پایان نامه ارشد رایگان درمورد سند رسمی، دیوان عالی کشور، اسناد و املاک، ثبت اسناد

دانلود پایان نامه ارشد

گروهی از حقوقدانان از ظاهر ماده 22 و 48 قانون ثبت چنین استنباط کردهاند که معاملات راجع به اموال فوق تشریفاتی است و تشریفات آن، ثبت سند در دفتر اسناد رسمی است به گونهای که اگر این تشریفات رعایت نشود اساساً معامله ای واقع نمیشود.(کاتوزیان،1371، 253)
عدهای تشریفات را فقط ناظر به عقد میدانند و منکر عقد تشریفاتی در حقوق ایران میباشند.( جعفری لنگرودی، 1371، 2574 ) عدهای هم گرچه به دیدگاه دوم تمایل دارند اما با تردید به مسئله نگریسته و نتیجه هر دو دیدگاه را یک چیز میدانند: «مگر آنکه گفته شود نپذیرفتن اسنادی که در موارد مزبور به ثبت رسیده غیر مستقیم معامله را بلااثر مینماید و عقدی که اثر قانونی ندارد در حکم باطل است: زیرا از حیث اثر با باطل یکسان میباشد.»(امامی، 1368، 174) نظریههای دیگری هم از میان دیدگاهها و آرای دیوان عالی کشور به دست میآید. از جمله این که باید میان اعتبار قرارداد نسبت به طرفین آن و نسبت به اشخاص ثالث تفکیک کرد؛ یعنی قرارداد مزبور میان طرفین قرارداد معتبر است اما نسبت به اشخاص ثالث اعتباری ندارد. این اختلافات هنوز هم ادامه دارد و رویه قضایی هم به نتیجهی قاطعی نرسیده است. اما هـیأت عمومی دیوان عالی کشور با صدور رأی وحدت رویه672-1/10/1383 نه تنها به صورت قاطع به این اختلافات پایان نداد، بلکه بر دامنه ابهامات نیز افزوده است؛ که بایستی با توجه به برداشتهای و استنباطهای متفاوتی که از آن میشود به تجزیه و تحلیل آن پرداخت. شرح رأی بدین شرح است:
«خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد(46،47،48) قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت هیئت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص داده میشود.» شک نیست که در دعوای خلع ید که موضوع رأی میباشد خواهان باید مالکیت خود را اثبات کند. اما تمام بحث در این است که آیا خواهان که انتقال ملک به وی از طریق سند رسمی نبوده است و دلایل محکم دیگری دارد مالک شناخته میشود یا خیر؟ تمام سخن در نحوه احراز مالکیت است . پاسخ به این سوال هم در گرو آن است که آیا معامله اموال غیر منقول ثبت شده تشریفاتی است یا خیر؟ در این خصوص نظریات مطرح شده فوق را به تفکیک بررسی میکنیم.
اول: به موجب این نظریه، معاملات مزبور تشریفاتی است به این معنا که اگر با سند رسمی انجام نشود اساساً انتقالی صورت نمیگیرد و حتی اگر خوانده در جلسه دادگاه به مالکیت خواهان اقرار کند، اثری بر آن مترتب نیست، زیرا:
” لحن ماده 22 و مواد 46 به بعد قانون ثبت بیانگر آن است که لزوم تنظیم سند بیع در دفتر اسناد رسمی به معنای آن نیست که سر دفتر فقط معامله را ثبت نماید. بلکه ایجاب و قبول هم باید نزد وی صورت گیرد و ارکان و شرایط قرارداد را نیز احراز کند وگرنه انتقالی صورت نمیگیرد. حکمت اجباری شدن ثبت سند املاک آن است که از معاملات معارض جلوگیری شود. پس اگر انتقال با قرارداد عادی صورت گیرد با این حکمت تعارض داشته و کار لغوی خواهد بود.( کاتوزیان، 1371، 353)
دوم: ثبت سند رسمی انتقال، از تشریفات لازم برای صحت عقد نیست، بلکه صرفاً برای تمامیت آثار آن است. زیرا:
