پایان نامه با کلید واژه های نوسازی شهری، نااطمینانی، نرخ بهره

دانلود پایان نامه ارشد

این ساختار عبارتند از :
کمک به تعیین و شناسایی ریسکها: از بالاترین سطح RBS به عنوان یک فهرستکلی جهت پوشش، ریسکهای پروژه استفاده میشود و از پایینترین سطح آن هم میتوان به عنوان CHEK LIST استفاده نمود. همچنین میتوان از این ساختار جهت طبقهبندی ریسکهای شناسایی شده توسط سایر روشها استفاده کرد.
ارزیابی ریسک: از این ساختار جهت طبقهبندی ریسکهای شناخته شده بر اساس منبع ایجاد آنها استفاده می شود. لذا با اینکار، مهمترین عوامل بروز ریسک در پروژهها شناسایی میشود.
مقایسه آلترناتیوها: در صورت استفاده از این ساختار در ارائه مناقصات، میتوان جهت بررسی و مقایسه پیشنهادات ارائه شده از RBS کمک گرفت.
گزارش ریسک: به منظور تدوین گزارش برای مدیریت ارشد میتوان ساختار شکستریسک را خلاصه نمود و همچنین با استفاده از کلیه سطوح این ساختار میتوان نسبت به ارائه گزارشات مناسب برای گروههای کاری اقدام نمود.
3-3-3-8- گزارشات موردی
جهت حصول اطمینان از وجود ظرفیت بالقوه واکنش کوتاهمدت در یک شرکت باید در آن سیستمی وجود داشته باشد تا امکان آگاهی و اطلاع مدیریت و واحد مستقل کنترل ریسک از عمده تغییرات کوتاهمدت در حوزه ریسک را فراهم کند. این امر میتواند در قالب یک آدرس اینترنتی داخلی با استفاده از شیوههای موجود گزارشدهی برای مدیریت ریسک و یا از طریق سیستمهای غیررسمی که ممکن است آن شرکت مایل به استفاده از آن باشد، انجام شود.
3-3-4- خروجی فرآیند شناسایی ریسک
خروجی این فرایند به طور معمول سندی است که تحت عنوان ” دفتر ثبت ریسک ” نامیده میشود. این دفتر، سندی حاوی مطالب زیر:
فهرست ریسکهای شناسایی شده: در این سند، ریسکهای شناخته شده شامل عنوان ریسکها به تفکیک فرصتها و تهدیدها، دلایل ریشهای آنها، تأثیرهای ریسک بر روی اهداف پروژه و فرضیههای دارای عدم قطعیت در پروژه شرح داده میشوند.
دلایل ریشهای ریسک: این دلایل، شرایط بنیادینی هستند که ممکن است باعث بروز یا تشدید ریسکهای شناسایی شده شوند.
فهرست پاسخهای بالقوه: این پاسخها در صورت شناسایی میتوانند به عنوان ورودی مرحلۀ برنامهریزی پاسخگویی به ریسک مفید باشند.
به روز کردن ساختار شکستریسک: فرایند شناساییریسک ممکن است منجر به شناسایی گروه جدیدی از ریسکها شود. از این رو، بر اساس نتایج این فرایند، ممکن است ساختار شکستریسک که در فرایند برنامهریزی مدیریتریسک تهیه شده است، نیاز به اصلاح یا تجدید نظر داشته باشد ( نظری، 87 ).
