پایان نامه درباره ثبت اسناد، اسناد و املاک، اموال غیر منقول، قابلیت اعتماد

دانلود پایان نامه ارشد

بخش سوم بعنوان بخش پایانی به طرق نظام ثبت در حقوق ایران اختصاص داده شد.

فصل اول
شیوه های مختلف ثبت

فصل اول.شیوه های مختلف ثبت اموال غیر منقول
مبحث اول. تاریخچه ثبت
آن گونه که محققین نوشته اند، ثبت املاک سابقه ای طولانی دارد و قدیمی ترین سندی که در این مورد از حفاریهای «انلو» بدست آمده است، مربوط به شهر دونگی واقع در کشور کلده است. این سند نقشه شهر دونگی را در حدود چهار هزار سال قبل از میلاد نشان می دهد، که اراضی آن به قطعات ذوزنقه، مربع، مثلث تقسیم شده اند.
داریوش ملقب به کبیر دستور داد، تا جمهوری های یونانی را در آسیای صغیر ممیزی و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایند و چون این روش، از جهت تسهیل وصول مالیات اراضی مفید بود، پس از مدتی یونانیان نیز به آن تأسی نمودند و دفاتری برای ثبت خصوصیات اراضی، از حیث مساحت، نوع زراعت، میزان محصول و نام مالک ترتیب دادند.1
در روم قدیم سرویوس تولیوس، ششمین پادشاه روم دستور داد، تا تمام اراضی مزروعی و متعلقات آنها و حقوق ارتفاقی آنها در املاک مجاور و حقوقی که املاک مجاور در آنها دارند، در دفتر مخصوصی ثبت شود و هر چهار سال یک مرتبه در آن دفتر تجدیدنظر به عمل آید و تغییراتی که در آن مدت در وضع املاکحاضل شده، قید گردد.
ژول سزار دستور داد، تا تمام کشور روم را مساحی و مساحت آنرا معین و ثبت نمایند ؛ اما این کار بعد از او درزمان او کتاو عملی شد، ولی آن مساحی دقیق و حقیقی نبود.
دیوکلیسین دستور داد برای ممیزی و مساحی دقیق املاک روم، مهندسین و مساحان لازم تربیت شوند و بوسیله آنان از تمام مملکت روم ممیزی و مساحی دقیق بعمل آید.
در روم و آتن دو نوع ثبت وجود داشت و ثبت عمومی و ثبت مالی، ثبت عمومی به منظور تعیین آمار افراد و میزان دارایی آنان بکار می رفت و به همین جهت املاک هر فرد و قیمت آنها مشخص می شود.
ثبت مالی برای اخذ مالیات بود و مهندسین ثبتی، مساحت هر ملک و حدود آن و وضع ملک – مزروعی است یا جنگل یا چمن زار و غیره- و نام مالک و مجاورین را بر پلاکهای مسی حک می نمودند و نقشه املاک را در دو نسخه تهیه می کردند، یکی را به مرکز می فرستادند تا در دفتر راکد امپراطوری بایگانی شود و دیگری را در دفتر راکد مستملکات حفظ می کردند و چون مهندسین و نقشه برداران رومی مستخدم دولت بودند، ثبت رومی ها رسمی، در دادگاهها معتبر و دارای سندیت بوده است.2
آیه 282 سوره بقره، بیان تنظیم اسناد تجاری، در طولانی ترین آیه قرآن است. در این آیه که طولانی ترس آیه قرآن است، احکام و مقرراتدقیقی در مورد امور تجاری و اقتصادی بیان شده، تا سرمایه ها هر چه بیشتر رشد طبیعی خود را پیدا کنند و بن بست، اختلاف و نزاعی در میان مردم رخ ندهد. در این آیه، نوزده دستور مهم در مورد داد و ستد مالی به ترتیب ذیل بیان شده است.