” اصل صحت قراردادها و اصل عدم دخالت امر دیگری غیر از قصد و رضای طرفین و شرایط مقرر قانونی اقتضا میکند که ثبت رسمی سند، جزء شرایط انتقال نباشد.” (شهیدی، 1377، 123)
مواد 22 و 46 تا 48 قانون ثبت اسناد و املاک نیز دلالتی بر باطل بودن معاملاتی که به صورت رسمی ثبت نشدهاند ندارد؛ زیرا اگر چنین دلالتی داشت باید واژه بطلان را به کار میبُرد. پس منظور آن است که ادعای مالکیت بدون داشتن سند رسمی و یا اثبات آن در مرجع قضایی نزد محاکم و مراجع رسمی پذیرفته نیست. (شهیدی، 1377، 123)
قرینههای ثبتی وجود دارد که مؤیّد این ادعاست. از جمله ماده 72 قانون ثبت که وقتی سخن از اعتبار کامل سند رسمی به میان میآورد مفهوم آن است که سند عادی هم اعتباری هرچند ناقص دارد و نیز مواد 93 و 106 این قانون اسناد رسمی را معتبر دانستهاند.(شهیدی، 1377، 123)
در موارد متعددی شعب دیوان عالی کشور سند عادی را حتی بدون آنکه درخواست اعلام اعتبار و اثبات مالکیت باشد مورد استناد قرار دادهاند. در دادنامه 285-7/5/69 شعبه 22 دیوان عالی کشور در پاسخ به ایراد خوانده مبنی بر آنکه به استناد مواد 22 و46 و47 و 48 قانون ثبت، سند عادی نسبت به املاک ثبت شده پذیرفته نیست، چنین استدلال شده است: ” با عنایت به اینکه حَسَب قراردادهای فوق الاشعار وقوع بیع شرعاً و قانوناً محرز است و مبیع به تصرف خواهان داده شده و دفاعیات خوانده دائر به عدم وقوع بیع… مستند و موجه نیست، دادگاه با احراز حقانیت خواهان نظر به محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی نسبت به پلاک فوق … ابراز می دارد.”( زراعت، 1384، 30)
در موارد متعدد، قانونگذار به اسناد عادی هم اعتبار داده است مانند ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سالهای 56 و 62 که اجاره نامه عادی را معتبر میداند و مواد 278 و 279 قانون امور حسبی که وصیتنامه عادی را معتبر دانسته است و ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک که سند عادی خرید املاک را واجد اعتبار دانسته است.
اگر دعوای اثبات مالکیت پذیرفته نشود توالی فاسد زیادی به بار میآورد؛ مثلا شخصی با سند عادی ملکی را خریداری میکند و همسایه به ملک وی تجاوز مینماید و او نمیتواند به استناد سند عادی، خلع ید او را بخواهد و این سخن درمورد املاکی که هنوز در دفتر املاک به ثبت نرسیده است جدیتر است، زیرا ادارات ثبت چنین ملکی را به علت اینکه در تصرف مالک نیست به نام وی ثبت نمیکنند و از طرف دیگر، تصرف ملک منوط به خلع ید غاصب از طریق دادگاه است که دادگاه نیز به علت فقدان سند مالکیت این دعوا را نمیپذیرد.
فلسفه وضع مواد 22، 46 ،47 و 48 قانون ثبت که همان برقراری نظم اجتماعی است تا جایی مورد توجه است که این نظم را به هم نزده و با عدالت سازگاری داشته باشد و عدالت را قربانی خود نسازد. در شرایط کنونی که بیشتر معاملات به شکل عادی انجام می شود و با توجه به مقررات پیچیده و موانع فراوان دیگر، امکان انجام معامله رسمی به راحتی وجود ندارد، چگونه میتوان مقررات خشک قانون ثبت را با این سرسختی اجرا کرد؟ مضافاً بر اینکه قواعد شرعی و اصلاحات قانون مدنی نیز همانگونه که توضیح داده شد با این استنباط سازگار است. هرگاه قانون تشریفات خاصی را برای قراردادی لازم بداند اما معلوم نباشد که تشریفات وجود عقد است یا تشریفات اثبات عقد، آن را باید محمول بر نوع دوم دانست.
