پایان نامه با موضوع معاملات ملکی، جبران خسارات، وظایف قانونی، اسناد و املاک

حجر یا عزل یا استعفاء یکی از آن‌هاتأثیری در اعتبار و بقای مأموریت و قرارداد دیگران ندارد.
بنابراین در صورت عدم رعایت تکلیف انعقاد قرارداد دلالی بین آمر و دلال به ویژه در قراردادهای مربوط به املاک با استناد به ماده 11 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی به علت تخلف از مقررات آئین‌نامه و از جنبه مسئولیت انضباطی، دلال توسط کمیسیون سه نفره مستقر در اداره ثبت اسناد و املاک مورد تعقیب انتظامی قرار خواهد گرفت و لیکن علی‌رغم مراتب مذکور، بنظر می‌رسد که اگر دلال بویژه در سایر رشته‌های دلالی بدون تنظیم قرارداد حق‌الزحمه اقدام به وساطت در انعقاد قرارداد نماید، دادگاه از باب استیفاء موضوع ماده 336 قانون مدنی و برابر تعرفه مربوطه یا بر مبنای اجرت‌المثل، اجرت دلال را تعیین می‌نماید، مؤید این نظر حکم شماره 63-17/3/1382 شعبه ششم دیوان عالی کشور است. بدیهی است تراضی آمر و دلال و تعیین حق‌الزحمه زائد برتعرفه قانونی به دلیل تخلف دلال از آئین‌نامه مربوطه و افزایش غیر قانونی اجرت، مستلزم تعقیب قانونی وی در مراجع ذیربط می‌باشد.
3-2-2-تکلیف دلال به افشاء اطلاعات
مطابق ماده 337 قانون تجارت هر دلالی بایددر نهایت صحت و درستکاری و از روی کمال صداقت طرفین معامله را از جزئیات راجع به معامله‌ای که قصد وساطت آن را دارد مطلع نماید و هرگونه قصور در انجام این وظیفه قانونی موجد مسئولیت برای دلال خواهد بود. از جانب دیگر بموجب ماده 341 قانون تجارت، «دلال می‌تواند در زمان واحد برای چند آمر در یک رشته یا رشته‌های مختلف دلالی کند ولی در اینصورت باید آمرین را از این ترتیب و امور دیگری که ممکن است موجب تغییر رأی آن‌ها شود مطلع نماید.» از جمله مصادیق درستکاری و صحت عمل دلال در ادای تکلیف مربوط به افشاء اطلاعات، این است که اگرچه دلال مطابق ماده 336 قانون تجارت حق اشتغال به دلالی در رشته‌های دیگر را دارد و یا امکان دلالی برای آمرین و متعدد برای او میسر و قانوناً مجاز است لیکن بایستی دلال وضعیت موجود را از حیث اشتغال خود به دلالی در سایر رشته‌های دلالی از قبیل معاملات ملکی، معاملات تجاری و یا معاملات خواربار و سایر امور شهری و یا اشتغال به دلالی، برای سایر آمرین در یک رشته خاص را به کلیه آمرین اعلام نماید تا در صورتیکه آمر بنا به شرایط ویژه، قصد انصراف از انعقاد قرارداد دلالی را داشته باشد، بموقع اقدام نماید. این تکلیف، بمنظور اجتناب از شبهه تبانی دلال با سایر آمرین و عدم امکان رعایت غبطه و مصلحت آمر به جهت مشغله فراوان دلال، مقرر شده است. همچنین دلال در صورتیکه در نفس معامله سهیم یا منتفع باشد بایستی مراتب را به طرف مقابل که این موضوع را نمی‌داند اطلاع دهد، لذا تکلیف دلال به افشاء اطلاعات مشتمل بر چند تکلیف علیحده است که به شرح آتی به برخی از آن‌ها پرداخته می‌شود.
