام کرد به گونه ای که معاملات زمین بدون ثبت آن فاقد اعتبار باشد. بنابراین روش پراکنده خود به دو گونه الزامی و اختیاری ممکن است انجام شود. در روش پراکنده معمولا” زمان بیشتر برای ثبت لازم است و انواع خاص از زمین ها (به ویژه زمین های تملک شده بوسیله دولت،شهرداری ها،نهادهای مذهبی،راه آهن و غیره که به ندرت مالکیت آنها تغییر می کند)احتمال مراجعه مالکشان برای ثبت کمتر است. بنابراین برای پوشش کامل ثبتی در انتها روش منظم در همه موارد لازم خواهد بود.
بند چهارم.به روز رسانی اطلاعات
اگر اطلاعات جمع آوری شده به روز نشوند،به سرعت منسوخ خواهند شد و ارزششان را از دست می دهند.برای جلوگیری از این امر هر معامله بعدی در خصوص زمین و هر تغییری در آن بایستی ثبت گردد.البته در شرایطی که ضررهای ناشی از طولانی بدون فرایندهای ثبتی و پر هزینه بودن آنها و فرایند کاغذ بازی بیشتر از ضررهای ناشی از مالکیت غیررسمی در دیدجامعه می باشد،صرف الزامی کردن ثبت این تغییرات بوسیله قانون به روز شدن اطلاعات نظام ثبتی را تضمیین نمی کند و سبب نمی شود که مردم جهت ثبت معاملات و تغییرات ایجاد شده اقدام کنند بلکه ایجاد انگیزه برای ثبت این امور امکان به روز رسانی اطلاعات را بیشتر تضمیین می کند.این به روز رسانی اطلاعات در خصوص دو مورد تغییرات بعدی ناشی از انتقال حقوقی هر قطعه زمین(انتقال مالکیت)و تغییرات بعدی در مرزبندی های هر قطعه زمین (ناشی از تقسیم و تجمیع)باید صورت گیرد.
به روز رسانی تغییرات ناشی از انتقال حقوق به موقعیتی می پردازد که حقوق مربوط به قطعه زمین ثبت شده به دیگری منتقل شود. اگر این نظام به درستی عمل کند مالک هر قطعه زمین، شناخته شده است و بر طبق اسناد ارائه شده اطلاعات می تواند به روز شود. معمولا در این نظام ها ثبت اولیه صرفا بعد از کنترل شرایطی خاص به روز می شود. به طور کلی روش های اعمالی برای ثبت این انتقالات، باید ساده باشند و نهادهای بسیاری در آن درگیر نبوده و از لحاظ زمان بندی و هزینه هم مقرون به صرفه باشد11.به روز رسانی تغییرات ناشی از مرزهای زمین ؛در این مورد، ثبت های موجود باید به علت تغییرات بعدی در مرزهای زمین در اثر تقسیم یا تجمیع به روز رسانی شوند. اگرچه این مورد نسبت به مورد قبل کمتر معمول است اما از اهمیت زیادی برخوردار است و به تغییر در قسمتی می پردازد که ما می خواهیم آن را به عنوان ویک قطعه و یک پلاک ثبتی در نظر وضعیت جدید دارد. در بیشتر کشورهابرای این نوع تغییرات نیاز به تقاضا و کسب اجازه از مقامات صالح محلی است. به روز کردن اطلاعات در خصوص تجمیع نیز لازم است. اصطلاح تجمیع در مواردی به کار می رود که دو یا چند ملک، تبدیل به یک ملک می شوند. یعنی حدود بین آنها از بین می رود.12در نتیجه به خوبی دیده می شود که اگر انتقالات و تغییرات بعدی قطعات ثبت شده به طور کامل و موثر پردازش نشوند ثبت زمین ارزش خود را از دست می دهد و به جایی می رسد که به نوعی جمع آوری مجدد حقایق و اطلاعات نیاز است.
فصل دوم.نظام های ثبتی شخصی و عینی
در نظام ثبت شخصی یا ثبت اسناد و قولنامه ها تمرکز روی ثبت مالک و دارنده حق است و بیانگر این نکته است که چه کسی مالک چه چیزی می باشد.در حالی که در نظام ثبت عینی یا ثبت حق مالکیت زمین تمرکز بر ثبت حق مالکیت است و این که چه چیزی به وسیله چه کسی مورد تملک قرار گرفته است را ارائه می کند. در واقع تفاوت این دو

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه درباره ثبت اسناد، اسناد و املاک، اموال غیر منقول، قابلیت اعتماد Next Entries پایان نامه درباره دسترسی به اطلاعات، ثبت املاک، ثبت اسناد، مالکیت زمین