از راههای دیگری همچون اقرار و شهادت شهود نیز میتوان مالکیت را اثبات کرد. تفاوت اساسی این دو راه آن است که اگر خواهان دارای سند مالکیت باشد نیاز به ارائهی دلیل دیگری برای اثبات مالکیت ندارد و هرگونه ادعایی بر خلاف سند مالکیت از وی پذیرفته نمیشود. اما اگر سند مالکیت نداشته باشد، ابتدا مالکیت خود را از راههای دیگری به اثبات برساند و سپس اقامه دعوای مالکیت بنماید که حتی برای این امر لازم نیست دعوای مالکیت را جدای از دعوای خلع ید مطرح نماید، بلکه میتواند دو دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را ضمن یک درخواست تقدیم دادگاه نماید. در این صورت دادگاه، یک دعوا را به عنوان مقدمه دعوای دیگری رسیدگی کرده و چنانچه مالکیت را احراز نمود همزمان درمورد خلع ید نیز تصمیم میگیرد. آنچه که مؤید این استنباط است آن است که هر دو دعوی منتهی به آرای متعارض فقط درمورد خلع ید مطرح شدهاند. در یک دعوا با استناد به یک فقره بیع نامه عادی خواسته چنین تعیین گردیده است: (خلع ید و تحویل دویست متر مربع زمین) که دادگاه بدوی با این استدلال دعوا را رد کرده است: با عنایت به اینکه به موجب مادتین 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 19/12/1310 ، ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی که اداره ثبت و اسناد و املاک و دفاتر اسناد موجود بوده ثبت کلیه اسناد و عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته که در مانحن فیه خواهان صرفاً به یک فقره سند عادی مورخ 19/1/67 استناد نمودهاند و براساس اینکه دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت، صرف نظر از صحت و یا سقم آن، در حال حاضر قابلیت استماع نداشته، مستنداً به مواد 22 ،47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، قرار عدم استماع دعوا صادر و اعلام میگردد. (زراعت،1384، 31-34)
اما دادگاه تجدید نظر این رأی را نقض نموده و چنین استدلال کرده است: ” با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قراردادهای موضوع ماده 10 قانون مدنی، که قراردادهای خصوصی بین افراد را در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ و معتبر دانسته و اینکه انعقاد قرارداد فیمابین طرفین بر اساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تردید و تکذیب قرار نگرفته ، به موجب ماده 362 قانون مدنی از آثار بیع صحیح است که بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم مینماید و عدم رعایت مواد 47 و 48 قانون ثبت و اسناد و املاک که به جهت رعایت تشریفات صوری معامله میباشد، نمیتواند به اراده طرفین که مبنی بر انجام معامله بوده خللی وارد نماید.”(زراعت،1384، 31-34)
خواسته دعوای دیگر نیز عبارت است از: «خلع ید از مبذر یکصد من تبریز زمین کشاورزی»، که همان شعبه قبلی با همان استدلال، قرار عدم استماع دعوا را صادر نموده است. اما شعبه دیگر دادگاه تجدیدنظر عینا رأی تجدیدنظرخواسته را تأیید کرده و این رأی مورد ابرام اکثریت قضات هیأت عمومی دیوان عالی کشور قرار گرفته است. ملاحظه میشود که این دو دعوا بدوا با استناد به سند عادی مطرح گردیده و اثبات مالکیت خواهان در ضمن خواسته دعوا خواسته نشده است و استدلال دادگاه بدوی صحیح میباشد.( زراعت،1384،33-34)
سوم: عقدی که بدون تنظیم سند رسمی صورت میگیرد برای طرفین لازمالاتباع است، اما در مقابل دیگران اعتباری ندارد .شعبه چهارم دیوان عالی کشور در رأی شماره 252 مورخه 28/7/26 در این زمینه آورده است: ” در صورتی که خوانده در دادگاه به صدور سند عادی از ناحیه خود اقرار کند، استناد دادگاه به مواد 46 و 47 قانون ثبت علیه خواهان و در رابطه بین متداعیین مجوزی ندارد.”
با عنایت به جهات صدرالذکر، این نتیجه به دست میآید که چنانچه رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور بیانگر آن باشد که دعوای خلع ید را نمیتوان صرفا با استناد به سند عادی مطرح کرد، اما طرح همزمان آن را با دعوی اثبات مالکیت ایراد ندارد” این رأی مطابق نظر کسانی است که مقررات و تشریفات قانونی ثبت را ناظر به اثبات مالکیت میدانند. البته نه اینکه سند رسمی تنها راه اثبات مالکیت باشد، بلکه یکی از راههای اثبات آن است که در این صورت رأی صادر شده مطابق رویهای است که در دادگاهها وجود دارد و منطقی هم میباشد. اما اگر منظور آن باشد که مالکیت فقط از طریق سند رسمی قابل اثبات است، این رأی مطابق نظر کسانی خواهد بود که ثبت سند، مالکیت را به وجود آورده، مالکیت، را تنها راه اثبات مالکیت میدانند.”( زراعت، 1384، 32).
در خصوص مباحث عنوان شده در اینجا، حتی بعد از رأی وحدت رویه شماره 672 مورخه 1/10/53 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز، حقوقدانان رویه واحدی در مورد بحثهای مورد اختلاف اتخاذ نکردهاند. به نظر نگارنده از میان نظرات مختلف میتوان چنین استنباط نمود که :
الف- مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، تا کنون نسخ صریح یا ضمنی نگردیده، و آثار و حاکمیت آنها باقی است.
ب- رأی وحدت رویه صدرالذکر، فقط در خصوص دعاوی خلع ید وضع گردیده، تسری مصادیق آن به عناوین دیگر ، موقعیت و توجیه قانونی ندارد.
ج- رأی فوقالذکر، فقط در محدوده مناطقی که تشریفات راجع به اجباری شدن ثبت اسناد

پایان نامه
Previous Entries پایان نامه ارشد رایگان درمورد دادرسی مدنی، آیین دادرسی مدنی، آیین دادرسی، ثبت اسناد Next Entries پایان نامه ارشد رایگان درمورد سند رسمی، قانون مجازات اسلامی، سند رسمی مالکیت، قانون مجازات