پایان نامه با کلید واژه های انتقال مالکیت، تملیک تدریجی، حقوق ایران، قانون مدنی

دانلود پایان نامه ارشد

درآینده وبه محض معین شدن مبیع ؛ بلافاصله محقق شود(بیع کلی) ونیز میتواند باوجود معین بودن مبیع منتظرتحقق شرایط موردنظر طرفین عقد درخود عقد که مخلوق اراده طرفین است باشد.

گفتارنخست : شرط تأخیر انتقال مالکیت ازمنظرفقه و حقوق ایران
درفقه امامیه ؛ برخی باصراحت قائل به اعتباروصحت شرط تاخیرانتقال مالکیت شده اند و به عقیده آنان آنچه دربیع لازم است ؛ تحقق نقل درزمان عقداست نه تحقق ملک ، چراکه جایزاست نقل مثلا در روز بعد یا ماه بعد محقق گردد ، همانطورکه درنقل منفعت درعقد اجاره جایز می باشد ، به خصوص وقتی که مبداء انتقال متصل به عقد نباشد.197
قانون مدنی ایران نیز درماده 496 قسمت اخیراین نظررا صریحا ذکرکرده ومقررداشته است که : «مدت اجاره ازروزی شروع می شودکه بین طرفین مقررشده است ، اگردرعقداجاره ابتدای مدت ذکرنشده باشد ؛ ازوقت عقد محسوب است.» لذا اینگونه برداشت می گردد که شرط تاجیل درانتقال مالکیت دربیع ، به اینصورت که انتقال مالکیت برای مدتی به تاخیرافتد ؛ معتبراست.
اساتید حقوق نیز براین اعتقادندکه طرفین عقد می توانندانتقال مالکیت رابرای مدتی به تاخیر اندازند ؛ یعنی قرارگذارندکه عقد هم اکنون بسته شود ، امااثرآن مثلا از دوماه بعد به وجود آید و براین باورند که درنفوذ این اراده نباید تردید کرد198.

