پایان نامه با کلید واژه های حقوق مالکانه، توسعه شهر

دانلود پایان نامه ارشد

ريزي اساساً همچون يک روش فني نگريسته اند و به تنش هاي ذاتي موجود در اصول قضايي، حرفه اي و سياسي دخيل در حقوق استفاده از زمين توجه چنداني نشده است. با اينکه به نظر مي رسد اصول حاکم به عرصه هاي قضايي و سياسي در حوزه قابل مداخله و اثر گذار و قابل تغيير توسط مداخلات برنامه ريزان شهري نباشند، يعني بنا به شرح وظايف شان هيچ مداخله اي به نفع برنامه هاي شهري در آن عرصه ها نمي توانند اعمال کنند. اما توجه به اصول حاکم بر آن حوزه ها، مي تواند حداقل ارائه طرحي واقع بينانه تر را براي شهرسازان ممکن سازد.
5- برنامه ريزي شهري به چگونگي تأمين نيازهاي فضايي شهرها به جاي فرايند، به صورت توليد محصولات حاضر و آماده مي نگرد، اين امر آن را به پديده اي بي ارتباط به نيازهاي روزمره ساکنان و کار و کسب آنها در شهر يا مانعي بر سر راه تأمين و پيشرفت آنها بدل کرده است. فقدان ديدگاه نظري در اين عرصه به ويژه در ايران موجب شده تا برنامه ريزان شهري به برنامه نه به عنوان يک فرايند، بلکه به نتيجه آن به عنوان محصولي آماده براي مصرف نگاه کنند، بروز چنين شرايطي به طور منطقي حاصل فقدان زير ساختها و نهادهاي لازم براي درک و اقدام براي برنامه ريزي در اين چارچوب فرايندي است. تأخير در ورود به دوراني که نهادهاي لازم براي اين ديدگاه را فراهم سازد. مصرف نتيجه کار برنامه ريزان را که نهادهاي لازم براي اين ديدگاه را فراهم سازد، مصرف نتيجه کار برنامه ريزان را به صورت محصول نهايي بسياري از کشورها از جمله براي کشورهايي در شرايط ايران، اجتناب ناپذير مي سازد.61
طرح هاي جامع همچنين در دو زمينه با تنگناهايي مواجه بودند که شوراي عالي معماري و شهرسازي با تکيه براين مشکلات و مسائل بر ضرورت بازنگري در اين طرح ها تأکيد مي کند:
الف)- نارسايي ها و تنگناهاي طرح جامع در تهيه
مي بينيم ابتر ماندن گزارش ها، نقشه ها و پيشنهادهاي طرح هاي جامع که به قول”دزماند مک نيل” يا در قفسه هاي دفاتر شهرسازي خاک مي خورند و يا ديوارهاي اين دفاتر را تزيين مي نمايند، سال هاست که در کشور ما نيز مشهود است. برخي از اين دلايل عدم موفقيت در تهيه طرح ها در ايران عبارت است از:
* وسعت عرصه شهرسازي و پيوند طرح هاي شهري با طرح هاي ملي به طور کلي سياست هاي کشوري و نفع اقتصادي و سياسي کشور.
* فقدان کارشناسان شهرساز يا کمبود قابل ملاحظه آنان
* تأکيد بر جنبه هاي کالبدي شهرها در طرح ها بدون انکه تخصص هايي چون اقتصاد، جامعه شناسي و حتي رفتار شناسي در نظر گرفته شوند و يا به اندازه کافي به شمار آيند.
* فقدان ارقام و اطلاعات لازم براي تبيين داده ها که در تدوين طرح به کار آيند.
