پایان نامه با موضوع سند رسمی، قولنامه، نظم عمومی، معاملات ملکی

دانلود پایان نامه ارشد

اطلاعات متعاملین به طرف دیگر و یا برای اشخاص ثالث نیست و اگر چه، عدم ذکر چنین تکلیف و مسئولیتی برای دلال در قوانین ما، از جمله نقایص قانونگذاری است لیکن چون عمل دلال در خصوص افشاء اسرار متعاملین، بعضاً ممکن است از مصادیق خیانت و عمل برخلاف مقررات دلالی موضوع ماده 8 قانون راجع به دلالان باشد و براساس مفاد این قوانین، عمل دلال دایر بر افشاء اسرار قابل تعقیب باشد. در حقوق آمریکا نیز افشاء اسرار یکی از طرفین از جمله دلایل لغو و یا تعلیق موقت پروانه دلالی است. لذا در صورتیکه عمل دلال در افشاء اسرار و اطلاعات طرفین، موجب ورود زیان به آن‌ها گردد علاوه بر مسئولیت‌های انضباطی و کیفری دلال، می‌توان وی را به جهت ورود خسارت از جنبه مسئولیت مدنی نیز مورد تعقیب حقوقی قرار داد.

3-3-7-عمل خلاف مقررات دلالی
طبق ماده 8 قانون راجع به دلالان: «هر دلالی که معلوم شود عمل او معمولاً برخلاف مقررات مربوط به دلالی است مورد تعقیب مقامی که بموجب ماده 11 این قانون معین می‌شود واقع و از شغل دلالی برای مدتی که از سه ماه کمتر و از یکسال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه او ابطال می‌شود و این امر مانع از آن نیست که دلال طبق قوانین جزایی یا حقوقی در دادگاه صالح مورد تعقیب قرار گرفته و به مجازات قانونی، یا تادیه خسارت وارده، محکوم گردد. بنابر مفاد ماده فوق، هرگاه عمل دلال برخلاف قوانین دلالی باشد موجب مسئولیت انتظامی، حقوقی و کیفری دلال خواهد بود و با توجه به اطلاق ماده فوق، در صورت عدم انجام هر کدام از تکالیف و مسئولیتهایی که دلال براساس قرارداد دلالی و یا مطابق موازین قانونی به عهده دارد نظیر تکالیف مربوط به تهیه دفتر مخصوص عملیات دلالی یا انجام رقابت مکارانه و ناسالم با رقبای شغلی و یا تبلیغات سوء علیه آن‌ها، افشاء اسرار مشتریان، تقلب و تدلیس در انجام وظایف، وی را مستوجب تعقیبات سه گانه فوق قرار می‌دهد. مضافاً اینکه هرگاه دلال عملی برخلاف مفاد ماده 349 قانون تجارت انجام دهد که مقرر داشته: «اگر دلال برخلاف وظیفه خود نسبت به کسیکه به او مأموریت داده بنفع طرف دیگر معامله اقدام نماید و یا برخلاف عرف تجاری محل از طرف مزبور وجهی دریافت و یا وعده وجهی را قبول کند، مستحق اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود. بعلاوه محکوم به مجازات مقرر برای جرم مربوطه خواهد شد.» به علت اینکه عدم رعایت صحت عمل و صداقت و رعایت بیطرفی کامل و عدم مراعات مصلحت طرفین معامله توسط دلال و یا به دلیل دریافت وجه یا قبول وعده دریافت وجهی زائد بر عرف تجاری محل، یا زائد بر تعرفه قانونی موجب سلب اعتماد عمومی به دلالان و ازدیاد اختلافات قراردادی و مآلاً اختلال در نظم عمومی خواهد شد. دلال مستوجب مجازات قانونی خیانت در امانت خواهد بود و در صورتیکه طرفین معامله هر دو، به دلال مراجعه کرده باشند و قرارداد حق‌الزحمه دلالی منعقد نموده باشند نیز دلال به استناد ماده 8 قانون راجع به دلالان، توسط مقامات نظارتی قابل تعقیب خواهد بود. بعلاوه تعقیب دلالان از حیث حقوقی و کیفری بعهده متضررین است که باید موارد را در مراجع قضائی تعقیب نمایند. یکی از اعمال خلاف قانون، دلالی معاملات ممنوعه است که بموجب ماده 353 قانون تجارت دلالی اینگونه معاملات، اجرت ندارند و سایر ضمانت‌های اجرائی این ممنوعیت در ماده 8 قانون راجع به دلالان پیش‌بینی شده است. بنابراین هرگاه انجام معامله‌ای براساس موازین قانونی به هر دلیل ممنوع شده باشد اعم از اینکه جهت معامله نامشروع و غیرقانونی بوده یا خرید و فروش کالایی بدلیل حرمت شرعی یا قانونی یا به علت فقدان مالکیت شیئی مورد معامله، ممنوع باشد؛ وساطت دلال در انعقاد اینگونه معاملات تبعاً طبق موازین قانونی قابل تعقیب است. مثلاً وساطت در خرید و فروش مشروبات الکلی یا مواد مخدر و نحو آن بموجب مقررات قانونی، قابل مجازات می‌باشد.
