پایان نامه با کلید واژه های اجاره به شرط تملیک، حقوق ایران، عملیات بانکی، انتقال مالکیت

دانلود پایان نامه ارشد

عقد اجاره ، مثل معلوم نبودن مدت زمان اجاره باطل می گردد ، دراین وضع ازنظرحقوقی ودرعالم اعتبارهیچ پیمانی ازآغازواقع نشده ورابطه طرفین ، تنها صورت اجاره راداشته است. برهمین مبناست که اعلام بطلان اجاره درهرزمانی که واقع شودبه گذشته سرایت می کند ومی بایست وضعیت طرفین به حالت قبل ازعقدبازمی گردد ، لذادرصورتیکه ازعین مستأجره استیفاء منفعت شده وبابت آن اجرت المثل پرداخت شده باشد ، موجربایدآنچه راکه به اوتسلیم شده به مستأجربازگرداند ودرعوض ، مستأجروظیفه دارد منافع مستوفات رابه موجربازگرداند وچون این امرامکانپذیرنیست ومنافع مزبوردرحکم تلف است و همچنین مطابق ماده 265 قانون مدنی ایران ، موجرنیزقصدتبرع نداشته وظاهردرعدم تبرع است ، لذامستأجربه ناچاربایدبدل منافع ، یعنی اجرت المثل منافع استیفاء شده رابه موجربپردازد.

بندپنجم: رضایی بودن
عقود دریک تقسیم بندی وبه لحاظ شکلی وبه اعتبارشرایط انعقادآن به دو دسته رضایی وتشریفاتی دسته بندی می شوند155. دربین اقوام وملل قدیم عقود تشریفاتی فراوان بوده است بعنوان مثال درحقوق رم ، عقود اصولا تشریفاتی بودند وبرای وقوع آنها می بایست الفاظ وکلمات وآلات وادوات خاصی بکاربرده می شد. حضورگواهان نیزازتشریفاتی بودکه درانعقادبسیاری ازقراردادهالازم شمرده می شد.156
درحقوق اسلام نیزگروهی ازفقهاء به کاربردن زبان عربی والفاظ خاصی رالازم دانسته اند ، لیکن فقه امامیه دراین خصوص تحول پیدا کرده وقول مشهوردرمیان فقهای معاصر، رضایی بودن عقودوعدم ضرورت کاربردلفظ وتشریفات دیگردربسیاری ازعقوداست ولذا بطورکلی میتوان گفت که درحقوق امروزاصل بررضایی بودن عقوداست157. درحقوق ایران نیزبااستنادبه ماده 191 قانون مدنی عقدباهماهنگی دوقصد وابرازآن تشکیل می شودونیازی به تشریفات ندارد.158
باتوجه به مطالب یاد شده بایدگفت که عقداجاره ازجمله عقودرضایی است ، یعنی وقتی شخصی قصددارد مال یاملک خودرابه شخص دیگری اجاره دهد ، صرفا به بیان اراده اکتفامی شود وباایجاب وقبول ، عقداجاره تشکیل می گردد وبه تشریفات خاصی نیاز نیست وتسلیم مورداجاره به مستأجروپرداخت اجاره بها ازتعهدات حاصل وناشی ازعقداجاره محسوب می شود نه ازشرایط تحقق وصحت عقد.

بندششم : تدریجی بودن
عقد تدریجی درمقابل عقدفوری است وعقد فوری به عقدی گفته می شودکه نتیجه آن پس ازانعقاد عقد وبه دنبال ایجاب وقبول حاصل می شود وتعهدطرفین به اجزاء زمان بستگی ندارد مانند عقدبیع که مالکیت فروشنده نسبت به ثمن ومالکیت خریدارنسبت به مبیع بلافاصله ازانعقادعقد تحقق می یابد.
امادرعقداجاره چنین نیست بلکه تعهدات ناشی ازعقدبه اجزاء زمان بستگی دارد وازهمین روست که عقداجاره راعقد مستمریا تدریجی می گویند.

