پایان نامه با کلید واژه های انتقال مالکیت، قانون مدنی، حقوق ایران، نظم عمومی

دانلود پایان نامه ارشد

کتبی امکان اینکه قراردادمذکوربه عنوان سند لازم الاجرامورداستفاده قرارگیرد وجودنخواهد داشت.

بخش دوم : انتقال مالکیت

فصل نخست : انتقال فوری مالکیت
مبحث نخست : مفهوم ومبانی قاعده انتقال فوری مالکیت
بند اول ماده 362 قانون مدنی ایران ، بدون تعیین هرگونه قید و شرطی مقرر داشته است : «به محض وقوع بیع ، مالکیت مبیع به خریدار منتقل می شود.»
به نظر می رسدکه این ماده ، برداشتی ازنظرمشهور فقهاء باشد که انتقال مالکیت مبیع رافوری وبه محض وقوع عقد دانسته اند و در مراتب گوناگونی این نظریه مشهور راباجمله «البیع یملک بالعقد174» بیان کرده اند ولذا به عقیده برخی ازحقوقدانان175 کاربرد این نظریه باهمین جمله ، آنقدرمرسوم شده است که میتوان ازآن به عنوان یک قاعده یادکرد.
درهمین رابطه ذکر سوالی که ازامام خمینی(ره) به عمل آمده وپاسخ ایشان به آن سوال نیزخالی ازلطف نبوده و میتواند موید همین مطلب باشد :
سؤال : شخصی درکمال صحت وسلامت ، خانه ای رافروخت وآنرا تحویل خریدار دادکه پول آنرا نقد ودوماهه وسه ماهه ، دریافت دارد ومبلغ نقد راهنگام تحویل خانه دریافت کرد ، مابقی راهم قرارشددرتاریخ ذکرشده دریافت دارد ؛ اماپس ازچندروزازگذشت قولنامه وتحویل خانه ، مرحوم شد ؛ حال ازنظرشرع اسلام ملک مال کیست وپولی که فروشنده طلبکاربود به چه کسی تعلق دارد؟
پاسخ : اگردروقت قولنامه ، معامله تمام شده ؛ خانه ملک خریداراست وبایدسندآنرابه اوتحویل دهند وبقیه پول راخریداربه ورثه فروشنده بپردازد ودرمفروض سوال معامله تمام است.176
درادامه و باتوجه به توضیحات یادشده ، به بررسی مفهوم قاعده و سپس مبانی حقوقی آن خواهیم پرداخت.

گفتار نخست : مفهوم قاعده
بند اول ماده 362 قانون مدنی ایران ، به صراحت ازاصطلاح « به مجرد وقوع بیع » استفاده کرده است ، معنای ظاهری این جمله این است که درحقیقت این قاعده درصددبیان زمان انتقال مالکیت مبیع است ولذا دراینصورت منظورازکلمه «مجرد» ؛ همزمان است ؛ به این معناکه همزمان باانعقاد عقد بیع ، مالکیت مبیع هم منتقل خواهد شد.
باتوجه به مراتب یادشده ، به نظر میرسد که علاوه برآن ، مفهوم دیگری که میتوان استنباط کرد ؛ «سببیت عقد برای انتقال مالکیت مبیع» باشد ، که دراین صورت منظور ازکلمه «مجرد» ؛ به صرف تحقق بیع است ؛ به این معناکه به صرف انعقاد عقد بیع ، مالکیت مبیع هم منتقل خواهد شد وحال این سوال مطرح می شود که کدامیک ازاین دومعنا مورد نظر قانونگذار بوده است؟
درپاسخ به این سؤال باید گفت ، اگرچه این قاعده دربند اول ماده 362 قانون مدنی ایران به طورمطلق بیان شده است ، امادرتمام مصادیق بیع ، به مجرد وقوع عقد ؛ مالکیت مبیع به خریدار منتقل نمی شود177 ، چنانکه دربیع کلی وبیع معلق همزمان باانعقادعقد ، مالکیت به خریدارمنتقل نمی شود که بااین وجود نمیتوان این عقود راباطل قلمداد کرد ولذا باید گفت معنای ظاهری این قاعده با سایرقواعد قانون مدنی مطابقت ندارد و برای جمع بین مفهوم ظاهری این قاعده وسایرقواعدی که مستلزم امکان عدم انتقال مالکیت مبیع درزمان وقوع عقدهستند ، میتوان اینگونه گفت که ، هم زمان انتقال مالکیت وهم سببیت عقد برای انتقال مالکیت ، هردومدلول این قاعده هستند.
اما به نظرمیرسدکه به دلایل زیر ، دلالت قاعده برزمان انتقال مالکیت ، دلالت التزامی178 ودلالت آن برسببیت عقد ، دلالت تطابقی179 است:
1- درمصادیقی ازعقدبیع ، مالکیت مبیع همزمان باانعقاد عقد ؛ به خریدارمنتقل نمی شود.
2- زمان ، امری خارج ازمکانیسم عقداست وطرفین عقد ، باعلم به اینکه عقدبیع ؛ سبب انتقال مالکیت است ؛ آنرادرزمان خاصی منعقد می کنند وعقدهم همان زمان عمل می کند ، به عبارت دیگر ، انتخاب زمان انعقادمعامله باتوجه به ضرورت ونیازی صورت می گیردکه فروشنده یاخریداررادرآن زمان واداربه انجام معامله می کند ، بعنوان مثال خریدار درهنگام عروسی ، لباس عروسی می خرد.
لذا به نظر میرسد باید گفت منظور قاعده یادشده ، این است که عقدمقتضی انتقال مالکیت مبیع است وبه دیگرسخن مفهوم این قاعده ، صرف سببیت عقد ؛ برای انتقال مالکیت مبیع است180.

