تراكم‌مجاز، سطح‌اشغال و نوع كاربري تعريف شده كه اين دوگانگي در سطح‌شهر ابزار سوءاستفاده دلالان بازار ملك را فراهم مي‌كند و در نهايت مي‌تواند به افزايش قيمت مسكن در محله‌هاي محدودزا يا حتي در كل شهر تهران منجر شود. در اين بررسي همچنين، طبقه‌بندي سطح دسترسي شهروندان به جزئيات باارزش املاك در سايت استعلام طرح‌تفصيلي – اطلاعاتي همچون قرارگيري در كدام‌يك از چهار پهنه مسكوني، تجاري، مختلف و فضاي‌سبز- و در عوض، اشراف كامل گروهي خاص از بدنه دست‌اندركار طرح‌تفصيلي به همه داده‌هاي طرح و مشخصات املاك، مورد انتقاد و ايراد واقع شده و تاكيد شده است: در صورت عدم اصلاح اين وضعيت، رانت‌اطلاعاتي موجود در طرح‌تفصيلي كماكان مشكل‌ساز خواهد بود.
د – به گزارش “دنياي‌اقتصاد”، مركز پژوهش‌هاي مجلس براي رفع ايرادات در مسير اجراي طرح تفصيلي جديد تهران، معتقد است: شهرداري از يك‌سو بايد ساختوساز در شهر را تسهيل كند و از سوي ديگر امكان مشاهده متن كامل طرح تفصيلي در دفاتر خدمات الكترونيك شهر براي همگان را فراهم كند.
بند دوم : نتايج بررسي‌هاي مركز پژوهش‌هاي مجلس در اين‌باره به اين شرح است:
الف – درآمدهاي ناپايدار كمبود منابع مالي از علل اصلي عدم‌تحقق طرح‌هاي توسعه و عمران شهري عنوان مي‌شود. اين عامل موجب مي‌شود كه مديران شهري جهت كسب منابع درآمدي، طرح‌هاي توسعه و عمران و ضوابط و مقررات مربوط به آن را تغيير دهند و از منابع درآمدي آن منتفع شوند.
ب- اين تغيير جهت باعث مي‌شود كه بستر ميل به تخلف در مقررات طرح‌هاي شهري (جامع و تفصيلي) فراهم شود و از اين رو علاوه‌بر عدم حاكميت طرح شهري، مشكلات ديگري نيز بروز كند. اينجاست كه اجراي دقيق طرح‌هاي شهري را مستلزم دريافت درآمدهاي پايدار دانسته‌اند.
ج – يكي از منابع درآمدي ناپايدار در شهرها استفاده از منابع درآمدي صدور پروانه در پهنه‌هاي مختلف است. كلانشهر تهران به دليل تمركزگرا بودن و نياز به منابع مالي بيشتر، مي‌تواند بيشتر تحت‌تاثير اين مساله باشد. اكنون پرسش اين است كه با وجود اين شرايط ناپايدار درآمدي شهرداري تهران، چه تضميني است كه طرح تفصيلي تهران تغييراتي جهت كسب منابع درآمدي به خود نبيند و با سلامت به اجرا برسد؛ در حالي كه اجراي سالم طرح تفصيلي نيازمند منابع درآمدي پايدار است؟ البته در ماد? (98) برنامه پنج‌ساله شهرداري تهران (1388-1392) به درآمدهاي پايدار تاكيد ويژه شده و مفاد قانوني جهت دستيابي به اين امر در نظر گرفته شده است كه با گذشت بيش از چهار سال از اجراي برنامه تنها 20 درصد درآمدهاي شهرداري پايدار اعلام شده است.
د – طرح تفصيلي و مسكن يكي از موضوعاتي است كه همواره با اجراي طرح تفصيلي در بين صاحب‌نظران مطرح شده است، ارتباط طرح تفصيلي با وضعيت مسكن در شهر تهران است.
