پایان نامه با کلید واژه های نوسازی شهری، محله سیروس، تجهیز منابع

دانلود پایان نامه ارشد

ن (92)، مؤلفههای زیر موجب شکل گیری بافتهای فرسوده میشود:
عوامل و زمینههای اقتصادی
عوامل و زمینههای سیاسی، اجتماعی، فرهنگی
عوامل و زمینههای کالبدی و فنی
عوامل و زمینههای محیط زیستی
عوامل و زمینههای قانونی و حقوقی
عوامل و زمینههای مدیریتی، ساختاری و اجرایی
سرور معتقد است که عوامل و زمینههای تأثیرگذار بر بافتهای فرسوده شهری به مؤلفههای زیر قابل تقسیم است:
عوامل اقتصادی شامل: ارزش زمین، میزان درآمد ساکنین، واحدهای تولیدی، اشتغال پایدار و نیروی کار
عوامل جمعیتی شامل: رشد جمعیت، پدیده مهاجرت، بار تکفل و تراکم خانوار
عوامل مدیریتی شامل: مدیریت یکپارچه، جامعیت قوانین، مشارکت مردم، نیروی انسانی و اختیارات
عوامل کالبدی شامل: مساحت واحدها، مصالح کمدوام، نوع فونداسیون، وضعیت مالکیت و بناهای تاریخی
بر طبق مطالعات انجام شده درمییابیم که عوامل و زمینههای دیگری نیز وجود دارد که در پیدایش بافتهای فرسوده شهری مؤثر میباشد مانند: گسترش فضایی بیرویه و بدون برنامه در شهر های بزرگی مانند تهران، عدم تقسیم کار مناسب بین محدودههای مختلف شهر، عدم توزیع بهینه و متناسب خدمات در برابر جمعیت حاصله، زیر ساختهای ضعیف، کمبود زیر ساختهای شهری، نارساییهای عملکردی و ضعف عملکردی، سودجویی زمینداران.
2-1-4- مشکلات بافتهای فرسوده
کمبود شدید خدمات، فضای سبز و ناکارآمدی شبکه معابر
غلبه سطح مسکونی، تراکم بالای جمعیت و فقر ساکنان
پیچیدگی مسائل اجتماعی، اقتصادی و زیستمحیطی
پائین بودن منزلت اجتماعی ساکنان محله
صرفه اقتصادی پایین سرمایهگذاری و ساخت و ساز
توقف ساخت و ساز در این مناطق
مشکلات زیست محیطی
کاهش ارزش زمین و ساختمان
پایین بودن کیفیت زندگی اقتصادی( نایبی فهندری، 91).
2-1-6- شیوههای تجهیز منابع پروژههای نوسازی شهری
همانگونه که مستحضرید جهت تأمین مالی پروژهها دو دسته منابع کلی وجود دارد، شامل منابع داخلی و خارجی، که در ادمه به بررسی بخشی از این روشها میپردازیم، البته لازم به ذکر است که برخی از این روشها منطبق با احکام اسلامی است و جزء روشهای تأمینمالی اسلامی میباشد:
2-1-6-1- تجهیز منابع داخلی
برخی از روشهای مطرحشده در این بخش، جزء روشهای تأمینمالی اسلامی میباشند.
تشکیل دفاتر خدمات نوسازی محلات
جهت تأمین مالی در سطح محلات چهار گروه دخیل هستند شامل: مردم ( ساکنان، مالکان، سازندگان، سرمایهگذاران )، نظام مالی و اعتباری کشور، دولت و شهرداریها. در این میان نیاز به عنصر دیگری که بتواند بستر مناسب جهت اجرای وظایف این چهار گروه را فراهم نماید، به شدت احساس میشود. در واقع به عنصر دیگری نیاز است تا بتواند از یک سو با اطلاع رسانی مناسب، در مالکان و ساکنان این بافتها انگیزه لازم جهت بهسازی و نوسازی محله را ایجاد کند و از دیگر سو برای مالکان و ساکنان زمینه برخورداری و استفاده از تسهیلات، حمایتها، تخفیفات و معافیتهای دولتی و شهرداری را فراهم کند و نیز بتواند با تلاش و پیگیری خود، زمینه مشارکت همسایگان و سرمایهگذاران خرد و کلان را فراهم کرده و منافع حاصل از این مشارکت را بهصورت عادلانه بین آنها تقسیم نماید.