گفتاردوم : شرط تقدیم انتقال مالکیت از منظرفقه و حقوق ایران
دراین مورد ابتدا این پرسش به ذهن خطور می کند که آیاطرفین میتوانند با توافق ؛ انتقال مالکیت رابرای زمانی مقدم برزمان انعقاد عقد قراردهند واثرعقد رابه زمان گذشته تسری دهند؟
درپاسخ به این پرسش بین حقوقدانان اختلاف دیدگاه وجود دارد ؛ چراکه برخی پاسخ مثبت داده اند و دسته ای دیگرنظر منفی داشته اند ؛ موافقان باچنین توافقی معتقدند که انتقال مالکیت امری اعتباری وتابع اراده است و همانطور که اراده میتواند مالکیت را فی الحال منتقل کند یا آنرابه تاخیر اندازد ، میتواند مقدم برزمان عقد قراردهد ، حدودحاکمیت اراده راقانون معین می کند و لذازمانیکه منع صریحی دراین خصوص وجود ندارد باتوجه به ماده 10 قانون مدنی چنین توافقی معتبراست.
اما مخالفان چنین استدلال می کنند که مفاد عقد باید معقول و مطابق منطق سلیم باشد و اموراعتباری رانباید با امور موهوم اشتباه کرد و درعالم اعتبار هم فقط میتوان نسبت به امورممکن توافق نمود ، درعالم واقع اثرهر سببی بعدازآن بوجود می آید ونسبت به گذشته اثری نخواهد داشت ؛ به همین علت عالم اعتبارهم باید به همین صورت باشد و قبول تسری اثرعقد به گذشته باعث تناقض است ، چراکه پیش ازعقد ؛ مبیع ملک فروشنده بوده است که با پذیرش چنین توافقی باید ملک خریداربوده باشد.
دکتر ناصر کاتوزیان که جزء موافقان هستند براین عقیده اند که «تصور تناقض به این جهت است که ملکیت به منزله واقعیتی خارجی فرض شده است ؛ درحالیکه این مفهومی ساخته ذهن ووسیله نمایاندن اختیاربهره برداری اختصاصی ازاموال است ومقصود ازتوافق برتقدیم مالکیت ؛ این است که فروشنده نه تنهاازاین پس اختیارتصرف اختصاصی درمبیع رابه مشتری میدهد ؛ بلکه نتایج امتیازی راکه درتاریخ مقدم موردنظر ، داشته است به اوواگذارمی نمایدوذهن ساده عرف ؛ اینگونه تراضی رامی پذیردوآنرامحال نمی شمرد.چنانکه قانون نیزدرمورد آثاراجازه مالک به گذشته باهمین بیان عرفی آنرادرمعامله فضولی مجازشناخته است.199»
درفقه امامیه ؛ شهید اول در کتاب القواعد والفوائد ودرقاعده 11 درمبحث اقسام سبب و مسبب ازنظر زمان ؛ درقسم دوم ، به تقدم مسبب برسبب اشاره و آنرادرقالب مثالهای خاصی که ذکرنموده ؛ ازنظرفقهی جایزشمرده است مانندمورد مقدم داشتن غسل روز جمعه وانجام آن درروز پنج شنبه و دادن زکات فطره درماه رمضان ؛ قبل ازآنکه ماه شوال فرا رسدونظایرآن. دراین مثالها ؛ سبب بعداً یعنی متأخربرعمل است چراکه درحالت معمول ؛ بعدازآمدن جمعه(سبب) بایدغسل جمعه(مسبب)انجام شود ؛ امادراین حالت ، مسبب انجام و بعد سبب شرعی آن ایجاد می گردد.200
گفتارسوم : شرط تملیک تدریجی
مورد استعمال شرط تملیک تدریجی را میتوان درخصوص بیع اشیاء آینده جاری دانست ؛ چراکه اصولاً مکانیسم بیع اشیاء آینده تعلیقی است و انتقال مالکیت درآنها مشروط به ایجاد و تعیین مبیع است و لذا باتوجه به اینکه تعلیق تملیک یک ساختمان بر ساخته شدن کل آن ممکن است ؛ ساخته شدن جزیی ازآن نیزباید بتواند معلق علیه تملیک قرارگیرد وبه عبارت بهتر ؛ تملیک هرجزیی ازساختمان معلق درساخته شدن همان جزء شود.
ازدیگر سو نیز میتوان گفت که تملیک کل ساختمان حالت تدریجی دارد نه جزء آن ؛ چراکه تملیک هرجز آنی است وبه محض ساخته شدن ودراثرعقدبیع معهود ؛ به ملکیت مشتری در می آید ودرحقیقت باانباشته شدن میلیونها تملیک آنی وفوری و تداوم این تملیک ها درطول زمان وتجمع آنها ؛ موجب تملیک تدریجی کل ساختمان می گردد واین امر منافاتی باقواعد حقوقی و عقلی ندارد.
فلذا باید گفت انتقال تدریجی مالکیت ؛ سبب ایجاد حق عینی برای خریدارمی گردد و معامله نسبت به آن بدون اجازه او ، تابع قواعد معاملات فضولی خواهدبود و خریدار میتواندمال خودرا دردست هرکس بیابد آنرا تعقیب نماید201.

بند نخست : صحت شرط تملیک تدریجی درفقه وحقوق ایران
براساس این شرط که بیشتردرفروش ساختمانهایی که باید درآینده ساخته شود کاربرد دارد ؛ مبیعی که بایدساخته شودبه تدریج وبه تناسب پیشرفت ساخت آن به ملکیت خریداردرخواهد آمد.
به موجب ماده 1601-3 قانون مدني فرانسه که میتوان آنرا خاستگاه شرط تملیک تدریجی دانست ؛ فروش ساختمانهاي دردست احداث بيعي است كه به موجب آن بايع متعهد به ساختن يك بنا در موعد معين مي شود، اين بيع را مي توان به دو صورت منعقد نمود:
1- بیع به وعده و 2- بیع آینده(احداث بنا درآینده) ؛ فلذا در حقوق فرانسه قراردادهاي فروش ساختمان در حال ساخت شامل اين دو نوع مي شود ؛اما اين دو نوع اهميت يكسان ندارند ، عملاً فروش به وعده مورد بي مهري قرار گرفته است و همين امر موجب شده است كه فروشنده، فروش به شرط تكميل در آينده (بيع آينده) را به فروش به وعده ترجيح دهد و از طرف ديگر فروش به وعده پرهزينه است زيرا بايع بايستي هزينه اجراي عمليات را به صورت كامل به عهده بگيرد به ويژه در مورد اعتبارات لازم كه معمولاً به سختي تأمين مي شود و بسيار گران است.

