پایان نامه با موضوع قانون مدنی، معاملات ملکی، بورس اوراق بهادار، ورشکستگی

دانلود پایان نامه ارشد

نمی‌آورد. مطلب حائز اهمیت در این مبحث این است که چون مقنن شغل دلالی و قرارداد منعقده بین او و یکی از طرفین معامله را صرفاً بعنوان یک قرارداد خصوصی عادی که دارای اثر نسبی بین طرفین قرارداد می‌باشد، تلقی ننموده و عمل دلال و نقش او در وساطت انجام معاملات را وظیفه‌ای اجتماعی و واحد حیثیت عمومی و به نوعی مرتبط با نظم عمومی قلمداد کرده است، لذا صرف انعقاد قرارداد با یکی از طرفین، مسقط تکلیف دلال در قبال طرف دیگر نبوده و بر همین اساس مقنن در ماه 337 قانون تجارت دلال را مکلف به راستگویی و صحت عمل در بیان و اعلام و افشاء جزئیات مطالب راجع به معاملۀ به نفع هر دو طرف معامله نموده است به نحویکه تقلب و تقصیر دلال نسبت به عدم افشاء اطلاعات برای طرف دیگر معامله ولو اینکه دلال از طرف او نمایندگی نداشته باشد را موجد مسئولیت دلال در قبال متضرر دانسته است، بنابراین اگرچه ممکن است بین دلال و یکی از طرفین معامله رابطۀ قراردادی وجود نداشته باشد لیکن مسئولیت قانونی دلال نسبت به آن طرف به جهت حفظ حقوق عمومی و جلب اعتماد آحاد مردم به دلال و در نتیجه‌ایجاد زمینه‌های مناسب و ساز‌و‌کارهای قانونی جهت صحت و استحکام قراردادها، رونق معاملات و کاهش اختلافات ناشی از کمبود اطلاعات طرفین در حین انعقاد قرارداد، توسط مقنن پیش‌بینی شده است و فارغ از اینکه دلال صرفاً نمایندۀ یکی از طرفین باشد و اجرت خود را از او دریافت دارد، تکالیف مربوط به افشاء جزئیات راجع به معامله یا افشاء سهیم یا ذینفع بودن دلال در نفس معامله از تفاوت‌های بنیادین بین قرارداد دلالی با سایر قراردادهای تجاری و یا مدنی است.
3-1-2-در مواردی که دلال نمایندۀ هر دو طرف است
در جایی که دلال نماینده طرفین بوده و با آن‌ها رابطۀ قراردادی داشته باشد، علاوه بر اینکه حق‌الزحمۀ دلال بالمناصفه به عهدۀ طرفین است، دلال در اعمال و اقدامات و گفتار خود نسبت به طرفین نیز بایستی نهایت صحت و امانت را معمول داشته و با افشاء جزئیات معامله در خصوص اوصاف و ویژگی‌ها، کمیت و کیفیت، معایب و مزایا و نقایص و ارزش‌ معاملاتی موضوع معامله و رفع هرگونه اجمال و ابهام در خصوصیات موضوع معامله و بهای آن با ترغیب و تشویق طرفین معامله، زمینه انعقاد معامله را فراهم نماید زیرا در فرضی که دلال نمایندۀ هر دو طرف است علاوه بر اینکه دلال بعنوان تکلیف عمومی و قانونی موظف به ارائه اطلاعات دقیق به طرفین است، بعنوان وکیل و نمایندۀ قراردادی طرفین نیز بایستی در اقدامات خود سود و زیان ومصلحت موکلین را رعایت نموده و در نتیجه مراقبت و احتیاط لازم جهت حفظ منافع طرفین را معمول دارد، لیکن در مواردی که دلال صرفاً نمایندۀ یکی از طرفین معامله است، دلال هیچگونه تکلیف قراردادی دیگری جهت اعمال دقت و رعایت احتیاط در حفظ منافع طرف دیگر را ندارد و تکلیف او صرفاً بیان جزئیات راجع به معامله است و مغبون شدن یکی از طرفین معامله علی‌رغم کسب اطلاعات مربوطه از دلال، هیچگونه مسئولیتی برای دلال بوجود نمی‌آورد.