گفتاردوم : مبانی فقهی و حقوقی قاعده انتقال فوری مالکیت
درحقوق ایران ؛ پاسخ صریحی برای این سؤال که « چرا به مجرد وقوع بیع ، مبیع به ملکیت خریدار در خواهد آمد؟» داده نشده است181 ولذا این سؤال مطرح است که آیا قانون مدنی ایران یافقه دربیان این قاعده مصلحت خاصی رابرای نظم عمومی درنظرداشته است یااینکه صرفاً برای احترام به خواست واراده طرفین چنین حکمی صادرکرده است؟
پاسخ به سؤال یادشده راکه درحقیقت بیانگر مبانی حقوقی قاعده انتقال فوری مالکیت است را درادامه درفقه وسپس حقوق ایران بررسی خواهیم نمود.

بند نخست : فقه
فقهاء برای توجیه قاعده انتقال فوری مالکیت ، به ادله نقلی وعقلی استنادشده است ؛ ادله نقلی مربوط به روایاتی است182 که بیانگراحکامی هستندکه این احکام فرع برانتقال فوری مالکیت است ، به عنوان مثال روایاتی وجود دارندکه منافع مبیع راازهنگام انعقادعقد ؛ ملک مشتری می دانند ونیزمشتری می تواند مبیع راقبل ازقبض بفروشد ؛ لذابایدگفت لازمه این احکام این است که به محض وقوع عقد ، مالکیت مبیع به خریدارمنتقل شده باشد.
ادله عقلی183 نیزهمگی به اراده طرفین منتهی می شودو به نظرمی رسد فقهاء بادواستدلال عقلی ، انتقال فوری مالکیت را توجیه کرده اند:
1- عقدبیع ؛ سبب کافی برای انتقال مالکیت است. طبق قواعدشرعی ، تملک اموال دیگران فقط هنگامی حلال است که بین طرفین تراضی وتوافق صورت گرفته باشد واین تراضی وتوافق درقالبهای بیع ، معاوضه و … است.آیات وروایات زیادی وجوددارندکه عقدبیع رابه عنوان یکی ازمصادیق تراضی طرفین وسبب کافی برای تملک می دانند.
ازسوی دیگر وبراساس قواعدعقلی ، همین که سبب(عقدبیع)حاصل شد ؛ بلافاصله مسبب (انتقال مالکیت) نیزحاصل می شود ، و معنای صحت عقدنیزاین است که عقد ، فوری درروابط طرفین اثرکند184.
2- انتقال فوری مالکیت ، ناشی ازقصد طرفین است.185 درحقیقت ؛ طرفین باانعقاد عقد درزمان خاصی ، عملاآن زمان رابرای انتقال مالکیت مبیع بین خودانتخاب کرده اند186.چندان که انعقادعقددرمکان خاصی هم خودبه خودبه معنی پذیرش عرف وقانون آن مکان است.
درنتیجه بایدگفت طرفین ، باانعقادعقدبیع ؛ قصدانتقال مالکیت مبیع راازحین عقددارندوشارع مقدس نیزعقد آنهارا ؛ همانطورکه درنظرداشته اندامضاء می کند. بعبارت دیگربایدگفت ؛ انتقال فوری مالکیت حق خریداریاحق طرفین است ؛ نه حق جامعه یاقانون ؛ درحقیقت انتقال فوری مالکیت «حق» است نه «حکم» وهرحقی هم قابل اسقاط است187.

