پایان نامه با کلید واژه های اجاره به شرط تملیک، قانون مدنی، شرط نتیجه، اجرت المثل

دانلود پایان نامه ارشد

قراردادرادرزمره قراردادهایی بدانیم که به طور مستقل باید درحقوق خودبرای آن احکام وآثاری راقائل شویم ودرحقیقت ماهیت اصلی آن راقابل انطباق باعقود شناسایی شده ندانیم دراینصورت بایدضمن تببین مفهوم دقیق آن ، احکام وآثارمترتب برآن راشناسایی کنیم.
اجاره به شرط تملیک قراردادی است که همه مصادیق رایج آن به طورکامل باقالبهای متداول درفقه وحقوق متناسب نیست ، به همین جهت اشکالاتی راکه مطرح شده است رابه اختصارمطرح وسپس به آنها پاسخ خواهیم داد:
1- اشکال اول آن است که این قراردادرانمیتوان اجاره نامید ، چراکه اجاره براساس تعریفی که فقهاء ازآن ارائه کرده اند ، تملیک منفعت معلوم دربرابرعوض معینی است وعقد اجاره به تملیک عین منتهی نمی شود. درمورداین اشکال لازم به ذکراست که این قراردادراغالبا اجاره صرف ندانسته اندتاچنین ایرادی وارد باشد. بااین وجود ، گاه قراردادبه صورت اجاره باتعهدتبعی منعقدمی گردد که برابرآن درپایان مدت اجاره ، موضوع قرارداددرمقابل ارزش مال درآن زمان ، یابه صورت مجانی به مستأجرمنتقل گردد.این حالت بی تردید باعقداجاره سنتی منطبق وشرط تملیک ، شرطی تبعی درضمن عقداجاره است.
2- اشکال دوم این است که درفرضی که تملیک عین مال موضوع عقداجاره باشرط ضمن عقدلازم انجام می شود ، متعاملین قصدجدی خرید وفروش رادارند نه قصداجاره را ، حال آنکه عنوان قرارداد ، اجاره است نه بیع ولذا «ماوقع لم یقصد وماقصد لم یقع».
اگرچه ظاهرااین اشکال موردتوجه برخی ازقانونگذاران بوده ودرنهایت درمقررات موضوعه ، احکام بیع رابرآن بارنموده اند ، امابایدتوجه داشت که این قانونگذارانعقدراباطل اعلام نکرده اند.علاوه براین درمورداین اشکال هم میتوان گفت غالباباتصریح درعقد ، طرفین قصد اجاره منتهی به تملیک رادارند وصرفا قصدبیع به تنهایی باظاهروصورت اجاره درنظرنیست ، کمااینکه اگرخریدارتعهدات خودراانجام ندهد ، بنابه توافق طرفین ، رابطه حقوقی آنهامنتهی به تملیک عین نمی شود واگرازطرفین پرسیده شودکه رابطه دیگری درنظردارند ، بی تردیداستفاده ازمنفعت درمقابل عوض مورد نظرآنهاست وازاینرو دراین حالت ، رابطه فیمابین ، اجاره وحداقل بخشی ازآنچه که به عنوان عوض پرداخت شده است اجاره بهاتلقی می گردد.
البته ممکن است ایراددیگری به این صورت مطرح شود که درتعیین اقساط ، ارزش مال به علاوه مبلغی به عنوان بهره ، به تعداداقساط تقسیم می شود ومعمولا ازاجاره بهای واقعی به مراتب بیشتراست واگرمنتهی به تملیک نشود ، اقساط پرداخت شده نسبت به اجاره بهای واقعی ، غیرعادلانه خواهدبود. این ایراد درباره غیرعادلانه بودن انحلال عقد – نه صحت آن – وارداست وبرخی ازقانونگذاران که خواسته اندازمصرف کننده حمایت عادلانه کنند به قاضی اختیارداده اند تاارزش اجاره بهای واقعی واستهلاک واردبرمال راتعیین نماید ومازادپرداختی به مستأجرپرداخت گردد.این اقدام می تواندبه این معنی باشد که اجرت المسمی منتفی واجرت المثل تعیین گردد وبه تعبیری درصورت عدم تحقق شرط ، موجرملزم به رد تمام مبلغ دریافتی ، به استثناء اجرت المثل وهزینه های واردبرمال (استهلاک) خواهدبود. به دیگرسخن دراین حالت تمام عقد واقع شده ، شامل تملیک منفعت وعین ، عقدی معلق تلقی می شود وباعدم تحقق معلق علیه منحل می گردد وباانحلال عقد ، اجرت المثل به مالک مال تعلق می گیرد.
