پایان نامه با کلید واژه های قانون مدنی، عقد اجاره، فقهای امامیه، تعیین مصداق

دانلود پایان نامه ارشد

می باشد که مضارع آن «یوجِر» است.130
«اجر»یا «اجرت» ازنظرلغوی وعرفی به معنای جزا وپاداش عمل است اما اجاره به معنای کرایه دادن ، دراختیارگذاشتن ، پناه دادن وامان دادن آمده است ودرحقیقت اجاره بها مالی است که از طرف مستأجربه موجرپرداخت می شود ومفهوم اصطلاحی وفقهی آن نیزبه این معنی نزدیک است.
درکتاب صیغ العقود والایقاعات اینطور بیان شده است : «اجاره ازاجربه معنی اجرت یعنی کرایه است».استیجارازباب استفعال به معنای مزدگرفتن است.
درقرآن کریم واژه «اجر» به معنای ثواب دنیاوآخرت استفاده شده است که نمونه های آن درزیربیان می شود:
« وَ لَأَجْرُ اَلْآخِرَةِ أَكْبَرُ لَوْ كانُوا يَعْلَمُونَ 131 »
و قطعاً پاداش آخرت بهتر و برتر است، اگر می دانستند.
«وَ آتَيْناهُ أَجْرَهُ فِي اَلدُّنْيا 132 »
و پاداشش را در دنیا به او دادیم.

«وَ آتُوهُنَّ أُجُورَهُنَّ بِالْمَعْرُوفِ 133»
و مهریه آنان را به طور شایسته و پسندیده به خودشان بپردازید.
فقهای امامیه درتعریف اجاره نظریات متفاوتی رابیان کرده اند امانظرمشهورفقهای امامیه درتعریف اجاره آن است که اجاره راتملیک منفعت به عوض معلوم دانسته اند134.همچنین درتعریف دیگری نیزاینگونه بیان شده است : «الاجاره فی الشرع عباره عن تملیک المنفعه خاصه بعوض معلوم135» به این معناکه اجاره درشرع مقدس عبارت است ازتملیک منفعت خاص به عوض معلوم وماهیت آن نقل منافع است بابقاء اصل مال.
سیدمحمدکاظم طباطبایی(صاحب عروه الوثقی) درتعریف اجاره ، آنراتملیک منفعت یاعمل دربرابرعوض دانسته وآورده است «هی تملیک عمل اومنفعه بعوض136»
بااین حال عده ای ازفقهاء تعریف فوق راکامل ندانسته وبراین عقیده اندکه تملیکی بودن عقداجاره بابرخی ازآثارآن سازگاری ندارد چراکه منافع درعقداجاره ، درزمان عقدموجودنیست وچون اجاره ازعقودمعاوضی است لذامی بایست کل منافع دربرابرکل ثمن قرارگیردوحال آنکه منافع عین مستأجره معدوم است.
به همین علت این عده ازفقهاء به مفهوم عرفی تسلیم استنادکرده واینگونه بیان کرده اندکه موجرتنهامکلف است مورداجاره رابه مستأجرتسلیم ویامستأجررابرعین مستأجره مسلط کند ، درنتیجه این امراست که مستأجرمالک کل منفعت می شود ، فلذاباتوجه به توضیحاتی که بیان شد ، این دسته ازفقهاء ، درتعریف عقداجاره آن را «ثمره تملیک منافع» دانسته اند وبه عبارت بهترازآثارعقداجاره که تملیک منافع است سخن گفته اند. درحقیقت این دسته ازفقهای امامیه تملیک منفعت دربرابرعوض معلوم راثمره عقددانسته اند نه تعریف عقداجاره137 البته عده ای دیگرازفقهاء نیزدرتعریف مشابهی ، عقداجاره رادرحقیقت تسلیط مستأجربرعین مستأجره برای انتفاع ازآن دربرابرعوض معلوم دانسته اند.138
ماده 466 قانون مدنی ایران درتعریف اجاره مقرر می دارد: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجرمالک منافع عین مستأجره می شود.اجاره دهنده راموجرواجاره کننده رامستأجرومورداجاره راعین مستأجره می گویند.»
همانطورکه مشاهده می شود این ماده تعریف دقیقی ازعقداجاره ارائه نداده است ، هرچندکه درماده 467 به اقسام اجاره اشاره شده ودرماده 512 نیزازاجاره اشخاص سخن به میان آمده است لیکن ماده 466 قانون مدنی تعریف جامع ومانعی ازعقداجاره نمی باشد چراکه درحقیقت ، فقط به اثرعقداجاره که انتقال مالکیت منافع عین مستأجره به مستأجراشاره کرده است ودیگرارکان عقداجاره نظیرموقت بودن ومعوض بودن این عقد درنظرگرفته نشده است139 ، لذاعده ای ازنویسندگان حقوق مدنی درتعریف اجاره اینگونه گفته اند : «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر ، دربرابرمالی که به موجرمی پردازد ، برای مدت معین ، مالک منافع عین مستأجره می شود.140»