انتشار اوراق مشارکت( روش تأمینمالی اسلامی)
اوراق بهادار بانام یا بینام که به قیمت اسمی مشخص برای مدت معین و جهت تأمین بخشی از منابع مالی مورد نیاز طرحهای عمرانی- انتفاعی دولت یا برای تأمین منابع مالی مورد نیاز جهت ایجاد، تکمیل و توسعه طرحهای سودآوری تولیدی، سازمانی و خدماتی در شرکتهای غیردولتی منتشر میشود و به سرمایهگذارانی که قصد مشارکت در اجرای طرحهای یاد شده را دارند، از طریق عرضه عمومی واگذار میشود ( مؤید فر و همکاران، 92).
اوراق مشارکت نوسازی( روش تأمینمالی اسلامی)
اوراق مشارکتی است که بهمنظور مشارکت در خرید تسهیلات شهرداری بوسیله ناشر منتشر میشود. این اوراق را میتوان بر سه نوع عقد مشارکت، عقد خرید دین و عقد وکالت مبتنی نمود. با توجه به مشخص بودن نرخ خرید دین، حقالوکاله و دیگر هزینههای انتشار و نظارت، اوراق مشارکت نوسازی اوراقی با سود ثابت بوده و سود آنها از پیش مشخص و معین است و بر اساس آن قیمتگذاری میشوند ( حسینآبادی، تقوایی، 91 ).
انتشار اوراق سهام پروژه ( سهامدار پروژه)( روش تأمینمالی اسلامی)
این روش در واقع زیر مجموعه روش کلیتر تبدیل به اوراق بهادار سازی داراییها میباشد. روش اوراق بهادار سازی داراییها فرایندی است که از طریق آن داراییهای تقریباً همگن اما با قدرت نقدینگی کمتر با یکدیگر تجمیع و مجدداً بستهبندی میشوند و بر پایه آنها اوراق بهاداری منتشر و به اشخاص ثالث فروخته میشود. در روش سهامدار پروژه مردم که شامل: مالکان، صاحبان حقوق و منافع، سرمایهگذاران، سازندگان، مشاوران، رسانهها، مدیران و ….. میباشد در مقابل جریان نقدی و غیر نقدی خود اوراق بهاداری که معرف درصدی از کل طرح یا پروژه است در یافت میکند. در این روش بعد از محاسبه دقیق تمام هزینههای پروژه و بر اساس آن اوراق سهام پروژه صادر و عرضه میگردد.
ایجاد صندوق تنخواهگردان برای تأمین مالی مجریان طرحهای نوسازی شهری با کمک دولت
پیش فروش واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری که در طرح نوسازی ایجاد میگردند
اخذ ردیف بودجهای از محل درآمد عمومی و درآمد استانی دولت
فروش اوراق سرمایهگذاری در طرحهای نوسازی شهری با عایدات متقارن یا تصادفی
در مقاطع زمانی خاص منتشر شده و در قالب یکی از عقود اسلامی به مردم پیشنهاد میگردد و وجوه حاصل از انتشار، در پروژههای دارای توجیه اقتصادی مناسب نوسازی شهری، سرمایهگذاری شده و بخشی از سود حاصل از این سرمایهگذاری بر اساس تصادف، با قرعه و نامتقارن بین دارندگان اوراق توزیع میگردد ( آئینی، 90).
شرکتهای تأمین سرمایه
صندوق سرمایهگذاری نیکوکاری مختص بافت فرسوده
در این روش با جمعآوری وجوه افراد خیر و نیکوکار و سپس سرمایهگذاری آنها، بخشی یا تمام منافع حاصل از آن صرف پروژههای نوسازی بافتهای فرسوده شهری و ساخت مسکنهای اجتماعی میشود.