* در نظر نگرفتن پيامدهاي جنبي اجراي طرح ها
* عرضه پيشنهادهاي کالبدي طرح ها صرفاً بر اساس نقشه ها و نمودارهاي دو بعدي و نه تصوير”فرا دو بعدي”.62
ب)- نارسايي ها و تنگناهاي طرح اجرا
با استفاده از نتيجه مطالعه اي 63 در اين خصوص نارسايي ها و تنگناهاي طرح جامع در اجرا به عوامل زير تفکيک شده است:
1)- نارساهايي ناشي از اهداف، خواست ها و محتواي طرح ها:
* نارسايي طرح ها در برآورد جمعيت و نيازهاي واقعي جمعيت
* وجود نقص، ضعف و عدم دقت در تدوين ضوابط و مقررات و نيز عدم ارائه ضوابط مشخص براي ساخت و ساز در حريم
* توجه به مناطق جديد براي توسعه و بلاتکليف رها شدن بافت هاي موجود و قديمي شهرها
* بي توجهي به نقش مردم و عدم مشارکت جدي مردم در اجراي طرح
* نقش بازدارنده سخت گيري هاي طرح در زمينه تفکيک اراضي و ضوابط ساخت و ساز در راه توسعه ي فعاليت هاي ساختماني، ممنوعيت ها و محدوديت هاي دست و پاگير.
2)- نارسايي و مشکلات پيراموني محيطي:
o مشخص نبودن سياست هاي شهر نشيني و توزيع جمعيت در کشور و نبود طرح هاي ملي و منطقه اي فرادست براي طرح هاي جامع
o رشد و توسعه ناهماهنگ و غير متوازن شهرها در گذشته و پر خرج بودن اصلاحات شهري و تأمين تأسيسات عمومي و اجتماعي
o فقدان سازمان هاي مشخص و مسئول براي اداره امور عمومي روستاها و هجوم روستاييان به شهرها
o بخشي بودن برنامه هاي عمراني در کشور و عدم تطبيق سيستم برنامه ريزي طرح هاي جامع با ماهيت ميان – بخشي سيستم برنامه ريزي عمومي کشور
o تقليل سرمايه گذاري درشهرها به لحاظ شرايط خاص اقتصادي آن تاريخ
ج) نارسايي ها و تنگناهاي ناشي ازوجود ناهماهنگي و عدم ارتباط کافي بين ارگان هاي اجرايي طرح:
1. ضعف شهرداري در زمينه ايجاد هماهنگي بين سازمان هاي عهده دار وظيفه در تأمين خدمات مختلف شهري و نبود مکانيسم هاي لازم براي اعمال هماهنگي
2. تعلق اراضي غير خصوصي شهري به سازمان هاي زمين شهري و منابع طبيعي و تفاوت نگرش و ديدگاه اين دستگاه به اراضي شهري
3. عدم احترام دستگاه هاي دولتي به طرح جامع و پيروي نکردن اين دستگاه ها از ضوابط طرح ها و غيره

د) نارسايي ها و تنگناهاي مالي:
1- ضعف شهرداري ها در جنبه هاي مالي و مستمر نبودن منابع درآمد شهرداري ها
2- عدم تدوين تراز مالي براي طرح ها و ناتواني مالي شهرداري در اجراي پيشنهادها
3- تقليل کمک هاي دولتي به شهرداري ها و تأکيد بر خود کفايي شهرداري ها
4- مالکيت خصوصي اراضي و تفکيک ثبتي اراضي حاشيه شهرها در گذشته و لزوم پرداخت غرامت در اجراي طرح ها
5- نبود مکانيسم هاي لازم جهت برگشت منافع ناشي از اجراي طرح هاي جامع به شهرداري و …
هـ ) نارسايي ها و تنگناهاي مديريتي، سازماني و نيروي انساني:
1) ضعف شهرداري ها در جنبه هاي مختلف استخدامي، سازماني و مديريتي و نقص قوانين در اين خصوص
2) کمبود کادر متخصص شهرسازي در کشور و کم تجربه بودن کادر موجود، عدم امکان جذب اين نيروها در شهرداري به لحاظ محدوديت هاي موجود در نمودار(chart) تشکيلاتي و نيز پايين بودن سطح دستمزدهاي پرداختي
3) محدوديتهاي قوانين استخدامي کشور و شهرداري ها در مورد پرداخت حقوق و مزاياي کافي به کادر متخصيصين و جذب اندک نيروهاي موجود از سوي بخش خصوصي
4) عدم ايجاد تشکيلات اجرايي طرح در سازمان هاي ذي ربط شهر
و) نارسايي ها و تنگناهاي حقوقي و قانوني:
1) مقررات مال الاجاره و وجود حق سرقفلي(حق محل کسب) و نامشخص بودن ميزان آنها، در اين خصوص شهرداري هم بايد رضايت مالک را کسب نمايد و هم رضايت مستأجر را و اين مستلزم پرداخت غرامت زيادي است.
