پایان نامه با کلید واژه های سلسله مراتب، اسناد و املاک، ثبت اسناد

دانلود پایان نامه ارشد

تغيير کاربري منوط به پرداخت عوارض به شهرداري بوده و به اصطلاح مشکلات قانوني را کميسيون ماد? 5 برطرف خواهد کرد.53 مکمل آن نيز مصوب? مؤرخ 14/5/1365 در مورد قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاک است که کليه تصرفات و تقسيم اراضي و احداث بناي غير مجاز طي يک ده? گذشته، مجاز و قانوني شناخته شد.
13- نبود سلسله مراتبي درتهيه طرح هاي توسع? شهري، عدم هماهنگي بين نظام برنامه ريزي کلان در سطوح ملي با برنامه ها و طرح هاي توسع? شهري و حاکم نبودن نگرش سيستيمي در نظامر برنامه ريزي کشور در ناکارآمدي اين طرح ها مؤثر است.54 بنابراين بايد برنامه ها و طرح هاي ملي، ناحيه اي و منطقه اي، شهري، روستايي و محلي در يک سلسله مراتب منظم و اصول تدوين و اجرا شوند.

مبحث سوم: طرح جامع – کاداستر
در ماد? 156 قانون ثبت اسناد و املاک در خصوص تعريف طرح کاداستر بدين نحو بيان کرده است:به منظور تشخيص حدود و موقعيت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهيه خواهد شد. ادار? امور املاک ثبت کل علاوه بر وظايف فعلي خود عهده دار تهيه املاک به صورت نقشه کاداستر خواهد بود.
و در تبصره يک اين ماد? چنين بيان مي دارد:در مورد تقاضاي تفکيک و افراز املاک مذکور در اين ماد? و تحديد حدود املاک مجاور و همچنين در دعاوي مطروحه درمراجع قضايي رفع اختلاف حدودي نقشه کاداستر ملاک عمل خواهد بود.
تبصره دوم اين ماد? چنين بيان مي دارد: نسبت به املاکي که نقشه رسمي کاداستر تهيه شده است صاحبان املاک مزبور مي توانند با پرداخت يکهزار ريال تقاضاي الصاق نقشه مزبور را به سند مالکيت خود بنمايد.
تبصره سه : حدود وظايف و تشکيلات اداره امور املاک از جهت تهيه نقشه املاک به صورت کاداستر و همچنين اجراي مقررات اين قانون به موجب آيين نامه وزارت دادگستري خواهد بود.
گفتار اول : تعريف طرح جامع و کاداستر
بند اول – طرح کاداستر:
ريشه لغت كاداستر، در حقيقت كلمه يوناني Katastichon به معني دفتر يادداشت است كه با گذشت زمان در زبان لاتين به Captasrum تبديل شده است. در حقيقت كاداستر سيستمي بوده كه براي ثبت استان هاي مختلف كشور يونان جهت مقاصد مالياتي استفاده مي شده است. البته نقشه هاي ملكي سابقه اي بيش از اين دارند. نقشه قديمي 4هزار ساله كلداني، نقشه هاي مالياتي اراضي دره نيل و يا رصد املاك در دوره ساسانيان از اين جمله اند. اما شايد زماني كه ناپلئون بناپارت در سال 1816 ميلادي با بيان اين جمله كه “كاداستر به عنوان تضمين قابل اعتماد براي مالكيت زمين به هر شهروند مي تواند نقطه سرآغاز امپراطوري ها باشد” دستور نقشه برداري و طبقه بندي بيش از 100ميليون قطعه زمين براساس ميزان حاصل خيزي خاك و برآورد ظرفيت توليد را صادر كرد، هيچ گاه فكر نمي كرد كه كشور ايران 1500 سال بعد از نقشه ملكي ساسانيان هنوز بدون نقشه كاداستر و ثبت جامع املاك به سر برد.