ذ – طرح تفصيلي به صورت چهار پهنه سكونت، فعاليت، مختلط و حفاظت تهيه شده است. در پهنه سكونت در بعضي نواحي و مناطق شهري قوانين محدودكننده و در بعضي ديگر از قوانين توسعه مسكن همراه است. اين مساله باعث شد ديدگاه‌هاي متفاوتي در زمينه مسكن شكل بگيرد. شهردار تهران، معاونت شهرسازي و معماري شهرداري و رياست شوراي شهر تهران معتقدند كه اجراي طرح تفصيلي ارتباطي با قيمت مسكن در شهر تهران ندارد و اين مساله مي‌تواند متاثر از روندهاي افزايشي قيمت مسكن در سال گذشته باشد كه مورد سوءاستفاده دلالان مسكن قرار گرفته است. اما وجود همين قوانين دوگانه محدوديت و توسعه ساختوساز در طرح تفصيلي مي‌تواند شرايط سوءاستفاده از عرضه و تقاضاي مسكن در بين خريداران و سازندگان مسكن در بنگاه‌هاي مسكن را موجب شود.
ر – براساس مواد قانوني در طرح تفصيلي، شهرداري براي سازماندهي مسكن در شهر تهران امتياز “حق توسعه” به انبوه‌سازان و مالكان ارائه كرده است. براساس اين امتياز اگر فردي مجوز ساخت ساختماني 10 طبقه در يك پهنه‌اي كه مجوز بيش از 5 طبقه ندارد، داشته باشد به او اجازه مي‌دهند تنها در حد مجوز همان پهنه يعني 5 طبقه بسازد و براي باقي طبقات كه اجازه ساخت ندارد و چون پولي از جانب شهرداري به فرد برگشت داده نمي‌شود، لذا به ازاي اين 5 طبقه ديگر براي فرد حق توسعه‌اي قائل شده‌اند. اين حق توسعه در شرايط حقيقي و عيني به نظر مي‌رسد كه هم قابليت استفاده براي فرد نداشته باشد و هم اينكه فضاي دلالي در نظام ساختوساز را ترويج كند. با اين اوصاف مي‌توان نتيجه گرفت كه وجود محدوديت‌هاي ساختوساز در بعضي از مناطق كه احتمالاً با ادله‌هاي فني و زيستي تدوين شده است و مانع وجود ساختوساز در يك پهنه مي‌شود، شرايطي را چه به لحاظ عيني و چه به لحاظ رواني در بين بنگاه‌هاي املاك، دلالان، سازندگان و خريداران و مالكان به وجود مي‌آورد كه مي‌تواند افزايش قيمت مسكن را حداقل در آن پهنه به وجود آورد. بنابراين در اجراي طرح تفصيلي ضمن توجه دقيق به مسائل ايمني و فني در ساختوساز و اجراي دقيق قوانين بايد تدابير خاصي جهت تسهيل شرايط اجرا و انتفاع مردم از طرح تفصيلي نيز به وجود آورد. زمين‌هاي دولت براساس مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري زمين‌هاي دولتي وزارت راه و شهرسازي كه پيش از اين در پهنه سبز يا حفاظت بوده است، تغيير كاربري داده و به پهنه سكونت تبديل شده و افزايش سه طبقه تراكم در پهنه مسكوني دريافت كرده است. اين مساله از موارد اختلاف شوراي اسلامي شهر تهران و شوراي عالي شهرسازي است. بنابراين شوراي شهر به عنوان يك نهاد مردم‌سالار و يا نهادي كه در اين زمينه ذي‌نفع نباشد، بايد نظارت دقيقي بر طرح تفصيلي داشته باشد تا بتواند مانع از پديد آمدن زمينه‌هاي انحرافي شود. رانت اطلاعاتي طرح تفصيلي بر اساس اطلاعات سايت شهرداري تهران، طرح تفصيلي روي سايت Tehran.ir قرار گرفته و هر يك از مالكان بر اساس شماره نوسازي خود مي‌توانند اطلاعات مربوط به ملك خود را ببينند. به نظر شهردار تهران اين اطلاعات كاملا شخصي است و هر فرد تنها مي‌تواند اطلاعات ملك خود را دريافت كند.
