معاملات باطل و فاسد ثبت شده است در ماده 102 قانون ثبت داده شده است و می‌نویسد (هر یک از اعضاءثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت اشخاص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله سندی را عمداً ثبت نماید به مجازات اداری فوق محکوم خواهد شد) و حال آن که در ماده 114 تصریح شده (در مورد مواد 105 الی 110 مجرم علاوه بر مجازات مقرر برای کلاهبرداری تا موقعی که بوسیله تصدیق حق مدعی مخصوص در اداره ثبت املاک یا بوسیله دیگر خساراتی را که مستقیماً بواسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت به طرف وارد آورده جبران ننماید در توقیف خواهد ماند) با مقایسه دو ماده مزبور و ذکر جمله (بواسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت) در ماده 114 معلوم می‌شود موارد مندرج در مواد 105 الی 110 را که مربوط به تقاضای ثبت و اجرای مواد 11 و 14 و 16 الی 20 قانون ثبت است و به استناد ماده 24 قانون مزبور قابل طرح دعوی ثبت در ماده 114 مقرر شده که مرتکب باید خسارت مدعی خصوصی را جبران نماید ولی اعمال مذکور در ماده 102 چون موجب بطلان سند و بالنتیجه سبب بطلان سند و ثبت دفتر املاک است و با ارتکاب یکی از اعمال مزبور مالکیت مالک اصلی قابل اعاده است. برای مرتکب فقط کیفر اداری مقرر شده زیرا صدور سند مالکیت هم نمی‌تواند حق مالک اصلی را تضییع نموده خسارت وارد نماید. پس بنا به توضیحاتی که داده شد ابراز سند مالکیتی که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت به نام آن متقاضی که نبایستی آگهی ثبت منتشر شده طبق ماده 24 قانون ثبت رافع هر گونه دعوائی اعم از حقوقی و کیفری است و به منظور نقل و انتقالات قانونی به اعتبار قانونی بودن در حکم سند مالکیت است نه خود سند مالکیت. حال که سند مالکیت به خوبی تعریف گردید لازم می‌دانم در اطراف ماده 22 قانون ثبت که مورد تفسیر و تعبیرات مختلفه قرار گرفته نیز توضیحاتی داده شود. ماده 22 قانون ثبت به این طریق (همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت…) انشاء گردیده در اطراف قسمت مهم عبارت این ماده قبلاً بحث گردیده فقط آنچه باقی مانده و در اطراف آن بحث نشده عبارت است از (همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت… مالک خواهد شناخت) که این جمله نیز خود تولید اشکالات زیادی نموده است اغلب به اتکاء جمله مزبور ابراز هر نوع سند مالکیتی را در دعوی راجع به آن ملک رافع دعوا می‌دانند ولو دعوی مربوط به بطلان سند انتقال باشد. بعضی به اعتبار (همین که ملک مطابق قانون به ثبت رسید) قائل به تفکیک شده اسناد مالکیت قانونی را رافع دعوا می‌دانند و اسناد مالکیت غیرقانونی را رافع دعوا نمی‌دانند ولی آنچه از عبارت ماده 22 مفهوم است هیچ یک از این دو نظر درست نمی‌باشد. زیرا اولاً در این ماده ذکری نشده است که با ابراز سند مالکیت دعوا نسبت به آن ملک رد شود و پذیرفته نگردیده و در مواد دیگر هم غیر از ماده 24 تصریح دیگری در قانون ثبت نیست که ماده 24 شامل املاکی هم که سند مالکیتش صادر نشده می‌باشد و انحصار به صدور سند مالکیت ندارد.
