پایان نامه با کلید واژه های انتقال مالکیت، شرط حفظ مالکیت، قانون مدنی، حقوق ایران

دانلود پایان نامه ارشد

براینکه کشت وزرع و فراهم کردن مبیع برعهده بایع است ودر حقیقت محل کشت وزرع و ثمره نیزمحصول مزرعه یاباغ معینی خواهدبود ، امادربیع ثمره بصورت سلم ؛ بایع ازمصادیق مال کلی(که ممکن است موجود ویا درآینده ایجادشود)مبیع رامعین وبه خریداراختصاص می دهد.
برخی از حقوقدانان نیز اینگونه گفته اند که عقداستصناع که بموجب آن خریدار ازصاحب صنعتی درخواست می کند که کالایی رابرای او درست کنـدو لوازم و مواد آنرا ازخود بگذارد ؛ بـاخصوصیاتی که می گوید و آن صنعتگر هم می پذیرد وبه سفارش آن عمل می کند ؛ درحقیقت نوعی ازبیع آیندان است و ارتباطی به سلم ندارد246.
زمانیکه سفارش ساخت کالای خاصی ، باموادمشخص و با خصوصیات معین ؛ بصورت انحصاری برای خریدار داده شود ، مصداق عقدبیع استصناع است و چنانچه کالای موردسفارش امری کلی باشد ؛ مصداق بیع سلم و یاکلی فی الذمه خواهدبودو درحالتیکه صنعتگری ؛ کالای تولیدی درآینده رابصورت کلی معامله می نماید یا محصولات آینده کشاورزی ؛ بصورت مال کلی معامله می شود ، انتقال مالکیت بصورت انتقال مالکیت درمبیع کلی فی الذمه خواهد بود و حق عینی باتعیین و اختصاص کالا به خریدار ؛ برای وی ایجاد خواهدشد ، اماعقد ؛ سبب تملیک است247.

مبحث سوم :مصادیق رایج توافق طرفین درتعیین زمان انتقال مالکیت
گفتار نخست :شرط حفظ مالکیت درعقد بیع
بند نخست : تعریف شرط حفظ مالکیت درعقد بیع
درتعریف شرط حفظ مالکیت در بیع که در ادبیات حقوقی عربی با عنوان «شرط الاحتفاظ بالملکیه» و در حقوق فرانسه به « ذخیره مالکیت» شهرت دارد248 ؛ میتوان گفت که شرط حفظ مالکیت درحقیقت توافقی است بین بایع و مشتری که بموجب آن مالکیت مبیع همچنان برای بایع باقی خواهدماند ؛ هرچندکه مبیع کاملاًتسلیم مشتری شده باشد و این شرط تاپرداخت ثمن بطور کامل ادامه داشته و لازم الوفاست.
درقانون مدنی ایران ؛ نصی درباره شرط حفظ مالکیت دربیع وجود ندارد امارقانونگذاران برخی کشورها چنین توافقی را منصوص نموده اند که بعنوان نمونه میتوان به بند 1 ماده 19 قانون بیع کالای انگلیس مصوب 1979249و ماده 455 قانون مدنی آلمان250 و ماده 430/1 قانون مدنی مصر251اشاره نمود ودرحقوق فرانسه نیز در مجموع از نظر حقوقدانان برمی آید که چنین توافقی صحیح است.
برخی از حقوقدانان ایرانی نیز بند 1 ماده 362 قانون مدنی که مقرر داشته « به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود» راناظربه اقتضای عقد بیع دانسته و به دیگرسخن ؛ شروط و قیود وارد براین اطلاق راصحیح دانسته اندو لذا شرط حفظ مالکیت را درحقوق ایران صحیح تلقی نموده اند252.