1) در نخستین حکم می فرماید : « ای کسانی که ایمان آورده اید، هنگامی که بدهی مدت داری (به خاطر وام دادن یا معامله) به یکدیگر پیدا کردید، آن را بنویسید» (یا ایها الذینَ آمَنُوا أِذا تَدایَنتُم بِدینِ أِلی أجَلٍ مُسمِّی فَاکتُبوهُ)
2 و 2) سپس برای این که جلب اطمینان بیشتری ایجاد شود، و قرارداد از مداخلات احتمالی طرفین در امان بماند می افزاید: «باید نویسنده ای از روی عدالت (سند بدهکاری را) بنویسید» (و لیَکتُب بَینَکُم کاتِبُ بالعَدلِ).
بنابراین این قرارداد باید به وسیله شخص سومی تنظیم گردد و آن شخص عادل باشد.
4) «کسانی که قدرت بر نویسندگی دارد، نباید از نوشتن خودداری کند و همانطور که خدا به او تعلیم داده است، باید بنویسید» (ولا یَابَ کاتِبٌ آن یَکتُبَ کَما عَلَّمَهُ اللهُ فَلیَکتُب).
یعنی به پاس این موهبیتی که خدا به او داده نباید از نوشتن قرارداد شانه خالی کند، بلکه باید طرفین معامله در این امر مهم کمک نماید.
5) « و آن کس که حق بر ذمه اوست، باید املاء کند» (ولیُملِلِ الَّذِی عَلَیهِ الحَقُّ).
6) «بدهکار باید از خدا بپرهیزد و چیزی را فروگذار نکند» (وَلیَتَّقِ اللَه رَبَّهُ و لال یَبخَس مِنهُ شَیئاً).
7) هر گاه کسی که حق بر ذمه اوست 0بدهکار) سفیه یا (از نظر عقل) ضعیف (و مجنون) و یا (به خاطر لال بودن) توانایی بر املاأ کردن ندارد، باید ولی او املاء کند» (فَأِن کانَ الَّذی عَلَیهِ الحقُّ سَفیهاً أو ضَعِیفاً أو لا یَستَطیعُ آن یُمِلَّ هُوَ فَلیُملِل وَلِیُّهُ). بنابراین در مورد سه طایفه «ولی» باید املاء کند، کسانی که سفیه اند و نمی توانند ضرر و نفع خویش را تشخیص دهند و امور مالی خویش را سر و سامان بخشند (هرچند دیوانه نباشند) و کسانی که دیوانه اند یا از نظر فکری ضعیفند و کم عقل، مانند کودکان کم سن و سال، پیران فرتوت و کم هوش، افراد گنگ و لال یا کسانی که توانایی املاء کردن را ندارند هر چند گنگ نباشد. 3
8) «ولی» نیز باید در املاء و اعتراف به بدهی کسانی که تحت ولایت او هستند، «عدالت را رعایت کنند»(بِالعَدلِ)
9) سپس اضافه می کند: «علاوه بر این دو شاهد بگیرد » (وَ استَشهِدُوا شَهیدَینِ)
10 و 11) این دو شاهد باید « از مردان شما باشد» (مِن رِجالِکُم). یعنی هم بالغ، هم مسلمان باشند.
12) « و اگر دو مرد نباشند کافی است، یک مرد و دو زن شهادت دهند » (فَأِن لَم یَکُونا رَجُلَینِ فَرَجُلٌ وَ امرَاتانِ).
13) « از کسانی که مورد رضایت و اطمینان شما باشند»(مِمَّن تَرضَونَ مِنَ الشُّهداءِ). از این جمله، مساله عادل بودن و مورد اعتماد و اطمینان بودن شهود، استفاده می شود.
14) در صورتی که شهود مرکب از دو مرد باشند، هر کدام می توانند مستقلات شهادت بدهندف اما در صورتی که یک مرد و دو زن باشند، باید آن دو زن به اتفاق یکدیگر اداء شهادت کنند « تا اگر یک انحرافی یافت، دیگری به او یادآوری کند». (أن تَضُلَّ أِحداهُما فَتُذَکَّرَ أحداهُما الاخری). زیرا زنان به خاطر عواطف قوی ممکن است تحت تاثیر واقع شوند، و به هنگام اداء شهادت به خاطر فراموشی یا جات دیگر، مسیر صحیح را طی نکنند.