گفتار سوم : اجاره به شرط تملیک
اجاره به شرط تملیک ازجمله قراردادهایی است که به طورمستقل سابقه ای درفقه امامیه وحقوق ایران ندارد و درحقیقت پدیده نوظهوری است که از «حقوق کامن لا» به حقوق ایران راه یافته است.
درادامه به بررسی این تأسیس حقوقی در حقوق ایران خواهیم پرداخت.

بندنخست : سابقه اجاره به شرط تملیک درحقوق ایران
پیش ازآنکه به بررسی سابقه اجاره به شرط تملیک درحقوق ایران بپردازیم ، نگاهی اجمالی به سابقه آن درکشورهای غربی خواهیم داشت. دراین موردبایدگفت شکل ساده اجاره به شرط تملیک سابقه ای طولانی دارد وبرخی آغازآن را ، آن زمان که فنیقی هاکشتی های خودرابه شکل خاصی به ملوانان ودریانوردان اجاره می دادند ، یعنی درحدود سه هزارپیش می دانند و به گفته برخی شکل رسمی وتکامل یافته آن در1846 میلادی درانگلیس انجام شد واولین کسی که بصورت نسبتا تکامل یافته آن اقدام نمود ، تاجری انگلیسی بود که آلات موسیقی رااجاره می داد وبه تبع آن تملیک عین می شد وقصد اوازاین کار تضمین حقوق خودبود بعدا نظیرآن عقد ، بین تولیدکنندگان رواج یافت و اولین تولیدکننده ای که معاملات خودرابا این عقد تطبیق داد کارخانه چرخ خیاطی سینجر بود159.
اجاره به شرط تملیک ازاوایل دهه 1950 تااواسط دهه 1960 میلادی ازرشدوگسترش قابل ملاحظه ای برخوردارنبود ، اماازاین تاریخ به بعد ، دنیاشاهد رشدچشمگیر وفزاینده آن بوده است. رشداجاره به شرط تملیک درجهان به حدی است که بخش عمده ای ازدارایی های سازمانها وموسسات اقتصادی اعم ازانتفاعی وغیرانتفاعی بابهره گیری ازاجاره به شرط تملیک تأمین می گردد.گسترش اجاره به شرط تملیک تمامی زمینه ها، ازخریدلوازم ووسایل کوچک منزل تاتأمین مالی هواپیماهای غول پیکروکشتی های اقیانوس پیماونیزسرمایه گذاری درتأسیسات شرکتها کارخانجات تولیدی وماهواره های پیشرفته رادربرگرفته است وهمین امربه خوبی گویای اهمیت این صنعت درگسترش مبادلات مالی واقتصادی درجهان امروزاست.
درایران ، اولین هسته تشکیلاتی اجاره به شرط تملیک یا لیزینگ ، باتأسیس دوشرکت «لیزینگ ایران» درسال درسال 1354 هجری شمسی و تحت مدیریت بانک تجارت وسپس شرکت لیزینگ صنعت ومعدن (بانام «آریا لیزینگ» که متعاقبا درسال 1361 به شرکت «پی خرید» وسپس درسال 1381 به «لیزینگ صنعت ومعدن» تغییرنام یافت ) درسال 1356 هجری شمسی که تحت مدیریت بانک صنعت ومعدن فعالیت می نمایند شکل گرفت.
