پایان نامه با کلید واژه های انتقال مالکیت، حقوق ایران، کلی فی الذمه، قانون مدنی

دانلود پایان نامه ارشد

برای بیش ازیک سال جایز دانسته شده است238 براین اساس ؛ درآن معامله ، صرفاً محا ایجاد مبیع مشخص است ؛ امابخشی ازخود مبیع به خریدارمنتقل نمی شود و ایجاد ثمره بطور صد در صد درتوان متعهد نیست ؛ فلذا به طریق اولی بیع آپارتمانی که محل ساخت آن قسمتی از مبیع است وساخت آن بارعایت مقررات حاکم کاملاً درتوان متعهد است و عوامل خارجی درساخت آن دخالت ندارد صحیح و معتبراست .
با توجه به آنچه که بیان شد ؛ درصحت بیع آپارتمان ساخته نشده بطور خلاصه میتوان گفت هنگامیکه فروشنده سلطه و مالکیتی نسبت به زمین برای ایجاد اعیانی دارد و بارعایت محدودیتهای قانونی درایجاد اعیانی به معامله مالی اقدام می کندکه شامل عرصه که موجود است میباشد و ایجادوساخت اعیانی درآن ازتعهدات منجز فروشنده است ؛ درحقیقت مصداق معامله معدوم ممکن الوجود به ضمیمه موجوداست که امکان ایجادآن عرفاً ازتعهدات منجزی است که انجام آن تعهد قطعی و یقینی است چراکه درچنین معامله ای خریدار بلافاصله باعقد به میزان متراژ اختصاصی خریداری شده بر زمین و همچنین برفضایی که واحد مورد معامله درآن ایجاد خواهد شد ؛ سلطه و مالکیت خواهدیافت.
از دیگرسو با توجه به اقدام قانونگذار ایران درتصویب قانون پیش فروش ساختمان در دوازدهم دیماه سال یکهزار و سیصد وهشتاد و نه که در تاریخ 29/10/1389 به تایید شورای نگهبان رسیده است میتوان گفت که بیع آپارتمان ساخته نشده در حدود مقررات آن می باشد.

گفتار سوم : تملیک تدریجی دربیع مال آینده بصورت عین سفارشی(خاص مشتری)
برخی از حقوقدانان براین عقیده اند که انتقال مالکیت دربیع مال آینده در حقوق ایران از تاریخ تشخیص مبیع خواهد بود239 ؛ اما باتوجه به مطالبی که پیش از این بیان نمودیم ، باید دربیع اثمار و بیع مصنوعات بشری قائل به تفکیک شد فلذا در ادامه و در ذیل دو بند به بررسی و مطالعه موضوع خواهیم پرداخت.

بند نخست : انتقال مالکیت دربیع اثمار
در خصوص انتقال مالکیت درمحصولات کشاورزی و اثمار؛ که مبیع ، ثمره بعداز ظهور و بدو صلاح بوده و به اصطلاح حاصل نماشده است ؛ بنظر میرسد که باتوجه به تملیکی بودن عقد بیع درفقه امامیه و قانون مدنی ایران میتوان گفت ؛ انتقال مالکیت همزمان باعقد صورت می گیرد ، امادرفرض صحت بیع اثمار قبل از ظهور و بدو صلاح ؛ باید گفت مالکیت به معنی ایجاد حق عینی ؛ قابل انتقال نیست وچنانچه عقد بیع را دراین مورد صحیح و نیز تملیکی تلقی نمائیم ؛ درحقیقت باید معنی اعم مالکیت راکه سلطه و مالکیت برقابلیت خاصی ازمال متعلق به فروشنده است را درنظر بگیریم و به عبارت بهتر ؛ سلطه و مالکیت برمبیع (ثمره آینده) به تبع سلطه بربوته ، درخت ، مزرعه یاباغ خاصی است و حق عینی بر مبیع بعد ازظهورو بدو صلاح قابل تصور میباشد.