15) یکی دیگر از احکام این باب این است که « هرگاه شهود را(برای تحمل شهادت) دعوت کنند، خودداری نمایند». (وَلا یَابَ الشُهَداءَ أِذا ما دُعُوا). بنابراین تحمل شهادت به هنگام دعوت برای این کار، واجب است.
16) بدهی کم باشد یا زیاد باید آن را نوشت، چرا که سلامت روابط اقتصادی که مورد نظر اسلام است، ایجاب می کند که در قراردادهای مربوط به بدهکاریهای کوچک، نیز از نوشتن سند کوتاهی نشود، و بنابراین در جمله بعد می فرماید.4
: « و از نوشتن (بدهی) کوچک یا بزرگی که دارای مدت است، ملول و خسته نشوید».(وَ لا تَسمَعُوا آن تَکتُبُوهُ صَغیِراً أو کَبیراَ أِلی أجَلِهِ). سپس می افزاید : « این در نزد خدا به عدالت نزدیکتر و برای شهادت مستقیم تر، و برای جلوگیری شک و تردید، بهتر است» (ذَلِکُم أقسَطُ عُناللَهِ وَ أقوَمُ لِلشَّهادَهِ و أدنی ألَّا تَرتابُوا).
در واقع این جمله اشاره به فلسفه احکام فوق در مورد نوشتن اسناد معاملاتی است و به خوبی نشان می دهد که اسناد تنظیم شده می تواند به عنوان شاهد و مدرک، مورد توجه قضات قرار گیرد.
17) سپس یک مورد را از این حکم استثناء کرده و می فرماید «مگر این که داد و ستد نقدی باشد، که (جنس و قیمت را) در میان خوددست به دست کنید، در آن صورت گاهی بر شما نیست که آن را ننویسید» (أِلَّا آن تَکُونَ تِجارَهً حاضِرهً تُدِیرُونَها بَبینَکُم فَلَیسَ عَلَیکُم جُناحَ ألَّا تَکتُبُوها).
18) در معامله نقدی گرچه تنظیم سند و نوشتن آن لازم نیست، ولی شاهد گرفتن رأی آن بهتر است، زیرا از اختلافات احتمالی جلوگیری می کند؛ بنابراین می فرماید: « هنگامی که خرید و فروش (نقدی) می کنید، شاهد بگیرید». (وَ أشهِدُوا و أِذا تَبایَعتُم).
19) در آخرین حکمی که در این آیه ذکر شده ف می فرماید : « هیچ گاه نباید نویسنده سند و شهود، (به خاطر ادای حق و عدالت) مورد ضرر و آزار قرار گیرند.» (وَلا یُضَارَّ کاتبِبٌ وَ لا شَهیدٌ). « که اگر چنین کنید از فرمان خدا خارج شوید ». (فَأنَّهُ فُسَوقٌ بِکُم). و در پایان آیه، بعد ذکر آن همه احکام، مردم را دعوت به تقوا و پرهیزکاری و امتثال اوامر خداوند می کند (وَاتَّقُوا اللَهَ). و سپس یادآوری می نماید که، «خداوند آنچه مورد نیاز شما در زندگی مادی و معنوی است، به شما تعلیم می دهد». (وَ یُعَلِّمُکُمُ اللَهُ). قرار گرفتن دو جمله فوق د رکنار یکدیگر این مفهوم را می رساند که تقوا و پرهیزگاری و خداپرستی اثر عمیقی در آگاهی و روشن بینی و فزونی علم و دانش دارد. (بیستونی،1387،ص 48)« و او از همه مصالح و مفاسد مردم آگاه است و آنچه خیر و صلاح آنهاست، برای آنها مقرر می دارد». (وَاللهُ بِکُلِّ شَی ءٍ عَلِیمٌ).