بنددوم : ماهیت شرط حفظ مالکیت دربیع
همانطور که پیش تر و درمبحث قبل بیان شد ؛ قانونگذارایران درباره شرط حفظ مالکیت دربیع ، درقانون مدنی حکمی مقرر نکرده است ؛ اما بطور مبهم ودرقانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 و دستورالعمل های آن و همچنین درتبصره ماده 3 قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب 4/3/1381 مجمع تشخیص مصلحت نظام و آئین نامه اجرایی این قانون ؛ مقرراتی وضع نموده است اما وضعیت حقوقی طرفین از هیچ جهتی به صراحت وروشنی آنچه که درماده 455 قانون مدنی آلمان مقررشده است نمی باشد.
ماده 10 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 8/6/1362 مقرر داشته است: «بانکها می توانند بمنظورایجاد تسهیلات لازم درگسترش امرمسکن باهماهنگی وزارت مسکن وشهرسازی ، واحدهای مسکونی ارزان قیمت بمنظورفروش اقساطی احداث نمایند.» و برابر ماده 11 این قانون ؛ بانکها می توانند بمنظور ایجادتسهیلات لازم جهت گسترش امورصنعت ومعدن ، کشاورزی وخدمات ، اموال منقول رابنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی برخرید ومصرف و استفاده مستقیم مال ویا اموال مورد درخواست خریداری نموده وبااخذ تامین بصورت اقساطی به مشتری بفروشند.
ماده 9 دستورالعمل اجرایی فروش اقساطی مسکن مصوب 19/1/1363 شورای پول و اعتبارنیز مقرر میدارد که : «بانکها مکلفند بمنظوراخذتامین کافی جهت ایفای تعهدات خریدار شش دانگ واحدمسکونی راتاوصول کلیه مطالبات بانک دراین مورد به وثیقه بگیرند.»
همچنین مطابق ماده 9 دستورالعمل اجرایی فروش اقساطی مواداولیه ، لوازم یدکی و ابزارکار ؛ بانکها می توانند بمنظور حصول اطمینان ازبازپرداخت بهای کالای فروخته شده ازمتقاضی تامین اخذ نمایند و برابر ماده 11 این دستورالعمل ، این وثایق می توانندموضوع معامله اقساطی ویا غیرآن باشد.
همانطور که ملاحظه شد ؛ باید گفت که صرفنظرازاین که مخاطب این احکام ظاهراً بانکهای کشورند وبیش ازآنکه مفاد موادقانونی دلالت برقبول شرط حفظ مالکیت داشته باشد ؛ درحقیقت دستورالعملهای اجرایی ؛ آن هم بصورت اجمالی به این مطلب اشاره نموده است ، و ایراداتی به آن وارد است ؛ اول آنکه مشخص نیست که وقتی مال موضوع معامله ، وثیقه خودمعامله قرار می گیرد ؛ آیامالکیت منتقل شده و متعاقب آن همان مال دررهن بانک قرارمی گیرد و بنابراین درصورت عدم تادیه ثمن ؛ بانک اقدام به فروش مال مرهون نموده وازمحل فروش آن مال طلب خود راوصول می نماید ودرصورتیکه حاصل فروش معادل طلب بانک نشود ؛ حق مراجعه به مدیون راهمچنان خواهد داشت یا چنانچه اگربراثر افزایش قیمت ، حاصل فروش ازطلب بانک بیشتر شود ؛ مازاد متعلق به خود خریدارخواهد بود یااینکه مالکیت منتقل نمی شود؟
دوم آنکه بااین همه عبارت پردازی ؛ درصورت عدم پرداخت ثمن مشخص نیست که آیا رابطه حقوقی فی مابین منفسخ می گردد یااختیار فسخ یا ابقای آن والزام به تادیه ثمن به دست بانک می افتد؟ ولذا علیرغم وضع چندین ماده و دستورالعمل ؛ هنوز وضعیت حقوقی طرفین درحدی که ماده 455 قانون مدنی آلمان مشخص کرده است روشن و گویا نیست.
همچنانکه ملاحظه شد و باتوجه به مطالب بیان شده ؛ درحقوق ایران حکمی درباره بیعی که باشرط حفظ مالکیت منعقد می گردد ؛ وجود ندارد ؛ اما حقوقدانان دراین باره نظراتی ارائه داده اند واینگونه گفته اندکه دراین مورد ؛ مشخص نیست که وضعیت حقوقی آن باید بصورت شرط فاسخ تلقی شود و به دیگرسخن تعلیق در انحلال محسوب گردد که در نتیجه قائل به آن شویم که باچنین توافقی انتقال مالکیت که معلق برتادیه ثمن شده است ؛ به مشتری صورت می گیرد اماباعدم تحقق معلق علیه ؛ عقدمنحل ومنفسخ می گردد یا اینکه به جای تعلیق در انحلال عقد ؛ آنرا حمل برتعلیق در مرحله تشکیل عقد و ایجاد اثراصلی عقد کنیم و قایل به این شویم که باوقوع عقد ؛ مالکیتی منتقل نمی شود و انتقال مالکیت منوط به تحقق معلق علیه است253.
چنانچه متعاقدین در هنگام عقد به یکی ازاین حالات تصریح کنند ومثلاً توافق براین شود که اگرثمن درزمان معینی تادیه نشود ، بیع منفسخ گردد و لذا مقصود شرط فاسخ و تعلیق در انحلال عقد باشد ؛ دراین حالت اراده طرفین به صورت صریح وضعیت را مشخص کرده است و چنین شرطی معتبراست ، همچنین ممکن است که حصول شرط (عدم انجام معلق علیه و تادیه ثمن) شرط انفساخ یا شرط فسخ باشد ولذا درهیچ کدام ازدو نوع توافق ؛ نمیتوان شرط را خلاف مقتضای عقد دانست و سبب انفساخ هم توافق دوطرف به صورت شرط ضمن عقد است.البته باید توجه داشت که اگر توافق طرفین برتعلیق درمرحله تشکیل عقد باشد ؛ درحقیقت انتقال مالکیت صورت نگرفته و مالکیت برای بایع حفظ شده ومنوط به انجام معلق علیه است واگر معلق علیه صورت نگیرد ؛ مالکیت از ابتدا منتقل نشده و هیچگاه منتقل نخواهد شد.
آنچه ممکن است درحقوق ایران مطرح شود این است که اگراراده طرفین صریح نباشد وبه جهت ظهورالفاظ متعاقدین ؛ احتمال تعلیق درانحلال یاتعلیق درمرحله تشکیل عقد برود ؛ وضعیت قانونی مسأله مبهم بوده و مشخص نیست ، چراکه درحقوق ایران مستندقانونی دراین مورد وجود ندارد254.