بنددوم : انتقال مالکیت دربیع مصنوعات بشری
در خصوص انتقال مالکیت دربیع مصنوعات بشری باید گفت که این مورد ؛ درمال منقول و غیرمنقول(همچون آپارتمان ساخته نشده) دارای مباحث متفاوتی است فلذا به همین جهت در دو بخش بعدی ؛ ابتدا به بررسی انتقال مالکیت دربیع مال آینده منقول و سپس انتقال مالکیت در بیع مال آینده غیرمنقول (آپارتمان ساخته نشده) خواهیم پرداخت.

الف) انتقال مالکیت دربیع مال آینده منقول
در برخی موارد ؛ مبیع صرفاً برای خریدار ساخته می شود و درحقیقت عین سفارشی مالی ممکن الوجود درآینده می باشد که انحصار به خریدار دارد و درپاره ای موارد دیگر ، سازنده ای که کالا را دردست تولید دارد ؛ صنعتگری است که سفارشهای متعدد از خریداران خود دریافت کرده و کالا را بصورت کلی و به اصطلاح تولیدکنندگان بطور عمده درخط تولید تهیه می کند.
درباره مورد اول که مبیع صرفاً به سفارش خریدار و بصورت انحصاری برای او ساخته می شود باید گفت ؛ بی شک با اتمام ساخت ، مبیع مشخص و معین شده است و لذا میتوان گفت که مالکیت دراین لحظه نسبت به کل مبیع منتقل شده است ، چراکه در حقیقت هنگامی که مبیع عین مختص خریدار است ؛ تسلیم و تسلم نقشی درانتقال مالکیت ندارد و آن زمان که ساخت مورد معامله تمام شده است ؛ مبیع عین معین شده و متعلق به خریدار است و فروشنده حق تصرف حقوقی در آن را نخواهد داشت.
اما در خصوص اینکه آیا با تهیه یا نصب هر قطعه ؛ مالکیت آن به خریدار منتقل خواهدشد یا خیر ، باید گفت که اگرطرفین به این امر تصریح کرده باشند ؛ انتقال مالکیت با تهیه یا نصب هرقطعه خواهد بود ، اما درصورت سکوت طرفین میتوان اینگونه گفت که تا آخرین جزء مبیع تهیه یا به آن اضافه نشود ؛ عنوان مبیع کامل در این مورد صادق نخواهد بود و لذا بنظر می رسد که با توجه به قصد ضمنی طرفین ؛ درسفارش عین منحصر به خریدار ؛ میتوان گفت هر جزء تهیه یا تعبیه شده در مبیع ، به قصد تعلق به بیع و تملیک به خریدار تهیه و ضمیمه مبیع می گردد و خریدار نیز همین قصد ضمنی را دارد ؛ اما درعین حال باید گفت که این انتقال مالکیت نمیتواند مانع ساخت وساز بایع گردد و تاساخت مبیع خاتمه نیابد ؛ قصد ضمنی براین است که فروشنده اختیار تصرف و ساخت و تکمیل آنرا دارد و لذا خریدارحق تصرف منجر به ممانعت فروشنده را نخواهد داشت ؛ درنتیجه بنظر میرسد که باید بین تهیه کالا و نصب قطعات نیز قائل به تمایز گردید چراکه بانصب هرقطعه ؛ آن قطعه بعنوان جزیی ازمبیع معین شده و چون مبیع منحصر و مختص مشتری است به خریدار اختصاص خواهد یافت.

