پایان نامه با کلید واژه های استصناع، قانون مدنی، حقوق ایران، انتقال مالکیت

دانلود پایان نامه ارشد

مباحث مطروحه در نظامهای مختلف حقوقی باید گفت که مبیع آینده اغلب ؛ یابعداًتولید وساخته می شود و یا همانند محصولات کشاورزی کشت ورشد ونمو می یابد.

گفتاردوم : بیع مال آینده بصورت عین سفارشی(خاص مشتری)
انتقال مالکیت کالای آینده درنظامهای مختلف حقوقی ، بیشتردرقالب محصولات کشاورزی ویاکالای ساخت بشرموردتوجه وبررسی قرارگرفته است ؛ فلذا در دو بند زیر ابتدا به بررسی صحت بیع اثمار و سپس بررسی صحت بیع استصناع خواهیم پرداخت.

بندنخست : بررسی صحت بیع اثمار(محصولات کشاورزی) درفقه و حقوق ایران
بیع اثمارممکن است قبل ازظهور و بدو صلاح ویابعد ازآن باشدو لذا بایدگفت که درفقه امامیه ودربیع اثمار؛ بحث ازقبل یا بعد ازظهورمحصول بردرخت یا بوته موجود ، محل بحث بوده است و برخی فروش میوه روی درخت ؛ قبل ازبروز و نمودارشدن آن برای یکسال را بدون ضمیمه ؛ جایز ندانسته اند اما فروش برای دوسال وبیشتر ویاباضمیمه راجایز می دانند ودرعین حال ، بعد ازنمودارشدن آنها – چنانچه صلاح آنهاآشکار شده باشد- بیع آن بدون اشکال و جایزدانسته شده است که مطابق این دیدگاه ؛ حتی اگربعضی از میوه های باغ نمودارشده باشد ؛ فروختن تمام میوه آنرا ؛ چه میوه های موجود و چه میوه های دیگری که درآن سال می آورد ، جایزاست ؛ خواه درخت یکی باشد یا بیشتر و خواه جنس میوه مختلف باشد ؛ خواه یکی و فروختن کشت را درحالیکه بذراست ؛ قبل ازنمودارشدن کشت جایزندانسته اند اما صلح آنرا موجه تلقی و صحیح دانسته اند ولی فروختن خوشه قبل از نمودارشدن و بسته شدن دانه را جایز ندانسته امابعد ازبسته شدن آنراجایز می دانند حال چه دانه آشکارباشد مثل جویا پوشیده باشد مثل گندم. همچنین بیع صیفی و سبزیجات همچون خیار و خربزه و مانندآنهارا قبل از ظهورشان جایز دانسته اند اما بعد ازبسته شدن و ظهور آنها وبامشاهده بعضی و حتی بامشاهده نکردن بعضی ازآنهادرزیر برگها راجایز شمرده اند ؛ حال چنانچه مبیع نظیر هویج و شلغم باشد که مقصود قسمتی است که در زیرزمین پوشیده است ؛ قبل ازدرآوردن را مشکل دانسته اما باطل اعلام نکرده اند224فلذا چنین بنظر می آید که هنگامیکه عرفاً احتمال فراهم شدن حتی قسمتی ازمحصول وجود دارد ومحصول درآینده رشد ونمو خواهدکرد ؛ بیع آن صحیح است و وجود احتمالی محصول برحسب عرف وعادت کافی است و وجودآن درهنگام عقد ضرورتی ندارد.
قانون مدنی ایران نیز درماده 361 مقررداشته است که «اگردربیع عین معین معلوم شودکه مبیع وجود نداشته بیع باطل است» که این ماده مختص عین معین و عین کلی در معین است و لذا صرفاًدربیع برعین خارجی و بیع برعین کلی درمعین ؛ وجودمبیع ازعناصرسازنده بیع عنوان شده است که بافقدان آن در زمان عقد ؛ بیع باطل تلقی شده است.

