شهركها و حريم استحفاظي آنها باشد.
2- پس از اعلام رسمي وجود طرح حداكثر به مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعي و انتقال اسناد رسمي و پرداخت بها يا عوض آن طبق قوانين مربوطه اقدام كند.
3- در تبصره ذيل ماد? اشاره دارد كه اجراي طرح و تملك املاك اگر موجب برنامه زمانبندي مصوب به حداقل 10 سال بعد موكول شده باشد مالكين از كليه حقوق مالكانه شامل احداث بنا، تجديد بنا يا افزايش بنا و تعمير و فروش و اجاره و رهن و غيره برخور دارند و اگر كمتر از 10 سال باشد مالك هنگام اخذ پروانه تعهد مي كند حق مطالبه هزينه احداث و تجديد بنا را نخواهد داشت. البته در سال 1380 قانونگذار محترم به جهت رفع بلا تكليفي مالكين املاك داخل طرح كه زمانبندي اجراي آن تا 10 سال بعد موكول شده بود اصلاحيه اي بر تبصره فوق تصويب و به موجب آن مهلت هاي 10 ساله را به 5 سال كاهش داد. اين قانون بصورت ماد? واحده و تنها براي شهرداريها مصوب و كاربرد دارد و ساير سازمانهاي دولتي كماكان از لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي استفاده مي كنند. بر طبق اين ماد? واحده در كليه قوانين و مقرراتي كه شهرداريها مجاز به تملك ابنيه املاك و اراضي قانوني مردم مي باشند در صورت عدم توافق بين مالك و شهرداري قيمت ابنيه ، املاك بايستي به قيمت روز تقويم و پرداخت شود. تبصره 1 اشاره مي دارد به اينكه قيمت روز توسط هيئت مركب از 3 نفر كارشناس رسمي دادگستري و مورد وثوق كه يكنفر به انتخاب شهرداري و يك نفر به انتخاب مالك يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين مي باشد تعيين خواهد شد. رأي اكثريت هيات مزبور قطعي و لازم الاجرا است و در تبصره 2 تصريح مي كند، در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملك اقدام به معرفي كارشناس خواهد كرد. در تبصره 4 قانونگذار تكليف مالك يا مالكين را كه كارشناس منتخب خود را حداكثر ظرف مدت 1 ماه از تاريخ اعلام دستگاه تعيين ننمايد يا به علت مجهول بودن مالك يا فوت يا اختلاف در مالكيت و مواردي از قبيل امكان انتخاب كارشناس ميسر نشود را روشن و دادگاه صالحه محل وقوع ملك ر ا مكلف كرده ظرف مدت 15 روز از تاريخ مراجعه (شهرداريها) به دادگاه نسبت به تعيين كارشناس اقدام نمايد. علاوه بر پيش بيني هاي قانونگذار محترم جهت انجام توافق با مالكين املاك معارض طرحهاي عمراني و اجرايي و تعيين نحوه پرداخت حقوق مالكانه و متعلقه ذينفعان، موارد نادري هم موجب تاخير احتمالي در اجراي طرح است كه قانونگذار اجازه سلب حقوق مالكانه را به دستگاه مجري داده است از جمله مواد 8و9 لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي و عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 تكاليف طرفين را به صراحت مقيد و روشن كرده است بر طبق آن ارزش تقريبي ملك يا حقوق مذكور مشخص و به صندوق ثبت محل توديع و دادستان يا نماينده وي سند انتقال را امضا و ظرف يك ماه نسبت به تخليه اقدام خواهد نمود و ذيحق از طريق مراجع ذيربط بهاي ملك يا خسارات متعلقه را دريافت خواهد كرد. همچنين به موجب متن ماد? 9 قانون مزبور نيز به دستگاه اجرايي اجازه داده در صورت فوريت اجراي طرح با ذكر دلايل موجه و به تشخيص بالاترين مقام دستگاه، قبل از انجام معامله قطعي و با تنظيم صورتمجلس وضع موجود ملك با حضور مالك يا نماينده وي در غياب او با حضور نماينده دادستان و كارشناس رسمي نسبت به تصرف و سپس پرداخت يا توديع قيمت عادله طبق مقررات اقدام كند. عليهذا با توجه به اينكه قوانين مصوب و مصرح فوق الذكر وضعيت و تكاليف قانوني هريك از متوليان اجراي طرح و مالكان املاك معارض را كاملا معين و مشخص كرده لذا حركت در مدار قانوني ضامن اجراي طرح هاي عمراني و عمومي و جلب رضايتمندي مالكين و عدم تضييع حقوق متعلقه خواهد بود.
