پایان نامه درباره ثبت املاک، ثبت اسناد، حقوق ایران، حق مالکیت

دانلود پایان نامه ارشد

جایی ویژه است و هرگونه معامله ای که در مورد این ملک صورت میگیرد و نیز حقوقی که بر آن باراست در همان جا ضبط و ثبت میگردد.پس هرگاه شخص بخواهد در مورد ملکی به معامله ای دست بزند،می تواند با مراجعه به دفتر املاک غیرمنقول موصوف،به بهترین و دقیق ترین روش از وضع ملک منظور آگاه گردد و با اطمینان خاطر به معامله دست بزند.از حیث دلیلیت و قدرت اثباتی نیز،نظام ثبت عینی قابل اتکا است.چه آن که اعمال حقوقی مستلزم ثبت،زمانی ثبت میشودکه در صحت آن کمال موشکافی شده باشد. از جمله در مورد موقع ملک،حدود و مساحتش،نام کسانی که به عمل حقوقی راجع به آن دست زده اندواینکه آیا اعمال حقوقی از جانب مالک صورت گرفته است و صحیح و قابل ثبت است یا خیر،همه مورد بررسی قرار می گیرد.نتیجه ای که بر این بررسی و موشکافی مترتب است،آن است که معامله ای که در دفتر املاک ثبت میشود،دلیلیت و تاثیر کامل دارد و حق عینی از زمان ثبت،به منتقل علیه انتقال داده می شود وثبت است که ناقل حق شمرده میشود ویکی از اهداف ضبط و ثبت در این نظام،انتقال حق عینی است نه صرف اعلان انجام معامله،آنچه علی رغم این مزایا باعث میشود که این نظام در همه جا مورد استقبال واقع نشود،سرمایه و نیروی انسانی بسیاری است که برای نقشه برداری و ارزیابی همه سرزمین پیش از اجرای آن و همچنین بررسی درستی حق عینی متعلق به هریک از قطعات زمین در جهت ثبت تمامی آنها در دفتر املاک غیرمنقول بایستی صرف گردد.42
بخش سوم.طرق نظام ثبت در حقوق ایران
فصل اول.نوع نظام ثبت املاک ایران
بررسی قوانین ثبتی در ایران چه قبل از تصویب قانون ثبت 1310 و چه بعد از آن نشانگر این امر است که در حقوق ایران ،همواره مبنا و ملاک ثبت،حق مالکیت نسبت به زمین بوده است نه مالک و دارنده آن،به عبارت دیگر،ثبت زمین در ایران ،فرایند ثبت کننده رسمی حقوق موجود در زمین از طریق حق مالکیت می باشد که این همان نظام عینی ثبت است که ملک غیرمنقول را موضوع و عنصر اصلی ثبت قرارمی دهد.43
بنابراین در حقوق ثبت ایران،از زمانی که ثبت به شیوه نوین آغاز شد،نظامی که مبنا و ملاک ثبت قرار گرفت نظام ثبت عینی بود که با اقتباس از حقوق دول اروپائی در ایران رایج گردید.البته در اعمال این نظام در حقوق ایران دو روش عمده به کار گرفته شد که به ثبت عادی و عمومی معروف هستند.اما باید توجه داشت که استفاده از هریک از روشهای مذکور،در ماهیت نظام ثبتی ایران تغییری حاصل نکرد و ثبت املاک در ایران همواره بر مبنای نظام ثبت عینی بوده و هیچ گاه مالک و دارنده حقۀ(نظام ثبت شخصی)مبنا و ملاک ثبت قرار نگرفته است.در آغاز ثبت املاک در ایران،هرچند این مزیت وجود داشت که نظام ثبت عینی مورد استعمال قرارگرفت ودرنتیجه از عیوب نظام ثبت شخصی بری بود اما از آنجایی که ثبت املاک و ثبت اسناد معاملاتی و انتقالات املاک ثبت شده الزامی نبود،نظام مزبور به خوبی نمی توانست به اهداف مورد انتظارش دست یابد.این عیوب کم کم قانون گذار را برآن رهنمون شد تا ثبت املاک را الزامی کند.اما صرف الزامی نمودن ثبت املاک هم نمی توانست نظام مزبور را در رسیدن به اهدافش یاری کند.چه آنکه ،هرچند اطلاعات مربوط به حق مالکیت قطعه زمین مورد بحث در آغاز به درستی ثبت می شد اما با گذر زمان و انجام معاملات غیررسمی،اطلاعات موجود در ثبت دیگر نمی توانستند بازگو کننده حقایق در خصوص ملک ثبت شده و مالک واقعی آن باشند.در نتیجه نیاز به این امر احساس شده که اطلاعات موجود در هنگام ثبت اولیه ملک بر حسب تغییرات و تحولات ایجاد شده در آن،به روز شوند والا بعد از گذر مدتی،عملا” منسوخ خواهند شد.همین امر سبب شد تا قانون گذار علی رغم اختیاری اعلام نمودن ثبت اسناد،ثبت تمامی حقوق و عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده در دفتر املاک را الزامی اعلام نماید.البته صرف ثبت معاملات و انتقالات بعدی ملک نمی توانست صحت اطلاعاتی را که در آغاز اعمال نظام ثبتی ثبت شده بودند،تضمیین کند زیرا ممکن بود پس از ثبت اولیه ملک،تغییراتی در حقوق و حدود آن از طریقی غیر از انتقالات و معاملات صورت گیرد.به عنوان مثال چند ملک ثبت شده ممکن است با هم تجمیع شوند یا ملک ثبت شده ای مورد تفکیک قرار گیرد.در حقوق ثبت ایران عمل تفکیک بوسیله اداره ثبت با توجه به مقررات قانون ثبت و بند 383 مجموعه بخشنامه های ثبتی 44صورت میگیرد.تمامی این تغییرات ناشی از تجمیع و تفکیک در اداره ثبت به ثبت خواهد رسید واطلاعات مربوط به ثبت املاک به صورت مستمر در حال به روز شدن هستند.