فعالیت هردوشرکت به تبع مشارکت شرکتی فرانسوی بااتکابردانش ومدیریت وتجربه فرانسویان درایران آغازگردیدکه درابتدا بدون استفاده ازاصطلاح «قرارداداجاره به شرط تملیک» درقالب قراردادهای «اجاره – خرید» اعطاء اعتبار رادرپیش گرفتند ، امابه علت فراهم نبودن زمینه های آن ونیزتحولات ایجادشده ناشی ازانقلاب درساختاراقتصادی کشور ، تااوایل سال 1380 ازرشدوتوسعه بسیارکندی برخورداربوده است ، اماازاوایل سال 1380 تاکنون شرکتهای متعدد اجاره به شرط تملیک تأسیس شده وبافراهم شدن اوضاع اقتصادی وآشنایی مردم باآن ، ازرشدکمی وکیفی خوبی برخوردارشده است.
ازعوامل موثردرتوسعه فعالیت شرکتهای اجاره به شرط تملیک میتوان به قراردادها وراهکارهایی اشاره نمودکه ازیک طرف بامبانی حقوق ایران وفقه اسلامی تطابق وسازگاری داردوازدیگرسو ، بانیازمشتریان واوضاع اقتصادی آنها تناسب وسازگاری دارد.
اصطلاح «اجاره به شرط تملیک» نخستین باردرآیین نامه موقت اجرایی اجاره به شرط تملیک مصوب 26/8/1361 شورای پول واعتباروسپس درقانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 8/6/1362 به کارگرفته شد ودرماده 57 آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی مصوب 12/10/1362 هیئت وزیران تعریف شد وچگونگی وشرایط تنظیم قرارداد مذکور درمواد 58 تا 65 آیین نامه یادشده بیان شد.
درتعریف ذکرشده درماده 57 آیین نامه تسهیلات اعتباری بانکی مصوب 1362 هیئت وزیران آمده است: «اجاره به شرط تملیک ، عقداجاره ای است که درآن شرط شود مستأجردرپایان مدت اجاره ودرصورت عمل به شرایط مندرج درقرارداد ، عین مستأجره رامالک گردد.»160
ماده 12 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 8/6/1362 نیزمقررداشته است : «بانکها می توانندبه منظورایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امورصنعت ومعدن ، کشاورزی وخدمات ، اموال منقول رابنابه درخواست مشتری وتعهداومبنی برخریدومصرف ویااستفاده مستقیم مال واموال مورددرخواست خریداری نموده وبااخذتأمین به صورت اقساطی به مشتری بفروشند.» البته همین اجازه درمواد58 و59 و60 آیین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب هیئت وزیران(تصویب نامه 88620) به شکل دیگری به بانکها داده شد.
باتوجه به آنچه که بیان شد کاربرد اصطلاح اجاره به شرط تملیک درحقوق ایران ازپیشینه ای بیش ازآنچه که ذکرشد برخوردارنیست وازهمین روست که ابتدامفهوم این قراردادرابررسی کرده وسپس به ماهیت آن خواهیم پرداخت.