اين در حالي است كه توجه به سيستم هاي مديريت زمين و كاداستر به عنوان يكي از شاخص هاي توسعه يافتگي كشورها و عامل جلوگيري از فساد، طي دهه هاي اخير اهميت بسياري يافته و در اولويت اول برنامه ريزي ها قرار گرفته است؛ به گونه اي كه مجامع بين المللي از قبيل سازمان ملل و بانك جهاني آن را در فهرست اهم فعاليت ها و راهكارهاي پيشنهادي خود براي توسعه كشورها قرار داده اند.بهبود سطح زندگي شامل برنامه ريزي جهت ايجاد عدالت اجتماعي و كاهش فقر و حركت به سمت توسعه پايدار با ايجاد بستري مناسب براي مديريت زمين و منابع طبيعي و همچنين ارتقا و بهبود ساختارهاي مالي با اعمال مديريت مؤثر بر منابع زمين، از جمله دلايل اين رويكرد مجامع بين المللي است.براساس تعريف فدراسيون بين المللي نقشه برداري (FIG)، كاداستر در واقع عبارت است از فهرست مرتب شده اي از اطلاعات مربوط به قطعات زمين (در داخل مرز جغرافيايي يك كشور) كه شامل نقشه برداري و افزودن ساير مشخصه هاي زمين نظير حقوق مالكيت، كاربري، اندازه و ارزش، به نقشه مقياس بزرگ بوده و به طور رسمي به ثبت مي رسد. بنابر اين تعريف، نخستين گام ايجاد كاداستر، تهيه نقشه هايي با مقياس مناسب از املاك موردنظر است. در گام بعد پس از جمع آوري اطلاعات مرتبط با املاك، اين اطلاعات بايد بر روي نقشه هاي تهيه شده تطبيق داده شوند. در نهايت مجموعه اين اطلاعات بايد به ثبت برسند.55
بند دوم – طرح جامع :
طرح جامع شهري، عبارت است از طرح بلند مدتي که در آن نحو? استفاده از اراضي و منطقه‌بندي مربوط به حوزه‌هاي مسکوني، صنعتي، بازرگاني، اداري، کشاورزي، تأسيسات و تجهيزات شهري و نيازمندي‌هاي عمومي شهر، خطوط کلي ارتباطي و محل مراکز انتهاي خط (ترمينال) و فرودگاه‌ها و بنادر و سطح لازم براي ايجاد تأسيسات و تجهيزات و تسهيلات عمومي و نيازمندي‌هاي عمومي شهر، مناطق نوسازي و بهسازي و اولويت‌هاي مربوط به آنها تعيين مي‌شود و ضوابط مربوط به کليه موارد فوق و همچنين ضوابط مربوط به حفظ بنا و نهادهاي تاريخ و مناظر طبيعي، تهيه و تنظيم مي‌گردد. همچنين در تعريف طرح جامع، گفته شده که طرح جامع، يک سند رسمي عمومي مي‌باشد که در آن، نه تنها يک سري اهداف مشخص شده، بلکه خط مشي‌هاي دستيابي به آن اهداف نيز معين گشته است. طرح جامع خط مشي بلند مدتي، براي توزيع فضايي اشياء و عناصر، عملکردها، فعاليت و اهداف مي‌باشد. اين طرح در جهت هماهنگ نمودن فعاليت‌هاي مختلف دولتي در سطح ملي و نيز کنترل عملکردهاي بخش خصوصي در مورد توسعه اراضي خدمت مي‌نمايد و بر مبناي تحليل از موقعيت کلي شهر و تحليل دقيق انگاره‌هاي فضايي موجود، پي‌ريزي مي‌شود. طرح جامع، اشاره به يک راه و روش کلي دارد که به کمک آن رهبران جامعه شهري، کيفيت و نحوه توسعه جامعه را در 20 الي 30 سال آينده مشخص مي‌نمايند.و کليه موارد فوق و همچنين ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهاي تاريخي و مناظر طبيعي، تهيه و تنظيم مي شود، طرح جامع شهر برحسب ضرورت قابل تجديدنظرخواهد بود.56
بند سوم: محتواي طرح جامع
رويه و مراحل تهيه طرح جامع، گذشته از مطالعات مربوط به منطقه و حوزه نفوذ شامل مراحل سه گانه زيراست: 1- بررسي 2- تجزيه و تحليل و ارائه الگوهاي نهايي 3- تهيه طرح ها و برنامه هاي عمراني
بررسي: شامل شناخت ويژگي هاي تاريخي، جغرافيايي، جمعيتي، اقتصادي و خصوصيات کالبدي شهر است.