و لذا در صورتیکه در نتیجه اعمال خلاف قانون دلال، تخلفات صنفی و یا جرائمی رخ دهد مانند اینکه وساطت دلال در معاملات، موجب افزایش قیمت کالا و یا کمیابی آن‌ها گردد و یا هرگونه دسیسه و تقلبی از ناحیه دلال در امر وساطت معاملات صورت پذیرد طبق قوانین نظام صنفی، قانون تعزیرات حکومتی، قانون مجازات اسلامی، قانون راجع به دلالان و سایر قوانین مربوطه، شخص دلال تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت و به مجازات‌های اداری یا صنفی و یا مجازات‌های عمومی مقرر، از جمله حبس و محرومیت از شغل دلالی در مدت معین، لغو پروانه کسب و یا جزای نقدی و همچنین استرداد وجوه و اموال تحصیل شده و یا جبران خسارات وارده به اشخاص محکوم خواهد شد. همچنین در صورتیکه عمل دلال به قصد اخلال در نظم اقتصادی کشور صورت پذیرد به جرائم وی در دادگاه انقلاب و در مورد سایر جرائم عمومی، نظیر خیانت در امانت، کلاهبرداری و مانند آن در دادگاه‌های عمومی رسیدگی می‌شود.

3-4-حقوق دلال33
از جمله مهمترین حقوق دلال، استحقاق وی به دریافت اجرت یا حق‌الزحمه دلالی و نیز مطالبه مخارجی است که بمنظور انجام دستور آمر و فراهم نمودن مقدمات انجام معامله، متحمل شده است.
3-4-1-اجرت یا حق‌الزحمه دلال
اگرچه قرارداد دلالی اصولاً از حیث مقررات تابع قرارداد وکالت است ولی وکالت از جمله عقود مجانی است و در عقد وکالت لازم نیست اجرت وکیل تعیین شود، یعنی در قبال اعطاء نیابت از جانب موکل به وکیل، عوض خاصی پرداخت نمی‌گردد. لیکن طبق ماده 675 قانون مدنی موکل بایستی اجرت وکیل را بدهد مگر اینکه در عقد وکالت طور دیگری مقرر شده باشد و براساس ماده 676 قانون مدنی حق الوکاله وکیل تابع قرارداد طرفین است و در صورت عدم تعیین مقدار آن در قرارداد، حق‌الزحمه وکیل تابع عرف و عادت است و اگر عادت مسلمی نباشد، وکیل مستحق اجرت المثل است همچنین بموجب ماده 677 همین قانون، اگر در وکالت مجانی یا با اجرت بودن آن تصریح نشده باشد، محمول بر این است که با اجرت باشد لیکن مقررات دلالی به ویژه مفاد مواد 335 و 348 قانون تجارت صراحتاً استحقاق دلال را به دریافت حق‌الزحمه مورد تأکید قرار داده است. همچنان که مفاد مواد 349 و 350 و 352 و مفهوم مخالف ماده 353 قانون تجارت نیز مؤید استحقاق دلال به دریافت اجرت است و تحت شرایط خاصی، حق مطالبه و دریافت آن را خواهد داشت. همچنین تاجر بودن دلال که مستلزم عمل تجاری در قبال کسب درآمد و سود است نیز اقتضای با اجرت بودن عمل دلالی را دارد. بموجب ماده 13 قانون دلالان ناظر بر ماده 17 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی، میزان حق‌الزحمه دلال منوط به قرارداد او با طرفین است که طبق تبصره ذیل ماده اخیر در صورتیکه طرفین معامله هر دو به دلال مراجعه کرده و