مرکزتحقیقات فقهی قوه قضائیه پرسشی رادرباره اجاره به شرط تملیک ازبرخی معاصرین استفتاء کرده است که بعضی درپاسخ بین شرط نتیجه وشرط فعل تفصیل قائل شده اند واولی راباطل ودومی راصحیح دانسته اند. متن سوال وجواب به شرح زیراست:
سؤال : ملکی به صورت مشارکت خریده می شودوسپس یکی ازشرکاء سهم خودرابه شریک دیگراجاره به شرط تملیک می دهد ، به طوری که بعدازپرداخت تمامی اقساط که طبعابیش ازپولی است که شریک برای آن سهم داده بود ، قسمت مورداجاره به ملکیت مستأجردرمی آید ، بفرمایید آیا میتوان این کارراکه دربانکها یاشرکتها(اشخاص حقوقی)وبعضا به وسیله اشخاص حقیقی صورت می گیرد ، راهی شرعی برای تخلص ازربای قرضی دانست؟
لازم به ذکراست این سوال باپرداختن به احتمال ربای مستتردراین رابطه حقوقی که بطورمعمول دراجاره به شرط تملیک های رایج ، بهره ای رادرمحاسبات منظور می نمایند ، مطرح شده است وبرای روشن شدن سوال مذکوریک مثال میتواند روشنگرباشد. آپارتمانی به متراژ 50 مترمربع باارزش ازقرارهرمترمربعی دومیلیون تومان درقالب اجاره به شرط تملیک معامله و90 درصداعتباربهای آن ازسوی موجرتأمین می شود ، بافرض 17 درصدسودبانکی رایج دراجاره به شرط تملیک وبااقساط 4 ساله ، برابرفرمول رایج دربانکهای ایران162 ، مستأجرباید هرماه 2525781 تومان به عنوان اجاره پرداخت کندوسودی معادل 31237500 تومان درآن مستتراست ، درحالیکه اگراجاره بهای واقعی وعادلانه این ملک درنظرگرفته شود حداکثرماهی 600 هزارتومان خواهدبود ودرسوال یاد شده نیزظاهرابه جای بهره ، بهای موردمعامله که بیش ازپولی است که شریک برای آن سهم داده ، درنظرگرفته شده است.بااین توضیح جواب داده شده به سوال را درادامه خواهیم دید.
پاسخ (البته به نظربرخی) :
« اگرمقصودآن است که تملیک به نحوشرط نتیجه باشد ، به این معناکه بعدازپایان یافتن مدت اجاره ، خودبه خودبه ملکیت مشتری ومستأجردرآید ، صحت آن مشکل است.لیکن اگرمقصوداین باشدکه ملک رااجاره دهد ، مشروط به آنکه درپایان مدت اجاره مالک هبه کند یاصلح کند یابه مبلغ بسیارناچیزبه تملیک مستأجر درآورد ، این کارصحیح است وشرط اشکالی نداردوفرقی بین افرادحقیقی وحقوقی نیست والله اعلم.163»
اما درخصوص ماهیت اجاره به شرط تملیک وپس از بیان اشکالاتی که قبلا دراین خصوص مطرح شد ، باید گفت که برخی حقوقدانان ، همچنان معتقدندکه این عقدشباهت زیادی به عقداجاره دارد ونوعی اجاره مشروط است وشرط واگذاری مالکیت مال مورداجاره راازنوع شرط فعل می دانند نه شرط نتیجه.164
