پایان نامه با کلید واژه های نوسازی شهری، ریسک سرمایه، نرخ بهره

دانلود پایان نامه ارشد

ریسک سرمایهگذاری خواهد شد. لذا کیفیت ساختمان و تعهد مستأجر در کنار وجود یک چشم انداز مناسب از آینده سرمایهگذاری و قدردانی از سرمایه گذار مهمترین معیارهای سرمایهگذار جهت سرمایهگذاری در یک طرح هستند. همانطور که میدانید سرمایهگذاری در طرحها یا بهصورت بلندمدت و یا کوتاه مدت صورت میگیرد. سرمایهگذار بلندمدت بیشتر به کیفیت مشخصات ساخت و ساز اهمیت میدهد تا تعهد و پیمان مستأجر، زیرا او از تأثیرات منفی منسوخ شدن پیمان توسط مستأجر بر آینده سرمایهگذاری خود آگاهی دارد. در مقابل سرمایهگذار کوتاهمدت بیشتر به مؤلفه تعهد و پیمان مستأجر اهمیت میدهد( الستر و همکاران، 2000).
یکی دیگر از عوامل ریسک شناسایی شده در این دسته از پروژهها، نوسانات ارزش زمین است. در واقع در طول مدت اجرای طرح ممکن قیمت زمینهای منطقه طرح افزایش یا کاهش یابد که هر کدام از این تغییرات به نوبه خود بر آینده پروژه و سود حاصل از آن تأثیرگذار است.
یکی دیگر از عوامل ریسک شناسایی شده در پروژههای نوسازی شهری، آلودگی ناشی از این پروژهها میباشد. این ریسک به علت نااطمینانی در مورد ماهیت آلودگی حالتی فزاینده و رو به رشد دارد. متخصصان امر در این زمینه اجماع نظر دارند که ریسک آلودگی هم برای سرمایهگذار و هم برای مجری طرح به عنوان یک ریسک اضافه و مازاد مطرح میباشد و حتی میتواند در جریان ارزیابی مقرون بهصرفه بودن یا نبودن پروژه اخلال ایجاد کند. از دیدگاه تأمین مالی، آلودگی میتواند منجر به تضعیف توانایی وامگیرنده جهت پرداخت بهموقع وام شود زیرا هزینهای مازاد و پیشبینی نشده بر پروژه تحمیل میکند. از طرفی در مرحله رشد و توسعه نیز، لزوم مقابله با آلودگی بهطور قابل ملاحظهای منجر به افزایش هزینهها شده و سود و یا حتی عملی و پویایی بودن پروژه را تحتتأثیر قرار میدهد ( ادیر الستر و همکاران، 2000 ).
بنابراین ریسکهای نهفته در پروژههای نوسازی شهری را میتواند بر اساس مؤلفههای اجتماعی، فنی، اقتصادی، زیست محیطی، قوانین و مقررات و عوامل سیاسی خلاصه نمود که در جدول ذیل بهشرح هر یک از آنها خواهیم پرداخت. برای مثال میتوان گفت که ریسک در پروژههای نوسازی شهری مرتبط با ساخت و ساز، عدم هماهنگی بین برنامهریزان و جامعه، ضعف ارتباطات در منطقه طرح، عدم قطعیت، تغییرات محیطی، افزایش پیچیدگی پروژه و تغییرات اقتصادی مانند تورم و کاهش قیمتها، بحرانهای اقتصادی از جمله عدم تعادل بین نیازهای واقعی جامعه و توسعههای جدید در نظر گرفته میشود. لذا نباید این ریسکها و پیامدهای ناشی از آن را نادیده گرفت. آنها فرایندهای کلی مدیریت پروژه را تحت تأثیر خود قرار میدهند و موجب تأخیر در اتمام پروژه و اعتراض فعالان و سرمایهگذاران و رهبران جامعه میشوند. در نهایت میتوان بیان کرد که این دسته از پروژهها مرتبط با منافع عمومی مردم و جامعه هستند.
3-2- معیارهای ریسکهای خاص پروژههای نوسازی شهری( ژن و خومپسال)
معیارهای اصلی
معیارهای فرعی
شرح
مأخذ
ریسک اجتماعی
گسترش افقی شهرها
این ریسک موجب کاهش هزینه تخلیه و خروج از مناطق مورد نوسازی و در نهایت مهاجرت به حاشیه شهرها میشود. از طرف دیگر در صورت بازبودن محدوده شهرها، قیمتزمین در نواحی مرکزی شهرها افزایش نمییابد و این خود موجب کاهش انگیزه سرمایهگذاری در این مناطق میشود.
آئینی