3-2-تکالیف30 و تعهدات2 دلال
دلال هم بعنوان تاجر ، هم بعنوان عضو صنفی، هم بعنوان طرف قرارداد و هم به جهت وظایف ویژ قانونی، دارای تکالیف متعددی است که مقررات مربوط به‌این تکالیف در قوانین متعددی نظیر قانون تجارت، قانون مدنی، قانون راجع به دلالان قانون بیمه، قانون بورس اوراق بهادار و آئین‌نامه‌های متعدد، مندرج است و چون لازمه اشراف و اطلاع از تمامی تکالیف و تعهدات دلال بطور کلی و صرف نظر از رشته‌های مختلف دلالی توجه به تکالیف اصلی و مشترک همه دلالان در تمام رشته‌های دلالی است لذا از توضیح تکالیفی که از اهمیت کمتری برخوردارند اجتناب شده است و مثلاً تکلیف دلال به احراز مالکیت شخصی که بعنوان مالک یک منزل مسکونی، به دلال مراجعه نموده و قصد فروش یا اجاره ملک مورد ادعا را دارد براساس سند رسمی ملک و یا احراز هویت چنین شخصی براساس مدارک مثبته نظیر کارت ملی یا شناسنامه و یا احراز سمت اشخاصی که بعنوان نماینده یا وکیل یا قیم یا مدیر شرکت‌های تجاری و سایر مؤسسات دارای شخصیت حقوقی، قصد انجام معاملاتی را دارند و برای وساطت انجام معامله به دلال مراجعه کرده‌اند، تکلیفی بدیهی است که قانونگذار عموماً متعرض تبیین چنین تکلیفی نگردیده است لیکن در صورتیکه از جهت احراز هویت یا مالکیت یا سمت اشخاص به یکی از متعاملین زیانی واردشود. دلال به جهت قصور یا تقصیری که در این خصوص بعمل آورده مسئول جبران خسارات وارده به متضرر است. البته بدیهی است که تکلیف دلال به احراز مالکیت یا هویت و سمت اشخاص در حدود متعارف است و به اندازه‌ای دلال بایستی در اینگونه موارد دقت نماید که در موارد مشابه، معمول است و تکلیف دلال مانند سردفتران اسناد رسمی نیست که برای احراز مالکیت علاوه بر توجه به سند رسمی، مراتب مالکیت یا عدم بازداشت ملک را از اداره ثبت اسناد واملاک استعلام می‌نمایند یا برای احراز هویت اشخاص علاوه بر اسناد بعضاً به شهادت شهود و اظهارات معرفین متعاملین توجه دارند.
همچنین در صورتیکه در خصوص حدود اختیارات و تکالیف دلال، تردید شود و یا اینکه بین آمر و دلال در خصوص دخول موضوعی در حدود اختیارات دلال اختلاف حاصل شود براساس (اصل عدم ولایت)، دلال واجد و دارنده چنین اختیاری نیست، بنابراین عدم ذکر برخی از تکالیف و اختیارات صرفاً از جهت بداهت و وضوح اینگونه موارد است؛ از این رو به شرح آتی اهم اینگونه تکالیف، مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

3-2-1-تنظیم قرارداد دلالی
یکی از تکالیف دلال که تبیین و دقیق آن در قانون تجارت و قانون راجع به دلالان مورد غفلت مقنن قرار گرفته است، ضرورت تنظیم قرارداد دلالی است در حالیکه بموجب ماده 16 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی، دلال باید قبل از اقدام به انجام درخواست مشتریان خود، قرارداد مربوط به حق‌الزحمه را در دو نسخه تنظیم و امضاء نموده و پس از امضاء مراجعه کننده یک نسخه را در پرونده مخصوص بایگانی و نسخه دیگر را به مراجعه کننده تسلیم و رسید دریافت نماید و در ماده 17 همین آئین‌نامه مقرر می‌دارد که حق‌الزحمه دلال بسته