اما این نظرهمانطور که قبلا بیان کردیم ، اگرچه با بعضی ازمصادیق این عقد ازجمله حالتی که عقداجاره منعقد می شودو درعین حال تعهدمی گردد که درپایان اجاره درقالب یکی ازعقودتملیکی وبارعایت شرایط اختصاصی آن عقد ، اقدام به تملیک صورت گیرد ، قابل انطباق است ، امااین تحلیل ازماهیت عقدشامل همه مصادیق نیست.به نظر برخی دیگراین عقد بین دوطرف ، عقداجاره محسوب شده ، امادرمقابل اشخاص ثالث بیع تلقی می شود تابه حقوق آنهاصدمه ای وارد نشود.ازآثاراین نظریه این است که مستأجردرزمان اجرای قرارداد ، مالک محسوب نمی شود اماطلبکاران اومی توانندعین مستأجره راجزء اموال مستأجرمحسوب وآن راتوقیف کنند.165 البته اشکال واردبراین دیدگاه آن است که حق ثالث رابه حق موجرترجیح داده است واین درحالیست که حق موجریک حق عینی است اماحق طلبکاریک حق دینی است.166
دکترکاتوزیان دربیان ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک معتقدندکه قراردادمزبوراین ویژگی راداردکه خودبه خودیابه انتخاب مستأجربه تملیک عین منتهی می شود وبه بیان دیگرعقدی که واقع می شود هم سبب تملیک منافع است وهم تملیک عین ، بااین تفاوت که سبب نخست منجزومستقیم ومفدم است وسبب دوم معلق وباواسطه وموخروبه همین جهت نیزاختلاف شده است ، آنچه رخ داده است بیع است یااجاره.167
باتوجه به مواردبیان شده ونظربه مقررات موضوعه ایران توصیف این قراردادبه اجاره یابیعِ تنهایاترکیبی ازاین دوکافی نیست ، لذاازمجموع مباحث مطرح شده وانواع تفاوقاتی که متصوراست برمی آیدکه این عقد میتواند دارای ماهیت های متفاوتی باشد.
براساس آنچه گفته شد ، مشخص مي‌گردد كه ماهيت حقوقى اجاره به شرط تمليك در حقوق موضوعه ايران ، همچنان ناشناخته باقى مانده است وبه نظرمی رسد آنچه امروزه با عنوان اجاره به شرط تمليك با آن مواجه هستيم نه بيع است و نه اجاره و نه عقدى مختلط از آن دو، بلكه صرفاً قراردادهايى با ويژگي‌هاى مختص خود هستند كه به دليل خلأ قانونى موجود در حقوق ايران ناچاريم آنها را در زمره قراردادهاى موضوع ماده 10 قانون مدنى برشماريم، ليكن بجاست كه قانونگذار براى تعديل عقود مزبور و روابط اجتماعى طرفين آنها اين دسته از عقود را به عنوان عقدى معين شناسايى و تصويب نمايد همانند عقد بيمه كه لزوم تصويب قانون خاص آن در گذشته ايجاد بسيارى از مشكلات عديده زمان را برطرف نمود.

بندچهارم : وﯾﮋگیهای عقد اجاره به شرط تملیک
دراین خصوص باید گفت اگرچه برخی ازویژگیهای عقد اجاره به شرط تملیک باعقوددیگرمشترک است اما ویژگیهای منحصری نیزوجودداردکه آن راازسایرعقود متمایزمی کند که درادامه به بیان این ویژگیها خواهیم پرداخت.
1- اعتباری بودن :مهمترین ویژگی اجاره به شرط تملیک ، اعتباری بودن168 آن است ، به این معناکه موجردراین قرارداداعطا کننده اعتبار ومستأجر گیرنده اعتباریاتسهیلات محسوب می گردد.