بند دوم : حقوق ایران
بنداول ماده 362 قانون مدنی ایران به بیان قاعده انتقال فوری مالکیت اکتفاکرده است ودرحقیقت خواسته است به دیدگاه ونظریه مشهورفقهاء که انتقال مالکیت رافوری می داند ، احترام گذاشته باشد188 ولذابه همین
علت هم درمواد 363 ، 364 و 459 خیاررامانع انتقال مالکیت نمی داند. البته باید توجه داشت که قانون مدنی ایران ، ضمن پذیرش نظریه مشهورفقهاء ؛ شرط طرفین یا خواست مشترک آنهاراهم بی اعتبارندانسته است.مبیع ممکن است عین معین ویاکلی فی الذمه باشد ، بااین توضیح که اگرمبیع کلی فی الذمه باشد ؛ مالکیت مبیع باتعیین189 یا تسلیم190 منتقل می شود.
همین مطلب که قانون مدنی ایران ؛ شرط طرفین رامحترم داشته ومی پذیردکه طرفین بتوانند مالکیت مبیع رامعلق کنند ودربیع شرط ؛ مالکیت خریداررامقیدمی داند ، می تواندمبنای خوبی برای احترام حکومت اراده طرفین تلقی گردد.

گفتار سوم : تکمیلی بودن اصل انتقال فوری مالکیت
همانطور که پیش ازاین ؛ آن زمان که درباره عقد بیع سخن گفتیم عنوان شد ، باید گفت که با توجه به آیه مبارکه « تجاره عن تراض191 » که مضمون آن بیانگراصل آزادی وحاکمیت اراده است ونیز آنچه که فقهاء به آن استناد کرده اند ، مشخص می شودکه مبنای انتقال فوری مالکیت ؛ درحقیقت تراضی و توافق طرفین است. چراکه ؛ بازور و قدرت نمیتوان مال کسی را تملک کرد وبه ملکیت خویش درآورد اما بارضا ورغبت اومیتوان چنین کرد واین موضوع درمورد طرفین عقد است ، فروشنده نمی تواند ثمن وپول خریدارراتملک کند وخریدارهم نمی تواند به زور ؛ مال فروشنده راتملک کند ، مگرآنکه هردوباهم به توافق برسند و دومال راباهم مبادله کنند(الا ان تکون تجاره عن تراض).
درحقیقت آنچه که مشخص است ؛ این است که شارع مقدس ، مبنای انتقال مالکیت رااراده طرفین دانسته است ونه حکم آمرانه خود ولذابایدگفت شارع تراضی وتوافق طرفین راامضاء می کند.درقانون مدنی ایران هم مواد متعددی وجوددارندکه بیانگراصل حاکمیت اراده می باشند که ازجمله شامل زمان انتقال مالکیت هستند: « درحقوق فرانسه وایران ؛ قراردادبیع ، خودبه تنهایی وبدون نیازبه انجام عملیات حقوقی دیگر ، مالکیت راازفروشنده به خریدارمنتقل می کند … دراین دونظام حقوقی اولا اراده به تنهایی قدرت وتوانایی ایجاد هراثرحقوقی ؛ ازجمله یک اثرعینی راداراست ، ثانیامالکیت مفهومی کاملا اعتباری است ولذا می تواندموضوع اراده قرارگیرد.192»
لذابه نظرمی رسدباتوجه به مطالب بیان شده ؛ بتوان گفت درقراردادهای مالی ؛ اراده طرفین نقش اساسی وتعیین کننده رادارد ، مگراینکه بانظم عمومی یااخلاق حسنه مخالف باشد.(مواد 10 و975 قانون مدنی193) ودرحقیقت اینکه مالکیت درچه زمانی منتقل می شود ، هیچ ارتباطی بانظم عمومی یااخلاق حسنه نداشته ومی تواندموردتوافق طرفین قرارگیرد ، لذااین قاعده امری نیست بلکه تکمیلی است و طرفین می توانندطوردیگری توافق نمایند.

