پایان نامه با کلید واژه های نوسازی شهری، مدیریت ریسک، ریسک سرمایه

دانلود پایان نامه ارشد

.
این محله از مسائلی مانند کمبود شدید خدمات و امکانات آموزشی، فرهنگی، تفریحی، فضاهای سبز، پذیرایی و بهداشتی رنج میبرد. در همین راستا اهداف اصلی این طرح عبارتند از:
شکل گیری بافت شهری با عملکرد دوگانه مسکونی و خدماتی
ایجاد محدوده قابل قبول شهری در جنوب منطقه در راستای اهداف کلان توسعهی پایدار منطقه
ایجاد زمینه ارتباط کارکردی- کالبدی در حد فاصل مجموعه پیشنهادی
ایجاد پیوند میان بلوکهای شهری فرسوده در حال اضمحلال که به سبب نبود فضاهای جمعی به صورت محدودههای منفصل در حال تخریب میباشند
مقیاس کاربریهای ایجاد شده در دو رده منطقهای- فرا منطقهای و محلهای- ناحیهای قرار دارد.
2-2-1-4- محله عامری اهواز
این طرح در سال 1385 توسط مشاور منطقه هفت شهرداری اهواز اجرایی شده است. محله عامری فاقد پستی و بلندی و دارای شیبی به طرف رودخانه کارون میباشد. بافت محله از لحاظ مورفولوژی بسیار متراکم و نامنظم میباشد و با توجه به شکلگیری محله در گذشتههای دور که ارزش زمین چندان زیاد نبوده، این ریزدانگی حاکی از سطح درآمد پائین اقشار اجتماعی ساکن در محله میباشد. محله فوقالذکر از مشکلات زیر رنج میبرد:
متروکه و فرسوده بودن بافت
نبود معابر مناسب جهت دسترسی سواره
وجود مشکلات اقتصادی بافت
کمبود تسهیلات درمانی، فضای سبز ورزشی و……..
شلوغی و ترافیک روزانه
روباز بودن شبکه دفع فاضلاب خانگی
ناامنی و وجود افراد بذهکار در محله
با توجه به این مشکلات هدف اصلی این طرح ایمنسازی، تعادلبخشی، حیاتبخشی و ظرفیتسازی میباشد.
2-2-2- تجارب عملی احیای بافتهای فرسوده در جهان
2-2-2-1- پروژه لیورپول
این محدوده سابقاً به عنوان بهشت1 شناخته میشد که به مرور زمان و تحولات مختلف رو به فرسایش رفته و به عنوان زمینی فاقد کاربری در مرکز شهر قرار گرفته است. این پروژه در سال 2008 میلادی توسط شرکت Grosvenor Group اجرایی شده است. این محدوده در مرکز شهر شامل بخش عظیمی از اراضی فاقد کاربری بود که بعضاً به عنوان پارکینگ مورد استفاده قرار میگرفت. فرسودگی روزافزون این بافت و رهاکردن آن چه از سوی مردم و چه از سوی مسئولین شهر عملا به خالی شدن آن منجر گردیده بود.
اهداف اصلی این طرح:
ارتقای کیفیت فضای شهر و فضای پیرامونی
توجه به سرمایهگذاری بخش خصوصی
رسیدن به اهداف مورد نظر در افق بلند مدت
رونق اقتصادی، ایجاد اشتغال و افزایش درآمد ساکنین
توجه به توسعه پایدار و تکنولوژیهای سبز
حفظ هویت کالبدی و جلوگیری از اغتشاش بصری
مشارکت مردم از ابتدای طرح
طراحی با بهرهگیری از محیط پیرامون
2-2-2-2- تجارب فیلادلفیا و نیویورک در این زمینه
این دو شهر، از قدیمیترین شهرهای آمریکا هستند که در شرق آن قرار دارند. در دهه 1950-1940 این شهرها با مشکلاتی مانند فرسودگی ناحیه تاریخی، ناامنی در برخی مناطق شهری و نارسایی خدمات مواجه بودند. احداث محدودههای تجاری در پیوند با عناصر تاریخی و ایجاد قابلیتهای جهانگردی باعث تقویت و احیا شده، در قالب فعالیتهای فرهنگی- اجتماعی، حیات جدیدی یافته و به کمک تغییراتی در استخوان بندی شهر و مرمت ناحیه تاریخی آن، جابهجایی اقشار اجتماعی نیز پایدار شده است.