ثانیاً در ماده 22 نوشته شده است (دولت به رسمیت خواهد شناخت) و نوشته نشده است (دادگاه‌ها به رسمیت خواهند شناخت) و چون دعاوی همیشه در دادگاه‌ها اقامه می‌شود نه نزد دولت بنابراین تکلیف و وظیفه‌ای برای دادگاه‌ها معین نشده است و دادگاه‌ها هم با دولت طبق تصریح اصول قانون اساسی از حیث درجه و وظایف تفکیک شده‌اند. پس سند مالکیت به هیچ وجه رافع دعوا نیست و بلکه طبق ماده 24 قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض دعوا دیگر نسبت به آن ملک پذیرفته نمی‌شود اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد.15
یکی از مهم‌ترین اسنادی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک هر محل صادر می‌گردد سند مالکیت است. صدور سند مالکیت نشان‌دهنده کامل‌ترین حق صاحب سند بر موضوع مال غیرمنقول است. بنابراین برای صدور آن تشریفات خاصی در نظر گرفته شده است لذا ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر می‌دارد که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‌شود و طبق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1391 صدور سند مالکیت منوط به صدور رای هیئت مقرر در ماده یک آن قانون می‌باشد. این سند، سند رسمی است و طبق ماده 22 قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که ملک به اسم او در دفتر املاک ثبت گردیده است ودارای انواع زیر است.
بند1- سند مالکیت مشاع: سند مالکیت مشاع نشان‌دهنده این است که دارنده سند نسبت به جزء مشاع از کل مورد ثبت دارای مالکیت است. طبق ماده 115 آئین‌نامه قانون ثبت،در املاک مشاعی برای هر یک از مالکین نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر می گرددو طبق ماده 121آئین نامه برای هر سهمی از املاک مشاع یک پیش نویس سند مالکیت تنظیم می‌گردد و حدود کلیه ملک در یکی از پیش نویس‌ها قید و در بقیه اشاره به پیش نویس مزبور می‌شود. به همین ترتیب در دفتر املاک در زیر هر سهمی نوشته می‌شود که حدود مطابق حدودی است که در صفحه شماره فلان نوشته شده… صدور اسناد مالکیت مشاعی مشکلات عدیده‌ای را برای مالکین فراهم می‌نماید. ماده 571 ق.م در بحث شرکت بیان می‌دارد که شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدددر شیء واحد به نحو اشاعه. بنابراین شرکت می‌تواند اختیاری یا قهری باشد به طور مثال وراث متوفی به نحو اشاعه، شریک می‌باشند تا تقسیم ترکه صورت گیرد و این یک نوع شرکت قهری است
بند2- سند مالکیت شش دانگ: در املاک، همگی و تمامیت ملک معین را از آن جهت که در مالکیت بدون اشاعه مالک معینی قرار گرفته است گویند، چنان که گویند شش دانگ فلان خانه از آن فلانی است.
گفتاردوم: مالکیت معارض
اگر دو سند مالکیت، جزئاً یا کلاً با هم تعارض داشته باشند سند مالکیت معارض محسوب می‌شوند. این اختلاف ممکن است در مورد اصل مالکیت یا در مورد حدود ملک یا حقوق ارتقاقی مثل حق عبور بر روی این ملک باشد و تعداد اسنادی که با این مشکل روبرو هستند کم نیستند. و این تعارض با رای هیات نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت احراز می‌شود. سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سند مالکیت معارض تلقی می‌شود. به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد مالکیت، مطابق فرض اولیه قانون که در بند 1 ماده 3 لایحه قانون راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333 بیان شده است سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهائی دادگاه ابطال نشده باشد علی‌الاصول معتبر تلقی می‌شود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می‌شود و تا زمانی که حکم نهائی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نامعتبر دانسته می‌شود.