قرارداد دلالی منعقد نموده باشند حق دلالی به میزان مقرر در فوق بالمناصفه به عهده طرفین است و در غیر اینصورت تمام حق دلالی به عهده طرفی است که به دلال مراجعه کرده است و از آنجائیکه براساس ماده 13 قانون دلالان پس از انتشار آئین‌نامه‌های مربوط به حق‌الزحمه و دفاتر، مواد 354 و 355 قانون تجارت نسخ خواهد شد، ولی عدم تدوین و تصویب همه آئین‌نامه‌های دلالان در تمام رشته‌های دلالی، حاکمیت مواد مذکور را در مورد برخی از دلالان، به قوت خود باقی گذارده است که مقرر می‌دارد حق‌الزحمه دلال برعهده طرفی است که او را مأمور انجام معامله نموده مگر اینکه قرارداد مخصوصی، غیر از این ترتیب را مقرر بدارد. از توجه به مراتب فوق استحقاق دلال نسبت به حق‌الزحمه محرز می‌گردد. لیکن با دقت در مقررات مربوط به اجرت دلال، متوجه می‌شویم که پرداخت حق‌الزحمه دلال تابع شرایط و موانع خاصی است که بشرح ذیل به اهم آن‌ها می‌پردازیم.
3-4-1-الف-تمام شدن معامله به وساطت دلال
براساس ماده 348 قانون تجارت دلال نمی‌تواند حق دلالی را مطالبه کند مگر اینکه معامله به راهنمائی یا وساطت او تمام شده باشد . از توجه به مفاد ماده مزبور بنظر می رسد که دلال در صورتی حق دریافت حق‌الزحمه را دارد که، معامله به وسیله و راهنمائی او انجام شود یعنی یا برای کسی که می خواهد معامله کند، طرف پیدا کند یا به وساطت او معامله انجام پذیرد، به غیر از قید مزبور، معامله مورد نظر بایستی تمام شده باشد. بنابراین در صورتیکه معامله مورد نظر از حیث ارکان و شرایط مربوطه تمام شده تلقی نگردد دلال حق مطالبه اجرت را ندارد، لیکن در خصوص تعیین ضابطه تمام شدن قرارداد، اختلاف نظر وجوددارد به نحوی که عده‌ای معتقدند به صرف تنظیم قولنامه و امضاء طرفین، در واقع وظیفه دلال مبنی بر وساطت در معامله به اتمام رسیده است و طبق ماده 343 قانون تجارت دلال ضامن اجراء معاملاتی که به توسط او می‌شود نیست. کمااینکه در پاره‌ای موارد رویه قضائی نیز در خصوص ضابطه تمام شدن معامله بویژه معاملاتی که قانوناً در مورد آن‌ها باید سند رسمی تنظیم شود نظیر معاملات غیرمنقول و خودرو قائل به‌این نظر می‌باشد. (بازگیر، 1378، صفحه 258)
عده‌ای دیگر این ضابطه را فاقد وجاهت قانونی می‌دانند و معتقدند تا زمانیکه نسبت به‌این معاملات سند رسمی تنظیم نشده باشد، معامله مزبور تمام شده تلقی نمی‌گردد. مؤید این مطلب نظریه مورخ 25/12/1367 دادگاههای حقوقی 2 تهران است که به اتفاق آراء اعلام گردیده است که حق دلالی و قتی ثابت است که معامله خاتمه یافته، یعنی بین طرفین سند رسمی تنظیم شده باشد و صرف تنظیم قولنامه یا سند عادی کافی نیست.زیرا قولنامه مملک و انتقال دهنده مبیع یا ثمن نیست و با تنظیم آن نمی‌توان پذیرفت که معامله مورد نظر تمام شده است. (ابرام، 1371، صفحه 58)