بنددوم : بررسی صحت بیع استصناع درفقه وحقوق ایران
دربرخی موارد و دربیع مال آینده مصنوعات منقول بشری ؛ خریداربا فروشنده که یک صنعتگراست توافق می کندکه کالایی رابا مشخصات خاص وبه قیمت معین برای او بسازد. گاهی اوقات توافق طرفین چنین است که مبیع با اوصاف خاص ومنحصرا برای خریدارساخته می شود وبه عبارت بهتر ؛ موضوع معامله امری شخصی(سفارش خاص مشتری) است وگاهی اوقات فروشنده تولیدکننده کالایی است وتوافق طرفین برخرید مقداری ازکالاهای تولید شده توسط فروشنده درآینده است وبه تعبیردیگر امری کلی است.225 دراین مورد و درفقه امامیه برخی ازفقها واردبحث شده وتحت عناوینی همچون استصناع یاقراردادسفارش ساخت آن رابررسی نموده اند.
بعضی ازفقها استصناع راجایزندانسته واینطورگفته اندکه سفارش چکمه ، کفش وظرفهایی که ازچوب ، برنج ، سرب وآهن ساخته می شود جایزنیست واگرکسی چنین سفارشی بدهد ؛ قراردادش صحیح نخواهدبود وصاحب صنعت اختیارداردکه آن کالا راتحویل دهد یاندهد ؛ که اگرآن راتحویل داد سفارش دهنده مخیراست که آن راقبول یا رد کند.226
درباره بطلان این عقد هم اینگونه استدلال کرده اند که مطابق اجماع فقها ؛ تسلیم کالا واجب نیست وبایع بین تسلیم وردثمن مختاراست ومشتری هم ملزم به قبض نیست.227
دسته ای دیگرازفقهای امامیه هم اینطور گفته اندکه استصناع به معنای درخواست ساخت شیء است وادامه داده اند که مشایخ فقهای امامیه متعرض این عنوان نشده اند ، مگرعده ای اندک همچون شیخ طوسی ؛ ابن حمزه وابن سعید و لذا مشخص نشده است که آیا حقیقت آن عقداست یانه ؟ واگرعقدباشد آیاصحیح است یانه ؟ واگرصحیح باشدآیالازم است یانه ؟ واگرلازم باشدآیابیع است یااجاره؟228
آنچه ازظاهر کلام شیخ طوسی برداشت می شود این است که عقدفاسد است ؛ اماظاهرکلمات ابن حمزه وابن سعید این است که استصناع عقد صحیح وجایزی ازسوی طرفین است وطرفین عقد حق فسخ دارند چراکه ابن حمزه در «الوسیله» چنین می گوید : «کسی که سفارش ساخت کالایی راازقبل می دهدوسازنده آن را می سازد ؛ بین تسلیم وخودداری ازتسلیم مخیراست وسفارش دهنده هم بین قبول و رد مخیراست.»229