2-2-2-3- دمشق در کشور سوریه
مرکز شهر دمشق بر روی شهر رومی بنا گشت و طی قرون متمادی دست خوش تغییر و تحولات بسیاری شده است. این مرکز، مهمترین و متراکمترین مرکز تاریخی و تجاری سوریه است. مسئله اساسی در احیای این مرکز این بود که آیا باید بازار کهن را به حال خود گذاشت و در منطقه وسیع و مدرن شهر، مرکز تجاری جدیدی ساخت؟ این اقدام موجب تضعیف شدن اهمیت تجاری بازار میشود، در نتیجه رویکرد جدیدی اتخاذ شد که اهداف اصلی آن عبارتند از:
توجه به نقش تاریخی- فرهنگی شهر کهن و ارتقاء کیفی و کمی آن
احیای این مرکز بر مبنای حفظ خصوصیات شهر کهن
تثبیت جمعیت مرکز و جلوگیری از فرار آنها به علت فرسودگی شدید بافت
2-2-2-4- استانبول در ترکیه
تجدید حیات محلات استانبول در قالب فرآیند اصالت بخشی و در نتیجه بازسازی اقتصادی بوده و اهداف و راهکارها در محلات مختلف شهر:
باززنده سازی فیزیکی و اقتصادی در جریان فرآیند اصالت بخشی
باز زنده سازی خانه های قدیمی از طریق دخالت بخش خصوصی و مرمت ساختمانهای قدیمی که باعث افزایش خدمات عمومی و ایجاد تسهیلات جدید برای ساکنین محلی و ارتقای مداخله اجتماعی و فرهنگی ساکنین و ارتقای کیفیت محیطی محله شده است.
اجرای پروژههای زیباسازی در خیابانهای اصلی و نظافت نماها با فعالیت شهرداری و دانشگاه
سازماندهی محلات برای فعالیتهای فرهنگی
2-2-3- مبانی تجربی داخلی
آئینی(90)، در مقاله “تأمین مالی صنعت بهسازی و نوسازی شهری” تلاش نموده تا پیش شرطهای ورود سرمایههای خرد و کلان به این صنعت را بررسی نماید. همچنین راهکار معمول تأمین منابع مالی از جمله منابع داخلی شهرداری ها ، کمکهای دولت در زمینهی تهیهی طرح بهسازی و نوسازی شهری و بازگشایی معابر و ایجاد فضاهای عمومی، گرفتن تسهیلات بانکی ، انتشار اوراق مشارکت یاد آوری میکند. افرون بر این ، راهکارهای نوینی مانند انتشار سهام پروژه ، تشکیل شرکتهای سرمایه گذاری توسعهی شهری ، انتشار اوراق سرمایه گذاری با عایدات تصادفی ، انتشار اوراق بهادار به پشتوانه داراییهای فیزیکی و ساختمانهای شهرداری را نیز پیشنهاد میکند.
آئینی(90)، در مقاله “بررسی چگونگی تأمین منابع نوسازی شهری با استفاده از ابزارهای نوین مالی” بیان میکند اوراق سرمایهگذاری صکوک ، سهامدار پروژه و اوراق سرمایهگذاری با عایدات نامتقارن و تصادفی از جمله ابزارهای نوین مالی هستند که از طریق آنها می توان منابع مالی طرحهای نوسازی شهری را تأمین نمود. لیکن این مهم نیازمند شناخت صحیح عقود اسلامی و ابزارهای نوین ارائه شده در بازارهای مالی و سرمایه دنیا و کشورمان است.