گفتاراول.سیر تاریخ ثبت در ایران
نخستین بار در زمان ناصر الدینشاه قاجار فرمانی صادر شد که اداره ی تحت ریاست میرزا حسین خان سپهسالار تشکیل شود که مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد.
در عدلیه نیز برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر اوراق و نوشته ها را مهر رسمی میزدند و بدین وسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می شد ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت به آن اقدام می شد. این روش تا برقراری مشروطه و تا دوره دوم قانونگذاری برقرار بود.
پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم تقنینیه در تاریخ 12 جمادی الاولی 1329 هجری قمری مطابق 21 ثور (اردبیهشت) 1290 هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در 139 ماده تصویب شد. این قانون مقرر می داشت که اداره ثبت اسناد مرکب از دائره ثبت اسناد و دفتر راکد کل در حوزه های محاکم ابتدائی و وزارت عدلیه تاسیس شود در سال 1352 قانون تبدیل اداره کل ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصویب شد.
در سال 1354 قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک تصویب شد.
در سال 1356 یک تبصره به ماده 20 اضافه شد.
در سال 1357 ماده 148 مکرر الحاق گردید.
بالاخره در سال 1365 مواد 147 و 148 و 154 اصلاح شد.5
گفتار دوم.ثبت اموال غیر منقول
بشر همواره در پی ایجاد روش ها و نظام هایی جهت ثبت حق مالکیت بعنوان بارزترین نمونه حق عینی بوده تا بدین وسیله حفظ و اجرای حق مزبور را هرچه بهتر تضمین کند. به ویژه هنگامی که حق مزبور در ارتباط با زمین (اموال غیر منقول) مطرح می گردد.
نظام های ثبت زمین زیر ساخت هایی مهم هستند که تحقق اهداف و سیاست هایی را که از ثبت زمین دنبال می شود در همه کشورها تجهیز می کنند..
لذا نظام های مزبور،باید ساده،مطمئن،سریع،مناسب از نظر مالی و منطبق با نیازهای جامعه ای که ثبت در آن صورت می گیرد،بوده و بوسیله قانون گذاری و نهادهای اجتماعی پشتیبانی شوند و منابع مالی و انسانی کافی برای اعمال و نگهداری آنها موجود باشد.از همین رو،اهمیت مطالعه در خصوص انواع نظام های ثبت املاک موجود در دنیا روشن می شود.در این مطالعه هر نظامی باید به عنوان یک مجموعه از اجزاء(یک کل) در نظر گرفته شود.با تاکید بر هدف مطالعه زمین،می توان نظام را اینگونه تعریف کرد که عبارت است از” مجموعه ای از عناصر به هم پیوسته که ویژگی های این عناصر با یکدیگر و با محیطشان مرتبط است به گونه ای که یک کل را تشکیل می دهند و مقصودشان رسیدن به یک هدف خاص است.
کل،اساسی ترین کلمه ای است که در این تعریف وجود دارد.زیرا یک نظام به عنوان یک کل چیزی بیشتر از اجزایش می باشد. در واقع،گروهی از عناصر ویژگی هایی دارند که صرفا” زمانی معنا پیدا می کنند که آنها به عنوان یک کل شناخته شده اند،نه به عنوان اجزا،اگرچه از فعالیت اجزاء و ساختار آنها تشکیل شده اند.برای نظام های ثبت زمین قابلیت اعتماد و اطمینان اصلی ترین پیامد است که آنرا نمی توان به تعداد کمی از عناصر نسبت داد،بلکه آن به کل نظام بستگی دارد و انتظار نهایی جامعه نیز از این نظام ،همین قابلیت اعتماد

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه درباره روش تحقیق، حل اختلاف، اسناد و املاک، ثبت اسناد Next Entries پایان نامه درباره حق مالکیت، ثبت املاک، جمع آوری اطلاعات، توصیف اطلاعات