درتعریف بیع به وعده میتوان گفت : « قراردادي است كه بايع متعهد مي گردد كه ساختمان را در موقع اتمامش تحويل دهد و خريدار هم متعهد  مي شود كه آن را قبض كند و قيمت آن را در تاريخ تحويل بپردازد انتقال مالكيت به وسيله مشاهده سند رسمي اتمام ساختمان صورت مي پذيرد.» وبیع آینده نیز در قانون مدنی فرانسه اینگونه تعریف شده است : « بيع آينده، قراردادي است كه به موجب آن بايع بلافاصله حقوق خود را در زمين به خريدار انتقال مي دهد، هم چنين است مالكيت ساختمان را (منظور آن است كه هر مقدار كه ساخته شود متعلق به خريدار است) و اين اثر آينده به تدريج در ملكيت خريدار در مي آيد (تمليك تدريجي) و خريدار ملزم است قيمت ساختمان را به حكم پيشرفت كار بپردازد.»
همانطورکه می دانیم موضوع عقد بیع باید معلوم باشد ؛ اما عملاً ممکن است شخصی که قصدساختن ساختمانی رادارد ؛ ساختمانی راکه هنوز ساخته نشده است را پیش فروش کند ، دراین فرض سازنده ؛ ساختمان موجود را نمی فروشد بلکه ملتزم می شود که ساختمانی با مشخصات معین و مشخص را ساخته و به خریدار تملیک نماید که البته درباره ماهیت و صحت این قرارداد گفتگو بسیار است ودراینکه چنین معامله ای رانمیتوان بیع مال معین دانست تردیدی نیست چراکه درموقع عقد ؛ عینی وجودندارد ولذا دوراه وجود دارد:
اول آنکه این معامله رابه علت نداشتن موضوع ؛ باطل تلقی نمائیم ؛ امااین راه قابل پذیرش نیست چراکه درست است که مال موضوع معامله وجودندارد ؛ اماهمچنانکه دربیع مال کلی هم با مورد مشابه مواجه هستیم ؛ قانوناً مانعی نیست که شخصی دربرابر دیگری متعهدشود که مالی رادرآینده به او تملیک نماید یا آن هنگام که یک باغدار ؛ میوه هایی راکه به صورت نارس هنوز ازدرخت چیده نشده است میفروشد باوضعی مشابه مواجه هستیم.
راه دوم این است که آنرا عقدی تلقی کنیم که دراثرآن ، طرفین تراضی می کنند که تملیک مبیع به خریدارپس از وجود انجام پذیرد ؛ یعنی تأثیرعقد رامعلق به وجود مبیع درآینده کنند وگفته شده دراموراعتباری چگونگی و زمان وشرایط تأثیرسبب دراختیار سازندگان آن است و دوطرف می توانند سببی بسازند که مقتضای آن تملیک بی درنگ و بی قید وشرط مبیع باشد و نیز می توانندتأثیرسبب رامعلق به وجود مبیع درآینده کنند202.
هنگامیکه باکارخانه سازنده خودرو ؛ قرارداد خرید خودرو منعقد می شود ؛ ممکن است درزمان قرارداد اتومبیل موجود نباشد ؛ اما کارخانه دراثراین قرارداد متعهد می شود که اتومبیل موردنظر خریدار راساخته و از میان صدها و هزارها خودرویی که تولید خواهد کرد انتخاب و به خریدار تحویل دهد ولذا درحقیقت طرفین بااین قراردادسببی می سازند که تملیک پس از به وجودآمدن مال محقق شود و حق مالکیت پس ازایجاد انتقال یابد ؛ بااین توضیح درساختمان ساخته نشده نیز وضعیت چنین است ولذا یاباید این قرارداد رایک قرارداد عهدی بمنظور ساختن وفروختن یک ساختمان تلقی کرده که قراردادی متزلزل است چراکه ممکن است متعهدبه تعهد خود پایبند نبوده و فقط تاوان خلف عهد خود راتحمل نماید ، یاباید راه حل شرط تملیک تدریجی رابپذیریم که براین اساس خریدارسهمی اززمین راباعقد بیع مالک شده و ساختمان نیز به هراندازه که ساخته شود ؛ به تبع مالکیت زمین ، قهراًبه مالکیت خریداردرآید.
بااین توضیحات درباره صحت این شرط باید گفت ازآن جهت که اشتراط چنین شرطی درعقدبیع آن رابه صورت عقدمعلق درمی آورد (تعلیق درمنشأ) وچون تعلیق درعقود هم از منظر فقه امامیه و هم حقوق ایران صحیح است ؛ مضافاً اینکه منطق عمومی نیز چنین شرطی رامنطبق بانیازها ومصلحت جامعه می داند ؛ لذابه نظرمی رسدکه چنین شرطی صحیح وفاقد اشکال باشد.

