پایان نامه با موضوع سند رسمی، حقوق آمریکا، معاملات ملکی، وظایف قانونی

دانلود پایان نامه ارشد

استیفاء از عمل دیگری، موضوع ماده 336 قانون مدنی نیز قابل توجیه است و از جانب دیگر عده‌ای از حقوقدانان معتقدند که اجرت دلال تابع اقدام و عملی است که پس از انعقاد قرارداد دلالی انجام داده و فسخ قرارداد دلالی، تأثیری در اخذ حق‌الزحمه به نسبت عمل دلال ندارد ولو معامله اصلی سر نگیرد. (کاتبی، 1378، صفحه 263)
لیکن در اکثر موارد، رویۀ قضایی متمایل به‌این عقیده است که تمام شدن معامله در معاملاتی که به ضرورت حکم قانون بایستی برای نقل و انتقال آن‌ها سند رسمی نیز تنظیم شود، منوط به تنظیم سند رسمی موضوع مواد 47 و 48 قانون ثبت است و حتی فسخ یا اقاله مبایع نامه عادی توسط طرفین و لو بدون تقصیر و مداخله دلال، قبل از تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی است را از مواردی که دلال مستحق دریافت اجرت است، نمی‌دانند زیرا حکم ماده 352 قانون تجارت را مربوط به مواردیکه تلقی می‌کنند که معامله منعقد و تمام شده باشد و سپس طرفین بدون مداخله و تقصیر دلال آن را فسخ کنند و حال آنکه تنظیم مبایعه نامه عادی در خصوص زمین یا خودرو را نمی‌توان بمنزله اتمام معامله دانست. شاید بتوان علت تشتت رویه قضائی را در خصوص ضابطه تشخیص تمام شدن معامله و قطعیت آن را در تفاوت دیدگاه حقوقدانان و قضات درباره معیار قراردادن مقررات شرعی و فقهی یا مقررات قانونی نظیر مقررات مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت دانست. در قانون تعهدات سوئیس ضابطه تشخیص استحقاق دلال جهت دریافت اجرت مطابق ماده 412 قانون مرقوم، این است که‌آیا فرصت داده شده توسط دلال به آمر جهت انعقاد قرارداد و یا مذاکرات انجام شده توسط وی منجر به انعقاد قرارداد شده است یا خیر؟ و در این خصوص معیار استحقاق نظیر موازین فقهی صرفاً انعقاد قرارداد است و در واقع عقد سبب استحقاق است و قطعیت آن و یا انجام تشریفات بعدی تأثیری در استحقاق دلال ندارد. در حقوق آمریکا نیز قطعیت و نهایی شدن قرارداد منعقده به وساطت دلال از شرایط استحقاق اجرت نیست و به صرف تمام شدن قرارداد مبتنی بر توافق اراده طرفین برای امکان مطالبه اجرت توسط دلال کفایت می‌کند، در سیستم حقوقی ما همانگونه که توضیح داده شده متأسفانه مقررات راجع به دلالی به ویژه قوانین مربوط به شرایط استحقاق دلال برای مطالبه اجرت، متشتت است، قدر متیقن در خصوص برخی از معاملات که تنظیم سند رسمی برای انتقال قانونی، ضرورت دارد نظیر معاملات مربوط به اموال غیرمنقول به جهت صراحت حکم تبصره ذیل ماده 8 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی این است که، استحقاق دلال به دریافت اجرت، منوط به تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه است. کمااینکه همین معیار را در خصوص معاملات مربوط به خودرو نیز می‌توان لازم الاجرا دانست. لیکن در مورد سایر معاملات که اتمام آن‌ها منوط به چنین تشریفاتی نیست، صرف انعقاد قرارداد به وساطت دلال، برای استحقاق اجرت کافی است، لیکن مآلاً برای رفع تشتت و ایجاد رویه واحد در این زمینه، تدوین قوانین جدید امری ضروری و راهگشا است.

