پایان نامه با کلید واژه های بیع زمانی، زمان بندی، انتقال مالکیت، قانون مدنی

دانلود پایان نامه ارشد

رابفروشد بلکه هرگاه شخصی چیزی راهم بخرد ، عقدبیع منعقد می شود.
عقدبیع ازطرف فروشنده « فروش» وازطرف خریدار «خرید» محسوب می شود ومجموع دوعنوان خرید وفروش است که عقدبیع رابه وجود می آورد ولذابایدگفت ، عقدبیع ازعقودی است که موجب جابجایی مالکیت ، یعنی انتقال مالکیت مبیع ازفروشنده به خریدار وانتقال مالکیت ثمن ازخریداربه فروشنده می شود.

گفتار دوم : اوصاف عقد بیع
عقد بیع علاوه براینکه یک عمل حقوقی مبتنی برتوافق است وداشتن وصف عقد ، نمایان ترین وصف آن است ، مانندهرعمل حقوقی دیگر ، اوصاف وویژگیهایی داردکه آن را متمایزمی کند که درادامه به بررسی اوصاف این عقد خواهیم پرداخت.
بند نخست : تملیکی بودن
دیدگاه مشهور این است که عقد بیع ، یک عقد تملیکی است به این معناکه به تنهایی موجب انتقال مالکیت می شود اما ظاهرا تملیکی بودن این عقد باتعریفی که درماده 183 قانون مدنی ایران117 ازعقد شده است سازگاری ندارد ؛ ازهمین روست که برخی گفته اند عقدبیع درصورتی تکمیلی است که مبیع ، عین معین یادرحکم معین باشد واگرمبیع کلی باشد بیع ، عقد عهدی است. مثلا کسی که یکصدتن گندم کلی به مشتری می فروشد ، تملیک همزمان باعقد صورت نمی گیرد بلکه به وسیله عقدبیع تعهدمی نماید که مقداریکصدتن گندم به خریدارتملیک کند ، بنابراین دراثرعقدبیع ، بایع بدهکارومشتری طلبکارمی شود.118
شایدچنین تعبیرشودکه درفروش مال کلی هم مالکیت منتقل می شود اما نه مالکیت مال ، بلکه «مالکیت مافی الذمه » یعنی خریدارمالک تعهد می شود ، امااین تعریف مربوط به عقدعهدی است نه تملیکی وبنظر می رسد صحیح تر آن است که بگوییم اثرهمه عقود ایجادتعهد استامادربرخی ازآنها ازجمله درعقدبیعی که موضوع آن عین معین است ، تعهد ، همزمان باعقداجرامی شود.119
بااین تحلیل ، تعارض موجودهم برطرف می گردد ؛ بعبارت دیگر مطابق ماده 183 قانون مدنی ایران ، اثرهمه عقود راتعهد می دانیم وتملیکی بودن عقدبیع رابه این معنی می دانیم که دراین عقد اگرمبیع عین معین یادرحکم معین باشد ، تعهد بلافاصله بعدازایجاب وقبول اجرامی شود.
بند دوم : لازم بودن
عقد بیع درزمره عقود لازم است و ماده 457 قانون مدنی ایران نیز دراین مورد مقرر داشته است « هربیع لازم است ، مگراینکه یکی ازخیارات درآن ثابت شود.» به عبارت دیگروقتی عقد بیع منعقد شد ، هیچ کدام ازطرفین حق نداردآن رابدون علت فسخ کند. لزوم عقدبیع مبتنی برلزوم نظم درتجارت وبقای حق مالکیت وموجب حفظ امنیت درروابط حقوقی ومعاملاتی بین افرادجامعه است.120
بندسوم : معوض بودن
یکی دیگرازاوصاف عقدبیع معوض بودن آن است ، به این معناکه به موجب آن ، مالکیت دومال مبـــادله می شودکه هرکدام ازآنهاعوض دیگری است ودرحقیقت ، همین مبادله مالکیت وبرخورداری ازآثارمالکیت است که هدف این عقدراتشکیل می دهد. فروشنده به شرطی حاضراست که مالکیت مال خودرابه خریدارمنتقل کند که خریدارهم مالکیت پول خودرابه فروشنده منتقل کند وازطرف دیگر خریدارهم به شرطی حاضراست مالکیت پول خودرابه فروشنده منتقل کندکه فروشنده هم مال خودرابه خریدار منتقل سازد و به همین علت است که گفته اند وجود عوض اقتضای ذات بیع است ، بطوریکه اگرتملیک عین دربرابرثمن نباشد نمیتوان قراردادرابیع نامید121.
لذایکی ازلوازم معوض بودن بیع ، معلق بودن دوتملیک به یکدیگراست ولازمه دیگرمعوض بودن عقدبیع نیزاین است که بین ارزش دومالی که موردمبادله قرارمی گیرد تعادل عرفی وجود داشته باشد ولذا اگرعقدی با ظاهربیع واقع شود اماارزش دومال بایکدیگرتعادل عرفی نداشته باشد (ماننداینکه شخصی خانه اش رادرمقابل یک سیرنبات به دیگری بفروشد) این عقددرحقیقت ، بیع نیست بلکه میتواند صلح یاهبه معوض باشد.
آثارمعوض بودن عقدبیع نیزبه شرح زیراست:
1- اگرتملیک یکی ازدوعوض به علتی ، باطل باشد ، تعهدبه عوض متقابل نیزخودبه خودازبین می رود.
2- هریک ازطرفین می توانداجرای تعهدخودراموکول به اجرای تعهدطرف مقابل نماید که ازآن به «حق حبس» تعبیرشده است.
3- اگرمبیع قبل ازتسلیم به خریدارتلف شود ، عقدمنحل می شودوتعهدخریدارهم منتفی می گردد.