3-4- ریسک پروژههای نوسازی شهری
اگرچه جمعبندی مشخصههای ریسک پروژههای نوسازیشهری کار آسانی نیست، اما انواع مختلف ریسک در این گروه از پروژهها را میتوان به دو دسته زیر تقسیم نمود:
ریسکهای عمومی پروژه
ریسکهای خاص پروژه
3-4-1- ریسکهای عمومی پروژههای نوسازی شهری
قبل از شناسایی ریسکهای اختصاصی پروژههای نوسازی شهری، لازم است بر این نکته تأکید شود که ریسکهایعمومی سرمایهگذاریهای مختلف مانند ریسک سیاسی، تجاری و غیر تجاری، ریسک اعتباری، بازار، نقدینگی و نظایر آن در این مناطق نیز مطرح هستند( آئینی، 90). در ذیل به شرح برخی از این ریسکها خواهیم پرداخت:
3-4-1-1- ریسک سیاسی
ریسک سیاسی، رویدادی ناگهانی است که بر وضعیت سازمانها و شرکتهای خارجی فعال تأثیر میگذارد. نیروهای سیاسی موجود در یک کشور قابلیت ایجاد تغییرات اساسی و عمدهای را در وضعیت کشور دارا هستند و این تغییرات میتواند بر منافع و سایر اهداف سازمانها و شرکتهای خارجی اثرگذار باشد. ریسک سیاسی ممکن است در سطح کلان یا خرد باشد. ریسک کلان وقتی موضوعیت پیدا میکند که کلیه مؤسسات خارجی در یک کشور تحت تأثیر مخاطرات سیاسی واقع شوند. ریسک خرد هم زمانی مطرح میشود که برخی از مؤسسات و صنایع یا حتی فقط برخی از پروژهها و طرحها تحت تأثیر ریسک قرار میگیرند.
3-4-1-2- ریسک تجاری
ریسک ناشی از انجام تجارت و کسب و کار در یک صنعت خاص یا یک محیط خاص را ریسک تجاری گویند. به عبارت دیگر، ریسکهای تجاری آنهایی هستند که از دید بنگاه برای سهامداران، مزیت رقابتی و ارزش افزوده ایجاد میکنند. این دسته از ریسکها به بازار محصولات و خدماتی بستگی دارد که بنگاه در آن فعالیت میکند مانند: نوآوریهای تکنولوژیک، طراحی محصول و بازاریابی.
3-4-1-3- ریسک عملیاتی
ریسک ناشی از فرایندهای داخلی، افراد و سیستمهای غیردقیق یا معیوب یا ریسک ناشی از حوادث خارجی میباشد. این ریسکها ناشی از خطای انسانی، خطای رایانه و برنامههای رایانهای، خطا در تصمیمگیری و حتی زیانهای ناشی از انواع اختلاس هستند.
3-4-1-4- ریسک بازار
عبارت است از تغییر در بازده که ناشی از نوسانات کلی بازار است. اشخاص حقیقی و حقوقی، داراییهای خود را به اشکال مختلف مانند پول نقد، سهام، اوراق قرضه، مسکن، طلا و سایر داراییهای با ارزش نگهداری میکنند و تمام این دارایی ها در معرض نوسانات قیمت قرار دارد که همین نوسانات عامل اصلی ریسک بازار میباشد. مهمترین انواع ریسک بازار به شرح زیر است:
ریسک نرخ بهره: زیان ناشی از نوسانات نرخ بهره
ریسک نرخ ارز: زیان ناشی از نوسانات نرخ ارز
ریسک مالکیت: زیان ناشی از نوسانات ارزش بازاری داراییها مانند سهام، کالا، املاک و مستغلات
ریسک پایه: ضرر و زیان ناشی از ناهماهنگی نوسانات بازده ابزارهای مالی مختلفی که کیفیت اعتباری، نقدینگی و سررسید مشابهی ندارند.
ریسک تمرکز: ضرر و زیان ناشی از تمرکز سرمایهگذاری در یک منطقه جغرافیایی یا در یک بخش اقتصادی.
3-4-1-5- ریسک نقدینگی
یکی از مهمترین ریسکهای مالی، ریسک کمبود نقدینگی به منظور ایفای تعهدات مالی است که بیانگر درجه سهولت تبدیل یک دارایی یا طلب به وجه نقد میباشد. ریسک نقدینگی شامل ریسک کمبود وجوه و ریسک نقد شوندگی داراییها است.
ریسک کمبود وجوه: بیانگر ناتوانی در پرداخت تعهدات میباشد. این موضوع مشکل مهمی خصوصاً برای آن دسته از پرتفوها میباشد که متوازن شده و متعهد به پرداخت حاشیه سود طلبکاران هستند.