آزادسازی زمین
یکی از پیش شرطهای اجرای پروژههای نوسازی شهری، آزاد سازی و تملک کامل زمینهای منطقه طرح میباشد. در واقع قبل از تحقق این شرط هیچ سرمایهگذاری راغب به سرمایهگذاری در این طرحها و پروژهها نمیباشد. ریسک دیگری که در این زمینه مطرح میشود عدم آگاهی و نداشتن اطلاعات در خصوص تعداد مالکان و مستأجران منطقه طرح توسط سرمایه گذار میباشد.

معیارهای اصلی
معیارهای فرعی
شرح
مأخذ
ریسک اجتماعی
ناهماهنگی میان مدیریت نهادهای محلی و مدیریت شهری
این عدم هماهنگی و تغییراتی که در ادارات و نهادهای عمومی محلی مانند شهرداریها رخ میدهد، موجب تأخیر در فرایند طرحهای ساخت و ساز میشود. که این هم موجب کاهش حمایت از طرحها و افزایش ریسک سرمایهگذاری در این پروژهها میشود.
حسینعلیپور و همکاران

سازگاری فرهنگی

ژن و خومپسال

نیازهای اجتماعی

نبود آگاهی و دانش لازم در استفاده از تسهیلات

ریسک تکنولوژی
استراتژی کسب و کار

الستر و همکاران

برنامهنویسی ساختمان

پارامترهای طراحی پروژه و ساختمان

ضعف در طراحی و تبلیغات

معیار اصلی
معیارهای فرعی
شرح
مأخذ
ریسک تکنولوژی
ماندگاری و دوام ساختمان
در واقع بیانگر این است که بافتهای نوسازی شده تا چه مدت قابل استفاده هستند و نیاز به نوسازی مجدد ندارند.

مدیریت امکانات

تأخیر در برنامهریزی به منظور ارائه مواد و خدمات پروژه

حسنی و باباخانی

ضعف در ارائه امکانات شهری
مانند میزان راحت بودن حمل و نقل یا همان دسترسی آسان به خدمات حمل و نقل

غیره

ریسک زیستمحیطی
اثرات جانبی پروژه

الستر و همکاران

آلودگی زمین

آلودگی در حین اجرای پروژه و فرایند توسعه

ریسک قوانین و مقررات
تغییر در مقررات اعطای وام
این امر بهنوبه خود موجب تأخیر در فرایند تأمین مالی پروژه و در نهایت تأخیر در اتمام پروژه میشود و بههمین سبب هزینههای زیادی بر پروژه تحمیل میکند که ممکن است حتی سودآوری پروژه را نیز تحت تأثیر خود قرار دهد.
ژن و خومپسال

معیار اصلی
معیارهای فرعی
شرح
مأخذ
ریسک قوانین و مقررات
نادیده گرفتن قوانین ساخت و ساز شهری
ساخت و ساز شهری و ساخت و سازهای غیرمجاز، موجب تحمیل هزینههای مربوط به پرداخت جریمه ساخت و ساز غیر قانونی و حتی در برخی موارد جلوگیری از اجرای طرح میشود. همان طور که میدانیم این هزینهها موجب افزایش هزینههای پروژه شده و فرایند سودآوری را تحتتأثیر خود قرار میدهد و در صورتی هم که پروژه تعطیل شود برای مجریان آن بارمالی داشته و اتلاف منابع صورت میگیرد.
حسنی و باباخانی