بند سوم : آنچه در اطلاع‌رساني طرح تفصيلي حائز اهميت است: اينكه علاوه بر شركت‌هاي مهندسين مشاور 22 گانه كه طرح‌هاي تفصيلي مناطق را تهيه كرده‌اند و شوراي عالي معماري و شهرسازي كه اين طرح‌ها را به تصويب رسانده، در مجموعه بزرگ شهرداري تهران نيز افراد بي‌شماري هستند كه از جزئيات طرح تفصيلي مي‌توانند اطلاع دقيق داشته باشند. وجود چنين شرايطي مي‌تواند موجب شكل‌گيري رانت‌هاي اطلاعاتي در اين زمينه باشد. به نظر مي‌رسد براي اطلاع‌رساني دقيق به همه مالكان و عدم شكل‌گيري رانت‌هاي اطلاعاتي، علاوه بر اطلاع‌رساني از طريق سايت، دفاتر خدمات الكترونيك شهرداري نيز بايد جزئيات و اطلاعاتي از طرح تفصيلي و نحوه شناسايي هر ملك توسط مالك را به صورت مستقيم در اختيار مالكان قرار دهند تا آنان از جزئيات كامل موضوع بهره‌مند باشند. علاوه بر اين، اطلاعات مربوط به شبكه‌هاي دسترسي و فضاهاي عمومي نيز بايد در اختيار شهروندان قرار گيرد. اين چنين اطلاعاتي هم اينك به تفكيك مناطق روي سايت طرح تفصيلي قرار دارد، اما به دليل ميزان زياد اطلاعات، وضوح بسيار ضعيفي دارد به گونه‌اي كه چندان قابل استفاده نيست و اطلاعات آن بيشتر كلي و در سطح مناطق تهيه شده است. به نظر مي‌رسد كه براي جلوگيري از هرگونه رانت اطلاعاتي و تسهيل دسترسي شهروندان به اين اطلاعات بايد اطلاعات فوق را در واحد ناحيه يا محله تهيه كرد و در اختيار كاربران قرار داد. براي اين كار مي‌توان اقدام به راه‌اندازي سايت شهرسازي و معماري براي يكايك محلات به صورت جداگانه و ايجاد فضايي در پورتال شهرداري تهران براي رويت همه شهروندان كرد.
گفتار چهارم: محدوده اجراي طرح تفصيلي
صرف‌نظر از موارد استثنايي، شهرداري در جايي تشکيل مي‌شود که شهري ايجاد گردد. طرح‌هاي عمومي نيز در محدوده شهر ايجاد مي‌شود. بنابراين ضرورت دارد با مفهوم و معناي شهر و سپس محدوده شهر يعني محدوده‌اي که شهرداري در آن به اجراي وظيفه مي‌پردازد آشنا شويم:
بند اول: شهر
براي شناخت شهر، ابتدا از ديدگاه جامعه شناسي و سپس از ديدگاه حقوقي، موضوع را بررسي مي‌کنيم.
الف) از ديدگاه جامعه شناسي بررسي متون به جا مانده، چه در مقياس کشوري و چه در مقياس جهاني، و نيز مطالعات ميداني در زمينه چگونگي شکل‌گيري کانون‌هاي زيستي در معناي عام کلمه و شهر در معناي خاص کلمه، چند عامل را روشن مي‌سازد. اين عوامل را مي‌توان در چند گروه مطرح کرد:41
1- عامل جهان بيني: اين عامل دين، مذهب، مسلک و فرق متفاوت اجتماعي و مذهبي و … را شامل مي‌شده و تأثير و تأثر آنها را در شکل بخشيدن به اين کانون زيستي نشان مي‌دهد.
2- عامل اقتصادي و محيطي : عامل اقتصادي، عمدتاً بر چگونگي توليد و توزيع ثروت، نحو? توليد، توزيع و مصرف محصولات و رابطه آن با ساخت کالبدي نظردارد. عامل محيط يا اقليم نيز، آب و هوا، همواري و ناهمواري و به طور کلي، عناصر محيط زيست طبيعي را نشان مي‌دهد. محيط زيست، در شکل‌گيري کانون‌هاي زيستي و شهر نقش اساسي داشته است.