آئینی(90)، در مقاله “مدیریت ریسک سرمایهگذاری در نوسازی شهری”، انواع ریسک سرمایهگذاری در طرحها و پروژههای نوسازی شهری را مورد بررسی قرار داده و راهکارهای مدیریت ریسک طرحها و پروژههای نوسازی شهری را معرفی کرده است. ترویج و تثبیت فرهنگ مشارکت فراگیر، همهی عناصر و عوامل مسئول و ذینفع در برنامه نوسازی شهری و ایجاد فضای اعتمادآفرین و تأکید بر حضور حمایتی هم زمان دولت و شهرداریها در کنار بخش خصوصی برای سرمایهگذاری در نوسازی شهری همراه با ارائه قوانین و راهکارهای مناسب برای آزادسازی و تجمیع پلاکهای فرسوده موجود در عرصههای مورد نوسازی به عنوان مهمترین عامل کاهش و مدیریت ریسک سرمایهگذاری در نوسازی شهری ، اصلیترین نتیجه این بررسی است.
حسینعلی پور، خلیلی جهرمی و محبی فر(89)، در مقالهی ” شناسایی ریسکهای کلیدی پروژههای نوسازی بافتهای فرسوده شهری از طریق بررسی فعالیتهای ضروری ” بیان میکنند شناسایی و مدیریت مؤثر ریسکهای کلیدی پروژه اهمیت بسیاری دارد و منوط به تعریف اهداف اصلی در قالب عوامل کلیدی موفقیت پروژه میباشد. هدف از این مقاله کاربرد شناسایی فعالیتهای ضروری منتج از عوامل حیاتی موفقیت جهت شناسایی ریسکهای کلیدی محدود کننده عملکرد این فعالیتها ، میباشد.
نوروزی(90)، در پژوهش “بررسی روش نوین تأمینمالی سهامدار در بازسازی بافتهای فرسوده شهری ( نمونه موردی پروژه های سارا و مجد مشهد)” یکی از روشهای نوین تأمین مالی به نام ” سهام پروژه ” مورد بررسی قرار گرفته است . این روش با استفاده از جذب سرمایه های خرد مردمی و جلب مشارکت مالکین و صاحبان حقوق، اقدام به معرفی روش نوین تأمین مالی سهامدار پروژه نموده است.
مؤیدفر، صامتی و علومی(92)، در مقالهی “اولویتبندی روشهای تأمین مالی در بافتهای فرسوده شهری ( مطالعه موردی: شهر اصفهان)” ابتدا مهمترین روشهای تأمین مالی برای بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و عمده معیارهای تأثیرگذار برای انتخاب روش تأمین مالی مناسب، از طریق مطالعات کتابخانهای و میدانی استخراج شده است. سپس از طریق پرسشنامه و بر اساس روش تحلیل سلسله مراتبی AHP، وزنهای نسبی معیارهای تأثیرگذار و وزنهای نسبی روشهای تأمین مالی نسبت به هرکدام از معیارها و در نهایت، رتبهبندی روشهای تأمین مالی بکار رفته در تحقیق حاضر، حاصل شد. بر اساس نتایج تحقیق با اهمیتترین معیارها از دید کارشناسان مالی و سرمایهگذاری، معیارهای نرخ بازده بیشتر ، مشارکت بیشتر بخش خصوصی و سقف تأمین وجوه بیشتر بوده است.
2-2-4- مبانی تجربی خارجی
الستر2، بری3، استنلی4، بیل5 و هرست6 (2000)، در مقالهی “تأمینمالی بازسازیشهری ” بیان میکند که مشارکت بخش خصوصی از طریق مشارکت ، PFI یا مکانیسمهای دیگر یک جزء حیاتی از روند بازسازی شهری است. این مقاله بر گروههای تصمیمگیرنده و شرکتکنندگان درگیر در فرایند بازسازی متمرکز است. از یک منظر کیفی به بررسی چهار موضوع اصلی یعنی منطق سرمایهگذاری بخش خصوصی در بازسازی شهری، مکانیسم سیاست افزایش سرمایهگذاری بخش خصوصی، تأمین مالی بازسازی شهری و کاهش ریسک میپردازد.