مبحث دوم : طرح تفصيلي
طرح تفصيلي: عبارت از طرحي است براساس معيارهاو ضوابط کلي طرح جامع شهر نحو? استفاده از زمين هاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يک از آن ها و وضع دقيق و تفصيلي شبکه عبور و مرور و ميزان و تراکم جمعيت و تراکم ساختماني در واحدهاي شهري و اولويت هاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه وحل مشکلات شهري و موقعيت کليه عوامل مختلف شهري در آن تعيين مي شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکيت براساس مدارک ثبتي تهيه و تنظيم مي گردد.(بند 3 ماد? 1 از قانون تغيير نامه وزارت آباداني و مسکن به وزارت مسکن وشهرسازي و تعيين وظايف آن مصوب 16/4/1353)
و به طور کلي طرح تفصيلي عبارت است از تعيين موقعيت مکاني خيابانها،پارکها، اماکن تجاري – اداري و خدماتي و مسکوني و به تبع آن نحو? توزيع عددي جمعيت است.
گفتار اول : طرح تفصيلي بعنوان يکي از الگوهاي سند برنامه ريزي شهري
اين طرح، حاوي جزيياتي است که در طرحهاي جامع شهري به صورتي کلي‌تر به آن پرداخته شده است. اهداف طرحهاي تفصيلي، همانند طرحهاي جامع، تعادل بخشيدن به شيو? استقرار در کاربري‌هاي شهري و يکسان کردن سطح خدمات و تأسيسات در نقاط گوناگون شهر است. مرجع تصويب طرح تفصيلي، کميسيون موضوع ماد? 5 قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مي‌باشد . اما در شهر تهران مرجع تصويب طرح تفصيلي، کميسيون موضوع تبصره همين ماد? مي‌باشد. معهذا در عمل مشاهده شده که کميسيون مزبور، اختيارات خود را به مراجع ديگري تفويض کرده است که اين اقدام به دليل اين که مغاير با قانون و شأن کميسيون مربوطه بوده است از سوي هيات عمومي ديوان عدالت اداري، ابطال شده است. با توجه به قوانين مربوطه، ملاحظه مي‌شود که متأسفانه در خصوص تصويب طرحهاي تفصيلي نيز، صرفاً يک مرجع اداري و بدون هيچ‌گونه اطلاع و دخالت صاحبان حقوق مالکانه يعني شهروندان، تصميم‌گيري مي‌نمايد.