3-2-2-1-مطلع نمودن طرفین معامله از جزئیات راجع به معامله
از جمله مهمترین وظایف قانونی دلال در هر معامله‌ای که به وساطت و راهنمائی او در حال انجام است و یا در مواردیکه دلال برای کسی که قصد معامله دارد طرف معامله پیدا می‌کند، این است که وی بایستی اطلاعات فنی و تخصصی راجع به اوصاف و خصوصیات و مزایا و معایب و نقایص موضوع معامله و ارزش معاملاتی آن و یا مظنه بازاری و یا بورسی آن را به طرفین معامله اعلام و افشاء نموده و ضرورت دارد که دلال، طرفین معامله را در کمال بیطرفی و بصورت عادلانه در جریان جرئیات معامله قرار دهد؛ بر همین اساس مقنن در بدو امر در بخش کلیات مربوط به شغل دلالی در ماده 337 قانون تجارت بیان می‌دارد که: «دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت، طرفین معامله را از جزئیات راجع به معاملات مطلع سازد و لو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین بکند.» لذا ملاحظه می‌گردد که مقنن با تصریح به ضرورت صحت عمل دلال و اهتمام وی به صداقت در رفتار و گفتار بویژه از حیث بیان جزئیات معامله و مطلع نمودن طرفین از این جزئیات، تلاش دارد که توازن کافی بین طرفین معامله‌ایجاد شود و آن‌ها با دید باز و اطلاع کافی، بتوانند قرارداد مورد نظر خود را منعقد نمایند. بنابراین، عمل دلال به کیفیت موصوف، سبب انعقاد قرارداد به نحو صحیح و عادلانه و متوازن و در عین حال موجب صحت و استحکام قرارداد و سهولت و سرعت اجرای مفاد آن می‌شود و در صورتیکه دلال به هر نحوی در ادای چنین تکلیف خطیری دچار لغزش شده و مرتکب تقلب یا تعدی وتفریط شود و اطلاعات ناقص یا گمراه کننده به طرفین یا یک طرف معامله بدهد و دراثر این تقلب یا تقصیر ضرری متوجه یکی از طرفین معامله گردد؛ دلال علاوه بر مسئولیت مدنی جهت جبران خسارات وارده به متضرر ممکن است از حیث مسئولیت کیفری نیز تحت تعقیب قرار گیرد. مضافاً به‌اینکه تکلیف دلال به افشاء جزئیات اطلاعات راجع به معامله حتی نسبت به شخصی که با او قرارداد دلالی نیز منعقد ننموده نیز مورد تأکید مقنن قرار گرفته است و بر همین اساس در ذیل ماده 337 قانون تجارت تصریح می‌نماید که دلال ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین بکند باید طرفین معامله را از جزئیات معامله مطلع سازد. علیهذا در صورتیکه دلال در هر رشته‌ای که پروانه فعالیت دریافت نموده است دارای اطلاعات فنی و تخصصی و مهارت و تجربه کافی مذکور در بند 4 ماده 2 قانون راجع به دلالان باشد و از حیث اخلاق و رفتار و صلاحیت شخصی بنحویکه در ماده 5 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی مورد توجه مقنن قرار گرفته است واجد شرایط باشد و بر اساس ماده 337 قانون تجارت به وظیفه افشاء اطلاعات بنحو کامل و صحیح نسبت به طرفین معامله، اقدام نماید. قطعاً عمل به کیفیت موصوف، به صحت و استحکام قراردادها و جلوگیری از بروز اختلافات طرفین قرارداد، کمک شایان توجهی خواهد نمود و در غیر اینصورت، کاهش اعتبار قراردادها و سلب اعتماد عمومی به دلالان و کثرت پرونده‌های قضایی مربوط به اختلاف متعاملین، از جمله آثار زیان‌بار عملکرد دلالانی است که به وظایف مزبور ناآگاه یا بی‌توجه هستند.