3-4-1-ب-معامله مورد وساطت از معاملات ممنوعه نباشد
بموجب ماده 353 قانون تجارت دلالی معاملات ممنوعه اجرت ندارد. لذا هرکدام از معاملاتی که با راهنمائی یا وساطت دلال انجام شده و تمام شده باشد در صورتیکه از مصادیق معاملات ممنوعه باشد دلال مستحق اجرت نخواهد بود چرا که قرارداد دلالی، قراردادی تبعی و فرعی است و هرگاه که معامله اصلی ممنوعیت قانونی و حرمت شرعی داشته باشد عمل دلال نیز بالتبع، عمل ممنوعی بوده و قانون هیچگونه احترام و اجرتی برای ارتکاب اعمال ممنوع قائل نیست بلکه مرتکب را تحت پیگرد قانونی قرار میدهد و لذا هرگاه دلال با علم و اطلاع در معاملات مربوط به کالای قاچاق، غیربهداشتی، غیرمجاز، حرام شرعی، اموال حاصل از سرقت و کلاهبرداری و عملیات نامشروع، مواد مخدر و یا حتی بیع مالی که قانوناً ممنوع باشد نظیر اموال موقوفه، بازداشتی وساطت کند علاوه بر اینکه ممکن است به اتهام شرکت یا معاونت در اینگونه جرائم محکوم شود و نه تنها مستحق اجرت دلالی آن معاملات نخواهد بود، بلکه به استناد ماده 8 قانون راجع به دلالان به اتهام ارتکاب عمل خلاف مقررات، از سه ماه تا یکسال از شغل دلالی ممنوع خواهد شد.
3-4-1-ج-عدم اقدام به نفع طرف دیگر معامله یا دریافت وجهی برخلاف عرف تجاری
بموجب ماده 349 قانون تجارت اگر دلال برخلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او مأموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام نماید و مثلاً عامداً و عالماً بهای موضوع معامله را بسیار زیادتر از مظنه روز یا نرخ متعادل و متعارف و به ضرر خریدار که آمر دلال نیز هست، تعیین نماید و یا برخلاف عرف تجارتی محل، از طرف مزبور وجهی را دریافت و یا وعده دریافت وجهی را قبول نماید که‌اینگونه امور بعضاً از مصادیق رشوه و خیانت تلقی می‌شود، مستحق اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود. زیرا در چنین مواردی، دلال از حیطه وظایف قانونی خود تجاوز نموده و از حالت امین و وکیل بودن آمر خارج گشته و به ورطه خیانت کشیده شده است، از آنجائیکه دریافت وجه از طرف دیگر یا وعده دریافت، دلال را وادار به انجام اعمالی برخلاف مصلحت آمر و تمام نمودن معامله به نفع طرف مقابل می‌نماید که موجب تحصیل منفعت نامشروع برای طرف و ورود ضرر نامتعارف به آمر می‌شود و اینگونه زیان‌ها که از نفع و ضررهای معمولی معاملات، متفاوت است؛ در صورت اثبات موضوع، یکی از ضمانت‌های اجرایی خیانت دلال، عدم استحقاق او نسبت به دریافت اجرت است. البته بدیهی است که هرگاه دلال از جانب طرفین معامله مأمور باشد و با هرکدام از آن‌ها قرارداد دلالی منعقد نموده باشد اخذ وجه بابت اجرت از طرفین در این فرض، فاقد ممنوعیت قانونی است از جانب دیگر تدوین تعرفه اجرت دلالان برمبنای افزایش شاخص نرخها و نظارت بر اجرای دقیق آن، از جمله شیوه‌هایی است که با تمسک به آن‌ها می‌توان از بروز چنین تبانی‌هایی جلوگیری بعمل آورد و یا لااقل موارد آن را کاهش داد زیرا یکی از موارد مبتلاُ‌به که اصولاً موجب سلب اعتماد عمومی نسبت به مشاغل دلالی می‌باشد ارتکاب یا تلقی و توهم ارتکاب چنین اعمالی، توسط دلالان است.
3-4-1-د-تحقق شرط تعلیقی معامله
در این خصوص ماده 350 قانون تجارت مقرر می‌دارد: هرگاه معامله اصلی که دلال وساطت آنرا بعهده دارد مشروط به شرط تعلیقی باشد دلال پس از حصول شرط، مستحق اجرت خواهد بود. بدین توضیح که ممکن است متعاملین قرارداد اصلی در ضمن قرارداد، قطعیت عقد را منوط به‌ایجاد و تحقق شرطی نمایند به دلیل اینکه عقد منجز نبوده و تمام شده تلقی نمی‌گردد، لذا مستحق بودن دلال نسبت به دریافت حق دلالی، منوط به حصول آن شرط است. مثلاً هرگاه متعاملین در ضمن قرارداد فروش یک دستگاه اتومبیل، قطعیت آن را منوط به تولید قطعات یدکی آن در داخل کشور ظرف سه ماه ‌آینده نمایند، تا زمان حصول این شرط، دلال مستحق حق دلالی نمی باشد. کما اینکه ماده 413 قانون تعهدات سوئیس در صورتیکه معامله اصلی مشروط به شرط تعلیقی باشد، دلال را در صورتی مستحق مطالبه کارمزد میداند که آن شرط محقق شده باشد.
3-4-1-ه -عدم ارتباط فسخ معامله به عمل دلال
بموجب ماده 352 قانون تجارت در صورتیکه معامله اصلی به رضایت طرفین یا به واسطه یکی از خیارات قانونی فسخ شود، حق مطالبه دلالی (اجرت) از دلال سلب نمی‌شود مشروط بر اینکه فسخ معامله مستند به دلال نباشد. بنابراین، اقاله عقد به تراضی متعاملین پس از تمام شدن آن به راهنمائی و وساطت دلال، و یا فسخ توسط یکی از متعاملین به دلیل اعمال یکی از خیارات قانونی، سالب حق مطالبه اجرت توسط دلال نمی‌باشد چرا که سبب استحقاق اجرت یا کارمزد انعقاد عقد است نه اجرایی شدن آن، لیکن محفوظ بودن حق مطالبه دلال، مشروط بر این است که اقاله عقد یا فسخ آن توسط متعاملین در نتیجه مداخلات یا اقدامات و یا ترک وظایف دلال نباشد و هرگاه اقاله یا فسخ معامله در اثر تقصیر دلال صورت گرفته باشد وی مستحق اجرت نیست، با توجه به شرایط فوق الذکر در صورتیکه معامله‌ای براساس موازین قانونی به واسطه یا به راهنمایی دلال تمام شده باشد و دلال برخلاف وظایف قراردادی و قانونی خود مرتکب تقصیری نشده باشد، مستحق اجرت خواهد بود که بشرح آتی اجرت دلال مورد بررسی قرار می‌گیرد.