گفتار دوم : اوصاف عقد اجاره
باتوجه به آنچه که بیان شد وتعریف قانون مدنی ایران ازعقداجاره ، درخصوص اوصاف عقد اجاره میتوان به موارد زیر اشاره نمود:

بند نخست : تملیکی بودن
موردمعامله درعقداجاره ممکن است به یکی ازدوصورت زیرباشد:
1- عین معین خارجی باشد : ماننداینکه خانه معینی به اجاره داده شود ، بعنوان مثال «علی» خانه خودرابرای مدت یکسال به « امیر» اجاره دهد.دراین مورد عقداجاره تملیکی است یعنی منافع عین مستأجره برای مدت یکسال به مستأجرتملیک می گردد.
2- عین کلی باشد : ماننداینکه طبق قرارداداجاره «علی» ، یکدستگاه بصورت کلی وبدون اینکه معین شود از«امیر»که دارای اتومبیل های متعددی است برای مدت معین یامسافت معین اجاره می کند.در این فرض مورداجاره کلی است یعنی منافع مورداجاره ، پس ازتعیین وتسلیم مورداجاره به مستأجر به ملکیت مستأجردرمی آید.
درقانون مدنی ایران تقسیم بندی صریح ومشخصی درباره تقسیم عین مستأجره به معین وکلی دیده نمی شود ، امابااین وجود قانونگذاردرمواد 482 و510 قانون مدنی ایران141 به امکان کلی بودن عین مستأجره درعقد اجاره تصریح کرده است.
درحقوق فرانسه اجاره درزمره عقود عهدی به شمارآمده است.142 عده ای ازنویسندگان حقوق مدنی نیزعقداجاره را ازجمله عقودعهدی به شمارآورده ومعتقدندکه موجرتنها وظیفه دارد مستأجررابرمورداجاره مسلط کندوهرگاه براین عهدخویش عمل نمود مستحق دریافت مال الاجاره می شود.143 امااین نظردرحقوق ایران موردپذیرش واقع نشده است ، چراکه تعریفی که ماده 466 قانون مدنی ایران ازعقداجاره داشته است ، صراحت درتملیکی بودن این عقددارد ، و به موجب عقداجاره ، موجرمالک کل اجرت المسمای مقرردرعقد شده و مستأجرنیزمالک کل منافع عین مستأجره درزمان عقد می شود.
اماسوالی که درباره تملیکی بودن عقداجاره مطرح می شود این است که باتوجه به اینکه منافع درزمان وقوع عقدبه طورکامل وجود ندارد و درحقیقت تدریجی الحصول می باشند وبرحسب مدت استفاده مستأجر، منافع تحصیل می گردد ، چگونه میتوان قائل به تملیکی بودن این عقد گردید و به عبارت بهتردرزمان وقوع عقدچه چیزی به مستأجرتملیک می شود؟
درپاسخ به این سوال تعابیرمختلفی ازسوی فقهامطرح شده است.
برخی گفته اند دراثرعقداجاره ، منافع عین تملیک می شود ودرپاسخ به این اشکال که منافع آینده معدوم است ونمی تواندموضوع تملیک قرارگیرد ، گفته اندمنافع وجودتقدیری دارند.144
عده ای دیگراین سوال رااینگونه پاسخ داده اند که موضوع اجاره ، مسلط ساختن مستأجربرمورداجاره به منظورانتفاع است ودرحقیقت قابلیت انتفاع است که تملیک می گردد.145
باتوجه به توضیحات یادشده درتملیکی بودن عقداجاره تردیدی نیست وقانونگذارنیزدرماده 466 قانون مدنی به تبعیت ازفقهاءبه آن تصریح کرده است.
برخی از حقوقدانان ، آن دسته ازعقوداجاره راکه موضوع آن مال کلی است ، اجاره عهدی دانسته وگفته اند دراین موردچون منفعت مال کلی است تازمانیکه مورداجاره ازطرف موجرتعیین نشده تملیک تحقق نخواهدیافت وبه عنوان مثال اگرشخصی یک دستگاه اتوبوس دربست رابرای انجام مسافرت درزمان معین ازشرکت حمل ونقل اجاره کند ، چون اتوبوس مزبورمعین نشده دراین مورداجاره عهدی است وموجرمتعهداست اتوبوس سالمی راطبق مفاد قراردادتعیین وتسلیم کند.146
باید درنظر داشت که پذیرش اجاره عهدی بااین ایرادمواجه است که درعقدبیع نیزکه یک عقد تملیکی است چنانچه مبیع آن کلی باشد ، ملاک تملیک فوری وبلادرنگ نیست و بااین وصف ، عقدبیعی که مبیع آن کلی باشد نیزمانع اطلاق عقدتملیکی به بیع نمی باشد و درچنین عقد بیعی پس ازتعیین مصداق وفردکلی تملیک حاصل می شود(وقول مشهورفقهاء تسلیم راملاک تملیک محسوب می کند) درعقداجاره نیزطبعا همین موضوع صدق می کندواجاره مال کلی نیزنبایداجاره راکه به تصریح ماده 466قانون مدنی عقدی تملیکی است ، درمواردی عقدعهدی سازد و دراجاره مال کلی پس ازتعیین مصداق کلی ، تملیک حاصل می شود واین برای تملیکی دانستن عقداجاره کافی است.147