مبحث دوم : شروط قراردادی درانتقال مالکیت
دراین مبحث وطی سه گفتارجداگانه به بررسی امکان انفصال انتقال مالکیت ازعقدبیع و براساس شروط قراردادی واراده طرفین قرارداد خواهیم پرداخت ، اما درابتدا به این پرسش پاسخ می دهیم که آیا «زمان» انتقال مالکیت ، مقتضای ذات عقد بیع است یا مقتضای اطلاق آن؟
به سؤال مطرح شده میتوان به شرح زیرپاسخ داد:
درحقیقت «زمان» ظرف تحقق طرفین است و توافق طرفین دریکی ازذرات زمان رخ میدهد ولذا همان زمان ، زمانی است که عقداثرمی کند. طرفین باعلم به اینکه عقدفوری اثرمی کند زمان خاصی رابرحسب نیازهای خود جهت انعقاد عقد انتخاب می کنند که به این ترتیب مقتضای عقد وخواسته ومقصودواقعی طرفین انتقال مالکیت مبیع وثمن است ؛ نه لزوماً انتقال مالکیت مبیع وثمن درآن زمان خاص194.
بعبارت دیگر ؛ میتوان گفت فوریت تاثیرعقد از فوریت انتقال مالکیت متفاوت است ، چراکه هرعقدی فوری اثرمی کند اما این فوریت تاثیرمیتوانداین باشدکه مالکیت پس ازتحقق شرایطی منتقل می شود و دراینصورت بلافاصله پس ازعقد و درعالم حقوق وضعیتی در روابط طرفین به وجود می آید که به موجب آن و پس از تحقق شرایط خاص مورد نظر طرفین مالکیت منتقل می گردد و لذا فوریت تاثیرانتقال مالکیت ؛ ناشی ازاعتباری است که توافق به محض حصول ازحقوق می گیرد.
باتوجه به مطالب یادشده باید گفت ؛ فوریت حکمی خارج ازاراده طرفین وجزء مقتضات اطلاق عقداست واثری است که عرف وقانون برعقدبارمی کنند و برخی ازحقوقدانان نیز دراین خصوص اینگونه گفته اند: «… نباید پنداشت که انتقال فوری وبدون قیدوشرط مبیع وثمن جزء مقتضای بیع است ؛ تملیک انجام می شود امابدین شرط که موضوع قرارداد قابلیت آنرا داشته باشد195.»
ازآنچه که بیان شد برداشت می شودکه مقتضای ذات عقدبیع تملیک وتسلیم است اما زمان این دو جزء مقتضای ذات عقدبیع نیست : «مضمون عقد ؛ انتقال ازحین انعقادعقد نیست ، بلکه نفس انتقال است ؛ بدون توجه به اینکه عقددرچه زمانی واقع شده است وزمان ازضروریات انشاء است ، پس وقتی عاقد می گوید «فروختم» هرچندکه درهمان زمان منشاء اوحاصل می شود ؛ امامنظوراو لزوماً این نیست که دراین لحظه فروختم ؛ بنابراین زمان ظرف انتقال است ونه قیدآن.196»
درنهایت به نظر میرسد که مقتضای ذات عقد بیع ؛ تملیک عین به عوض معلوم است واین تملیک می تواندباوجود ودرصورت معین بودن مبیع در حین عقد ، بلافاصله محقق شود(تملیک فوری) و نیز میتواند

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های اجاره به شرط تملیک، قانون مدنی، شرط نتیجه، اجرت المثل Next Entries پایان نامه با کلید واژه های انتقال مالکیت، کلی فی الذمه، قانون مدنی، حقوق ایران