ب – از ديدگاه حقوقي براي بررسي حقوقي مفهوم شهر، بايد ضابطه تشخيص و مرجع تشخيص را بررسي کرد:
1- ضابطه تشخيص: از ديدگاه حقوقي، براي شناخت شهر، به ضوابط و معيارهاي قانوني و مصوبات مراجع ذيصلاح توجه مي‌شود. در ماد? 4 قانون تعاريف و ضوابط تقسيمات کشوري در تعريف شهر آمده: “شهر محلي است با حدود قانوني که در محدوده جغرافيايي بخش واقع شده و از نظر بافت ساختماني، اشتغال و ساير عوامل، داراي سيمايي با ويژگي‌هاي خاص خود بوده، به طوري که اکثريت ساکنان دايمي آن در مشاغل کسب، تجارت، صنعت، کشاورزي، خدمات و فعاليت‌هاي اداري، اشتغال داشته و در زمينه خدمات شهري از خودکفايي نسبي برخوردار و کانون مبادلات اجتماعي، اقتصادي، فرهنگي و سياسي حوز? جذب و نفوذ پيرامون خود بوده و حداقل داراي ده هزار نفر جمعيت باشد”. بنابراين با توجه به ماد? فوق در شناخت شهر از لحاظ حقوقي و قانوني بايد به چند نکته توجه نمود:
2- اولاً، اين که، هر چند قانونگذار به شرح ماد? فوق، عوامل اقليمي و اقتصادي را نيز در شناخت منطقه‌اي به نام شهر مؤثر دانسته است، با اين حال طبق ماد? 13 ق.ت.ض.ت.ک ايجاد شهر از اختيارات هيأت وزيران است؛ لذا تشخيص يا عدم تشخيص منطقه‌اي به نام “شهر” با يک مقام و مرجع ذيصلاح قانوني است و در صورتي که مرجع قانوني، با وصف وجود شرايط اقليمي و اقتصادي، موجوديت شهري را اعلام نکند، منطقه مورد نظر شهر ناميده نخواهد شد.
ثانياً اين که شهر با توجه به ماد? مزبور و ديگر مواد همين قانون، منطقه‌اي است که متفاوت از دهستان، ولي زير مجموع? مناطقي به نام بخش و شهرستان قرار مي‌گيرد . بدين ترتيب نبايد اين مفاهيم را به ويژه، دو مفهوم “شهر” و “شهرستان” را از لحاظ قانوني با يکديگر مخلوط نماييم. ناگفته نماند که ملاک تشکيل يا عدم تشکيل شهرداري در يک منطقه، همين ملاک و ديدگاه حقوقي است.
3- مرجع تشخيص: طبق ماد? 13ق.ت.ض.ت.ک، مرجع تشخيص اين که، آيا منطقه‌اي شرايط و ضوابط قانوني لازم را براي اين که آن منطقه، به عنوان شهر شناخته شود دارا مي‌باشد يا خير، هيأت وزيران است. لذا تا زماني که اين مرجع، منطقه‌اي را به نام شهر نشناسد از لحاظ قانوني، آن منطقه شهر نخواهد بود.
بند دوم: حدود شهر – شناخت حدود شهر، از اين حيث داراي اهميت است که منطقاً، طرح‌هاي عمومي شهر بايد در حدود و قلمرو شهر اجراء شوند. به تعبير ديگر، شهرداري در خارج از شهر، وظيفه و اختياري در جهت اجراي طرح ندارد و طبيعتاً حق استفاده از مقررات مربوط به اجراي طرح‌هاي عمومي يا استناد به آنها در خارج از شهر را ندارد. متأسفانه يکي از ابهامات قانوني در ايران، همين موضوع حدود شهر و محدوده‌اي است که شهرداري مي‌تواند يا بايد در آن محدوده به ايفاي نقش، به ويژه اجراي طرح‌هاي عمومي بپردازد. به همين دليل، اصطلاحات مختلف را که به نوعي درصدد بيان محدود? شهر هستند بيان مي‌نماييم. بديهي است با مشخص شدن محدود? شهر، محدوده اجراي طرح‌هاي عمومي نيز معلوم خواهد شد. به همين منظور از محدوده شهر و حريم شهر سخن