الستر، بری، استنلی، بیل و هرست در پژوهش ” بررسی رفتار سرمایهگذار در بازسازی شهری” بیان میکند تأمین مالی بازسازی شهری و هم سطحسازی از مسائل مهم سرمایهگذاری بخش خصوصی میباشد. در این مقاله با استفاده از نتایج یک نطرسنجی رفتاری، انگیزههای سرمایهگذاران و شرکت آنها در سراسر طیف وسیعی از طرحهای بازسازی مورد تجزیه و تحلیل قرار میگیرد.
ژن7 و خومپسال8(2009)، در پژوهش “کاربرد فرایند تحلیل شبکه برای ارزیابی ریسک در پروژههای نوسازی شهری” به معرفی یک رویکرد چند معیاره میپردازد که مبتنی بر چارچوب نظری، نظریه فرایند تحلیل شبکه (ANP) میباشد. مقاله با مقدمهای از ریسکهای رایج در پروژههای نوسازی شهری شروع میشود و ANP را به عنوان یک ابزار مناسب برای ارزیابی این ریسکها پیشنهاد میکند.
هسین9(2010)، در مقالهی “مدل سیستمدینامیک برای ارزیابی ریسک مالی مشارکت عمومی و خصوصی بازسازی شهری” بیان میکند مشخصه بارز پروژه های نوسازی شهری هزینه بالای سرمایهگذاری و نرخ بازگشت کند آن میباشد. در جایی دیگر اشاره میکند که متفاوت بودن اتخاذ سود بین بخش خصوصی و دولتی ، موجب شده تا سرمایهگذاری نوسازی شهری با چالشهایی برای رسیدن به برابری و سود متقابل مدل مشارکت مواجهه شود.
حسنی و باباخانی(2011)، در مقالهی “ارزیابی و مدیریت ریسک مالی پروژههای نوسازی شهری با مشارکت بخش خصوصی و عمومی” به بررسی اثرات عوامل مدیریت پروژه بر بازگشت مالی طرح میپردازد. اطلاعات مورد نیاز از طریق نظرسنجی ، پرسشنامه و مصاحبه با متخصصان گردآوری شده است.
کو10 و جی11(2011)، در مقالهی ” بررسی ریسک پروژههای نوسازی شهری” به بررسی چارچوب ریسکهایی که اغلب به هنگام انجام کسب و کار نوسازی شهری در تایوان مواجهه میشوند، پرداخته و علاوه بر آن کاربرد چارچوب ریسک را برای ارزیابی اثر نسبی، عوامل ریسک شناسایی شده بر موفقیت پروژههای کسب و کار نوسازی شهری میپردازد.
استنلی ، جیم، الستر و بری(2009)، در مقالهی “ریسک و تنوع برای خصوصیات /احیای نوسازی شهری / شواهدی از uk” به بررسی مسئله بازده سرمایهگذاری و ریسک در مکانهای نوسازی شهری در مناطق اصلی شهری در انگلستان میپردازد. این تحقیق نشان میدهد که عملکرد سرمایهگذاری در مناطق بازسازی همسان است، و در بخش خرده فروشی، از حد معیارهای ملی و محلی شهرستان فراتر رفته است. بازده نوسازی املاک در سطح کل و جداگانه در یک دوره زمانی 22 ساله مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است.
2-3- جمعبندی
در این فصل ابتدا به بیان مباحث نظری مطرح در زمینه بافت فرسوده و پروژههای نوسازی بافتهای فرسوده پرداختیم. روشهای مختلف تأمین مالی این دسته از پروژهها شامل روشهای تجهیز منابع داخلی و خارجی توضیح داده شدند. مروری بر پیشینه تحقیق پیرامون موضوع پژوهش ارائه شد. ملاحظه شد که در پیشینه تحقیق بیشتر کارها در زمینه تأمین مالی این پروژهها و شناسایی ریسک میباشد و در زمینه مدیریت ریسک آن کارهایی کمتری صورت گرفته است و همین تعداد محدود هم به ریسک سرمایهگذاری در

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های نوسازی شهری، محله سیروس، تجهیز منابع Next Entries پایان نامه با کلید واژه های عدم قطعیت، پورتفولیو، انحراف معیار