در بررسی نقش اشتباهات ثبتی در بروز این نوع اسناد معارض باید گفت طبیعی است که اگر مأمورین ثبت دقت کافی را در انجام تشریفات قانونی ثبت املاک و صدور سند به خرج دهند اصولاً تعارض دو سند مالکیت اتفاق نخواهد افتاد بنابراین اشتباهات ثبتی قاعدتاً موجب بروز این تعارض می‌شوند. به بیان دیگر، تعارض در اسناد مالکیت معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که در ثبت ملک یا صدور سند مالکیت اشتباهی رخ می‌دهد و در نتیجه این اشتباه دو سند مالکیت صادر می‌شود که اگر چه قاعدتاً باید ناظر بر دو ملک جداگانه باشند هر دو ناظر بر یک ملک هستند یا این که دو ملک در هم تداخل دارند بنابراین قسمتی از یکی از دو ملک با قسمتی از ملک دیگر هم پوشانی دارند. یا این که درخصوص حقوق ارتقاقی چنین تداخلی وجود دارد. کارمندان اداره ثبت که عمل خلاف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا حتی معاملات متعدد می‌شود طبق ماده 7 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مورد تعقیب اداری قرار می‌گیرند و مجازات نسبتاً سنگینی هم در انتظار آنهاست، یعنی انفصال موقت به مدت حداقل دو سال یا حتی انفصال دائم که متناسب با موضوع تخلف به آنها محکوم می‌شوند. به طور کلی اشتباهات ثبتی به هر اشتباهی می‌گویند که مأموران ثبت در هر یک از مراحل ثبت املاک، اعم از آگهی‌های نوبتی، آگهی‌های تحدیدی، تحدید حدود، شماره‌گذاری املاک و دیگر موارد عملیات ثبتی از حیث رعایت مقررات مربوط مرتکب شوند. یعنی مقررات و تشریفات قانونی ثبت املاک را دقیقاً رعایت نمی‌کنند البته اشتباهات ثبتی درجه‌بندی دارند بعضی از آنها مؤثر و بعضی غیرمؤثر دانسته می‌شوند.
بند1- وظیفه اداره ثبت درمورداسناد معارض : ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند همچنین باید گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هیئت نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیئات نظارت اداره ثبت باید مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت موخرالصدور که سند معارض محسوب می‌شود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوی کند و گواهی اقامه دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کنند. دارنده سند معارض (موخرالصدور) حسب مورد دعوی ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم و باالتبع صحت سند خودش که ثبت موخر است قابل طرح است. مطابق تبصره ماده 5 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دادگاه بعد از رسیدگی‌های لازم هر یک از دو سند متعارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق مقررات صحیحاً انجام شده است مشخص می‌کند و حکم به ابطال سند مالکیت دیگر خواهد داد. این بدین معناست که دادگاه در رسیدگی به چنین دعویی اصولاً ماخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم است نیست و آن سندی را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است اعم از این که سند ثبت مقدم یا ثبت موخر باشد ابطال می‌کند.
به عبارت دیگر این که دارنده سند ثبت موخر دعوی ابطال سند ثبت مقدم را طرح می‌کند اما ممکن است نتیجه دعوی ابطال سند خودش باشد. چنین ترتیبی جزو استثنائات بر قاعده‌ای است در آئین دادرسی مدنی که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است. مطابق این قاعده که در ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی انعکاس یافته است در ما نحن فیه دادگاه یا باید حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد یا حکم به رد دعوی ابطال.
اما چنانچه گفته شد با توجه به مفاد تبصره 5 در این جا دادگاه ممکن است در هر حال یکی از دو سند مالکیت را ابطال کند اگر چه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد و دعوی ابطال آن طرح نشده باشد. گاهی منظور از ابطال سند، ابطال جزئی از سند مالکیت مقدم است و منظور آن است که قسمتی از سند مالکیت از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی در تعارض با سند دیگری است درواقع به نوعی اصلاح سند مالکیت است که در قانون با عنوان عام ابطال از آن یاد شده است. در این جا سئوالی که مطرح است این است که آیا اداره ثبت می‌تواند بدون داشتن حکم از دادگاه اسناد معارض را باطل کند. در جواب باید گفت اگر دارنده سند معارض یعنی سند ثبت موخر ظرف دو ماه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نکند اداره ثبت مکلف است سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک قید کند. البته باید توجه داشت که مورد مذکور تنها موردی است که اداره ثبت حق ابطال سند مالکیت را بدون حکم دادگاه دارد.
بند2- تکلیف دارنده سند معارض : تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعوی ابطال سند مالکیت در دادگاه کند، از طرف دیگر تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکیت خود را ندارد و اگر چنین