ب) انتقال مالکیت دربیع مال آینده غیرمنقول (آپارتمان ساخته نشده)
عده ای براین عقیده اند که برخلاف آنچه بند 1 ماده 362 قانون مدنی ایران درتمام اقسام بیع وازجمله دربیع آپارتمان ساخته نشده ؛ الزاما انتقال مالکیت همزمان با بیع و ایجاب و قبول نیست ، بلکه باتشخیص مبیع صورت می گیرد وتشخیص مبیع نیز همیشه بر یک منوال نیست.
به دیگر سخن فرض موجه درانتقال آپارتمانی که درآینده ساخته می شود ؛ آن است که دوطرف سبب رابه گونه ای می سازند که تملیک پس از وجود انجام گیرد ، به همین جهت حق مالکیت پس ازایجاد انتقال می یابد وتملیک درزمانی صورت می گیردکه مبیع موجود است ومبیع چیزی میان معین وکلی است ؛ اما باساخته شدن آپارتمان ، مبیع وجود خارجی ومعین پیدا می کند وسببی که فراهم آمده است ؛ درتملیک آن موثر می شود و خودبه خود به خریدارتعلق می یابد و لذا براین اساس ؛ پس ازپایان کار ، عین آنچه ساخته شده به ملکیت خریداردرمی آید و او می تواندبه این حق عینی دربرابرطلبکاران فروشنده استناد کند240.
اینگونه بنظر میرسد که دربیع مال آینده غیرمنقول (آپارتمان ساخته نشده) ؛ درزمان انجام معامله ، فروشنده هسته اولیه مبیع که عبارت از زمین یا حداقل فضای ایجاد اعیانی است را مالک می باشد وبیع بصورت معدوم ممکن الوجود به تبع سلطه یا مالکیت موجود صورت می گیردو خریداربابیع ؛ سلطه ومالکیت و حق عینی نسبت به فضای آپارتمانی موردمعامله وعرصه آن به قدرالسهم واحداختصاصی خود راکسب می کند وباتوجه به اینکه واحدآپارتمان ؛ مختص او ساخته می شود باساخت هرجزء ازواحد موردمعامله ، حق عینی نسبت به آن جزء هم برای خریدارایجاد می شود.
به دیگرسخن ؛ نظربه اینکه دربیع غیرمنقول ساخته نشده (برخلاف بیع مال آینده منقول یعنی عقداستصناع) به تبع سلطه یامالکیت فروشنده برزمین و فضای آپارتمان ، سلطه ومالکیتی برای خریدارنسبت به قسمت موجود این مبیع متصوراست ؛ باوقوع عقد میتوان به نوعی قائل به حق عینی برای خریدارشد و هنگامیکه شرط تملیک تدریجی در حقوق ایران پذیرفته شده ونافذ است و تعلیق تملیک آپارتمان به ساخته شدن مورد پذیرش است ، دلیلی وجود ندارد که آنرا در ساخته شدن بخشی از آپارتمانهای نیمه ساخته نپذیریم.241
ج) انتقال مالکیت درقانون پیش فروش ساختمان
ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان242 مقرر داشته است که : «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.»
طبق این ماده ؛ پیش فروشنده ممکن است دربرابر پیش خریدار متعهد به احداث ساختمان ازابتدا یا تکمیل ساختمان نیمه ساز درزمین معین شود و نیز ممکن است اینگونه توافق شود که واحد مورد معامله ازابتدا یا درحین احداث وتکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت پیش خریدار درآید و درحقیقت توافق براینکه از ابتدابه مالکیت خریدار درآید ؛ به معنای مالکیت برفضای آپارتمان و به قدرالسهم از زمین خواهد بود.
توافق براینکه واحد موردمعامله درحین احداث به مالکیت خریدار درآید ؛ در حقیقت به معنی ایجاد حق عینی برای خریدار برهر جزء ازآن پس ازایجاداست ، البته لازم به ذکراست که باتوجه به مواد بعدی ؛ به نظر میرسد که درصورت سکوت طرفین نیزباساخت هرقسمت از واحد مورد معامله ؛ حق عینی برای خریدار ایجاد می شود و طرفین میتوانند براین حق نیز تصریح کنند.