3-4-1-1-میزان اجرت
از آنجائیکه دلالی از جمله مشاغل تجاری محسوب می‌گردد و هدف دلال از اشتغال به‌این شغل، کسب درآمد است و با توجه به اصل عدم تبرع، دلال در مقابل عملی که انجام می‌دهد با لحاظ شرایط مذکور در مبحث اجرت، مستحق اجرت است. در خصوص میزان اجرت آنچه که قانونگذار در ماده 355 قانون تجارت پیش بینی نموده بود ‌این است که حق‌الزحمه دلال براساس قرارداد حق‌الزحمه‌ای که در ابتدا کار بین آمر و دلال منعقد می‌شود، تعیین خواهد شد و در صورت عدم تعیین حق‌الزحمه و بروز اختلاف، دادگاه با استناد به تعرفه موجود راجع به اجرت و حق‌الزحمه، و در صورت فقدان تعرفه با استفاده از نظرات اهل فن و با توجه به شرایط زمانی و مکانی وقوع معامله اصلی، اجرت دلال را تعیین می‌نماید از طرف دیگر چون به استناد ماده 13 قانون راجع به دلالان، با انتشار آئین‌نامه‌های مربوط به حق‌الزحمه و دفاتر دلالان ماده 355 نسخ خواهد شد لیکن چون تاکنون فقط تعرفه حق‌الزحمه برخی از دلالان تصویب شده است و در مورد تعدادی از رشته‌های دلالی، آئین‌نامه دقیق و کاملی تهیه و انتشار نیافته است. لذا بنظر می‌رسد که تا زمان تصویب آئین‌نامه و تعرفه‌های مربوطه، میزان حق‌الزحمه‌اینگونه دلالان طبق قرارداد طرفین و یا عرف و عادت تجاری هر محل تعیین گردد. از جانب دیگر میزان اجرت دلال براساس موازین فقهی، مبتنی بر قرارداد و توافقی است که طرفین قبل از اقدام دلال به عملیات، تعیین می‌نمایند اما در حقوق آمریکا میزان اجرت دلال برمبنای درصدی از مبلغ کل قراردادی است که دلال وساطت آن را به عهده دارد و در قرارداد بین آمر و دلال آن درصد ذکر می‌شود. در خصوص دلالان معاملات ملکی با توجه به تکلیفی که ماه 16 آئین‌نامه به عهده دلال گذاشته است وی بایستی قبل از اقدام به انجام دستور آمر قرارداد حق‌الزحمه را در دو نسخه تنظیم و به امضاء آمر رسانده و یک نسخه آن را در پرونده مخصوص بایگانی و نسخه ثانی را به مراجعه کننده تحویل و رسید دریافت دارد. لذا مبنای پرداخت حق‌الزحمه دلال، قرارداد حق‌الزحمه است که طبق توافق طرفین تعیین می‌شود لیکن بموجب ماده 17 همین آئین‌نامه حق‌الزحمه دلال، بستگی به قرارداد او با طرفین معامله دارد و بصورت درصدی از

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه با موضوع قانون مدنی، جزای نقدی، جبران خسارات، بازار اوراق بهادار Next Entries پایان نامه ارشد با موضوع دانشگاه تهران