گفتار دوم : شرط انتقال مالکیت بصورت تدریجی ومعلق به پرداخت ثمن
بند نخست : انتقال مالکیت بصورت تدریجی و معلق به پرداخت ثمن در مال موجود
درانتقال مالکیت بصورت تدریجی و معلق برامری ازجمله تأدیه ثمن درمال موجود باید گفت که درحقیقت حالتی است که مبیع ساخته شده و متعین است و توافق طرفین نسبت به پرداخت ثمن بصورت تدریجی است ؛ درعین حال درخصوص انتقال مالکیت توافق می شود که به همان نسبت که از ثمن تأدیه می شود مالکیت مبیع نیزمنتقل شود وبه مقداری که از ثمن تأدیه نشده است ؛ مالکیت فروشنده برمبیع به همان نسبت حفظ می شود.
حقوق ایران نیزبااین مفهوم بیگانه نیست ؛ چراکه تبصره ماده 3 قانون تشویق وحمایت سرمایه گذاری خارجی که در 19/12/1380 به تصویب مجلس شورای اسلامی و در4/3/1381 اصلاح موادی ازآن به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسیده است ؛ مقررمیداردکه : « مادام که سرمایه خارجی موضوع روشهای ساخت ، بهره برداری واگذاری مندرج دربند ب این ماده وسود مترتب برآن استهلاک نشده است ، اعمال حق مالکانه نسبت به سهم سرمایه باقیمانده دربنگاه اقتصادی سرمایه پذیرتوسط سرمایه گذارخارجی صحیح میباشد.» که بایدگفت درحقیقت آنچه ازاین ماده به بحث ما مرتبط است ؛ این است که به میزان پرداخت ، مالکیت منتقل می شود وبه میزانی که ازسرمایه و سود آن مستهلک نشده است ؛ مالکیت سرمایه گذارحفظ می گردد.
ماده 9 آیین نامه اجرایی این قانون مصوب 24/6/1384 نیز مقرر داشته است که : «انتقال حقوق مالکانه به طرف ایرانی تعیین شده درقراردادهای ساخت ، بهره برداری و واگذاری حسب توافق طرفین قرارداد از طریق واگذاری تدریجی حقوق مالکانه درطول قراردادو یاواگذاری یکجای حقوق مکتسبه درپایان دوره قرارداد عملی میشود.»
البته ذکراین نکته ضروری است که ظاهراً درمفاد این ماده ازآیین نامه اشکالی متصوراست ؛ چراکه اگرعبارت طول قرارداد راشامل مرحله ساخت وبهره برداری و واگذاری بدانیم ؛ باماهیت قراردادکه بعدازساخت وبهره برداری بایدواگذاری صورت گیرد ، سازگاری ندارد ، مگرآنکه مقصودازطول قراردادراشامل زمان بعداز بهره برداری قرارداد تلقی و طول قرارداد راحمل بر مرحله واگذاری نمائیم یا اینکه بعد ازبهره برداری توافق دیگری علاوه برقرارداد اولیه منعقد و طریق واگذاری درقرارداد دوم مورد توافق قرارگیرد.