بنددوم : لازم بودن
ازجمله آثارمهم لزوم عقداجاره ، چنانکه درماده 497 قانون مدنی نیزبه آن اشاره شده است ، این است که عقداجاره به فوت یاحجرموجرویامستأجرباطل نمی شود ، البته درمیان فقهاء دراین مورد سه دیدگاه مختلف به شرح زیروجوددارد:
1- مشهورفقهاء قائل به عدم انحلال عقداجاره درصورت فوت طرفین می باشندودرصحت ادعای خودبه عموم «اوفوابالعقود» وروایاتی که دراین رابطه موجوداست وهمچنین استصحاب بقای عقد ، اصل عدم(انحلال) واباحه تصرف ازناحیه مستأجراستناد کرده اند.148
2- برخی ازفقهای متقدم مطلقا قائل به انحلال عقداجاره درصورت فوت طرفین شده اند واینگونه استدلال کرده اندکه ملکیت منافع تابع ملکیت عین است وملکیت عین نیز بافوت شخص ازبین خواهدرفت ، چراکه شخص فوت شده اهلیت تملک ندارد وملکیت منافع نیزبه تبع عین منتقل میشود وبه ملکیت وراث درمی آید وبرای اینکه مستأجرحق استیفای آن راپیداکند ، نیازبه عقددیگری باوراث می باشد.امادرمورد فوت مستأجرنیزایجاب وی درمورداجرت به ترکه تعلق نمی گیردوموجرهم به ایجاب خودشخص مستأجرجواب داده است نه وراث او ولذاحکم به انحلال اجاره داده اند.این نظربه شیخ مفید ، شیخ طوسی وابن حمزه نسبت داده شده است.149
3- برخی ازفقهاء نیزدراین زمینه بین فوت موجرومستأجرقائل به تفصیل شده اند ، به این صورت که عقدبافوت موجرباطل نمی شود ، امابافوت مستأجرباطل می شود.شیخ طوسی این نظررابه مشهوراصحاب نسبت داده است.150
قانون مدنی ایران درهیچ ماده ای به لزوم عقداجاره تصریح نکرده است واین امرباتوجه به اهمیت فراوانی که عقدمزبور درمیان مردم دارد بسیارجای شگفتی دارد ، چراکه مثلا درعقدمزارعه که به مراتب کمترازاجاره رایج می باشد ، مقنن درماده 525 قانون مدنی به لزوم آن اشاره نموده است ، ولی ازیک سوباتوجه به تملیکی بودن این عقد وازسوی دیگرباتوجه به مواد 478 و 480 و483 و496 قانون مدنی به سادگی لزوم این عقد قابل استنباط است ، زیرادرمواد 480 و496 صراحتا واژه خیاربه کاررفته ومطابق ماده 456 قانون مدنی ، خیار، تنها درعقودلازم وجودداردنه درقراردادهای جایز.151