گفتار سوم : بیع زمانی
معمولا این نوع عقد دراملاکی منعقد می شودکه برای مالکان آن استفاده دائم ندارند ، مانند املاک واقع در کنار دریا واماکن استراحت وتفریح یااماکن تجاری فصلی بعنوان مثال ممکن است اشخاص چندروز معدودرادرطول سال تصمیم به استراحت درییلاق یااستفاده ازساحل دریا داشته باشند ، دراین شرایط ممکن است عاقلانه ندانندکه خانه یا آپارتمانی رابخرندکه فقط سالی چندروز ازآن استفاده کنند وبقیه مدت سال بلااستفاده باشد. یااینکه تاجری راتصورکنیدکه برای ترخیص کالای تجاری خودازگمرگ ، لازم است سالی یک هفته مثلا به قشم یاکیش برود وازنظراقتصادی عاقلانه نداند آپارتمانی رابخرد که سالی یک هفته ازآن استفاده کند وبقیه سال بلا استفاده بماند.بنابراین ممکن است ترجیح دهدبرای اقامت خوددراین مدت ، آپارتمانی رابرای سالی یک هفته بصورت مالکیت زمانی بخرد ، این نوع خریدرابیع زمانی ومالکیتی راکه به این صورت حاصل می شود ، مالکیت زمانی می گویند.