2) فقدان هرگونه قانون مشخص درخصوص کيفيت و طرز اجراي طرح هاي جامع
3) مالکيت خصوصي گسترده در اراضي شهري و تفکيک ثبتي اراضي شهرها در گذشته، در اين خصوص ناهماهنگي هاي طرح هاي تفکيک ثبتي با طرح هاي شهري را با تأخير مواجه مي سازد.
4) فقدان سيستم مناسبي جهت توزيع عادلانه منافع و هزينه هاي طرح هاي جامع
5) وجود ضوابط و مقررات متفاوت و متناقض در خصوص باغات و اراضي کشاورزي شهرها و …64
بند ششم: نکات مثبت طرح هاي جامع
طرح هاي جامع با تمام نکات منفي که در برنامه ريزي بلند مدت خود و در تهيه و اجرا نهفته دارند و موجب از اعتبار افتادن آنها در سال 58 مي شوند، نکات مثبت و مفيدي را در تفکرات و برنامه ريزي ايراني داشته است که در ذيل، نمونه هايي از اين وجوه مثبت نام برده مي شود:
* جلوگيري از هرج و مرج و بي بند باري در رشد و توسعه شهرها
* ايجاد ضوابط قابل توجهي براي کنترل فعاليت ها و عمليات شهرسازي
* شکستن اين سنت ديرينه که مالک زمين شهري به هر کيفيتي بخواهد مي تواند زمين خود را تفکيک، طبقه بندي و ساختمان نمايد و ساختمان خود را براي هرکاري اختصاص دهد.
* کنترل زمين خواري.65
گفتار دوم: مراحل و مرجع تصويب66
براي تصويب طرح جامع معمولاً مراحل ذيل بايستي طي شود:
تشخيص ضرورت تدوين طرح جامع، فرم گيري و تهيه طرح جامع، ارائه طرح به شوراي شهرسازي استان و تصويب آن توسط منابع صلاحيت دار، ارائه و قرار دادن طرح در ديد مردم شهر و دريافت نظريات مردم و استفاده از اين نظريات، ارائه طرح به شوراي عالي شهرسازي و معماري و تصويب يا رد آن در شورا. طبق بند 2 ماد? 2 قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران تصويب طرح جامع از وظايف و اختيارات شوراي عالي شهرسازي و معماري است . قوانين مربوطه به نحوي است که در تصويب اين طرح، صاحبان حقوق مالکانه در يک شهر، کمترين اطلاع و دخالت در تصويب اين طرح را دارند. در ايتاليا، انگلستان و فرانسه، طرح جامع بايد به تصويب وزير برسد. در فرانسه طرح‌هاي جامع توسط فرمانداران يا بخشداران تهيه، تصويب و پس از تأييد فرمانداران به تصويب وزير مسکن و آباداني مي‌رسد . بي شک شناسايي نظمي که بر حقوق مالکانه در برابر اجراي طرح‌هاي عمومي حاکم است، تا حدودي متوقف به شناسايي نظمي است که بر تهيه و تصويب اين طرح‌ها حاکم است. لذا امکان دخالت يا عدم دخالت شهروندان در تصويب طرح‌هاي شهري، از جمله طرح جامع و ميزان امکان دخالت آنها، نوع نظمي را که بر حقوق مالکانه در برابر طرح‌هاي عمومي حاکم است تا حدي تغيير مي‌دهد.