مخالفت مقامات شهرداری با افزایش تراکم ساخت و ساز در زمینها

قوانین شهرداری

آئینی

پیچیدگیهای مربوط به اخذ مجوزهای لازم
به علت وجود ریسک قانونی و ریسک آزادسازی در این پروژهها، فرایند ساخت و ساز در این مناطق بسیار زمانبر بوده و نیازمند اخذ مجوزهای لازم میباشد که در برخی موارد این مقررات دست و پاگیر خوشایند بخشخصوصی نبوده و در فرایند تأمینمالی این پروژهها اخلال ایجاد میکند.

ریسک سیاسی
سیاست توسعه محلی

ژن و خومپسال

گروه/ فعال سیاسی

انتخابات و شرایط سیاسی

حسنی و باباخانی

همانطور که قبلاً بیان کردیم هدف ما در این پایاننامه مدیریت ریسک، ریسکهای اقتصادی پروژههای نوسازی شهری میباشد. در همین راستا اکنون به بیان ریسکهای اقتصادی این دسته از پروژهها میپردازیم. این ریسکها به شرح ذیل میباشند:
کمبود سرمایهگذار و شریک سرمایهگذاری: سرمایهگذاری در طرحها و پروژههای نوسازی شهری به علت اینکه در بافتهای فرسوده و قدیمی شهر اجرا میشوند، نسبت به مشارکت و سرمایهگذاری در فعالیتهای سایر مناطق ریسک بیشتری دارد. فرسوده بودن بافت این مناطق و دیگر ویژگیها مانند عملکرد نامناسب و زیبا نبودن این بافتها موجب عدم تمایل سرمایهگذاران برای ورود به این عرصهها میشود.
عدم انگیزه بخش خصوصی جهت سرمایهگذاری در این پروژهها: سرمایهگذاری بخش خصوصی در طرحها و پروژههای نوسازی شهری، نیازمند انجام سرمایهگذاریهای کلان بخش عمومی، آماده سازی زیرساختها و تأسیسات و بهبود فضای زیستمحیطی در این مناطق است که بخش خصوصی نه انگیزهای برای انجام این فعالیتها دارد و نه در نبود آنها حاضر به سرمایهگذاری برای ساخت و ساز در این عرصهها خواهد بود ( آئینی، 90 ).
نوسانات قیمتزمین در منطقه طرح: بهعلت بالا بودن ارزش زمینها و مناطق مورد نوسازی شهری، در صورت وجود تقاضا برای این اراضی و ساختمانهای نوسازی شده و بهبود شرایط محیطی، قیمت زمینها افزایش مییابد. این عامل از یکسو موجب افزایش انگیزه مالکان جهت سرمایهگذاری در این پروژهها و از دیگر سو مانع ورود و حضور بخش خصوصی در این مناطق میشود و شرایط سفتهبازی زمین را فراهم میکند. قیمت زمینها هم در صورتی افزایش مییابد که بخشعمومی یا نهادها و مؤسسات دولتی محلی مانند شهرداریها ساختمانها را خریداری کنند و این خود موجب تحریک طمع مالکان به منظور بهرهبرداری از این فرصت میشود و این عمل خود در نهایت بازده سرمایهگذاری را تهدید میکند. البته شایان ذکر است که احتمال کاهش ارزش زمینهای منطقه طرح نیز وجود دارد که خود موجب افزایش ریسک سرمایهگذاری و در نتیجه اخلال در فرایند سوددهی پروژه میشود.
ناتوانی در فروش بهموقع واحد طرح یا همان محدودیت های بخش تقاصا: به طور معمول بازار فروش ساختمانهای حاصل از این طرحها و پروژهها به دلایل مختلف مانند قرارگرفتن در مرکز بافت سنتی و تاریخی شهر با محدودیتهایی در بخش تقاضا مواجه است. از دیگر سو ممکن است در پایان پروژه به علت عدمهماهنگی بین بافتها و مناطق نوسازی شده با نیازهای اجتماعی و نیازهای مردم، تقاضا برای خرید وجود نداشته باشد. از طرفی ممکن است کیفیت ساختمانها و خصوصیات آنها با سلیقهی خریداران هماهنگی نداشته باشد که در نهایت موجب ناتوانی در فروش به موقع واحدهای طرح میشود.