بندسوم : بررسی صحت بیع آپارتمانهای ساخته نشده درفقه و حقوق ایران
نظربه ضرورت و نیازهای اجتماعی ؛ بیع آپارتمانهای ساخته نشده ، امروزه یکی از شایع ترین اقسام بیع املاک است و از مجموع آرای قضایی و دکترین حقوقی چنین برداشت می شود که حقوقدانان درپی توجیه صحت این معاملات و حمایت از حقوق خریداران و مصرف کنندگانی هستند که با رشد صعودی قیمت ها ودرصورت باطل تلقی نمودن این معاملات ؛ ضررهای ناعادلانه و جبران ناپذیری را متحمل خواهند شد.
درحقوق ایران ؛ بیع مال غیرمنقول آینده ، تحت عنوان «آپارتمان ساخته نشده» یا «پیش فروش آپارتمان» بررسی شده است وآن هنگام که موضوع بیع آپارتمانی است که هنوزساخته نشده است ؛ باتوجه به مقررات قانون مدنی ایران که مبیع را شامل عین معین ، کلی فی الذمه و کلی در معین دانسته است ، دراین مورد سؤلاتی مطرح گردیده است.
اولین پرسش مطرح شده این است که موضوع بیع آپارتمان ساخته نشده ؛ میتواند موضوع بیع کلی فی الذمه باشد یا خیر؟
درپاسخ به این پرسش برخی از حقوقدانان اعتقاد دارند که معمولاً در قرارداد پیش فروش آپارتمان ؛ موقعیت ، ابعاد ، طرح کلی ، مساحت و دیگر مشخصه های آپارتمان درنقشه های ساختمانی و در قراردادمعین می گرددو فروشنده نیز متعهد می گردد که آنرا ظرف مهلت معینی ساخته و تحویل نماید ولذا آپارتمانی که بامشخصات معین ساخته می شود را باتوجه به موقعیت جغرافیایی و ابعاد نمیتوان کلی فی الذمه دانست و یا آپارتمان دیگری همانند آنرا تصور نمود چراکه هرآپارتمانی با دیگری متفاوت است230.
پرسش دیگری که دراین مورد مطرح شده است این است که آیا آپارتمان ساخته نشده یا آپارتمانی که درآینده ساخته خواهد شد و به وجود خواهدآمد را میتوان موضوع بیع کلی درمعین دانست؟
پاسخ این پرسش نیز با نگرش سنتی به انواع مبیع ؛ منفی خواهد بود چراکه کلی در معین شامل اموال مثلی یا بعبارت بهترشامل اشیای متساوی الاجزاست و این درحالیست که آپارتمان مورد بحث ما ؛ قیمی محسوب می گردد و علاوه برآن ؛ درکلی درمعین ؛ هنگام عقد اجزای مبیع باید درعالم خارج موجود باشد و مقدارفروخته شده بصورت کلی درمعین محصور داخل آن باشد و این درحالیست که دربحث حاضر و درهنگامه بیع ؛ موضوع قراردادهنوز وجود خارجی نداشته و سازنده باید درآینده و در موعد مقرر و معین ؛ آنرا طبق نقشه ساختمانی ساخته و تحویل خریدار نماید231.
برخی از حقوقدانان براین اعتقادندکه آپارتمان ساخته نشده ؛ را نمیتوان عین معین نیزدانست ؛ چراکه درحین عقد موجود نیست و باید درآینده ساخته شود و لذا با استناد به ماده 361 قانون مدنی ایران اظهار داشته اند که موجود نبودن مورد معامله عین معین ، در دوصورت قابل تصوراست ؛ اول آنکه پیش ازعقد موجود بوده اما درزمان عقد وجود نداشته و ازبین رفته است مانند خانه ای که پیش از بیع تخریب شده باشد و دیگر آنکه درزمان عقد ؛ هنوزبه وجود نیامده باشد مانند آنکه مورد معامله ؛ خانه ای باشد که درآینده و طبق نقشه معین وبا مصالح مشخص در قطعه زمین معین ساخته خواهد شدو باتوجه به آنچه که بیان شد ؛ چنین معامله ای درحقیقت درحکم عین معین است و این درحالیست که درزمان معامله موجود نیست که درنتیجه بایدگفت در هردو صورت عقدی که موجب انتقال عین یا منفعت مال غیرموجود معین شده است باطل است232.البته دسته ای دیگر از حقوقدانان براین اعتقادند که موجود بودن عین معین به هنگام انعقاد بیع ضرورت دارد و لازمه تملیک عین معین را وجودداشتن آن درهنگام عقد دانسته اند و فروش و معامله آن چنانچه درآینده موجود گردد را چون موجب غرر دانسته اند ؛ باطل اعلام کرده اند233.