دریافت سپرده از مردم در قالب مشارکت مدنی و در قالب سایر عقود نظام بانکی بدون ربا مانند عقد وکالت( روش تأمینمالی اسلامی)
مشارکت مدنی عبارتند از درهم آمیختن سهمالشرکه نقدی و غیرنقدی متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی به نحو مشاع به منظور انتفاع طبق قرارداد. برتری این عقد بر دیگر عقود این است که در این عقد میتوان از سرمایه نقدی و غیرنقدی اشخاص مثل مایملک تخصص و سایر تواناییهایشان بهره برد. از سوی دیگر این عقد ابتکار عمل را در اختیار مشارکتکننده و مشارکتپذیر قرار میدهد و آنها را در دامن گرفتاریهای دریافت مجوز از مراجع متعدد ذیربط اسیر نخواهد کرد (حسینآبادی، تقوایی، 91).
اجاره و رهن دارایی و اموال( روش تأمینمالی اسلامی)
در این روش مجری طرح بهجای پیشفروش کل واحدهای ساخته شده سهمالشرکه خود به دیگران، درصدی از واحدها را برای شرکت نگهداری و آنها را بهصورت اجاره و رهن به دیگران واگذار میکند. این موضوع موجب میشود که اولاً درصدی از واحدهای مجتمع متعلق و در اختیار شرکت باشد و شرکت میتواند حسب صلاحدیدهای خود از آنها بهرهبرداری نموده و یا به افراد موردنظر خود واگذار نماید. ثانیاً شرکت از این طریق میتواند از ارزشافزوده بالای آنها خصوصاً در زمان شروع بهرهبرداری استفاده نماید و ثالثاً دنبال کردن این سیاست منجر به افزایش درآمدها و دریافتهای دائمی و با ثبات برای شرکت خواهد شد که منافع و مزیتهای خاص خود را خصوصاً از جنبههای مدیریتی درپی خواهد داشت ( رئیسالسادات، جعفرزاده، نمین، 2008).
اوراق سرمایهگذاری صکوک( صکوک اجاره )( روش تأمین مالی اسلامی)
صکوک اجاره، نوعی صکوک سرمایهگذار است که بیانگر مالکیت واحدهای سرمایهگذاری با ارزش برابر از داراییهای بادوام فیزیکی هستند که به یک قرارداد اجاره، آنطور که در شریعت تعریف شده است، پیوند خوردهاند.
اوراق سرمایهگذاری با عایدات تصادفی( روش تأمینمالی اسلامی)
در این روش اورقی تحت عنوان « اوراق سرمایهگذاری با عایدات تصادفی » در مقاطع زمانی خاص منتشر شده و در قالب یکی از عقود اسلامی به مردم پیشنهاد میگردد و وجوه حاصل از انتشار، در پروژههای دارای توجیه اقتصادی مناسب نوسازی شهری، سرمایهگذاری شده و بخشی از سود حاصل از این سرمایهگذاری بر اساس تصادف، با قرعه و نامتقارن بین دارندگان اوراق توزیع میگردد. همچنین اصل سرمایهگذاری دارندگان این اوراق، بعد از گذشت یکسال ( معادل اتمام پروژه ) بازپرداخت خواهد شد و جهت تشویق هرچه بیشتر خریداران اوراق، غیر از قرعهکشی اصلی، حداقل یک قرعهکشی تحت عنوان قرعهکشی اولیه نیز در مقاطع خرید اوراق انجام و جوایزی اهداء خواهد گردید( آئینی، 90).
2-1-6-2- تجهیز منابع خارجی
اخذ تسهیلات و وام از بانک جهانی، بانک توسعه اسلامی و ……..
جذب مشارکت سرمایهگذاران خارجی
جذب سرمایه و سرمایهگذاران ایرانی مقیم خارج از کشور
جذب کمکهای سازمانهای بین المللی
2-2- مبانی تجربی
در این بخش ابتدا برخی تجارب عملی نوسازی در ایران و جهان را بیان کرده و در پایان بخشی از کارهای علمی انجام شده در ایران و دنیا را میآوریم.