ریسک نقد شوندگی داراییها: زمانی رخ میدهد که معامله با قیمت پیشبینی شده قابل انجام نباشد.
3-4-1-6- ریسک تورمی
عبارت است از ریسک قدرت خرید، یا کاهش قدرت خرید وجوه سرمایهگذاری شده و با ریسک نوسان نرخ بهره مرتبط است. زیرا قرضدهندگان به منظور جبران ضرر ناشی از قدرت خرید خود سعی میکنند نرخ بهره را افزایش دهند.
3-4-2- ریسکهای خاص پروژههای نوسازی شهری
قبل از این که به بیان ریسکهای پروژههای نوسازی شهری بپردازیم لازم است محدودیتهای این دسته از پروژهها را بیان کنیم. همانطور که میدانیم هر پروژه با یکسری محدودیتهایی مواجه میباشد که در نهایت منجر به ریسک میشوند. محدودیتهای بنیادین پروژههای نوسازی شهری به شرح زیر است:
مطالعه متمرکز و صرفاً کالبدی فقط برای محدودههای کوچک قابلیت اجرایی داشته و برای منطقه بزرگ تبعات گسترده اجتماعی و فرهنگی دارد.
هیچ دولت، نهاد و سازمانی بهتنهایی و بدون کمک مردم نمیتواند مقوله نوسازی را با وسعتی که در شهر تهران وجود دارد، اجرایی کند.
کافی نبودن منابع مالی شهرداری
قانع نبودن مردم و دلالها به حق خود
هر چقدر آگاهی مردم بالا رود مقاومتشان بیشتر میشود.
رویکرد اقتصادی بخش عمومی در 20 سال اخیر در جهت تأمین منافع ساکنین نبوده است.
ساکنان این بافتها به دلایل اقتصادی و اجتماعی تمایل به تجمیع ندارند و مقاومت میکنند.
منابع مالی موجود کافی نیست.
وسع مالی ساکنین پایین است، فقر اقتصادی ساکنین.
ساکنین این بافتها در برآوردن نیازهای اولیه خود با مشکل مواجه هستند.
این بافتها در نتیجه غلبه فعالیت بر سکونت و در نتیجه اختلاف قیمت مناطق حاشیهای به مناطق مرکزی ایجاد شدهاند.
اقتصاد شهری راکد در بافتهای فرسوده موجب محروم ماندن بافتها از اقدامات نوسازی شده است.
زندگی در این بافتها عموماً به صورت قومی و قبیلهای و خلاف زندگی شهری است.
مشکل اجتماعی بیشتر در تجمیع خود را نشان میدهد.
فرهنگ ساکنان این بافتها عموماً سنتی و مذهبی است.
تجمیع بلوکها با الگوی سکونت مردم در تضاد است.
تمایل به زندگی در حیاط وجود دارد.
در بافت فرسوده تراکم جمعیت بالاست.
در بافت فرسوده خدمات زیر ساختی وجود ندارد ( دکتر حسینعلی پور و همکاران، 89 ).
پروژههای نوسازی شهری ماهیتاً دارای ریسک و عدماطمینان هستند که این امر مشکلات زیادی را در فرایند پیشرفت و سوددهی پروژه ایجاد میکند. وجود ریسک در این دسته از پروژهها فرایندهای تجزیه و تحلیل امکانسنجی پروژه، طراحی و برنامهریزی، ساخت و ساز و اجرا و در نهایت استفاده و بهرهبرداری عمومی از پروژه را تحت تأثیر خود قرار میدهد. هریک از پروژههای نوسازی شهری معمولاً اهدافی دارند که در صورت تحقق آنها میتوان پروژه را مؤفق تلقی نمود. این اهداف به شرح ذیل می باشند:
استفاده کارا از منابع و بهحداقل رساندن ضایعات و اتلاف منابع در طی این چرخه
محدودیت آلودگی ناشی از پروژه به سطحی که سیستمهای طبیعی بتوانند بدون هیچگونه خطر و آسیبی با آن مقابله کنند.