طرح هادي و ديگر طرح‌ها – طرح هادي، طرحي است که در آن، براي گسترش آتي شهر و نحو? استفاده از زمين‌هاي شهري براي عملکردهاي مختلف، به منظور حل مشکلات حاد و فوري شهر و ارائه راه حل‌هاي کوتاه مدت و مناسب براي شهرهايي که داراي طرح جامع نيستند تهيه مي‌شود . طرحهاي هادي تا سال 1355 هـ.ش براي دوره‌هاي پنج ساله تهيه مي‌شدند. ليکن از اين سال به بعد، مدت آنها به ده سال افزايش يافت و زمينه‌هاي مطالعاتي آنها علاوه بر خود شهر، محدوده‌هاي پيرامون آن و حوزه نفوذ شهري را نيز شامل مي‌شود. قبلاً تهيه طرحهاي هادي، از وظايف وزارت کشور محسوب مي‌شد که بر مبناي قرارداد تيپ توسط دفتر فني وزارت کشور انجام مي‌گرفت. بعدها با تأسيس دفاتر فني استانداري‌ها، وظيفه تهيه طرحهاي هادي در هر استان به آن دفاتر واگذار شد. اين طرح‌ها به وسيله کميته بررسي و تصويب طرحهاي استان مورد بررسي کارشناسي و تصويب قرار مي‌گيرند. پس از بررسي و تصويب طرح‌هادي در کميته فني استان، طرح مذکور توسط استاندار تأييد و براي اجراء به شهرداري ذيربط ابلاغ مي‌شود. براي تکميل نقش طرحهاي جامع، تفصيلي و هادي در نظم بخشيدن به توسعه شهرها، علاوه بر اين طرح‌ها، طرح‌هايي ديگري نيز طي سالهاي گذشته در عرص? شهرسازي کشور مطرح شده است. طرح‌هايي چون طرحهاي کالبدي، طرحهاي منطقه شهري، طرحهاي ناحيه‌اي، طرحهاي جامع شهرستان، طرحهاي آماد?سازي زمين، طرحهاي جزييات شهرسازي، طرحهاي بهسازي و طرحهاي روان بخشي از جمله اين طرح‌ها هستند. بخشي از طرحهاي مذکور، طرحهاي فرادست طرحهاي جامع و تفصيلي و هادي، و بخشي ديگر، طرحهاي پايين دست اين طرح‌ها هستند.
گفتار دوم : ارتقاي سرانه خدمات اجتماعي
ارتقاي سرانه هاي خدماتي نسبت به وضع موجود از اهدافي است که در طرح تفصيلي جديد بيش بيني شده و خدمات در قالب طرح محلات و در سطوح محله در نظر گرفته شده است تا در سطح ناحيه به منطقه و از منطقه به سطح شهر ارتقاء داده شود. از سويي ديگر تراکم جمعيت زياد در يک منطقه نيازمند استقرار خدمات بيشتري است و طرح تفصيلي تلاش دارد تا خدمات شهري را که در برخي مناطق دچار کمبود است بيشتر توسعه دهد.
درنهايت اين طرح به اين منظور نوشته مي شود تا تکليف بسياري از نهادها و سازمانهاي خدمات دهنده به شهر روشن شود.
براي مثال مخابرات براساس اين طرح مي تواند تعداد مشترکين نهايي در يک منطقه را پيش بيني نمايد و براساس آن زير ساخت هاي خود از قبيل کابل گذاري و کافوها و تقسيم ها را انجام دهد تا مجبور نباشد به دليل افزايش مشترکين مرتباً خيابانها و پياده روها را کنده کابل اضافه يا تعويض نمايد.و يا سازمان آب شهر براساس اين طرح آب مورد نياز محله و انشعابات مورد نياز را سنجيده و به تعيين قطر لوله مورد نياز پرداخته و لوله گذاري مي کند و به اين شکل با افزوده شدن مشترکين نيازي به تخريب خيابانها و تعويض لوله ها که هزينه سنگيني براي اين سازمان دارد، جلوگيري مي کند. ضمناً از افت فشار آب در آينده جلوگيري مي کند.39
سرانجام در اين طرح براساس پيش بيني هاي انجام شده در خصوص تراکم جمعيتي و موقعيت هاي مکاني بار ترافيکي منطقه سنجيده مي شود، براساس آن عرض معابر و خيابانها طراحي مي شود، اين موضوع باعث مي شود در آينده مشکلات ترافيکي نداشته باشيم، يا اين مشکل حداقل باشد. در اين طرح تلاش مي شود عواملي که مي تواند سياليت خودروهاي را در مناطق پر رفت و آمد کاهش دهد. از اين مناطق دور کنند. براي مثال از ايجاد واحدهاي تجاري و اداري در کنار ميدانهاي شهر – چهار راههاي اصلي پرهيز مي شود در طراحي خيابانها با کمک کارشناسان راهنمايي و رانندگي سعي مي شود تا از ايجاد سازه هاي حادثه ساز در کنار معابر جلوگيري بعمل آيد.