2-2-1- تجارب عملی احیای بافتهای فرسوده در ایران
2-2-1-1- مرکز تاریخی شهر یزد
اولین اقدام برای باززندهسازی بافت تاریخی و مرکزی شهر یزد، ساماندهی هسته درونی آن است که در سال 1365 به تصمیم وزارت مسکن و شهرسازی آغاز شد. مطالعات نشان میداد در حالی که هسته درونی، با ارزش ترین آثار معماری ایران را در بردارد، پر مسألهترین بخش شهر نیز میباشد. مسائل و مشکلات اصلی بافت، به شرح زیر میباشد:
تخلیه تدریجی بافت از ساکنانی که توانایی سکونت در سایر محلات شهر را دارند
تعطیلی تدریجی مراکز تولید سنتی که زمانی از عناصر فعال و شاخص بخش قدیمی بودند
فرسودگی شدید بناها و فضاهای قدیمی شامل خانهها، کاروانسراها و خندق
ضعف دسترسی سواره به مثابه عمدهترین مشکل
تأثیر عوامل فوق بر پایین آمدن کیفیت محیط زیست شهری
به دنبال شناخت مسائل و مشکلات، موارد زیر به عنوان اهداف اصلی طرح مطرح گردید:
حفظ ابنیه موجود و جلوگیری از تخریب بناها و مجموعههای تاریخی
فعال نمودن هسته درونی با ایجاد فضاها و فعالیتهای جدید و نه صرفاً مرمت چند بنا
ایجاد هماهنگی در بدنههای تاریخی با آگاهی یافتن از اصول و قواعد شکل دهنده فضاهای گذشته
بهرهگیری از بخشهای مخروبه و فرسوده برای احداث کاربریهای مورد نیاز با حداقل تخریب
2-2-1-2- محله سیروس ( چال میدان تهران)
این طرح در سال 1381 توسط مهندسین مشاور باوند به سفارش سازمان عمران و بهسازی شهری تهیه گردید. محله سیروس، یکی از پنج محله اصلی شکلدهنده شهر بود و محل سکونت اقشار متوسط جامعه محسوب میشد.
این محله با وسعت 40 هکتار و جمعیتی در حدود 8000نفر با مشکلات زیادی مانند فرسودگی بناها و بافت، کمبود امکانات و تجهیزات زیرساختی، نارسایی خدمات شهری، عدمکیفیت محیطی، رکود فعالیتها و ناهنجاریهای اجتماعی روبروست. طرح ویژه محله سیروس با رویکردی مشارکتی، ساماندهی، بهسازی و نوسازی، این محله را هدف خود قرار داده تا در یک فرایند تدریجی، منزلت این محله مرکزی شهر را به آن باز گرداند.
اهداف اصلی به شرح زیر تدوین شد:
اتکای اصلی طرح به روشهای مشارکتی
ساماندهی محیطی، بهبود زیرساختها توسط بخش دولتی و عمومی، سرمایهگذاری در نوسازی و بازسازی بناها با بخش خصوصی و مردم
حفظ و تقویت عناصر اصلی بازمانده از گذشته در بافت
بهبود کیفیت محیط زندگی و کار مردم بر پایه توسعه پایدار
مداخلات کوچک مقیاس، تدریجی و سنجیده و ارزیابی آنها برای بهبود اقدامات آتی
2-2-1-3- بلوک خیام تهران
این محدوده، در جنوب غربی منطقه 12 تهران ناحیه 4 و حد فاصل خیابانهای خیام، جعفری، تختی و مختاری قرار دارد. این منطقه که روزگاری محل سکونت اقشار توانمند جامعه بوده است در وضعیت فعلی در شرایط مناسبی به سر نمیبرد و رو به فرسودگی نهاده است و از لحاظ کیفیات فضایی و محیطی به شدت تقلیل یافته است

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های مدیریت ریسک، نوسازی شهری، بافت فرسوده Next Entries پایان نامه با کلید واژه های نوسازی شهری، مدیریت ریسک، ریسک سرمایه