بندسوم : معوض بودن
اجاره ازجمله عقودمعاوضی به شمارمی آید که برای متعاقدین ایجادتعهد وتکلیف می کند وطرفین خواستارانجام تعهدات متقابل یکدیگرند ، بعبارت دیگر دراجاره ، دربرابرتملیک منافع به مستأجر ، وی نیزعوض این منافع رابه موجرپرداخت می کند.
معوض بودن عقداجاره جزء مقتضای ذات عقدبه حساب می آید ، بنابراین هرگاه عقداجاره بدون عوض منعقدگردد اجاره باطل است اما میتوان آنرا تحت قالب دیگری به شمارآورد وتوافقات طرفین رامحترم شمرد152 به عنوان مثال چنانچه مقصودطرفین تملیک مجانی منافع باشد ، می توانندازتأسیسات حقوقی دیگرمانند هبه وصلح بلاعوض استفاده کنند.

بندچهارم : موقت بودن
موقت بودن اجاره درحقیقت به این معناست که دراین عقد ، مدت بایدمعلوم باشد.ماده 468 قانون مدنی ایران دراین مورد مقررداشته است : «دراجاره اشیاء مدت اجاره بایدمعین شود والا اجاره باطل است.» همچنین ماده 514 همان قانون153 نیز دراجاره اشخاص به لزوم تعیین مدت اشاره کرده است ولذا درعقد اجاره ، تملیک منافع می بایست درمدت زمان معینی انجام شود.
اجاره ازجمله عقود مستمر است ونیک می دانیم عقودازحیث اثری که عامل زمان درتعیین واجرای تعهدات ناشی ازآن دارد به مستمروفوری تقسیم می شوند. درعقدفوری اثرعقد درزمانی که طرفین انتخاب کرده اند ایجادمی شود ، امادرعقدمستمر، درطول مدت معین اثرعقدظاهرمی گردد.
به عنوان مثال درعقدبیع که عقدفوری است ، به مجردوقوع عقد ، مشتری مالک مبیع وبایع مالک ثمن خواهدشد وفروشنده وخریداربه طورمستمر تعهدی دربرابرهم ندارند ، اما درعقداجاره ، تعهدات متعاقدین درطول مدت اجاره پابرجاست ولذا نقش وجایگاه مدت درعقد اجاره بسیاراهمیت دارد.
مهمترین علت برلزوم تعیین مدت درعقداجاره آن است که موردمعامله بایدمعلوم باشد وموردمعامله درعقداجاره منفعت است وبرای آن که منفعت معلوم باشد وباتوجه به طبیعت تدریجی الحصول بودن منافع زمان ، معیارسنجش ومحاسبه میزان منافعی است که استیفاء می گردد. به همین دلیل است که درمواردی که باوسایل دیگر میتوان میزان منفعت رامعلوم ساخت ، تعیین مدت ضروری نیست(مانندتعیین مسافت یامحلی که کالابایدبه آن حمل شوددراجاره حیوان)154
عقداجاره به علت نداشتن یکی ازشرایط اساسی مختص

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های قانون مدنی، قانون اساسی، شخص ثالث، اصلاحات ارضی Next Entries پایان نامه با کلید واژه های اجاره به شرط تملیک، قانون مدنی، شرط نتیجه، اجرت المثل