قدرت خرید: بعد از اتمام پروژه، این احتمال وجود دارد که متقاضیان ساختمانها و بافتهای نوسازی شده همان مالکان زمینها و اراضی مورد نوسازی شده باشند. در این صورت ممکن است مالکان اراضی به علت عدمنقدینگی، توانایی خرید را نداشته باشند که در این حالت به علت عدمفروش بهموقع ساختمانها، سرمایهگذار نمیتواند در دوره زمانی پیشبینی شده بازده سرمایهگذاری خود را دریافت کند.
افزایش نرخ بهره بانکی: در صورتی که خریدار توان نقدینگی لازم جهت خرید ساختمانها را نداشته باشد، مجبور به دریافت وام از بانکها میباشد. در کشورهای توسعه یافته این وامها با نرخ بهره پایین ارائه میشود اما اگر نرخ بهره وامها متناسب با شرایط بازار و تورم تغییر کند، دیگر فردی تمایل به دریافت این وامها جهت سرمایهگذاری در پروژههای نوسازی شهری ندارد. استفاده از وام بانکی ریسکهای دیگری نیز به سرمایهگذار و خریدار تحمیل میکند مانند محدودیت در خدمات بانکی ارائه شده.
امکان سوء استفادههای غیر مرتبط و انحصاری شدن فعالیت نهادها
عدم تکمیل و تحویل بهموقع طرح
غیر اقتصادی شدن طرحهای نوسازی یا مقرون بهصرفه نبودن این طرحها
عدم کفایت منابع برای اجرای طرح توسط نهادهای ذیربط و سرمایهگذاران
منفعت طلبی کارفرمای پروژهها بهجای توجه به منافع عمومی
انتخاب شیوه نادرست تأمین مالی
عدم کشش بافت در بازپرداخت سرمایهها
با مطالعه اسناد مربوط به پروژههای نوسازی اجرا شده و در حال اجرا و مذاکره با متخصصان امر درمییابیم که ریسکهای دیگری نیز وجود دارد که هنوز شناسایی نشدهاند. در ذیل به شرح بخشی از این ریسکها میپردازیم:
حذف سوبسید و یارانههای دولتی
نبود سرمایهگذار در بخش طراحی
اجرای پروژههای موازی در نزدیکی طرح
بحرانهای اقتصادی هم بر فرایند تأمین مالی این دسته از پروژهها مؤثر است و هم در فرایند فروش ساختمانها. بحرانهای اقتصادی مؤثر بر این پروژهها شامل افزایش تورم، تحریمهای اقتصادی و عدم دریافت وام از بانکهای خارجی و یا عدم مشارکت سرمایهگذاران خارجی در این طرحها، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رکود اقتصادی در کشور، رکود در بخش ساخت و ساز ساختمان و یا در بخش فروش آن میباشد.
تأخیر در پرداخت به موقع وجوه جهت تأمین مالی این پروژهها
تعدد ذینفعان: هر پروژه نوسازیشهری ذینفعان متعددی دارد. این ذینفعان میتوانند افراد داخل سازمان یا خارج آن باشند و همچنین ممکن است مستقیماً درگیر در پروژه باشند یا فقط از آن تأثیر بپذیرند. ذینفعان داخلی پروژه شامل سرمایهگذار، ستاد پشتیبانی، مشتریان داخلی و تیم پروژه میباشند و در مقابل ذینفعان خارجی شامل مشتریان، رقبا، تأمینکنندگان و سایر گروههای خارجی مانند مأمورین دولت یا شهروندان مرتبط.

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های نوسازی شهری، نااطمینانی، نرخ بهره Next Entries پایان نامه با کلید واژه های نرخ بهره، زمانبندی پروژه، نیازهای اجتماعی