به قرارداد او با طرفین معامله است و به منظور تعیین ضابطه، حداکثر حق‌الزحمه را بعنوان درصدی از مبلغ معامله‌ای که دلال واسطه انعقاد آن شده ملاک عمل قرار داده است. همچنین آئین‌نامه دلالان رسمی بیمه و آئین‌نامه مربوط به کارگزاران بورس اوراق بهادار نیز، دلال را مکلف به انعقاد قرارداد با آمر نموده است و از آنجائیکه مطابق ذیل ماده 335 قانون تجارت اصولاً قرارداد دلالی تابع وکالت است، لذا برای انعقاد قرارداد دلالی ضرورت دارد که‌ایجاب و قبول تشکیل دهندۀ قرارداد، به کیفیتی که در انشاء و ایجاد عقود، مورد نظر قانونگذار است، بعمل آید و از جانب دیگر در اغلب آئین‌نامه‌های اجرایی مربوط به دلالان، نظیر ماده 16 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی و ماده 16 آئین‌نامه اجرایی دلالان رسمی بیمه، تصریح شده است، تنظیم و نوشتن قرارداد بین دلال و آمر ضرورت دارد و از این رو عمده ترین راههای اثبات قرارداد دلالی، نوشتۀ تنظیمی بین طرفین است؛ در حقوق آمریکا تأکید شده است که هرگاه دلال بدون تنظیم قرارداد مبادرت به عملیات دلالی نماید، مستحق دریافت اجرت نیست، لیکن در حقوق ایران چنین ضمانت اجرایی برای عدم تنظیم قرارداد، پیش‌بینی نشده است، همچنین شرایط مربوط به اهلیت طرفین به ویژه اهلیت آمر از حیث بلوغ، رشد و عدم ورشکستگی و یا عدم محرومیت از مداخله و تصرف در اموال بنا به دستور مقامات قضایی، از شرایط اولیه جهت انعقاد قرارداد دلالی است زیرا سفیه، مجنون و صغیر از این حیث که مورد حمایت مقنن قرار گرفته‌اند و تصرفات آن‌ها در اموالشان بدون صلاح دید و مداخله قیم یا ولی، ممنوع شده است زیرا تصرفات آن‌ها در اموالشان غیرعقلانی است و از آنجائیکه انعقاد قرارداد دلالی، یکی از مصادیق تصرف در اموال است لذا محجورین مستقلاً حق انعقاد آن را ندارند، از جانب دیگر ماده 662 قانون مدنی تأکید نموده است که: «وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را بجا آورد» و لذا دلال نیز نمی‌تواند وساطت در انعقاد قراردادهایی نماید که یکی از متعاملین به دلیل حجر یا ورشکستگی از تصرف در اموال خود ممنوع بوده و یا بنا به مصالحی از طرف مراجع قضایی از تصرف در اموال خود ممنوع شده‌اند و درصورتیکه محجورین بخواهند معاملاتی را انجام داده و ضرورت داشته باشد که به یکی از دلالان فعال در رشته خاصی مراجعه نمایند این امر توسط ولی، قیم، امین یا مدیر تصفیه، قابل انجام است و لذا آمر بایستی در انجام دادن معامله‌ای که قصد دارد وساطت انجام آن را اعطاء نماید، از نظر موازین حقوقی و قانونی، دارای توانایی و اختیار انجام آن باشد و موضوعی که به دلال ارجاع می‌شود، انجام آن قابل نیابت دادن و واگذاری باشد و موضوع دیگر آنکه ضرورت دارد براساس شرایط مندرج در ماده 190 قانون مدنی موضوع دلالی معلوم باشد، اگرچه دلالی نظیر عقد وکالت قراردادی است که برای رفع نیازمندی‌ها تبیین شده و در عداد عقود مسامحه است و لذا معلوم بودن موضوع از جمیع جهات ضرورت ندارد و علم اجمالی دلال به موضوع، برای اعتبار و نفوذ قرارداد دلالی کفایت