تجزيه و تحليل: شامل تعيين عملکرد و نقش اقتصادي، پيش بيني جمعيت آينده، ارزيابي روند رشد کالبدي و توسعه شهر، پيش بيني امکانات مالي براي اقدامات عمراني،برآورد کمبودها و نيازهاي مختلف در زمينه هاي گوناگون عملکرد هاي شهري و تعيين معيارها.
تهيه طرحها و برنامه ها: شامل نقشه هاي مختلف در زمينه هاي گوناگون کالبد شهر مانند؛ شبکه ارتباطي، تأسيساتي، کاربري زمين، درجه بندي خيابان ها و پيش بيني تأسيسات و تجهيزات به اضافه ضوابط و مقررات شهري و ارائه پيشنهادها و توصيه هاي خاص که در يک گزارش تدوين و ارائه مي شود. به علاوه يک گزارش توجيهي حاوي نمودارها، جداول زمان بندي اولويت ها و پيش بيني اعتبارات جهت اجراي طرح ها و برنامه هاست.57

بند چهارم: مشکلات موجود در طرح هاي جامع
برنامه ريزي به شکل طرح هاي جامع، با مشکلات ساختاري، تعريفي و مفهومي فراواني مواجه مي شود. به راستي هيچ برنامه اي را نمي توان جامع ناميد، زيرا همواره عوامل يا جنبه هاي تازه اي پديد مي آيند که بايد مورد مطالعه و مداقه قرار گيرند.”طرح جامع” ترجمه مستقيم”comprehensive plan ” است و در اين اصطلاح ” plan ” به “طرح” ترجمه شده که درست نيست و واژه “برنامه” بايد به کار گرفته شود. اگر اين اشتباه در ترجمه واژه plan به فارسي تنها در حد يک ترجمه باقي مي ماند، نيازي به تکرار بحث نبود، اما واقعيت چنين نيست. اين اشتباه در ترجمه که شايد نه از سر سهو بلکه به سبب درک اشتباه آميز مفهوم اين “طرح” ها صورت گرفته باشد، پرداختن به چنين طرح هاي را از آغاز به بيراهه برده است؛ زيرا تصور شده که فقط جنبه کالبدي شهرها در اين طرح ها منظور است. اين مشکل از اينجا ناشي مي شود که پيش از اينکه”شهرسازي” به مفهوم امروزي خود رايج شود و متخصصاني چون کارشناسان اقتصادي و اجتماعي در تدوين طرح يا دقيق تر برنامه جامع ذي مدخل شوند، صرفاً معماران و مهندسان دست اندکار شهرسازي بودند؛ زيرا در آن روزگاران عمده مسائل شهرسازي به ساخت و زير ساخت هاي شهر محدود مي شد. در برنامه البته از مسائل کالبدي غفلت نمي شود و نبايد بشود و براي حل اين مسائل نيز بايد کوشش شود.58
مشکل مذکور در واقع به عبارت ” طرح” در مفهوم طرح جامع باز مي گردد. اما درمورد جامع بودن آن نيز مشکلاتي وارد مي شود. چنان که مي دانيم، نخستين بار برنامه طرح جامع از هلند و از آمستردام(1934 ميلادي) آغاز شد. اما انديشه جامعيت برنامه هاي شهري را شايد بتوان به “پارتيک گدس” نسبت داد که بنا به گفته “لوئيس مامفورد” انديشمند شهرسازي نزديک به روزگار ماست. گدسس نخستين کسي بود که توانست رابطه ارگانيگ شهر و منطقه را بر اساس عوامل جغرافيايي، تاريخي،ساختاري که در بن روابط متقابل و پيچيده بين مردم، کار،مکان، آموزش، زيبايي شناسي و فعاليت هاي شهري قرار دارد، بفهمد و تبليغ کند.59 اما اين شکل از برنامه ريزي ما را به سوي کلي گرايي و کلي نگري سوق خواهد داد به شکلي که امروزه در بسياري از طرح هاي جامع بخش هاي اقتصادي يا اجتماعي ارتباط چنداني با کليت طرح هاي جامع ندارند. “کريستوفر الکساندر” معتقد است، در طرح جامع کليات بيش از حد دقيق است و جزئيات از دقت کافي برخوردار نيست و بنابراين مانند کتاب نقاشي کودکان مي شود که بايد جاهاي خالي آن رنگ آميزي شود.60