گفتار سوم:طرح کاداستر در ايران
طرح کاداستر کشور از تاريخ ???? (بعد از انقلاب اسلامي )فاز صفر را شروع نمود ودر تاريخ ???? فاز ?را آغاز نمود. و تاکنون موفق به انجام اين طرح در ??? شهر کشور گرديده است
اين طرح ??ساله بوده که تاکنون که حدود18 سال از فاز ? آن مي گذرد حدود?/??در صد آن در کشور انجام گرديده است .قرار است با انجام اين طرح ملي در کشور حکومت (سيستم ثبت اموال غير منقول)قادر به پاسخگويي به سئوالات زير گردد:
?ـ يک نفر در سراسر کشور کجا چه مقدار چه اندازه چه قدر اموال غير منقول دارد.(قطعه زمين(
?ـ در هنگام سئوال از سوي مراجع ذيصلاح قانوني مثل دادگاهها در خصوص اموال بدهکار(مديون)براي استيفاي حق (دائن)اين اطلاعات به سرعت و به طور دقيق در اختيار مراجع ذيصلاح قرار گيرد.
?ـ در خصوص استفاده از تسهيلات مسکن از مراجع قانوني مثل بنياد مسکن اين تسهيلات در اختيار افرادي که فاقد مسکن مي با شند توزيع گردد چون از اين پس سيستم با انجام کامل اين طرح قادر به پاسخگويي اينکه چه کساني داراي زمين يا مسکن مي باشند مي گردد.
?ـ کميته امداد امام خميني مي تواند با استفاده از مقدار دارايي هاي افراد تعريفي استاندارد از فقر را ارائه نمايد واز اين پس به جاي اينکه با افتخار از خانواده بزرگ امداد امام خميني ياد نمايد کاهش افراد اين خانواده را با مردم جشن مي گيرد . که اين خود يک شناسه از کاهش فقر در جامعه مي باشد.
?ـ در هنگام مراجعه افراد به دادگاه واعلام اعسار در پرداخت هزينه دادرسي با استفاده از اطلاعات املاک مي توان مقدار دارايي فرد را محاسبه نمود وتصميم مقتضي براي پرداخت هزينه اعسار اتخاذ نمود.
?ـ و….به اميد انجام اين طرح واستفاده از اين اطلاعات براي رفع مشکلات مردم که به علت فقدان اين اطلاعات قاطبه مردم دچار سردرگمي گرديده اند.

بند اول : زمينه فعاليت

ايجاد نظامي دقيق ساده روان و مطمئن و قابل تغيير با زمان براي حاکم بر امور املاک و مستحدثات و اراضي متعلق به افراد حقيقي حقوقي دولتي موقوفه و بازنگري اطلاعات و نقشه ها در طول برنامه و نهايتا تغيير سيستم موجود ثبت به کاداستر.
اهداف کمي:تعيين محدودهاي قانوني مالکيت انواع مستحدثات و اراضي مربوط به افراد حقيقي حقوقي دولتي و موقوفه بيش از ??????? هکتار کاداستر شهري است .
اهداف کيفي :ايجاد گردش کار روان در ايجاد نظامي قابل اطمينان براي صدور سند مالکيت ايجاد اطمينان در انجام معاملات مربوط به املاک وتثبيت مالکيت کاهش فراوان دعاوي ملکي در دادگاهها و کاهش فساد اداري مربوط به بخش املاک در کشور کمک به استقرار سيستم مالياتي عادلانه در کشور افزايش کارايي طرحهاي عمراني در کشور.
بنابراين مي توان گفت کاداستر سيستمي است که در آن اطلاعات فني و اطلاعات حقوقي ضمن تلفيق با يکديگر، نگهداري و مديريت مي گردد تا جهت موقعيت جغرافيايي وهندسي املاک(تثبيت املاک) و عمليات ثبتي نظير تحديد حدود تفکيک، تجميع، افراز و نيز رفع اختلافات ملکي در دعوي حقوقي مورد استفاده قرار مي گيرد. منظور از اطلاعات فني همان نقشه رقومي حاوي مختصات گوشه هاي املاک در يک سيستم جهاني و منظور از

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های سلسله مراتب، اسناد و املاک، ثبت اسناد Next Entries پایان نامه با کلید واژه های توسعه شهر، حقوق مالکانه، شبکه معابر