عده ای دیگر از اساتید حقوق برخلاف نظر یاد شده ؛ براین اعتقادهستند که مبیع در فرض ما عین معین است و لذا به استناد ماده 361 قانون مدنی ایران ؛ باید درزمان تراضی موجود باشد که به همین علت این معامله بیع نبوده و در حقیقت تعهد به فروش است و درنتیجه خریدار دارای حق دینی خواهد بود که اگر مقصود طرفین تعهدبه بیع باشد ؛ پاسخ یادشده منطقی است امادرصورتیکه طرفین انعقاد عقد بیع را قصد کرده اند ؛ تحلیل مذکور تفسیری است که به طرفین عقد تحمیل می شود و لذا یا باید عقد بیع را نافذ دانست یا اینکه آنرا به علت موجود نبودن مبیع باطل دانست ، اما درفرض یادشده مبیع عین معین نیست ؛ چراکه نه تنها هنوز وجود محسوس و خارجی ندارد بلکه ابتکارفروشنده نیز درچگونگی ساخت آن نقش موثری دارد و درحقیقت مبیع چیزی میانه معین و کلی است که باساخته شدن ؛ وجود خارجی ومعین پیدا می کند و سببی که فراهم آمده است درتملیک آن موثر واقع شده و خودبه خود به خریدار تعلق خواهد یافت ولذا بااین توضیحات نمیتوان آنرا درحکم معین دانست234.
برخی دیگر نیز باقبول صحت عقد استصناع ، براین عقیده اند که قرارداد راجع به ساخت آپارتمان را میتوان در زمره قراردادهای سفارش ساخت بشمار آورد ، مشروط به آنکه مشخصات و ابعاد و مساحت و سایراوصافی که برای ساخت آپارتمان درزمین معلوم و معینی لازم است ؛ نزد طرفین و درقرارداد معلوم و معین شود ، چراکه برخی از فقهای امامیه ؛ عقداستصناع را نه تنها منافی با قاعده و اصلی که عقد باید برموضوع موجود واقع شود ندانسته اند ؛ بلکه مطابق آن نیز دانسته اند235.
برخی دیگر از حقوقدانان نیز براین عقیده اند که برخلاف اینکه قانونگذارایران دربند 1 ماده 362 قانون مدنی مقرر داشته است ، درهمه اقسام بیع الزاماً انتقال مالکیت همزمان بابیع نخواهد بود ودربیع آپارتمان ساخته نشده ؛ انتقال مالکیت همزمان باایجاب و قبول نیست بلکه با تشخیص مبیع صورت می گیرد وتشخیص مبیع نیز همیشه به یک منوال نخواهد بود ؛ به دیگرسخن بیع آپارتمان ساخته نشده ازنوع بیع معلق است و بیع معلق هم نوعی از عقد معلق می باشد. اما باید گفت که قبول این مطلب مشکل است چراکه دراین موارد با وقوع عقد ؛ تعهدی بطور منجز به وجود می آید ومتعهد باانجام تعهد خود باعث تشخیص و تعیین وایجاد رابطه اعتباری مالکیت بین شخص خریدار ومبیع می گردد که این وضعیت با عقد معلق متمایزاست و به دیگرسخن باید گفت اینکه ایجادحق عینی و رابطه بین خریدار و شیء خاص منوط به انجام عمل تعیین است ، نمیتواند به معنای معلق بودن عقدبیع محسوب گردد و درحقیقت ؛ تعلیق برموجودیت آپارتمان یک حادثه خارجی و خارج ازاختیار طرفین تلقی نمی شود چراکه قرارداد از چنان استحکامی برخورداراست که حصول آن درآینده امری حتمی و یقینی است و تعلیق شیء معلوم الحصول درآینده که درانشا ؛ عقد مشروط به حصول آن شیء شده باشد ، محل اشکال است236.
عده ای دیگر ازحقوقدانان نیز براین عقیده اندکه صحت قرارداد آپارتمان ساخته نشده باید براساس ماده 10 قانون مدنی ایران و تحت عنوان قراردادهای خصوصی مطرح گردد وازنظر شرایط و آثار باید آنرا واجد شرایط و آثار قراردادهای خصوصی دانست و لذا ازاین حیث مقررات مربوط به شرایط اساسی صحت معاملات مذکور درماده 190 قانون مدنی ایران و قواعد عمومی معاملات برآن حاکم است237.
همچنین باتوجه به مباحث فقهی دربیع مال آینده نیز به طریق اولویت میتوان قائل به صحت این بیع گردید بااین توضیح که وقتی در فقه امامیه ؛ بیع ثمره قبل از بدو صلاح ؛

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های انتقال مالکیت، تملیک تدریجی، حقوق ایران، قانون مدنی Next Entries پایان نامه با کلید واژه های انتقال مالکیت، حقوق ایران، کلی فی الذمه، قانون مدنی