د) انتقال مالکیت مصالح ساختمانی دربیع آپارتمان ساخته نشده
درحقوق ایران ؛ درحالتی که سازنده از یک سو با مالک زمین یا ساختمان در حال تعمیر قراردادی برای تهیه و نصب مصالح منعقد کرده و از دیگر سو ؛ مصالح را از فروشنده ای ابتیاع نموده است ؛ باید گفت باتوجه به این دو قرارداد و برحسب ظاهر ، مالکیت مصالح ابتدا وارد ملکیت سازنده شده و سپس با نصب آن و دراثر اجرای قرارداد پیمانکاری منعقده با مالک زمین یا ساختمان ؛ وارد ملکیت مالک خواهدشد.
آنچه که درعرف نیزشایع است این است که چنین سازنده ای ، بعنوان پیمانکار ؛ قبل ازنصب کالا اختیار دخل و تصرف در کالاها را دارد و درصورتیکه رابطه سازنده با مالک ، رابطه پیمانکاربا مالک باشد ؛ پیمانکار حالت استقلال دارد و به دیگرسخن ؛ ازکارفرما تبعیت نمی کند و کارگر کارفرما نیست تا تابع کارفرما باشد243. اما چنانچه سازنده بعنوان استادکار یا بنا یا هرعنوان دیگر ؛ برای مالک اقدام به خرید نماید ، مالکیت مصالح مستقیماً داخل در مالکیت مالک ساختمان خواهد شد.
باید گفت که چنانچه دو قرارداد بیع و نصب مصالح ؛ به ظاهر طی یک قرارداد ویک انشا و بصورت مجزا و باثمن و اجرت مستقل که مقصود طرفین بوده باشد محقق گردد ، احکام بیع جاری خواهد بود. همچنین درصورتیکه قرارداد فروش و نصب ؛ نه به ظاهر ؛ بلکه به واقع ، یک قرارداد مختلط ازانتقال مالکیت عین و نصب آن باشد و برتری ارزش و قیمت مورد معامله باعین باشد ؛ نیز میتوان احکام بیع رابرآن جاری کرد و دراین حالت قرارداد نصب ؛ تابع قرارداد بیع می باشد.

گفتارچهارم : بیع مال آینده بصورت مال کلی
پاره ای اوقات مبیع آینده ، حالت کلی دارد و سازنده آن تولیدکننده ای است که بطور مرتب کالایی رابرای مشتریان خود تولید می کند وسفارش به چنین فروشنده ای داده می شود و پس ازساخت کالا ؛ فروشنده باید اقدام به تعیین مصداق خاصی برای مشتری کرده و آنرا تسلیم کند.
عده ای از فقهاء براین باورند که اگر کالای مورد سفارش ؛ کلی باشد ، مصداق بیع سلم خواهد بود244 که بنظر میرسد که ایشان ؛ بیع سلم را باکلی فی الذمه یکسان تلقی نموده اند.
فقهای امامیه ، بیع سلم راکه مبیع درحین عقد موجود نیست رابا وجود 4 شرط صحیح و معتبردانسته اند حال چنانچه دربیع سلم ؛ بعنوان مثال اقدام به فروش یک تن گندم یا میوه با مشخصات خاصی با اجل دوسال و رعایت شرایط لازم گردد ؛ درحقیقت ازگندم یا میوه هایی که درآینده کشت و زرع یا حاصل می گردد ، تحویل داده خواهد شد وبا آنکه مبیع کلی فی الذمه فروشنده است ؛ امامال آینده است245.چنین بیعی را کسی باطل ندانسته است ؛ چه آنکه درگذشته های نه چندان دورو آن هنگام که روستایی راتصور کنیم که کشاورز با داشتن فقط گندم مصرفی خود و گندمی که جهت کشت وزرع لازم داشت ؛ اقدام به معامله سلم می نمود وباکشت وزرعی که مبیع درسال آینده حاصل می گردید بــه تشخص مبیع و تحویل آن اقــدام می کرد.
بیع ثمره بصورت سلم ؛ بابیع ثمره قبل وبعد ازظهور ، این تفاوت را داردکه درمورد اخیر ؛ علاوه

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های استصناع، قانون مدنی، حقوق ایران، انتقال مالکیت Next Entries پایان نامه با کلید واژه های سند رسمی، استصناع، شورای نگهبان، تملیک تدریجی