حالات مختلف اجاره به شرط تملیک اعتباری اینگونه است که اجاره دهنده ، عین مستأجره راازقبل مالک بوده است واجاره گیرنده درتهیه آن دخالتی نداشته است واجاره به شرط تملیک درقالب یک گروه قراردادی متجلی نمی گردد ، چراکه دراین حالت تنهایک قراردادبه وقوع می پیوندد وآن هم قراردادمذکوربین دوشخص یادشده می باشد ویااینکه اجاره دهنده ، عین مستأجره راازقبل مالک نبوده است و بادخالت اجاره گیرنده ، جهت اجاره به وی خریداری کرده باشد ودرفرض مزبور اجاره به شرط تملیک به شکل یک گروه قراردادی نمایان می شود ، بدین نحو که قرارداد اول بیعی است که فی مابین ثالث واعتباردهنده واقع می شود وپس از مالک شدن اعتباردهنده ، قرارداد دوم که برمبنای اجاره به شرط تملیک تحقق می پذیرد، فی مابین اعتباردهنده واعتبارگیرنده منعقدخواهد شد.
2- لازم بودن:اصل لزوم درمعاملات وقراردادها ، اجاره به شرط تملیک رانیز دربرمی گیرد ، چراکه این یک اصل کلی وفراگیراست وهمه قراردادها و عقود ازآن تبعیت می کنند.169 لذاهیچ یک ازطرفین حق فسخ آن راندارند، مگرآنکه مطابق آنچه ماده 219 قانون مدنی ایران170 مقرر داشته است به رضای طرفین اقاله یابه علت قانونی فسخ گردد.
3- معوض بودن:معوض بودن از جمله ویژگیهای اجاره به شرط تملیک است که باتوجه به نوع قرارداد ومبادله عوضین ، تحت هرعنوان احراز می شود . دراجاره ، تملیک منافع دربرابرعوض معین انجام می گیرد ، یعنی مستأجرنیزمالی رابه موجرمی دهد یاتعهد پرداخت آن را می کند ولذاوجودعوض ، مانندمنافع موردتملیک ازعناصراصلی عقداجاره است وازهمین جهت است که عدم تعیین اجاره یاتوافق درباره بی عوض بودن اجاره ، عقدراباطل می کند وبه عبارت دیگر ، وجودعوض مقتضای ذات اجاره است وباقراردادخصوصی نمیتوان این وصف راازاجاره گرفت171 وازهمین روست که بند سوم ماده 490 قانون مدنی ایران ، پرداخت مال الاجاره رادرمواعدی که بین طرفین مقررشده است برمستأجرتکلیف کرده است.
4- مدت داربودن: درعقداجاره به شرط تملیک ، مدت اجاره نباید ازطول عمرمفید اموال موضوع اجاره تجاوز کند وچون طول عمرمفید اموال هم به بانکها ابلاغ شده است ودرمورد هریک ازاموال بایستی به جدول مزبورمراجعه کرد ومدت راتعیین نمود.172
5- مغابنی بودن :مغابنی بودن عقداجاره ناشی ازمعاوضی بودن آن است ، یعنی وقتی که مقصود موجرازتملیک منفعت ، تحصیل عوض است ودرمقابل ، مستأجرعوض رابا این قصدبه ملکیت موجر در می آورد که منفعت رامالک گردد ، بدیهی است که هریک ازطرفین درپی آن است که اولا ازناحیه معامله ای که انجام می دهد متضرر نگردد وثانیا خواهان انتفاع نیزهست که دراجاره به شرط تملیک نیز همین ویژگی وجوددارد.173
6- کتبی بودن :نظربه آنکه اجاره به شرط تملیک به عنوان عقدی معین درقانون مدنی ایران احصاء نشده است ، باتوجه به برخی ازموادقانونی که درباره اجاره به شرط تملیک مقررشده است ، میتوان به طور ضمنی کتبی بودن ولزوم مکتوب بودن آن رااحراز نمود.
به عنوان نمونه ؛ براساس ماده 17 دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک مصوب 19/1/1363 شورای پول واعتبار، « بانکها مکلفند درقرارداد اجاره به شرط تملیک قید نمایندکه قرارداد مذکوربراساس توافق طرفین درحکم اسناد لازم الاجرا وتابع آیین نامه اجرای اسناد رسمی می باشد» ، بدیهی است بدون انعقادعقدبه صورت

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با کلید واژه های بیع زمانی، زمان بندی، انتقال مالکیت، قانون مدنی Next Entries پایان نامه با کلید واژه های انتقال مالکیت، تملیک تدریجی، حقوق ایران، قانون مدنی