بنددوم : فایده شرط تملیک تدریجی
شرط تملیک تدریجی دارای فواید ومزایای زیادی می تواندباشد ؛ بعنوان نمونه میتوان گفت فایده چنین شرطی درضمن عقداین است که اگربایع ورشکسته شود ، حقوق مشتری محفوظ خواهدماند ؛ چراکه احتمال دارد طلبکاران بایع ورشکسته متعرض کلیه اموال وی وازجمله ساختمان درحال ساخت شوند وبه آن علت که هنوز ملک وی است آنرا توقیف کنند و درنتیجه خریدارحتی درپس گرفتن اقساطی که پرداخته یاکل ثمنی که پرداخت کرده درماند ودرردیف سایر طلبکاران بایع ورشکسته ؛ درانتظاردریافت سهم ناچیزغرمایی بماند ، اماوجودشرط تملیک تدریجی موجب می شودکه ساختمان درحال ساخت ، درهرمرحله ازساخت ملک مشتری تلقی شده وازتعرض طلبکاران بایع ورشکسته درامان بماند.

فصل دوم :انتقال مالکیت درعقد بیع ازمنظر فقه و حقوق ایران
مبحث نخست : انتقال مالکیت درعقد بیع به اعتبارانواع مبیع
درحقوق ایران ؛ مبیع بایدعین باشد وعین نیزممکن است ، عین معین یادرحکم آن (کلی درمعین) یاکلی فی الذمه باشد. درفقه امامیه نیز مراد ازعین آن چیزی عنوان شده است که درمقابل حق ومنفعت قرارمی گیرد ولذاشامل عین شخصی وملک مشاع وکلی درمعین(مثل پیمانه ای ازتوده گندم معینی) وکلی فی الذمه می شود.203
البته بایدگفت که برخی ازحقوقدانان حصرمبیع رابه عین درشرایط کنونی محل اشکال وایراد می دانند وپیشنهاد اصلاح تعریف مبیع را داده اندوبراین اعتقادندکه بهتراست امروزه مبیع به مال تعریف شود204.
درباره بیع مال آینده نیزبایدگفت ؛ اگرچه درماده 350 قانون مدنی ایران جزء یکی ازانواع مبیع قرارنگرفته است ، اماباتوجه به مباحث فقهی که تحت عنوان بیع اثماروبیع استصناع مطرح شده است وباعنایت به عرف موجود وضرورتهای اجتماعی امروز ؛ این نوع کالا رانیزبایدیکی ازانواع مبیع موردقبول تلقی نمود.

گفتارنخست : انتقال مالکیت دربیع کالای معین
دربیشترنظامهای حقوقی انتقال مالکیت عین معین باعقدبیع صورت می گیرد ، امااین مهم مانع ازآن نیست که طرفین درتاخیرانتقال مالکیت توافق نمایند.از دیگرسو ؛ برخی نظامها

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های اجاره به شرط تملیک، قانون مدنی، شرط نتیجه، اجرت المثل Next Entries پایان نامه با کلید واژه های استصناع، قانون مدنی، حقوق ایران، انتقال مالکیت