بند نخست : مفهوم بیع زمانی
اصطلاح بیع زمانی که اصطلاح مالکیت زمانی هم از تبعات آن است ، درحقوق ایران جدید است و اگرچه ماهیت غیرعادی ندارد وباضوابط حقوقی ایران نیز قابل توجیه است ، لیکن درگذشته راجع به آن بحث نشده است.خاستگاه اولیه مالکیت زمانی که درحقوق غربی به آن (Time Share) می گویند کشورفرانسه است ، لیکن درباره سال دقیق پایه گذاری آن اختلاف نظر وجود دارد ، اماازسال 1986 میلادی فرانسه نهاد تایم شررادرقانون حقوق شرکتهای خود(قانون 16 ژانویه 1986 میلادی) واردکرد.
بحث تایم شردرایران باشروع فعالیت شرکتهای صاحب امکانات و هتلهای تفریحی مطرح گردید ، شرکتهای مذکورجهت جلب مشتری ازواژه « تایم شرینگ» درتبلیغات خوداستفاده می کردند ومسئولین برخی ازآنان معادل واژه یادشده را «بیع زمانی» می دانستند.
برخی ازحقوقدانان مالکیت زمانی رابا «مالکیت موقت» و «سهیم شدن زمانی» نیز مترادف دانسته اند122. مالکیت زمانی درحقیقت شبیه مالکیت مشترک برمال غیرمنقول ، به اضافه چگونگی استفاده مالکان ازآن مال براساس زمان است و اغلب دربیع آپارتمان رواج دارد.
درقرارداد تایم شر ، مالک عین ؛ مالکیت آنرابه چندنفرانتقال می دهد به گونه ای که دریک دوره مشخص ، مثلا یکساله ، هرکدام ازاین افراددرمدت زمان معین ومحدودی مالک عین مزبورباشند که براین اساس ویژگیهای چنین قراردادی رامیتوان به شرح زیر عنوان کرد:
1- مشخصه اصلی این قراردادانتقال مالکیت ازمالک به دیگری است.
2- دراین قرارداد ، عین به دیگری تملیک می شودومنافع به تبع عین انتقال می یابد بنابراین گرچه ازجهت زمان بندی ومدت داربودن به اجاره شباهت دارد ، اماتفاوت درتملیک باعث تمایزآن ازاجاره شده است.
3- اگرچه درنهایت ، عین به چندنفرمنتقل می شود امااین به ان معنانیست که همه آنهابطورموازی وهمزمان مالک عین باشند ، بلکه درهرزمانی فقط یک نفرمالک آن است وهمین مشخصه باعث تفاوت آن بابیع مشاع می گردد.
4- مالکیت هرشخص ، درحقیقت یک مالکیت موقت ومحدود است ، چراکه عین هیچگاه به طوردائمی درمالکیت یک مالک باقی نمی ماند وبه طورمرتب ازیک مالک به دیگری انتقال می یابد وبعبارت بهتر ، مالکیت هرنفر محدود به دو حدزمانی است که پیش ازآن شخص دیگری مالک عین بوده وپس ازآن هم عین به مالکیت دیگری واردخواهدشد.

بند دوم : تفاوت بیع زمانی با مهایات
در ابتدا و درجهت آشنایی و شناخت مهایات باید گفت ، مهایات درلغت به معنی همراهی وهمدلی کردن ، به نوبت کاری راانجام دادن ، توافق و موافقت123 وبرابری دوهیأت یادوموضوع یا قراردادن دووضع متساوی دربرابریکدیگر می باشد.124
اصطلاحا مهایات به تقسیم منافع مشترک به حسب اجزاء اطلاق می شود مانندتقسیم منافع یک خانه دو طبقه ای که مشترک بین دونفراست ، بدین ترتیب که یکی از شرکاء ازطبقه بالا ودیگری ازطبقه پایین استفاده نماید ویااینکه برحسب زمان ، به این ترتیب توافق کنندکه منافع خانه مشترک ، یکسال متعلق به یک شریک وسال دیگرازآن دیگری باشد ونیزگفته اند ، مهایات که نام دیگرآن افرازمنفعت است ، مبادله منفعت می باشد به جنس همان منفعت. هریک ازدوشریک ، درنوبت خودازملک شریک ، درعوض انتفاع شریک ازحصه وی درنوبت دیگر بهره مند می شود.125
به هرحال مهایات عبارت ازتوافق دونفرشریک یابیشتراست براینکه منافع حاصل ازعین رابه نسبت سهامی که ازعین دارند ، بین خودتوزیع کنند.126
باتوجه به اینکه بیش ازچنددهه ازپیدایش تایم شرنمی گذرد ، لذا هنوزماهیت واحکام آن تاحدودزیادی ناشناخته مانده است ولذا برخی براین باورند که تایم شردرحقیقت عبارت دیگری ازمهایات درفقه است ، به این معناکه چندمالک که بصورت مشاع درملکی شراکت دارند، به دلیل آنکه نمی توانندبه طورهمزمان ازآن ملک استفاده کنند منافع ملک رابصورت زمان بندی شده بین خودتقسیم می کنند وبنابراین دراینصورت ، مالکیت مالکین ، بصورت مشاع بوده وتنهاحق انتفاع ازملک ، بصورت زمان بندی شده تقسیم شده است.
مهایات ازنظر فقه وحقوق ایران امری پذیرفته شده است ولذااگرماهیت تایم شر ، همان مهایات وتقسیم منافع براساس زمان باشد ، بحث قابل توجهی وجودندارد. اماباتوجه به برخی منابع موجود وبه ویژه باعنایت به نظریه مشورتی شماره 5042/7 – 10/8/1375 اداره حقوقی قوه قضائیه127 که دراین رابطه ابرازشده است ، بنظر می رسدکه تایم شر ، نوع خاصی ازمالکیت می باشد وماهیت آن بابیع مشاع ومهایات تفاوت اساسی دارد.به بیان دیگر ، تایم شرعبارت است ازمالکیت زمان بندی شده مال ، به این صورت که مالکیت یک ملک مانند ویلا یا آپارتمان ومانند آن به صورت زمان بندی شده به چندنفرانتقال می یابد ، به گونه ای که هرکدام ازآنها درمدت مشخصی ازسال ، مالک آن ملک می باشند وازآن استفاده می کنند وبه این ترتیب هرساله تکرارمی شود.