3-2-2-2- اعلام منتفع یا سهیم بودن در معامله
مطاق ماده 336 قانون تجارت دلال علاوه بر اینکه می‌تواند در رشته‌های مختلف، دلالی نماید، شخصاً نیز می‌تواند تجارت کند بنظر می‌رسد؛ در صورتیکه دلال بخواهد، خود طرف معامله با شخصی شود که قصد انجام معامله‌ای را دارد، علی‌الاصول چنین وضعیتی فاقد ممنوعیت قانونی است کما اینکه با لحاظ مفاد ماده 336 قانون تجارت در خصوص مجاز بودن تاجر به‌اینکه شخصاً نیز تجارت کند و با عنایت به مفهوم مواد 346 و 347 قانون مزبور بنظر می‌رسد که دلال ممنوعیتی در معامله با شخصی که قصد معامله داشته و در پی طرف معامله است، ندارد. لیکن در شرایطی که دلال، به تنهایی و بدون وجود قرارداد دلالی و داشتن هیچگونه آمری، بخواهد طرف معامله قرار گیرد ضرورتاً موضوع دلالی وی منتفی است چراکه در چنین وضعیتی دلال بجای اینکه طرف معامله پیدا کند و یا طرفین را به انجام معامله ترغیب و راهنمایی کند، خود طرف معامله است و لذا علی‌رغم اینکه دلال دارای پروانه دلالی و محل ویژه‌ای برای مراجعه اشخاص است لیکن به جهت فقدان قرارداد دلالی و ایجاد رابطه آمری و دلالی، موضوع دلالی منتفی به انتفاء موضوع است. و تکلیف ماده 346 قانون تجارت به عهدۀ دلال قرار داده است دایر بر اینکه «در صورتیکه دلال در نفس معامله منتفع یا سهیم باشد باید به طرفی که‌این نکته را نمی‌داند اطلاع دهد و الا مسئول خسارات وارده بوده و بعلاوه به پانصد تا سه هزار ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.» ، مربوط به مواردی است که دلال با طرفین معامله اصلی، یا یکی از طرفین، قرارداد دلالی منعقد نموده و دخالت وی در موضوع بنا به دستور یکی از طرفین باشد، که در چنین مواردی علاوه بر تکالیفی که ماده 337 و 341 قانون تجارت در مورد لزوم بیان جزئیات معامله و یا اعلام اشتغال دلال به دلالی برای سایر اشخاص برای دلال، مقرر داشته است؛ قانونگذار، دلال را مکلف نموده است که اگر در معامله‌ای که وساطت آن را به عهده دارد، تعهدی به نفع وی شده یا در معامله سهیم باشد؛ طرف دیگر معامله، که از این موضوع اطلاع ندارد را مطلع نماید تا طرف مقابل، با اطلاعات جامع، مبادرت به انعقاد قرارداد نماید و یا انصراف و تغییر رأی خود را از انجام معامله، اعلام نماید. بهرحال ممکن است دلال در معامله‌ای که انجام می‌شود خود رأساً در نفس معامله بعنوان احد از متعاملین شریک و سهیم نباشد بلکه دلال وساطت و دلالی معامله را برای کسی انجام می‌دهد که علاوه بر دریافت حق‌الزحمه دلالی، به نوعی، از انجام ا ین معامله سود برده و منتفع می‌شود؛ بنابراین اعلام مراتب فوق که موجب اطلاع طرف قرارداد از موضوع می‌شود و ممکن است باعث انصراف وی از انجام معامله شود، موجب رفع برخی از مسئولیت‌های قانونی برای دلال خواهد شد. لذا تکلیف دلال به افشاء سهیم بودن یا ذینفع بودن خود، در معامله، از جمله عوامل قوام و استحکام دهنده معاملات و کاهش اختلافات خواهد بود.