می‌کند، لذا هرگاه آمر از دلال بخواهد که زمینۀ خرید یک واحد آپارتمان یکصد متری در خیابان خاصی از شهر خاصی برای وی را فراهم نماید چنین درخواستی قابل اجابت بوده و ابهام و اجمال موجود در آن خللی به اعتبار قرارداد دلالی وارد نمی‌آورد و در چنین مواقعی دلال بایستی بالحاظ غبطه و مصلحت آمر خانه ای را با ثمن متعارف برای او بیابد، از جانب دیگر معامله‌ای که دلال قصد وساطت در انعقاد آن را دارد، بایستی مشروع باشد و تبعاً و اصالتاً قرارداد دلالی نیز بایستی از حیث جهت، مشروع و قانونی باشد و چون تعهد دلال برای یافتن طرف معامله یا انجام مذاکرات برای انعقاد قرارداد، در زمرۀ تعهد بوسیله و مواظبت است، در صورتیکه نتیجۀ مورد نظر آمر حاصل نشود برای اثبات تقصیر دلال،؛ صرف عدم حصول نتیجه کافی نیست، بلکه آمر بایستی ثابت کند که دلال تلاش متعارف برای حصول نتیجه را معمول نداشته است، برخلاف تعهد به نتیجه که صرف عدم حصول نتیجۀ مورد نظر، مثبت تقصیر وکیل است. از جانب دیگر همانگونه که در بخشهای متعدد این پژوهش تصریح شده است، دلال نیز برای احراز سمت دلالی، بنحویکه مطمح نظر مقنن است، بایستی واجد شرایط ویژه‌ای باشد، از جمله شروط اساسی برای درخواست صدور پروانه دلالی در تمام رشته‌های دلالی داشتن سن بلوغ (حداقل 25 سال)، عدم محجوریت، عدم سوءسابقۀ کیفری، عدم اشتهار به نادرستی، داشتن سابقۀ کار و مهارت در زمینۀ دلالی مورد نظراست. همچنین اخذ پروانۀ دلالی در رشته‌های خاص، منوط به شرایطی ویژه است که داشتن و یا کسب آن شرایط، دلالان را قانوناً واجد شرایط انعقاد قرارداد دلالی نموده است و مراجعین به دلال با احراز اینکه دلال در رشتۀ مورد نظر آن‌ها، دارای پروانه است، با اطمینان خاطر، اقدام به انعقاد قرارداد می‌نمایند، از جانب دیگر بنابر قاعدۀ «اذن در شیء، اذن در لوازم آن است» اگر انجام مأموریت دلالی منوط به گرفتن اجیر توسط دلال باشد، دلال اختیار انجام این کار را دارد و اجرت اجیر در چنین مواردی جزو مخارج دلالی محاسبه می‌شود و بدیهی است که‌این موضوع را نباید با توکیل به غیر اشتباه نمود زیرا دلال به هیچ وجه حق ندارد موضوع دلالی را به دلال دیگر ولو در همان رشته، واگذار نماید، مگر آنکه بنا به تصریحی که در قرارداد دلالی بعمل آمده است وی اختیار توکیل به غیر را طبق ماده 672 قانون مدنی از آمر خود داشته باشد و در صورتیکه دلالان متعدد باشند، بنا به حکم ماده 669 قانون مدنی، هیچ یک از آن‌ها نمی‌تواند بدون اذن دیگری در آن کار دخالت کند، مگراینکه هریک از دلالان مجاز به انجام کار به صورت مستقل باشند، در فرض ضرورت اقدم دلالان بنحو اجتماع، هرگاه یکی از دلالان فوت نماید یا عزل شده و یا استعفاء دهد، مأموریت آمرین دیگر مستنبط از مفاد ماده 670 قانون مدنی، باطل شده و از بین می‌رود در حالکیه در وضعیت استقلال دلالان، فوت یا

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با موضوع معاملات ملکی، اسناد و املاک، قانونگذاری، ثبت اسناد Next Entries پایان نامه با موضوع معاملات ملکی، جبران خسارات، وظایف قانونی، اسناد و املاک