گفتار سوم: تأثير طرح تفصيلي بر ارزش املاک
بند اول : ايران اكونوميست – طرح تفصيلي جديد تهران بعد از آنكه در محافل مختلف – وزارت راه‌وشهرسازي، شهرداريتهران، شوراي‌شهر و دبيرخانه شوراي عالي معماري و شهرسازي- مورد نقد مثبت و منفي كارشناسان قرار گرفت، حالا در آستانه يك سالگي اجرا، توسط دفتر مطالعات زيربنايي مركز پژوهش‌هاي مجلس تحليل‌محتوا شده است؛ آنچه مركز پژوهش‌هاي مجلس از طرح تفصيلي تهران برداشت كرده، عبارت است از: پايان‌دادن به بي‌برنامگي در اداره پايتخت به عنوان بزرگ‌ترين نقطه قوت طرح تفصيلي جديد و در عين حال آثار منفي اجراي اين طرح در بازار مسكن و قيمت ملك به‌خاطر دو ايراد جدي در نحوه اجراي طرح، در اين بررسي تاكيد شده است که طرح تفصيلي جديد براي برخي محله‌هاي شهر تهران محدوديت ساختماني و براي برخي ديگر رفاه ساخت‌وساز شامل افزايش تراكم و تغيير كاربري، قائل شده كه اين دوگانگي نه تنها ابزار سوءاستفاده دلالان بازار ملك را فراهم مي‌كند، كه مي‌تواند منجر به افزايش قيمت مسكن در پايتخت نيز شود.از سوي ديگر رانت اطلاعاتي نهفته در طرح تفصيلي جديد تهران به‌خاطر طبقه‌بندي سطح دسترسي به جزئيات طرح و پهنه‌هاي مختلف، مشكل‌ساز شده است.مركز پژوهش‌ها براي اصلاح اين ايرادات پيشنهاد كرده است: الف – مقررات ساخت‌وساز در همه مناطق تهران به‌صورت همگن، تسهيل و يكدست شود و همه اطلاعات طرح به‌صورت كامل و يكجا براي همه مردم تهران به نمايش دربيايد.
ب- مركز پژوهش‌هاي مجلس به عاملان طرح‌تفصيلي پايتخت هشدار داد سايه “رشد‌قيمت” بر املاك تهران چيدمان طرح‌تفصيلي تهران به خاطر دو پارامتر، قيمت مسكن را تهديد مي‌كند؛ يكي “رانت اطلاعاتي” و ديگري “فراز و فرود ساخت‌وساز در مناطق مختلف” دنياي اقتصاد- هشداري كه كارشناسان شهري در روزهاي ابتدايي اجراي طرح تفصيلي تهران درباره شكل پياده‌سازي اين طرح، مطرح كردند و “دنياي‌اقتصاد” نيز در چند خبر و تحليل به تبعات احتمالي آن پرداخت، اخيرا دستمايه مركز پژوهش‌هاي مجلس براي تذكر به مديريت‌شهري پايتخت قرار گرفته است.
ج – دفتر مطالعات زيربنايي مركز پژوهش‌هاي مجلس در عين حالي‌كه توجه شهرداريتهران به “نياز چندين‌ساله پايتخت به طرح‌تفصيلي”40 را در رديف اقدامات مثبت اين ارگان عمومي برشمرده، ايراداتي به نحوه اجراي طرح تفصيلي وارد كرده است. بررسي‌هاي اين مركز نشان مي‌دهد: در طرح تفصيلي جديد تهران، براي برخي محله‌ها محدوديت ساخت‌وساز و براي برخي ديگر تسهيلات ساخت‌وساز به لحاظ حداكثر