3-2-3-حفظ نمونه مال‌التجاره تا زمان ختم معامله
از دیگر تکالیف دلال، بموجب ماده 340 قانون تجارت این است که: «در مواردی که فروش از روی نمونه باشد، دلال باید نمونه مال‌التجاره را تا موقع ختم معامله نگه بدارد مگر اینکه طرفین معامله او را از این قید معاف دارند.» لذا در صورتیکه موضوع معامله کالاهایی باشد که مقرر است، به مرور زمان و بر اساس نمونه، تحویل خریدار شود و بمنظور رعایت تطابق کیفیت و وضعیت آن‌ها در زمان تحویل، با شرایط مقرر در قرارداد، نمونه‌ای از این کالا نزد دلال گذاشته می‌شود تا کالاها با نمونه مطابقت شوند و لذا دلال موظف به حفظ و نگهداری نمونه اولیه است مگر اینکه طرفین معامله هر دو او را از این تکلیف معاف کرده باشند در غیر اینصورت دلال در مقابل طرفین معامله، مسئول جبران خسارات وارده خواهد بود چرا که از مفهوم مخاف ماده 334 قانون تجارت که مقرر می‌دارد: دلال در خصوص ارزش یا جنس مال‌التجاره‌ای که مورد معامله بوده مسئول نیست مگر اینکه ثابت شود تقصیر از جانب او بوده؛ چنین استنباط می‌شود که فروش از روی نمونه و تحویل کالا بصورت مستمر، تکلیف دلال به حفظ نمونه و کنترل کالاها با نمونه را مرتفع نمی‌سازد. لذا در صورتیکه فروش از روی نمونه باشد و دلال مکلف به حفظ نمونه تا ختم معامله باشد و بدون معافیت از تکلیف فوق از جانب طرفین معامله، از حفظ نمونه خودداری کند، مسئول جبران خسارات وارده خواهد بود.

3-2-4-ثبت عملیات دلالی در دفتر مخصوص
بموجب ماده 356 قانون تجارت هر دلال باید دفتری داشته و کلیه معاملاتی را که به دلالی او انجام گرفته به ترتیب ذیل در آن ثبت نماید.
1-اسم متعاملین 2-مالی که موضوع معامله است 3- نوع معامله 4- شرایط معامله با تشخیص به‌اینکه تسلیم موضوع معامله فوری است یا به وعده است 5-عوض مالی که باید پرداخته شود و تشخیص اینکه فوری است یا به وعده است وجه نقد است یا مال‌التجاره یا برات در صورتیکه برات باشد به رؤیت است یا به وعده. 6-امضاء طرفین معامله مطابق مقررات نظام نامه وزارت عدلیه.
دفتر دلالی تابع کلیه مقررات راجع به دفاتر تجارتی است. لذا دلال علاوه بر تکلیف به نگهداری دفاتر بازرگانی اعم از روزنامه، کل، دارایی و کپیه بایستی دفتر مخصوصی جهت ثبت عملیات دلالی داشته باشد و بموجب ماده 15 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 نیز، دلال معاملات ملکی مکلف به داشتن دفتر مخصوص است که هر عمل دلالی را که به او مراجعه می‌شود به ترتیب تاریخ و شماره ثبت و و توضیحات زیر را مطابق اسناد و مدارک مراجعه کننده در ستون‌های مربوطه قید نماید:
1-نام و نام‌خانوادگی مراجعه کننده و شماره شناسنامه و محل صدور آن
2-نوع معامله
3- مورد معامله با ذکر مشخصات و شرایط معامله
4-مدت انجام معامله توسط دلال
5-میزان حق‌الزحمه دلال که بموجب قرارداد علیحده تعیین شده
بایستی مراتب فوق را در دفتر درج و به امضاء مراجعه کننده برساند و پس از انجام امری که به او مراجعه شده نتیجه را در ستون مخصوص دفتر با قید تاریخ انجام و تعیین دفتر اسناد رسمی که معامله در آن ثبت شده، نوشته