بدین ترتیب،نظام ثبتی در حقوق ایران به صورت پویا در آمده و اطلاعات موجود در آن با به روز رسانی از خطر منسوخ شدن نجات یافته است.بنابراین ،ملاحظه شد که در تقسیم بندی نظام های ثبتی به نظام ثبت عینی و شخصی،نظام ثبت املاک در ایران همواره تابع نظام عینی بوده است ودر تقسم بندی نظام های ثبتی به نظا مهای ایستا و پویا،نظام ثبتی ایران از ایستایی به سمت پویایی حرکت کرده است.
مبحث اول.ایرادات نظام ثبتی ایران
موفقیت نظام ثبتی به دیدگاه جامعه ای که در آن اعمال میشود،بستگی دارد.به گونه ای که جامعه باید بتواند به اطلاعات آن اطمینان داشته باشد.علی رغم مزایایی که نظام ثبت ایران (نظام عینی)به دنبال دارد،متاسفانه نظام مزبور کاملا” با نیازها و منافع مالکین منطبق نیست،به گونه ای که بیشتر مالکین،انتقال زمین را کاری دشوار می دانند و فرایند ثبت زمین معمولا” در ذهنشان فرایندی پرهزینه و کاغذ بازی(به دلیل لزوم وجود استعلامات متعدد)و مستلزم صرف زمانی طولانی می باشد.به گونه ای که این ایراد سبب رواج معاملات غیررسمی در این خصوص گردیده ودر نتیجه سبب شده است که نظام ثبتی نتواند آن اطمینانی را که از آن انتظار می رود،تامین کند.به منظور حل این مشکل در نظام ثبتی ایران” قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی” مصوب 24/5/85 تصویب شد. 45
قانون مزبور هر چند گامی مثبت در جهت بهتر عمل کردن نظام ثبتی ایران از طریق کاهش تعداد استعلامات ضروری،به شمار می آید و به نظر می رسد آن را باید نقطه عطف در تاریخ دفاتر اسناد رسمی دانست اما به نظر می رسد نمی تواند به رسالتی که برای آن منظور تصویب شده است،دست یابد زیرا در آن همچنان به لزوم انجام استعلاماتی جهت ثبت معاملات غیرمنقول اشاره شده است هرچند که راه کارهایی برای عدم کسب استعلام یا تاخیر در ارسال پاسخ استعلام ها از سوی مراجع ذی صلاح مانند مسوولیت تضامنی منتقل الیه و ناقل پیش بینی شده است.بنابراین ،ملاحظه میشود که هر چند قانون مزبور در جهت حذف کاغذ بازی در ثبت معاملات و جلوگیری از اتلاف وقت تصویب شده است،اما راهکارهای ارائه شده در آن نمی توانن رسیدن به اهداف فوق را تضمین کنند.
به نظر می رسد،در این خصوص ،توجه به راهکارهایی چون اتصال دفاتر اسناد رسمی به سیستم رایانه ای سازمان امورمالیاتی کشوروسیستم رایانه ای شهرداری ها و … به گونه ای که نیاز به استعلام از سازمانهای مربوطه را به صورت وقتگیر از بین ببرد و سردفتر بتواند با اتصال به سیستم های رایانه ای فوق از امور لازم اطلاع کسب کند،می تواند مثمرثمر باشد.به ویژه که در این شیوه،لازم نیست برای تسهیل انجام معاملات،منتقل الیه به ریسک تحمل مسئولیت تضامنی در خصوص تعهدات قانونی و بدهی های مربوط به ملک تن در دهد.