بند سوم : تفاوت بیع زمانی با عقدبیع
همانطور که می دانیم ، عقدبیع رایج ترین ومهم ترین عقد تملیکی است وبه دلیل همین اهمیت ورواج ، بخش عمده مباحث فقهی وحقوقی رابه خوداختصاص داده است ومیتوان ادعاکردکه مفهوم بیع ازروشن ترین مفاهیم است ومردم به آسانی تفاوت این عقد راباسایر عقود درک می کنند وتردیدی دراین عقد ندارند.شباهت فراوان عقدبیع و قرارداد تایم شراین شبهه رادرذهن تقویت می کندکه تایم شرنیزنوعی بیع وازمصادیق آن می باشد.
مهم ترین نکته ای که باعث تمایزاین دونوع قراردادمی شود ، موقت بودن تملیک درقرارداد تایم شراست چراکه دراین قرارداد ، مالک ، عین رابرای مدت محدودی مثلا یک فصل به چندنفرمنتقل می کندواین ترتیب هرساله تکرارمی شود ، اماماهیت عقدبیع باتملیک موقت سازگارنیست.
لذاتحلیل قرارداد تایم شر ، تحت عنوان عقدبیع نادرست وغیرقابل پذیرش است ودرواقع ، قرارداد تایم شر ، اساسا نوعی بیع مصطلح نیست ، بلکه نوعی توافق وقرارداد ویژه است که مفادآن انتقال مالکیت زمان بندی شده می باشد وبه همین دلیل ؛ غالب فقهاء ومحققینی که درباره تایم شرمورد سوال قرارگرفته اند ، آن را مصداق عقد بیع مصطلح ندانسته اند128.
بعنوان نمونه یکی ازفقهای معاصر درپاسخ به سوالی درموردبیع خانه به چهارنفربرای چهارفصل سال اینگونه پاسخ گفته اند: « بیع باید قطعی بوده وزمان درآن دخالت نداشته باشد.»129

ای از لغت بزرگواری مشتق
در بحر شکوه و پردلی مستغرق
منت بخلائق نهی آنسان که مگر
رزّاقی را اجاره کردی از حق
«واله هروی»

مبحث دوم: عقد اجاره
اجاره یکی ازمهمترین و رایج ترین عقود تملیکی است وباتوجه به اهمیت ونقشی که درروابط اجتماعی دارد موردتوجه قانونگذاران قرارگرفته است به گونه ای که مهمترین مبحثی که بعدازبیع درقانون مدنی مواد فراوانی رادرمیان عقودمعین به خوداختصاص داده است عقداجاره است.

گفتار نخست : مفهوم لغوی واصطلاحی اجاره
درکتب لغت «اجاره» همزمان به سه شکل کسر وضم وفتح همزه بکاررفته است اما مشهورترین لفظ آن با کسر همزه تلفظ می شود وازنظربرخی ازلغت شناسان ، اجاره مصدرسماعی فعل «اَجَرَ» بروزن ضرب وقتل

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های قانون مدنی، قانون اساسی، شخص ثالث، اصلاحات ارضی Next Entries پایان نامه با کلید واژه های اجاره به شرط تملیک، قانون مدنی، شرط نتیجه، اجرت المثل