بنددوم : مفهوم اجاره به شرط تملیک
اجاره هایی که همراه باشرط تملیک واقع می شوندومقدمه بیع می گردند ، به اعتبارنوع وعده آن دردودسته تقسیم بندی می شوند:
1- اجاره ای که همراه باوعده یک طرفی فروشنده است : فروشنده هنگام انعقاداجاره ، ایجاب خودرانسبت به انتقال عین اعلام می کند ودراینصورت مستأجرآزاداست که باانتخاب بیع وفراهم آوردن شرایط آن ، مورداجاره راتملیک کند یابه اجاره پایان دهد که دراین حالت انتقال قطعی عین تنها منوط به اعلام قبولی مستأجراست ودرصورت عدم رضایت مستأجردرپایان مدت اجاره ، روابط حقوقی طرفین بدون انتقال عین تمام می شود. دراینصورت هرگاه مستأجربیع راانتخاب کند ، اقساطی راکه بابت اجاره پرداخته است به عنوان ثمن معامله تلقی می شود ودرصورتیکه نخواهد ازوعده فروشنده استفاده کند ، آن اقساط منافعی است که استیفاء کرده است. دراین قراردادالتزام به بیع تنها برای فروشنده ایجاد می شود وقرارداداجاره(مقدمه بیع) به خریداراحتمالی حق انتخاب می دهد ودرمدت اجاره مالک ازانتقال عین مستأجره به دیگری ممنوع است ومستأجرنیزدراین مدت مالک عین مستأجره نیست.
2- اجاره که به تملیک منتهی می شود : دراین فرض اجاره بااین شرط بسته می شودکه باپایان مدت اجاره وپرداخت آخرین قسط ، مستأجرمالک عین گردد وطرفین هنگام انعقادقرارداداراده خویش رابرانتقال مالکیت عین ، پس ازپرداخت آخرین قسط اجاره بها اعلام می کنند وچون باتحقق اجاره به نتایج عقد ، ملتزم هستند لذادرصورت حصول شرایط ، ملکیت مستأجربرعین قطعی است ونیازبه موافقت دیگری نیست ومال الاجاره درنهایت به عنوان ثمن درمقابل عین قرارمی گیرد. دراین قسم ازاجاره به شرط تملیک ، مالکیت مستأجرتنهامنوط به رعایت شرایط وپرداخت آخرین قسط است وبنابراین پس ازانقضای مدت اجاره دیگرنیازی به اعلام اراده انشایی مبنی برقبول انتقال مالکیت وجودندارد وملکیت اززمان انقضای مدت اجاره حاصل می شود وتاقبل ازاین زمان ، عین متعلق به مالک قبلی است وبقای آن دردست مستأجربه صورت امانت است ولذاضمان آن نیزدرصورت تعدی وتفریط برعهده اوست ، همچنین عوض تاقبل ازانتقال اجاره بهاوپس ازآن ثمن معامله محسوب می شود.161
حصول ملکیت درهریک ازاین دونوع اجاره به شرط تملیک ازدیگری جداست ، درمورد دسته اول ، پس ازانقضای مدت اجاره ، مستأجربرقبول ملکیت عین اختیاردارد ودرحقیقت رضایت وی قبولی برای ایجاد بیعی است که قبلا ضمن عقداجاره توسط موجر بیان شده است ولی موجرملزم به رعایت ایجاب است ودرمورد دسته دوم ، هیچ یک ازطرفین اختیارفسخ ئتخلف ازشرط راندارند واجرای شرط (انتقال ملکیت عین باپرداخت آخرین قسط) بدون اراده آنها خواهدبود. ازدوشکل مذکورآنچه که بیشترمورداستفاده است شکل دوم است.
همانطور که بیان شد ، اصطلاح «اجاره به شرط تملیک» نخستین باردرآیین نامه موقت اجرایی اجاره به شرط تملیک مصوب 26/8/1361 شورای پول واعتباروسپس درقانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 8/6/1362 به کارگرفته شد و تنهاتعریفی که ازاجاره به شرط تملیک درحقوق ایران موجود است را ماده 57 آیین نامه تسهیلات اعتباری بانکی مصوب 1362 هیئت وزیران نموده است که براساس آن اجاره به شرط تملیک ، عقداجاره ای است که درآن شرط شده است ، مستأجردرپایان مدت اجاره ودرصورت عمل به شرایط مندرج درقرارداد ، عین مستأجره رامالک گردد.
ظاهرتعریف حکایت ازاین دارد که شرط ازنوع شرط نتیجه می باشد ، چراکه مستأجردرصورت عمل به شرایط مندرج درقرارداد ، عین مستأجره رامالک می شود واین انتقال مالکیت خودبه خودوبه نفس اشتراط ومعلق برانجام تعهدات مستأجرحاصل می گردد.بااین وجود ، وجه دیگرآن است که شرط تملیک ، شرط فعل تلقی گردد ونه شرط نتیجه ، به این معناکه بانک متعهداست درپایان مدت اجاره ، مالکیت مورداجاره رابه مشتری منتقل کند ودراین حالت ، درعقداجاره به شرط تملیک ، رابطه بین مشتری وبانک رابطه استیجاری باشرط فعل تبعی خواهدبود.
اگرشرط مندرج درقراردادراتنها شرط فعل قلمدادکنیم ، بدیهی است که ایفای کلیه تعهدات ازجانب مستأجر تنهابرای اوحقی ایجاد می کندکه این حق به معنی تعهد لازم الوفای بانک به انتقال عین مستأجره به مشتری است.

بندسوم : ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک
شناخت ماهیت حقوقی قرارداداجاره به شرط تملیک ازآن جهت دارای اهمیت است که احکام وآثاربعدی برآن مترتب است ، چراکه اگرآن راازعقود معین نطیراجاره یابیع بدانیم ، ناچاربایدآثارواحکام آنهارا براین تأسیس حقوقی بارکنیم واگراین

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های بیع زمانی، زمان بندی، انتقال مالکیت، قانون مدنی Next Entries پایان نامه با کلید واژه های انتقال مالکیت، تملیک تدریجی، حقوق ایران، قانون مدنی