همانگونه که اشاره شد در نظام ثبتی ایران املاک بر اساس پلاک ثبتی به ثبت رسیده و همین امر دسترسی به اطلاعات در خصوص وضعیت یک ملک و حقوق مربوط به آن را آسان می کند.
اما این نظام دارای این ایراد عمده است که امکان جستجو بر اساس مشخصات مالک در آن وجود ندارد.این امر سبب میشود امکان تعیین میزان دارایی غیر منقول افراد فراهم نباشد.این ضعف،بزرگترین جاذبه را برای مجرمان سازمان یافته دارد تا از این راه به راحتی اموال نامشروع خود را تطهیر کنند. اینکه در دو دهه گذشته سودآورترین بخش اقتصادی در ایران بخش املاک بوده،جاذبه فوق را مضاعف می کند به گونه ای که امروزه یکی از راه های پولشویی در ایران ورود این سرمایه ها در بخش املاک شده است. 46
به موجب ماده 156 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 18/10/1351،سازمان ثبت موظف به تهیه و اجرای طرح کاداستر شد.این طرح امروزه به صورت فراگیر به مرحله اجرا در نیامده است.هرچند که ضرورت اجرای طرح کاداستر بر کسی پوشیده نیست.بااجرای طرح کاداستر میتوان نظام مکانیزه اطلاعات را ایجاد کرد که به وسیله آن بتوان به میزان دارایی غیرمنقول افراد دسترسی یافت و در نتیجه باب تطهیر پول از این طریق را مسدود نمود.بنابراین هرچند کلیت نظام ثبت املاک ایران که بر مبنای نظام عینی پویااست دارای منافع بسیاری می باشد ولی نواقصی در آن موجود است که باید در جهت اصلاح آن تلاش نمود.در انجام این اصلاحات نیز باید به این نکته توجه داشت که نظام ثبتی کلیتی متشکل از عناصر گوناگون است که همه آنها باید لحاظ گردند و پیشنهادات اصلاحی باید با توجه به همه عناصر باشد والا موجب ایجاد این خطر است که تنها کارایی لازم را نداشته باشد،بلکه سبب شود عملکرد نظام ضعیف تر گردد.
به طور کلی در اصلاح هر نظام ثبتی به چهار مجموعه اصلاحات باید توجه نمود که عبارتند از:
1- اصلاحات قانونی که بر مدرنیزه و استانداردکردن و ساده کردن قوانین مرتبط با اموال و ثبت آنها متمرکز می شود.
2- اصلاحات قضایی که بر استانداردسازی رویه قضایی و جایگزین کردن محاکم قضایی بوسیله محاکم ادارای جهت حل و فصل اختلافات مربوط به حدود املاک تاکید می نماید.
3- اصلاحات اداری که بر استفاده از کارمندان کارآمد،ساده سازی رویه های اداری و کاهش اسناد لازم جهت انتقالات و … متکی است.
4- اصلاحات تکنیکی و فنی موضوعاتی از قبیل استفاده از تکنولوژی کامپیوتری به منظور کمک به بررسی های مالی و بررسی فرایندهایی همانند نقشه های آماری و کاداستر و دستیابی به اطلاعات درباره مالک قانونی در این نوع اصلاحات مطرح میشود.استفاده از تکنولوژی میکروفیلم در ثبت اسناد نیز در این بخش مورد توجه قرار گرفته است.
البته اصلاحات فوق باید به گونه ای مرتبط با هم انجام گیرند تا بتوانند به آثار مورد انتظار دست یابند.
ثبت اراضی کشاورزی در ایران،روش ثبتی خاص یا تکمیل کننده مقررات عمومی؟
گفتار اول.تعریف روش ثبتی
از این اصطلاح، در مقررات ثبتی و حتی تالیفات حقوق دانان، تعریفی به عمل نیامده است. این واژه، ساخته برخی حقوق دانان و شارحین حقوق ثبت اسناد و املاک47 است. می توان گفت: به مجموعه مقرراتی که به چگونگی تثبیت مالکیت اموال غیر منقول و رسمیت بخشیدن به آن حق اعتباری، در هر نظام حقوقی می پردازد، روش یا شیوه ثبتی اطلاق می گردد.
برحسب اینکه یک نظام حقوقی در کدام دسته بندی از

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه درباره دسترسی به اطلاعات، ثبت املاک، ثبت اسناد، مالکیت زمین Next Entries منابع تحقیق با موضوع پرونده شخصیت، شخصیت بزهکار، شخصیت مجرم، قانون جدید