با ارزش و محفوظ بودن تنوع ماهیت
قابلیت و توانایی فرصت انجام کار مطلوب و رضایت بخش توسط هر یک از افراد در اقتصاد متنوع
به رسمیت شناختن ارزش کار بدونمزد در حالیکه پرداخت برای کار عادلانه و توزیع منصفانه صورت گرفته است.
تضمین سلامتی مردم با ایجاد امنیت، پاکیزگی، محیط دلپذیر و خدمات بهداشتی و درمانیکه تأکید بر پیشگیری از بیماری و ارائه مراقبتهای کافی برای بیماران دارد.
دسترسی همگانی به امکانات و تجهیزات، خدمات و کالاها
دسترسی همگانی به مهارت و دانش( چن وخومپسال، 2009 )
بررسی محققان نشان میدهد که علت شکست بسیاری از پروژههای نوسازی شهری، عدمتعادل بین توسعه و نیازهای واقعی جوامع میباشد. بهخاطر اینکه اکثر پروژههای نوسازیشهری بهجای اینکه تمام انرژی خود را صرف تأمین نیازهای واقعی جوامع نمایند بر امر توسعه فیزیکی مجدد جوامع موجود اصرار میورزند و تأکید دارند.
همانطور که قبلاً بیان کردیم، پروژههای نوسازی شهری همواره با مقولههای ریسک و نااطمینانی مواجه هستند. یکی از این ریسکها، ریسکهای ناشی از مسائل سیاسی مانند گروههای سیاسی و یا دیگر فعالان مرتبط با آنها میباشد. علاوه بر این بعد از اجرای این پروژهها، مشاغل موجود در این مناطق نیز با توجه به نیازهای موجود تغییر پیدا میکند و تغییراتی در این زمینه حاصل میشود. این پروژهها همچنین بازار املاک و مستغلات را در منطقه طرح تحت تأثیر قرار میدهند. این تأثیرگذاری بهاین صورت است که مجموع منافع املاک و مستغلات در منطقه طرح بهطور مثبت یا منفی از دیگر پروژههای مشابه که در اطراف پروژه اجرا میشود، تأثیر میپذیرد. این تغییرات نیز بهنوبه خود ممکن است موجب ایجاد تغییراتی در مقیاس، موقعیت و شدت یا میزان فعالیت املاک و مستغلات مجریان این پروژهها یا همان توسعهدهندگان شوند. به عنوان مثال قیمت فروش یا اجاره املاک موجود ممکن است از نوسان فروش/ اجاره یک پروژه جدید تأثیر پذیرد(ژن، خومپسال، 2009).
دسته دیگری از ریسک و نااطمینانی که در پروژههای نوسازی شهری وجود دارد مرتبط با مباحث و مؤلفههای بودجه و عدمتعهد میباشد. در واقع ریسک و نااطمینانی مرتبط با تعهد بیانگر نااطمینانی از وجود خریدار بعد از اجرای طرح و نوسازی بافتهای فرسوده میباشد. حالت دیگری هم وجود دارد و آن هم این است صاحبان بافتهای فرسوده قبل از شروع پروژه تمایل خود را جهت خرید املاک بعد از اتمام طرح اعلام کرده باشند ولی بعدها از تصمیم خود منصرف شوند. این انصراف ممکن است دلایل زیادی داشته باشد از جمله کیفیت نامطلوب بافتهای نوسازی شده. عدم قطعیت دیگری که در این دسته از پروژهها وجود دارد در ارتباط با عملکرد چشم انداز اموال میباشد. یکی از موانع اساسی سرمایهگذاری در پروژههای نوسازی شهری توسط سرمایهگذاران، نداشتن درک درست از آینده پروژه و شفاف نبودن مسیر برای آنها میباشد. این مسئله موجب ایجاد مشکلاتی از قبیل احتمال سرمایهگذاری در یک بازار نامطمئن میشود و این مشکلات در نهایت موجب افزایش

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های نمودار علت و معلول، تحلیل اطلاعات، منابع اطلاعاتی Next Entries پایان نامه با کلید واژه های نوسازی شهری، ریسک سرمایه، نرخ بهره