بند دوم : انتقال مالکیت بصورت تدریجی و معلق به پرداخت ثمن در مال آینده
آنچه که درانتقال مالکیت بصورت تدریجی و بطور شایع موردتوجه قرارگرفته است ؛ آن است که درمال آینده و خصوصاً درفروش آپارتمان ساخته نشده ؛ موردتوافق قرارمی گیرد ودراین مورد نظرغالب این است که درصورت توافق طرفین مبیع درحال ساخت به تدریج(باپرداخت ثمن و ایجادمبیع)به ملکیت خریداردرمی آید و به عقیده برخی از حقوقدانان این حالت درحقوق ایران نافذاست ؛ چراکه اگرتعلیق تملیک به ساخته شدن کامل آپارتمان پذیرفته شود ، ساخته شدن جزیی ازمبیع نیزهمانگونه خواهد بود255.
درحقوق فرانسه نیز مطابق بند 3 ماده 1610 قانون مدنی آن کشور ، فروش ساختمان درحال احداث ممکن است بصورت بیع مال آینده باشد که دراین حالت ؛ بایع بلافاصله حقوق خودرا بر زمین به خریدار انتقال می دهد ومالکیت ساختمان نیزبه هرمقدارکه ساخته شود به تدریج و به شرط پرداخت اقساط ثمن واردملکیت خریدار می شود وخریدارنیز ملزم است قیمت ساختمان رابه تناسب پیشرفت کاربپردازد ودرعمل پس ازپایان ساخت وساز از سوء استفاده های احتمالی فروشنده جلوگیری می شود و حتی اگرفروشنده در زمان ساخت متوقف شود ؛ آنچه ساخته شده متعلق به خریداراست256.
لذابنظر میرسد با همان مبنایی که تملیک تدریجی آپارتمان درحقوق ایران معتبرشناخته شده است ؛ میتوان تملیک تدریجی دردیگر کالاها رانیز پذیرفت چراکه درعرف نیز همین امررایج است و بعنوان مثال وقتی شخصی ساخت تعدادی در و پنجره خاص با ابعاد اختصاصی ساختمان خود را به سازنده سفارش می دهد ؛ باشروع به ساخت هرقسمت از موضوع سفارش ؛ آن قسمت قابلیت تملیک به معنی ایجاد حق عینی برای سفارش دهنده راخواهد داشت ولذا ازهمین رو ممکن است باتوافق ؛ تملیک تدریجی منوط به امری ازجمله تأدیه اقساط ثمن گردد وچون این کالای سفارش شده خاص ؛ صرفاً ازابتدا برای سفارش دهنده ساخته میشود ؛ تخصیص آن به دیگری نیز منتفی است.

«هیچ کس هیچ قانونی رابه میل و

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های انتقال مالکیت، حقوق ایران، کلی فی الذمه، قانون مدنی Next Entries پایان نامه با کلمات کلیدی اثرات ثابت، هیات مدیره، پیش داوری، آزمون فرضیه