بند پنجم – دلايل ناکارامدي طرح هاي جامع
طرح هاي جامع از آنجا که با افق نگاه بلند مدت تعريف مي شوند با تنگناهايي مواجه مي شوند.تغيير در هنجارها و ارزش هاي اجتماعي ناشي از تغيير جامعه بشري در گذر زمان، از اعتبار و اهميت طرح هاي جامع و اصولاً برنامه ريزي بلند مدت شهري مي کاهد.”جايلز کلارک” ايرادهايي را که براين نوع برنامه ريزي بلند مدت وارد مي آيد، در پنج دسته تقسيم بندي مي کند:
1- اين برنامه ريزي بسيار ايستا است و با سناريوهاي متکي بر رشد آهسته شهري سازگار شده است. طبق اين سناريوها مي توان در متن يک طرح دراز مدت(محدود) و با ربرنامه ريزي دقيق، سرمايه گذاري هاي عمده در زير ساخت ها (نظير راها و تأسيسات) و ديگر تأسيسات عمومي به عمل آورد. در حالي که اصولاً در بسياري از کشورها از جمله ايران، به خاطر سرعت بالا، چه از حيث رشد جمعيت و چه تحولات اقتصادي بر برنامه اي ايستا ايراد وارد است.
2- سيستم برنامه ريزي با ابرازهاي نامناسبي نظير جداسازي مناطق بر حسب کاربري زمين، مقررات تراکم و استانداردهاي شهرسازي و ساختمان متکي است. اين گزارش ها اغلب بيش از اينکه منافعي عايد جامعه نمايند، براي آن هزينه به بار آورده اند. اين گونه ابزارها براي برنامه ريزي شهري در ايران هم مانند غرب کاستي هاي خاص خود را بروز داد، به ويژه در استفاده از اين روش ها و ابزارها علاوه بر برخي محدوديت ها و ناکارامدي هاي ذاتي شان، عدم انطباق انها با شرايط ايران و فقدان عزمي لازم براي بومي نمودن هم مزيد برعلت بود.
3- در اين گونه برنامه ريزي ها تأکيد بيش از حد بر تهيه طرح اعمال شده و توجه چنداني به اجراي آن نشده است. اين همان نکته اي است که در بيشتر طرح هاي کشور مانيز خود را نشان داده است. زيرا در بيشتر اين طرح ها بدون توجه به ضعف موجود در ضوابط و قوانين و مقررات مورد نياز براي اجرايي ساختن آنها و محدوديت هاي موجود در زمينه تشکيلات، سازمان و نهادهاي لازم توأم با ضعف سيستم مديريتي موجود باعث شده تا اجراي اين برنامه ها با مشکل مواجه گرديده و بعضاً دست يابي به نتايج آنها امکان پذير نباشد. در حالي که اگر در همان حدي که ويژگي هاي طرح مي پردازيم به چگونگي اجراي ان هم فکر کنيم و قوانين مورد نياز سازوکارهاي متناسب با آن را نيز تدارک ببينيم شايد بسياري از اين برنامه ها در حد طرحي بر کاغذ باقي نمانده و مشکلي از شهروندان ساکن شهرها بگشايند.
4- به برنامه

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های مشارکت مردم، شبکه معابر Next Entries پایان نامه با کلید واژه های حقوق مالکانه، توسعه شهر