از جانب دیگر بموجب تبصره ماده 8 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 سردفتران اسناد رسمی مکلفند در موقع تنظیم اسنادی که معامله به وسیله دلال انجام می‌شود مداخله دلال را در معامله با ذکر شماره پروانه دلال در سند قید و ثبت دفتر را به امضاء دلال هم برسانند و در صورتیکه به‌این وظیفه عمل ننماید مورد تعقیب انتظامی قرار خواهند گرفت. بنابراین تعیین تکلیف قانونی برای سردفتر اسناد رسمی، جهت قید نام دلال و درج امضاء وی ذیل سند، در صورتی موضوعیت قانونی و واجد اهمیت شناخته می‌شود که قائل به‌این عقیده باشیم که معامله موردنظر، صرفاً با تنظیم سند رسمی خاتمه می‌یابد و گرنه، بیان چنین تکلیفی برای سردفتران آن هم با ضمانت اجرائی انتظامی امری بیهوده تلقی می‌شد، حال آنکه مقنن حکیم است و مرتکب لغو نمی‌شود. بنابراین گرچه مقصود مقنن از اصطلاح تمام شدن، در متن ماده 348 قانون تجارت، منصرف از اجراء قرارداد است لیکن قرارداد بایستی قطعیت یافته باشد و از همین رو قانونگذار در ماده 350 قانون مزبور تأکید نموده است که اگر قرارداد مشروط به شرط تعلیقی باشد، در اینصورت دلال پس از حصول شرط مستحق اجرت خواهد بود مثلاً هرگاه متعاملین در عقد بیع منزل مسکونی در حال ساخت و ساز، قطعیت معامله خود را معلق به تصویب اعطای تسهیلات بانکی برای تکمیل عملیات ساختمانی نمایند در چنین فرضی در صورت عدم تحقق شرط و در نتیجه عدم قطعیت و پایان معامله، دلال نمی‌تواند مطالبه حق دلالی کند. مطلب حائز اهمیت در این خصوص این است که هرگاه در قرارداد دلالی شرط شود که حتی در صورت عدم انجام معامله، دلال مستحق دریافت حق دلالی می‌باشد، از آنجائیکه مفاد ماده 348 قانون تجارت در عداد مقررات مربوط به نظم عمومی و اخلاق حسنه و قواعد آمره نبوده و بلکه حکم این ماده، قاعده تکمیلی است بنابراین توافق مزبور مجاز و منطبق با موازین قانونی است زیرا آنچه که این ماده در صدد بیان آن است، صرفاً عدم استحقاق دلال به مطالبه اجرت و در واقع فقدان تکلیف آمر به تادیه اجرت، قبل از اتمام معامله است، لیکن هرگاه بموجب قرارداد دلالی آمر خود را در هر صورت مکلف به تادیه اجرت نموده باشد و برای دلال حق مطالبه اجرت ولو با فرض عدم انجام معامله، یا فسخ قرارداد در اثنای کار دلال، ایجاد شده باشد؛ این توافق محترم و فاقد اشکال قانونی است و درصورتیکه طرفین برخلاف مفاد ماده 348 توافق نکرده باشند، مفاد این ماده بعنوان قانون مکمل اراده طرفین، لازم الاجرا می‌شود و توافق طرفین در قرارداد دلالی بشرح موصوف، براساس قاعده

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با موضوع قانون مدنی، جزای نقدی، جبران خسارات، بازار اوراق بهادار Next Entries پایان نامه ارشد با موضوع دانشگاه تهران